Subsidies bij aankoop en renovatie in Denemarken

Voor de aankoop van een tweede verblijf in België bestaan geen subsidies; enkel fiscale heffingen zijn relevant. In Vlaanderen bedraagt het verkooprecht (registratierechten) sinds 1 januari 2022 standaard 12% voor niet?eigen woningen; het verlaagde tarief 3% (1% bij ingrijpende energetische renovatie) geldt exclusief voor de enige en eigen woning. In Brussel en Wallonië blijft het algemene registratierecht 12,5% zonder specifieke korting voor tweede verblijven; abattementen richten zich op de eerste, eigen woning. Notariële erelonen zijn federaal gereguleerd en degressief, met bijkomende aktekosten en hypotheekkosten indien financiering wordt gewaarborgd. Ter vergelijking: in Nederland geldt voor beleggingen en tweede woningen overdrachtsbelasting 10,4%, terwijl voor eigen bewoning 2% geldt en een startersvrijstelling bestaat tot een wettelijk geïndexeerde grens; subsidies bij aankoop ontbreken daar eveneens.

Voor renovatiewerken aan woongebouwen ouder dan 10 jaar geldt in België een verlaagd btw?tarief van 6% op levering en plaatsing door een aannemer (KB nr. 20), ook voor tweede verblijven, mits het gebouw hoofdzakelijk residentieel wordt gebruikt. Werken aan jongere gebouwen en loutere materiaalleveringen blijven aan 21% onderworpen. De 6%?btw voor sloop en heropbouw is sinds 2024 federaal verankerd, maar beperkt tot de enige en eigen woning of sociale/vermaatschappelijkte verhuur; voor tweede verblijven geldt doorgaans 21% bij heropbouw. Bij kortdurende toeristische verhuur kunnen afzonderlijke btw?plichten spelen voor logiesprestaties (6% op accommodatie), los van renovatie-btw. In Nederland is de btw op renovatie in beginsel 21%, met 9% voor bepaalde arbeidscomponenten (o.a. isolatie, schilder- en stukadoorswerk) in bestaande woningen; sloop/herbouw valt daar onder 21%.

Vlaanderen bundelt sinds 2022 renovatie- en energiepremies in de Mijn VerbouwPremie (MVP), met aanvragen via Woningpas en uitbetaling door de Vlaamse overheid/Fluvius. In aanmerking komen woongebouwen (meestal ?15 jaar oud) voor o.a. dak-, muur- en vloerisolatie, hoogrendementsbeglazing, warmtepompen en (zonne)boilers; premies variëren naar inkomenscategorie (laag, midden, hoog) en type eigenaar. Eigenaars van niet?eigen woningen (waaronder tweede verblijven die als wooneenheid zijn vergund) kunnen premie krijgen, doorgaans aan lagere steunpercentages dan voor de enige en eigen woning; bijkomende verhogingen gelden bij sociaal verhuur via een SVK. De renteloze Mijn VerbouwLening is primair gericht op eigen bewoners en specifieke doelgroepen/gebouwen en is in de regel niet beschikbaar voor een tweede verblijf. In Nederland kent men vergelijkbare energie?instrumenten (zoals ISDE), maar die richten zich vooral op de hoofdverblijfplaats.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hanteert sinds 2022 de Renolution?premies, met een eengemaakt loket en inkomensgebonden steunklassen. In principe komen woongebouwen (veelal ?10 jaar oud) in aanmerking voor energetische en structurele renovaties; de steun is hoger voor sociaal of gematigd verhuurde woningen via een AIS. Eigenaars van een tweede verblijf kunnen premies verkrijgen wanneer het pand als woonfunctie is vergund en aan technische criteria voldoet; verhoogde steuncategorieën zijn doorgaans voorbehouden aan eigenaar?bewoners of sociaal verhuur. Aanvraagregels vereisen registratie, respect voor termijnen en volledige facturatie; controle en eventuele terugvordering zijn voorzien in het regionale kader. Ter vergelijking: Nederlandse gemeentelijke/regionale regelingen bestaan ook, maar subsidies voor recreatiewoningen zijn vaak uitgesloten of beperkt tot generieke energie?maatregelen met strikte voorwaarden.

In Wallonië zijn de Primes Habitation (AGW 28 april 2022, hervormd 2023) van toepassing, met verplichte voorafgaande energieaudit (Audit Logement) voor de meeste energiepremies. De steun dekt onder meer isolatie, schrijnwerk, verwarmingssystemen en ventilatie, met bedragen die variëren per inkomenscategorie en prestatieverbetering. Een kernvoorwaarde is dat het gebouw de hoofdverblijfplaats van de aanvrager wordt (binnen een termijn) of als hoofdverblijfplaats aan een huurder wordt verhuurd; tweede verblijven komen daardoor in de regel niet in aanmerking. Uitbetaling gebeurt na uitvoering en indiening van conformiteitsdocumenten; niet?naleving leidt tot weigering of terugvordering. In Nederland zijn veel landelijke regelingen (zoals ISDE en SEEH?opvolgers) eveneens primair gericht op hoofdverblijven; voor tweede woningen is de toegang beperkt, wat vergelijkbaar is met de Waalse afbakening.

