Hypotheekmogelijkheden in Denemarken

Belgische banken verstrekken hypothecair krediet voor tweede verblijven aan ingezetenen en niet?ingezetenen; gebruikelijke looptijden zijn 10–25 jaar, volledig annuïtair of lineair, in euro, met LTV’s rond 60–75% voor niet?ingezetenen en tot circa 80–90% voor sterke residentiële profielen. Sinds 1 april 2017 valt consumentenhypotheek onder Boek VII Wetboek Economisch Recht (implementatie Richtlijn 2014/17/EU): kredietgevers moeten een grondige kredietwaardigheidsbeoordeling doen en een ESIS verstrekken. Vervroegde terugbetaling is beschermd; de wederbeleggingsvergoeding bij consumenten is wettelijk gemaximeerd op hoogstens drie maanden interest over het vervroegd afgeloste kapitaal. Zekerheid wordt gevestigd via een notariële akte en hypothecaire inschrijving; de inschrijvingssom ligt doorgaans 10–20% boven het geleende bedrag om interest en kosten te dekken. In Nederland zijn vakantiewoningen vaak niet met een reguliere eigen?woninghypotheek te financieren en gelden lagere LTV’s via nichefinanciers; tevens kan de boeterente daar hoger uitvallen omdat deze afhangt van het renteverschil over de resterende rentevaste periode.

• Registratierechten aankoop bestaande bouw: Vlaanderen 12% voor niet?eigen woning; Wallonië/Brussel 12,5%.
• BTW op nieuwbouw: 21%; verlaagd 6%-tarief voor sloop/hernopbouw sinds 2024 structureel beperkt tot eigen woning en sociale huisvesting (tweede verblijven uitgesloten).
• Hypothecaire inschrijving: inschrijvingsrecht 1% over de inschrijvingssom; bijkomend hypotheekkantoor- en notariskosten volgens wettelijk barema; schattings- en dossierkosten bank veelal €300–€600 per stuk.
• Verzekeringen: brandverzekering verplicht gesteld door banken; schuldsaldoverzekering vaak vereist voor niet?ingezetenen, premies risicogebonden.

Voor eigenaars van een Belgische tweede woning geldt jaarlijkse onroerende voorheffing op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen vermeerderd met opcentiemen van provincie en gemeente; veel kustgemeenten heffen aanvullend een vaste belasting op tweede verblijven. In de personenbelasting worden particuliere huurinkomsten doorgaans niet op werkelijke huur belast maar op het (geïndexeerde en met 40% verhoogde) kadastraal inkomen; interesten van de gekoppelde hypotheek zijn aftrekbaar tegen die onroerende inkomsten, waardoor de belastbare basis vaak (nagenoeg) nihil is. Gemeubileerde verhuur splitst men in onroerend en roerend deel; het roerend deel wordt afzonderlijk belast (tarief 30% na forfaitaire kostenaftrek van 50%, effectieve druk 15%). Toeristisch kortverblijf met hoteldiensten is btw?belast aan 6%; loutere verhuur van onroerend goed blijft vrijgesteld, naast regionale logiesvergunningsplichten. Bij verkoop binnen vijf jaar is de meerwaarde op een niet?eigen woning belast aan 16,5% plus gemeentelijke opcentiemen; na vijf jaar is ze voor particulieren vrijgesteld. In Nederland geldt daarentegen 10,4% overdrachtsbelasting voor niet?eigen woningen, jaarlijkse box?3?heffing over de waarde minus schuld en geen belasting op particuliere vermogenswinsten.

Voorwaarden en documenten voor een hypotheek in Denemarken

Voor aankoop in Denemarken financieren Belgische banken doorgaans op basis van uw Belgische draagkracht en met zekerheden in België; het Deense pand wordt zelden als eerste rang aanvaard wegens grensoverschrijdende executie. Verwacht een maximale schuldenlast van circa een derde tot ruim veertig procent van het nettogezinsinkomen, getoetst met rente?stress en lasten voor alle bestaande kredieten. Eigen middelen moeten de Deense aankoopkosten dekken, inclusief Deense registratierechten voor akte en hypotheek (vaste taks plus proportionele heffing) en honoraria van Deense advocaat/notariskantoor. Financiering gebeurt meestal in euro; valutarisico tussen euro en Deense kroon blijft bij de kredietnemer, met eventuele afdekking enkel indien de bank dit consumentenvriendelijk kan aanbieden. Lokale Deense “realkredit”-financiering vereist doorgaans Deense fiscale residentie, CPR?nummer en inkomsten die in Denemarken worden aangegeven; voor een zomerhuis gelden bovendien strikte verwervingsbeperkingen.

• Identificatie en KYC: geldige ID/paspoort; bewijs woonadres; burgerlijke staat; fiscale zelfcertificatie (CRS/FATCA); bron van middelen conform Belgische antiwitwaswet.
  Indien via vennootschap: statuten, UBO?register, jaarrekeningen.
• Inkomen loontrekkenden: arbeidsovereenkomst; recente loonfiches (meestal 3); recente bankafschriften; meest recente aanslagbiljet personenbelasting.
• Inkomen zelfstandigen: jaarrekeningen en fiscale aangiften (meestal 2–3 boekjaren); tussentijdse cijfers; bewijs sociale bijdragen en btw?aangiften.
• Schulden en lasten: overzichten lopende kredieten/limieten; kredietkaartlimieten; leasing; onderhoudsverplichtingen; huurlasten.
• Belgisch onderpand: eigendomsakte; kadastraal uittreksel; recente saldo? en rangattesten; verzekeringspolis; schatting door erkende expert volgens banknormen.
• Deense aankoopdossier: koopovereenkomst; uittreksel kadaster (tingbogsattest); BBR?gegevens; energiecertificaat; verklaring woningtype (helårsbolig/sommerhus); eventuele verblijfs-/vergunningsvereiste; contact en derderekening van Deense advocaat/notaris.