Fiscale voordelen en vrijstellingen in Denemarken

Bij aankoop van een bestaande tweede verblijfsvastgoed in België gelden registratierechten op de volledige koopsom (gebouw en grond). In Vlaanderen bedraagt het tarief sinds 1 januari 2022 12%; in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië 12,5%. Voor nieuwbouw (een “nieuw” gebouw tot en met het tiende jaar na eerste ingebruikname) is in de regel 21% btw verschuldigd op het gebouw, terwijl de grond doorgaans onder de registratierechten blijft. De federale 6%-btw voor sloop en heropbouw geldt uitsluitend voor de enige eigen woning of voor sociale verhuur, niet voor een tweede verblijf (permanent gemaakt vanaf 2024, met voorwaarden). In Nederland is de overdrachtsbelasting voor niet?eigen-woning (zoals een vakantiewoning) 10,4% sinds 2023; bij nieuwbouw is 21% btw van toepassing op de levering van de woonruimte.

• Vlaanderen: registratierechten 12% (bestaand vastgoed).
  Brussel/Wallonië: registratierechten 12,5% (bestaand vastgoed).
• Nieuwbouw: 21% btw op het gebouw; grond doorgaans registratierechten; 6% sloop-heropbouw niet voor tweede verblijf.

Notariële erelonen bij aankoop en hypotheek zijn wettelijk getarifeerd (degressieve schalen; Koninklijk Besluit 16/12/1950) en zijn belast met 21% btw. Naast de registratierechten betaalt u vaste en proportionele aktekosten (schrijf- en registratiekosten) en hypotheekkantoor-retributies. Voor de hypotheek geldt een registratierecht op de hypothecaire inschrijving van 1% op het gewaarborgde bedrag, plus vaste hypotheekkosten en aktekosten; deze heffingen zijn federaal en gelden in alle regio’s. Eventuele kredietopeningsrechten of verplichte verzekeringen zijn geen belastingen maar wel kostenelementen. In Nederland bestaat geen afzonderlijke hypotheekregistratiebelasting; daar betaalt men notariskosten en Kadasterrechten, terwijl de financieringskosten fiscaal niet aftrekbaar zijn bij een tweede woning (anders dan bij een eigen woning binnen box 1).

Jaarlijks is in België de onroerende voorheffing verschuldigd, berekend op het (geïndexeerde) kadastraal inkomen met regionale basisheffing en provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Voor tweede verblijven bestaan geen algemene verminderingen of vrijstellingen; sommige gemeenten heffen bovendien een jaarlijkse forfaitaire belasting op tweede verblijven, specifiek in toeristische kust- en Ardennengemeenten. Bij kortdurende verhuur aan toeristen kan daarnaast een lokale verblijfs- of toeristenbelasting gelden, geregeld via gemeentelijke belastingreglementen. Niet-inwoners met Belgisch vastgoed worden via de personenbelasting niet-inwoners aangeslagen voor Belgische onroerende inkomsten. In Nederland betaalt men OZB (gemeentelijk) en eventueel toeristenbelasting bij verhuur; daarnaast wordt een tweede woning forfaitair belast in box 3 (vermogensrendementsheffing), niet via een kadastraal-inkomenssysteem.

Inkomstenbelasting over verhuur van een Belgische tweede woning hangt af van het gebruik. Verhuur aan particulieren voor louter privégebruik wordt belast op basis van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen verhoogd met 40%, ongeacht de werkelijke huur; aan beroepsgebruikers is de nettohuur (na kosten) belast. Bij gemeubileerde verhuur wordt het roerend deel van de huur afzonderlijk als roerend inkomen belast (tarief 30% met forfaitaire kostenaftrek, effectief vaak 15%); het onroerend deel volgt de onroerende regels. Kort verblijf met hoteldiensten (onder meer regelmatige schoonmaak tijdens het verblijf en linnenwissel) is btw-plichtig tegen 6%; zonder dergelijke diensten blijft de verhuur van onroerend goed btw-vrijgesteld. Meerwaarden: verkoop van gebouwen binnen 5 jaar na aankoop is belast aan 16,5% (na toegelaten kosten/indexatie), gronden binnen 5 jaar aan 33%; na 5 jaar doorgaans vrijgesteld. In Nederland worden particuliere meerwaarden op een tweede woning niet afzonderlijk belast.

Specifieke regelingen voor buitenlanders in Denemarken

Denemarken beperkt de eigendomsverwerving door niet-ingezetenen via de Lov om erhvervelse af fast ejendom, met een voorafgaande toestemmingsplicht van het Ministerie van Justitie. Wie geen Deens staatsburger is en geen vaste woon- of verblijfplaats in Denemarken heeft, moet toestemming vragen, tenzij het om een EU-/EER-burger gaat die zijn hoofdverblijf of economische activiteit in Denemarken vestigt. EU-/EER-burgers die aantoonbaar ten minste vijf jaar in Denemarken hebben gewoond, zijn eveneens vrijgesteld van de vergunningsplicht, ook voor recreatief vastgoed. Derdelanders zonder Deense woonplaats zijn in de regel vergunningplichtig; zonder vergunning wordt het skøde niet ingeschreven in het digitale kadaster (tinglysning). De aanvraag bevat onder meer koopovereenkomst, paspoortkopie, motivering van ‘særlige tilknytning’ en gebruiksdoel; de doorlooptijd varieert in de praktijk van enkele weken tot enkele maanden, waarbij registratie stilstaat tot toestemming is verleend.

• Vrijgesteld: Deense staatsburgers; EU-/EER-burgers die hoofdverblijf of economische activiteit vestigen; EU-/EER-burgers met minimaal vijf jaar eerdere Deense woonplaats.
• Vergunningplichtig: derdelanders zonder Deense woonplaats; EU-/EER-burgers zonder vijfjaarband die geen hoofdverblijf vestigen; rechtspersonen buiten EU/EER.
• Praktijk: zonder toestemming geen tinglysning en geen bancaire uitbetaling; aanvraag omvat koopcontract, identiteitsbewijs, motivering en beoogd gebruik; doorlooptijd doorgaans weken tot maanden.
• Gebruiksgebonden: toestemming is object- en gebruiksspecifiek; afwijken (bijv. structureel verhuren of hoofdverblijf maken in een sommerhus) kan leiden tot maatregelen of intrekking.

Recreatiegebieden (sommerhusområder) zijn aangewezen onder de Planloven en vallen onder een bijzonder regime dat Denemarken bij zijn EU-toetreding in 1973 mocht behouden. Niet-ingezetenen zonder voldoende band mogen daar in beginsel geen zomerhuis kopen; uitzonderlijke ontheffingen worden slechts verleend bij aantoonbare, langdurige persoonlijke binding met het land. Eigendom in een sommerhusområde impliceert daarnaast gebruiksbeperkingen: het pand is bedoeld voor recreatief gebruik en mag niet als hoofdverblijf dienen, behoudens beperkte overgangs- of pensioenregelingen die strikt worden toegepast. Overtredingen worden gemeentelijk gehandhaafd en kunnen leiden tot bevelen tot beëindiging van bewoning en bestuurlijke sancties. In België en Nederland bestaan dergelijke nationaliteits- of verblijfsgebonden aankoopverboden voor vakantiewoningen niet; beperkingen zijn daar lokaal en objectgericht (zoals zelfbewonings- of opkoopbescherming), maar niet specifiek gericht op buitenlanders.

Formele overdracht en zekerheidstelling verlopen via tinglysning.dk met digitale inschrijving. Voor registratie van het eigendomsdocument (skøde) geldt een recht van DKK 1.850 plus 0,6% van de koopsom; voor een hypotheekakte bedraagt het recht DKK 1.730 plus 1,45% van de hoofdsom. Buitenlanders zonder MitID laten de inschrijving doorgaans via volmacht door een Deense advocaat of mægler uitvoeren, omdat elektronische ondertekening en indiening verplicht zijn. Financiering via Deense realkredit is wettelijk begrensd op 80% LTV voor een hoofdverblijf en 75% voor een fritidshus; niet-ingezetenen worden in de praktijk conservatiever beoordeeld en moeten vaak meer eigen middelen en EU-/EER-inkomensdocumentatie aanleveren. Ter vergelijking: België en Nederland kennen geen toestemmingsplicht voor buitenlandse kopers; de Deense extra drempels liggen primair in de voorafgaande toestemming en het streng beschermde regime voor sommerhusområder.

Zijn er subsidies voor energiebesparing in Denemarken?

Er bestaan nationale tilskud voor energiebesparing, beheerd door de Energistyrelsen via SparEnergi, maar die richten zich vrijwel uitsluitend op helårsboliger (jaarverblijven) die in het BBR staan ingeschreven als hoofdwoning. Fritidshuse/sommerhuse komen in de regel niet in aanmerking, tenzij de woning rechtsgeldig is omgezet naar helårsstatus (wat in sommerhusområder doorgaans niet wordt toegestaan). Aanvragen verlopen in budgetrondes met vastgestelde tilskudssatser per maatregel en “first?come, first?served”; toekenning vereist doorgaans een positieve beschikking vóór start van de werken. Het subsidie-instrumentarium wijzigt periodiek via bekendtgørelsen van de Energistyrelsen, met prioriteit voor vervanging van fossiele verwarming en voor maatregelen met aantoonbare energibesparing. Combinatie met andere staatssteun is beperkt en dubbele financiering met dezelfde kostenpost is uitgesloten volgens de algemene regels voor tilskud en statsstøtte.

• Varmepumpepuljen: tilskud voor individuele varmepumper (typisch luft?til?vand of væske?til?vand) ter vervanging van olie-/gasinstallaties; gecertificeerde installatie vereist; aanvraag vóór opdracht/plaatsing.
• Bygningspuljen: rondegewijs tilskud voor gebouwschilmaatregelen (o.a. isolatie, glas/ramen, ventilatie met warmteterugwinning) bij helårsboliger; vaak energimærke-eis en uitvoering conform aanbevelingen.
• Fjernvarme-uitrol: steun loopt primair via netbedrijven; voor huishoudens gaat het eerder om verlaagde aansluitbijdragen dan directe subsidies.
• Uitsluitingen: sommerhuse/fritidshuse, nieuwbouw, reeds gestarte werken, en maatregelen zonder netto-energiebesparing komen doorgaans niet in aanmerking.

Procedureel geldt dat het pand en de maatregel aan technische minimumeisen moeten voldoen (productprestaties, dimensionering en vakbekwame plaatsing) en dat uitbetaling gebeurt op basis van facturen en opleveringsdocumenten op naam van de eigenaar. Voor sommige maatregelen verlangt de Bygningspulje een recent energimærke en uitvoering van daarin geadviseerde prioriteitsmaatregelen; de Varmepumpepulje verlangt bewijs van buitenbedrijfstelling of ontkoppeling van de oude ketel. Air?air?warmtepompen en loutere vervanging “like?for?like” zonder prestatiewinst zijn veelal uitgesloten. Bij gelijktijdige plannen voor aansluitplichtige fjernvarme kan een tilskud worden geweigerd. De aanvraag en communicatie verlopen digitaal; buitenlandse eigenaren zonder MitID dienen doorgaans via een gevolmachtigde installateur/adviseur in te dienen.

In België bestaan uitgebreide regionale renovatiepremies (Vlaanderen: Mijn VerbouwPremie; Brussel: Renolution; Wallonië: Primes Habitation) met specifieke energie-eisen en inkomensschalen; tweede verblijven vallen daar vaak buiten de gunstigste categorieën of zijn uitgesloten als het geen hoofdverblijf of verhuurwoning betreft. Nederland kent de landelijke ISDE voor particulieren, maar recreatiewoningen en niet?hoofdverblijven zijn uitgesloten; ook daar geldt aanvraag vóór uitvoering en technische minimumprestaties. De Deense praktijk sluit daarmee aan bij Nederland: steun is gericht op primaire woonfunctie en bewezen energiewinst, niet op recreatief vastgoed. In alle drie landen zijn leningen of commerciële “groene” hypotheken geen subsidies; eventuele rentevoordelen berusten op bankvoorwaarden en niet op een fiscale tegemoetkoming voor tweede verblijven.

Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Denemarken?

Denemarken kent geen specifieke aankoop- of bezitgerelateerde fiscale voordelen voor tweede verblijven zoals fritidshuse; standaard gelden de gemeentelijke grondbelasting (grundskyld) en de nationale woningwaardebelasting (ejendomsværdiskat) voor eigen gebruik. Niet?ingezetenen met Deens vastgoed zijn voor deze heffingen in beginsel eveneens belastingplichtig; vrijstellingen zijn uitzonderlijk en objectgebonden. Verhuur verandert doorgaans niets aan de btw?positie: het verhuren van onroerend goed is vrijgesteld van Deense btw (25%), tenzij hotelachtige diensten worden aangeboden. In België bestaan evenmin gerichte fiscale voordelen voor tweede verblijven; men betaalt onroerende voorheffing en eventuele gemeentelijke tweedeverblijfstaks. Nederland kent ook geen gerichte fiscale voordelen; naast OZB wordt een tweede woning forfaitair in box 3 belast, terwijl de gebruikelijke eigenwoningregelingen niet van toepassing zijn.

Een concreet Deens voordeel bij verhuur is het forfaitaire stelsel voor zomerhuizen: u mag kiezen voor een schematische berekening met een jaarlijkse basisvrijstelling (bundfradrag), waarna slechts 60% van de resterende bruto?huur belast wordt; het bundfradrag is aanzienlijk hoger indien u verhuurt via een door Skattestyrelsen geregistreerd bemiddelingsplatform met automatische rapportage. Alternatief kunt u opte­ren voor werkelijke kosten (regnskabsmæssig opgørelse), waarbij onder meer onderhoud, verzekeringen, energiekosten, makelaarscourtage en gemeentelijke heffingen aftrekbaar zijn, pro rata verhuur. Rente over een lening die het Deense pand financiert is in beginsel aftrekbaar binnen het kapitaalinkomen voor zover de verhuur belast is; niet?inwoners krijgen normaliter geen persoonlijke heffingskortingen, tenzij zij onder EU/EER?grensarbeidersregels kwalificeren (?75% inkomensbelasting in Denemarken). In België wordt particuliere verhuur aan niet?beroepsgebruikers niet op werkelijke huur belast maar op (geïndexeerd) kadastraal inkomen; Nederland belast verhuur niet rechtstreeks maar via box 3.

Bij verkoop bestaat een relevant voordeel via de Deense “sommerhusreglen” onder de Ejendomsavancebeskatningsloven: meerwaarden op een zomerhuis zijn vrijgesteld indien het object aantoonbaar door u en uw huishouden voor eigen recreatief gebruik is benut gedurende een niet?onbetekenende periode; er geldt geen minimumbezitsduur. Voldoet u niet aan deze gebruiksvoorwaarde, dan is de meerwaarde belast als kapitaalinkomen volgens de algemene regels. Voor Belgische ingezetenen wijst het Belgisch?Deense belastingverdrag de heffingsbevoegdheid over onroerende inkomsten en meerwaarden in beginsel toe aan Denemarken; België past dan vrijstelling met progressie toe voor deze inkomsten. In Nederland worden particuliere meerwaarden op een tweede woning niet afzonderlijk belast, zodat de Deense vrijstelling vooral van belang is wanneer niet aan de Nederlandse systematiek kan worden gelijkgesteld. Deze regeling is specifiek voor zomerhuizen en niet van toepassing op louter beleggingsvastgoed zonder eigen gebruik.

Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Denemarken?

Nee, Denemarken kent geen nationale hypotheekgarantie of overheidsgarantie voor particuliere woning- of tweedeverblijfleningen. Financiering verloopt via realkreditinstitutter die leningen securitiseren in gedekte obligaties (realkredit/SDO) op basis van het balance principle, onder de Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. en toezicht van Finanstilsynet. LTV-maxima liggen wettelijk/prudentieel op circa 80% voor eigen bewoning en 75% voor “sommerhus” (vakantiewoningen); boven die grens volgt doorgaans een aanvullend bankkrediet zonder publieke garantie. Eventuele aanvullende zekerheden (persoonlijke borg, ouderlijke garantie) zijn privaat; bestaande Deense garantieregelingen zoals de Garantifonden for Indskydere og Investorer dekken enkel spaardeposito’s en beleggers, niet hypothecaire kredietrisico’s. In België bestaat evenmin een algemene staatsgarantie voor hypotheken (regime onder het Wetboek van Economisch Recht; publieke kredietverleners zoals Vlaams Woningfonds/Fonds du Logement verstrekken zelf leningen), terwijl Nederland wel de NHG kent (Waarborgfonds Eigen Woningen; 2024: premie 0,6%, kostengrens 435.000 euro, niet toepasbaar op tweede woningen).

Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma’s in Denemarken?

Er zijn in Denemarken geen lokale of regionale aankoop- of eigenaarsubsidies voor woningen of “sommerhuse”; gemeenten verstrekken doorgaans geen koop- of renteondersteuning. Nationale energietilskud via de Energistyrelsen (zoals Bygningspuljen en Varmepumpepuljen) richten zich in de regel op helårsbeboelse; zomerhuizen zijn expliciet uitgesloten in de desbetreffende bekendtgørelser. Lokale regelingen focussen vooral op collectieve infrastructuur (bijv. rioolaansluiting of omschakeling naar fjernvarme) waarbij eigenaren vaak een verplichte bijdrage betalen; dit zijn geen individuele woonsubsidies. Beperkte erfgoedtilskud via Slots- og Kulturstyrelsen kunnen bestaan voor fredede of bevaringsværdige gebouwen, maar de reikwijdte is klein en niet specifiek voor vakantiewoningen. In België bestaan evenmin aankoopsubsidies voor tweede verblijven; registratierechten bedragen in Vlaanderen 12% voor niet-eigen-en-enige woning (sinds 1-1-2022; 3%/1% enkel voor eigen én enige woning/ingrijpende energetische renovatie) en in Brussel/Wallonië 12,5%, terwijl renovatiepremies primair op hoofdverblijven/verhuurders mikken.

Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Denemarken?

Nee, EU-subsidies zijn niet rechtstreeks beschikbaar voor de aankoop of renovatie van een Deens zomerhuis door een particulier. EU-middelen (EFRO/ESF+/Cohesiefonds onder Verordening (EU) 2021/1060 en de Herstel- en Veerkrachtfaciliteit onder Verordening (EU) 2021/241) worden via Deense programma’s en oproepen beheerd en richten zich op publieke doelen, kmo-innovatie en de groene transitie. Particuliere woningverbeteringen, en zeker recreatieve “sommerhuse”, vallen doorgaans buiten de werkingssfeer van deze instrumenten; eigendom of verbouwing van een individuele vakantiewoning wordt niet gefinancierd. Ook wanneer EU-geld bronfinanciering is voor nationale regelingen, blijft de toekenning programmagestuurd en niet individueel op aanvraag voor tweede verblijven. Voor zover energie- en renovatiesteun bestaat, wordt die in Denemarken via nationale/regulatoire kaders toegekend en niet als afzonderlijke EU-subsidie voor particuliere vakantiehuizen.

• EFRO (Verordening (EU) 2021/1058): steun aan kmo’s/innovatie/energie-efficiëntie; geen particuliere woonrenovaties.
• ESF+ (Verordening (EU) 2021/1057): arbeidsmarkt/vaardigheden; niet vastgoedgericht.
• RRF (Verordening (EU) 2021/241): Deense plan focust o.a. op groene transitie/bedrijfsefficiëntie; geen steun voor zomerhuizen.
• LIFE: milieu/klimaatprojecten voor overheden/ngo’s/bedrijven; geen privé-vakantiewoningen.
• Interreg (grensoverschrijdend): partnerschapsprojecten; geen individuele vastgoedfinanciering.

Indien de vakantiewoning bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd via een kmo, kan in uitzonderlijke gevallen projectsubsidie mogelijk zijn, maar dan uitsluitend binnen Deense oproepen met kmo-doelstellingen. EFRO-cofinanciering verlangt projectmatige meerwaarde (innovatie, energie-efficiëntie, digitalisering) en levert slechts een percentage cofinanciering; aanschaf of standaardrenovatie van een enkel verhuurobject kwalificeert in de praktijk niet. Toekenning moet tevens voldoen aan EU-staatssteunregels, zoals de de-minimisverordening (EU) 2023/2831 vanaf 1-1-2024 (plafond 300.000 euro over drie belastingjaren) of de Algemene Groepsvrijstellingsverordening (EU) 651/2014, zoals gewijzigd. In Denemarken fungeren de Erhvervsstyrelsen en Danmarks Erhvervsfremmebestyrelse als beheersautoriteiten voor 2021–2027, met thematische oproepen die geen ruimte laten voor particuliere tweede verblijven. LIFE- en Interreg-middelen vergen consortiumprojecten en publieke outputs, wat niet aansluit op individuele recreatieve vastgoedinvesteringen.

In België lopen EU-fondsen eveneens via programmatische kanalen: EFRO 2021–2027 wordt beheerd door Vlaanderen, Wallonië en Brussel en financiert o.m. kmo-innovatie, energietransitie en publiek/toeristisch erfgoed, niet de aankoop of renovatie van een privé-tweede verblijf. Het Belgische Herstel- en Veerkrachtplan (RRF) financiert onder meer renovatie van publieke gebouwen en sociale/kwetsbare doelgroepen; particuliere tweede verblijven zijn uitgesloten. Regionale energiepremies (bv. Mijn VerbouwPremie in Vlaanderen) zijn nationaal-regionaal gefinancierd en hanteren eigen voorwaarden; tweede verblijven komen in de regel niet in aanmerking tenzij specifieke verhuur- of sociale regimes gelden. In Nederland werkt het vergelijkbaar: RRF-middelen lopen via nationale programma’s, terwijl ISDE/SDE++ nationale regelingen zijn; zij richten zich op hoofdverblijven/bedrijven, niet op privé-vakantiewoningen. In alle drie de landen bestaat dus geen rechtstreeks EU-platform om een individueel vakantiehuis te (mee)financieren.

Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Denemarken?

Nationaliteit is in Denemarken geen uitsluitingsgrond voor woningsubsidies; de programmacondities bepalen de toegang. Energie- en renoveringssteun via de Energistyrelsen (zoals de vroegere Bygningspulje en de løbende varmepumpeordninger) richt zich op helårsboliger; in de officiële vejledninger zijn “sommerhuse”/fritidsboliger expliciet uitgesloten. Een buitenlandse eigenaar van een Deens tweede verblijf kan daardoor in de regel niet meedoen, ongeacht EU/EER-status. Aanvragen verlopen digitaal en vereisen doorgaans een Deens CPR-nummer, MitID en een NemKonto als uitbetalingsrekening; niet-ingezetenen met enkel een vakantiehuis beschikken daar normaliter niet over. Daarnaast moet het object correct als helårsbolig in het BBR zijn geregistreerd en moet de eigendom zijn ingeschreven in het tinglysningssystem; de eigendoms- en gebruiksklasse van het pand is doorslaggevend, niet de paspoortnationaliteit. Aankoopsubsidies voor particuliere woningen bestaan niet.

• Identificatie: CPR (natuurlijk persoon) of CVR (vennootschap); MitID/MitID Erhverv voor ondertekening.
• Betaling: NemKonto gekoppeld aan CPR/CVR; uitbetaling gebeurt uitsluitend op Deense rekeningen.
• Pandgegevens: BBR-registratie als helårsbolig; tinglyst adkomst (eigendomsbewijs); eventuele energimærke-eis.
• Techniek/leveranciers: offerte(s) van godkendte installatører; naleving afdrags- en gennemførelsesfrister.
• Uitsluitingen: fritidsboliger/sommerhuse; pure vedligehold else; reeds begonnen projecten vóór tilsagn.

Voor buitenlandse eigenaren die hun woning bedrijfsmatig exploiteren, gelden zakelijke regelingen met andere criteria. Toegang loopt dan via een Deens ingeschreven onderneming (CVR), belastingplicht in Denemarken en toepassing van EU-staatssteunkaders (de-minimis Verordening (EU) 2023/2831 of AGVV 651/2014). Programma’s voor energie-efficiëntie in bedrijven of digitalisering vergoeden projectkosten deels en financieren zelden aankoop of standaardrenovaties van losse verhuurobjecten. Ondernemingsstructuur of aandeelhoudersnationaliteit is niet doorslaggevend; plaats van economische activiteit, inschrijving en naleving van voorwaarden wel. Net- en warmteprogramma’s (bijv. fjernvarmeudrulning) ondersteunen doorgaans het net of de leverancier; particuliere tweede verblijven ontvangen geen individuele subsidie en betalen vaak aansluit- of bidragskosten volgens lokale regels, ook als eigenaar buitenlander is.

In België zijn premies regionaal en gelden gelijke-toegangsprincipes, maar de focus ligt op hoofdverblijven en sociaal/energiebeleid. Vlaanderen (Mijn VerbouwPremie), Wallonië (Primes Énergie/Logement) en Brussel (Primes Renolution) vereisen doorgaans domicilie of hoofdverblijfplaats, eigendomstitel en technische voorwaarden; tweede verblijven vallen meestal buiten de scope. Buitenlanders kunnen aanvragen als zij aan dezelfde eigendoms-, gebruiks- en registratiestructuren voldoen (INSZ-nummer/eID, inschrijving bevolkingsregister), niet louter op basis van nationaliteit. Nederland hanteert vergelijkbare neutraliteit: ISDE en aanverwante regelingen vragen BSN/DigiD en richten zich op hoofdverblijven; vakantiewoningen zijn uitgesloten. In alle drie landen bepaalt de gebruiksfunctie, registratie en administratieve inbedding de toegang; voor Deense sommerhuse betekent dit praktisch geen particuliere subsidie, ook niet voor niet-Deense eigenaren.

Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Denemarken?

Nee, er zijn in Denemarken geen belastingkortingen of vrijstellingen specifiek bij aankoop van nieuwbouw, noch voor hoofdverblijven, noch voor “sommerhuse” (vakantiewoningen). Bij aankoop van een nieuw gebouw of bouwgrond van een btw?plichtige ontwikkelaar is 25% moms (btw) verschuldigd; de verkoop van gebruikte gebouwen is vrijgesteld. De overdracht (skøde) moet worden ingeschreven in het tinglysningssystem met een registratierecht van DKK 1.850 (2024) plus 0,6% van de koopsom, waarbij de 0,6% in principe over de overeengekomen prijs wordt berekend (handelswaarde bij bijzondere transacties) en per overdracht verschuldigd is. Voor hypotheken geldt een afzonderlijk registratierecht van DKK 1.825 plus 1,45% over de hoofdsom, ongeacht of het een nieuwbouw betreft. Er bestaan geen nationale of gemeentelijke “first?time buyer”-regelingen, aankoopkortingen of stempelkortingen voor nieuwbouw; voor tweede verblijven gelden dezelfde tarieven en heffingsgrondslagen.

Voor de btw geldt dat “nieuwbouw” in de Deense momslov doorgaans een gebouw is dat wordt geleverd vóór eerste ingebruikname of binnen vijf jaar daarna; bouwpercelen zijn eveneens btw?belast sinds 1?1?2011. Wordt een nieuwbouwwoning met grond door een ontwikkelaar verkocht, dan is de totale levering in de regel btw?belast; een verkoop door een particuliere verkoper van een ouder pand blijft btw?vrij. De per 1?1?2024 ingevoerde boligskattereform voorziet wel in overgangs?“skatterabat” bij hogere onroerende voorheffing (grundskyld) en eigendomswaardebelasting (ejendomsværdiskat), maar dat is geen aankoopsubsidie en geldt ook niet specifiek voor nieuwbouw. Zolang een pand niet bewoonbaar is (in aanbouw), wordt doorgaans geen ejendomsværdiskat geheven; de gemeentelijke grondbelasting kan wel doorlopen op basis van de landwaarde. Er zijn geen energie? of renovatiesubsidies voor particuliere sommerhuse die de aankoopprijs verlagen.

In België zijn er evenmin aankoopkortingen voor nieuwbouw tweede verblijven: gebouwen worden belast aan 21% btw; sinds 1?1?2022 kan, wanneer een btw?plichtige tegelijk de grond levert, ook de grond aan 21% btw worden verkocht, anders geldt registratierecht op de grond (Vlaanderen 12% sinds 1?1?2022; Brussel/Wallonië 12,5%). Verlaagde tarieven (Vlaanderen 3%/1% registratierechten) en de 6% btw voor sloop/heropbouw zijn voorbehouden aan de eigen én enige woning (permanent gemaakt in 2024 met oppervlakte? en bewoningseisen) en niet toepasbaar op tweede verblijven. In Nederland is nieuwbouw doorgaans belast met 21% btw en vrij van overdrachtsbelasting; voor bestaande tweede woningen geldt 10,4% overdrachtsbelasting (2024). Startersvrijstelling en 2% tarief zien op eigen bewoning en zijn niet beschikbaar voor tweede woningen. Publieke aankoopgaranties ontbreken.

Biedt de overheid in Denemarken speciale leningen aan?

Nee, de Deense overheid verstrekt geen speciale aankoophypotheken aan particulieren, ook niet voor een zomerhuis. Woningfinanciering verloopt via particuliere hypotheekkredietinstellingen (realkreditinstitutter) die onder toezicht van Finanstilsynet opereren en obligaties uitgeven; er is dus geen staatslening of -garantie in de standaard markt. Wettelijke/regelgevende LTV-plafonds liggen doorgaans op 80% voor eigen bewoning en 75% voor zomerhuizen; het restant moet uit eigen middelen of aanvullende bankleningen komen. Sinds 2015 geldt bovendien als prudentienorm dat kopers minimaal 5% eigen inbreng hebben, en aflossingsvrije periodes zijn doorgaans maximaal 10 jaar toegestaan, afhankelijk van product en risicoprofiel. Buitenlandse kopers moeten daarnaast rekening houden met de Deense regels voor verwerving van onroerend goed (vergunningsplicht voor zomerhuizen), maar dit verandert niets aan het ontbreken van overheidshypotheken.

Overheidssteun in Denemarken is beperkt tot aanpalende instrumenten die geen aankoop financieren: de indefrysningsordning voor stijgingen in grondbelasting (grundskyld) verstrekt een publiek uitstel-/lening tegen rente die bij verkoop wordt verrekend, en er zijn subsidies voor energierenovaties (Bygningspuljen) of gemeentelijke leningen onder de Byfornyelsesloven voor stedelijke herwaardering. Deze regelingen verlagen lasten, maar vervangen geen markthypotheek. In België bestaan wel sociale woonkredieten voor de eigen hoofdverblijfplaats via het Vlaams Woningfonds, het Fonds du Logement (Brussel) en de Société wallonne du Crédit social; ze gelden niet voor tweede verblijven of buitenlands vastgoed, en Belgische banken nemen zelden Deens onderpand. In Nederland zijn er evenmin staatsleningen; wel biedt NHG een staatsgarantie voor primaire woningen binnen de kostengrens (circa €435.000 in 2024), niet voor tweede woningen of buitenlands onroerend goed. Voor een Deense vakantiewoning blijft men dus aangewezen op Deense marktfinanciering.

Moet ik ingeschreven staan in Denemarken om subsidie te krijgen?

In Denemarken geldt geen algemene wettelijke eis dat u in het folkeregister staat ingeschreven om subsidies voor woningen te verkrijgen; bepalend zijn eigendom, BBR-registratie en het type woning. Voor energieregelingen van de Energistyrelsen, zoals de Varmepumpepuljen en de Energirenoveringspuljen, moet u als eigenaar in het BBR staan, de woning doorgaans als helårsbolig worden gebruikt en niet zijn aangesloten op fjernvarme. De aanvraag verloopt vrijwel altijd digitaal met MitID en uitbetaling via een Deense NemKonto; zonder CPR/MitID is toegang in de praktijk niet mogelijk, ook al is inschrijving als bewoner juridisch geen expliciete voorwaarde. Voor sommerhuse zijn de meeste energietilskud uitgesloten, behalve wanneer er een aparte pulje voor zomerhuizen wordt opengesteld, wat infrequent en budgetgebonden is. De fiscale indefrysningsordning voor stijgingen in onroerende voorheffing (grundskyld/ejendomsskat) is gekoppeld aan het Deense onroerend goed en eigendom, niet aan domicilie, maar vereist eveneens digitale identificatie en afrekening via de Deense belastingdienst.

• Energirenoverings-/Varmepumpepuljen: eigenaar vereist; pand moet in BBR staan; meestal alleen helårsbolig; geen fjernvarme-aansluiting; aanvraag via MitID; uitbetaling op NemKonto; sommerhuse doorgaans uitgesloten, behalve bij aparte pulje.
• Kommunale steun op basis van Byfornyelsesloven: criteria per gemeente; pand moet binnen de gemeente liggen; geen domicilie-eis; vaak mede gericht op verhuurbare kwaliteit; zomerhuizen meestal buiten scope.
• Indefrysningsordning (lening/uitstel voor stijgingen in ejendomsskat/grundskyld): geldt voor in Denemarken gelegen, belastbare eigendommen; geen inkomensstoets; terugbetaling bij verkoop; vereist MitID/NemKonto.
• BoligJobordningen (servicefradrag): fiscale aftrek voor arbeidskosten; vereist Deens belastbaar inkomen; geen cashsubsidie en niet toepasbaar zonder Deense belastingplicht.

In België zijn premies territoriaal: ze gelden uitsluitend voor in België gelegen panden; Deense subsidies kunnen niet op Belgisch vastgoed worden toegepast en omgekeerd. Vlaanderen bundelt sinds 1 oktober 2022 de Mijn VerbouwPremie; tweede verblijven zijn uitgesloten en eigenaar-bewoners moeten hun hoofdverblijfplaats binnen drie jaar vestigen; de steun is inkomensafhankelijk en werkgebonden. De Mijn VerbouwLening (0% rente sinds 2023) tot maximaal €60.000, met looptijd circa 10–25 jaar, vergt dat het pand binnen vijf jaar uw hoofdverblijfplaats wordt; niet voor tweede verblijven of buitenlands onroerend goed. Brussel kent sinds 2022 RENOLUTION-premies en Wallonië sinds 2023 de Primes Habitation met verplicht Audit Logement; voor tweede verblijven is geen steun voorzien en de steun kan in Brusselse categorieën oplopen tot circa 70% voor de laagste inkomens. In Nederland biedt ISDE enkel subsidie voor hoofdverblijfplaatsen (geen recreatiewoningen), met DigiD-verificatie; er is geen Nederlandse subsidie voor een Deens vakantiehuis.

Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Denemarken?

De belangrijkste Deense duurzaamheidsregelingen voor particuliere woningen zijn de Varmepumpepulje en (wanneer opengesteld) specifieke energirenovatie-puljer onder beheer van Energistyrelsen. Toegang hangt af van het object: u moet als eigenaar in het BBR geregistreerd staan, het pand moet een helårsbolig zijn en gelegen buiten (geplande) fjernvarme-zones volgens het gemeentelijk varmeplan. Aanvragen moeten zijn goedgekeurd vóór u een bindende overeenkomst sluit of laat installeren; achteraf indienen leidt tot uitsluiting. Uitvoering vereist een VE?godkend installatør en naleving van technische minimumprestaties (bijv. SCOP-eisen voor warmtepompen en normwaarden voor isolatie/ramen bij renovatiepuljer). Budgetten worden in tijdvakken geopend en toegekend op volgorde van binnenkomst; uitbetaling verloopt via een Deense NemKonto en authenticatie via MitID is noodzakelijk, wat deelname zonder Deense digitale identiteit praktisch verhindert.

De Varmepumpepulje is bedoeld voor de vervanging van olie-, gas- of elopvarmning door een individuele warmtepomp buiten fjernvarme-gebieden; bestaande fossiele installaties moeten doorgaans verwijderd of buiten werking gesteld worden. U moet bewijsstukken aanleveren (offerte/contract, foto’s voor/na, indreguleringsrapport, facturen) en cumulatie met andere staatssteun is uitgesloten, behoudens expliciet toegestane combinaties. Sommerhuse komen in de regel niet in aanmerking, behalve indien een afzonderlijke sommerhus-pulje wordt geopend; energispare-tilskud van energi­selskaber zijn per 2021 beëindigd en het håndværkerfradrag voor bouwkundige werken is in 2022 afgeschaft. Los daarvan geldt landelijk een afkoblingsordning waarbij Evida de gasafsluitkosten kwijtscheldt voor woningeigenaren die overstappen, lopend tot en met 2026. Ter vergelijking: Nederland verleent ISDE alleen voor hoofdverblijf (recreatiewoningen uitgesloten), terwijl Belgische premies regionaal en territoriaal zijn en tweede verblijven uitsluiten.

• Eigendom en registratie: eigenaar in BBR; woning als helårsbolig geregistreerd (geen sommerhus), tenzij een aparte zomerhuis-pulje bestaat.
• Lokale warmteplanning: geen subsidie voor een warmtepomp in bestaande of geplande fjernvarme-gebieden; toets aan gemeentelijk varmeplan.
• Timing: eerst toekenning, dan opdracht/werk; achteraf aanvragen zijn niet-ontvankelijk.
• Techniek en uitvoering: VE?godkend installateur verplicht; voldoen aan technische minimumeisen (bijv. SCOP/energieprestatie; productdocumentatie vereist).
• Documentatie en betaling: volledige bewijsvoering (foto’s, rapporten, facturen); uitbetaling via NemKonto; digitale identificatie met MitID is vereist.
• Combinatieregels: geen stapeling met andere staatssteun, tenzij expliciet toegestaan; energi­selskab?tilskud bestaat niet meer sinds 2021.
• Specifieke faciliteit: gratis gasafkoppeling via Evida t/m 2026 bij overstap naar warmtepomp of fjernvarme (geen cashsubsidie).
• Vergelijking: NL?ISDE alleen voor hoofdverblijf; BE?premies (Vlaanderen/Brussel/Wallonië) gelden uitsluitend voor in België gelegen panden en sluiten tweede verblijven uit.