De kredietverstrekker stelt doorgaans opschortende voorwaarden: aanvaarde schatting van het Belgische onderpand, geldige verzekering en ondertekening van alle verpandings? en hypotheekdocumenten vóór uitbetaling. Buitenlandse stukken moeten vaak door een beëdigd vertaler naar NL/FR/EN worden vertaald en, indien vereist, gelegaliseerd via apostille; timing en kosten worden in de offerte gespecificeerd. Uitbetaling verloopt veelal via SWIFT naar de Deense derdengeldenrekening zodra alle voorwaarden zijn vervuld en de eigen middelen zijn gestort. In Nederland accepteren banken evenmin gemakkelijk buitenlands onderpand; documentatie?eisen zijn vergelijkbaar, maar inkomensruimte wordt strikt bepaald via NIBUD?normen en het proces is afgestemd op binnenlandse zekerheden. Bij beoogde verhuur kan de bank slechts een deel van de verwachte huur meetellen, onder prudentiële haircut en bewijs van markthuur.

Hypotheekaanbieders en rentetarieven in Denemarken

Belgische hypotheekverstrekkers financieren tweede verblijven voor zowel residenten als niet?residenten, maar hanteren doorgaans strengere parameters dan voor een eigen woonst. Gebruikelijke Loan?to?Value ligt bij tweede verblijven op 70–85% (niet?residenten vaak 60–75%), met een Debt?Service?to?Income?bandbreedte van circa 33–45%. Een notariële akte is verplicht en de hypotheek wordt ingeschreven op basis van de Hypotheekwet van 16 december 1851; de kredietovereenkomst valt onder Boek VII, Titel 4 WER (implementatie Richtlijn 2014/17/EU, wet van 22 april 2016). Taxatie door een erkende schatter en bewijs van inkomsten (belastingsaangiften, loonfiches) zijn standaard. Nationale Bank van België (NBB) hanteert sinds 2020 macroprudentiële verwachtingen die hogere kapitaalvereisten en voorzichtige LTV’s voor tweede verblijven/investeringen stimuleren, wat zich in praktijk vertaalt in lagere LTV’s en hogere marges dan bij een eerste woning.

• BNP Paribas Fortis / Hello Bank!
  Tweede verblijven mogelijk; mix hypotheekinschrijving/mandaat gebruikelijk; risicogewogen prijszetting met vaak 10–40 bps opslag versus eigen woonst.
• KBC / CBC
  Resident?focus; strikte DSTI?toets; variabele formules (1/1/1, 3/3/3) en vaste looptijden tot ±25–30 jaar.
• ING België
  Niet?residenten case?by?case; LTV voor buitenlandse inkomens doorgaans beperkt tot 60–70% en bijkomende documentatie?eisen.
• Belfius
  Tweede verblijf en verhuur-toepassingen; vaak mandaat voor een deel van het krediet ter beperking van registratiekosten.
• Argenta / Crelan / AXA Bank / vdk bank / Beobank
  Conservatievere LTV’s voor tweede verblijven; tariefkortingen soms gekoppeld aan schuldsaldo- en brandverzekering (koppelverkoop verboden, bundelkorting toegestaan onder WER?regels).
• Bemiddelaars (bv. Immotheker?Finotheker)
  Marktvergelijking van JKP; toegang tot meerdere bankproducten met uiteenlopende beleid voor niet?residenten.

Rente wordt aangeboden als vast of variabel; variabele formules herzien periodiek (bijv. 1/1/1, 3/3/3) op basis van marktreferenties (Euribor/IRS), met contractueel vastgelegde caps. Belgische aanbieders communiceren het JKP (Jaarlijks Kostenpercentage) conform WER/FSMA?regels, inclusief verplichte kosten die voor het krediet vereist zijn. Voor tweede verblijven rekenen banken doorgaans een opslag van circa 10–50 bps; voor niet?residenten is een extra risico?opslag van ruwweg 50–150 bps gebruikelijk, afhankelijk van LTV, looptijd en inkomensbron. De wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling is wettelijk gemaximeerd op drie maanden interest (Boek VII WER), ongeacht vaste of variabele rente. In Nederland is de boeterente gebaseerd op het werkelijke economisch verlies en bestaat geen harde wettelijke 3?maanden?cap, wat tot andere uitkomsten kan leiden.

De hypotheekakte vereist inschrijving en kosten: het hypotheekrecht bedraagt 1% op het ingeschreven bedrag, aangevuld met hypotheekkantoorrechten/vaste rechten en gereguleerde notariskosten (barema’s KB 16 december 1950, hervormd met tariefaanpassingen in 2023). Om het 1% recht te beperken, wordt vaak een combinatie gebruikt van een gedeeltelijke hypothecaire inschrijving en een onherroepelijk mandaat voor het saldo; het mandaat is niet onderworpen aan het 1% recht maar kan later worden omgezet. Bijkomende kosten omvatten schatting, dossier- en uitbetalingskosten, en standaard brandverzekering; een schuldsaldoverzekering is niet wettelijk verplicht, maar beïnvloedt vaak de tariefmarge. LTV en tariefmarge worden berekend op de laagste van aankoopprijs en schattingswaarde. In Nederland ontbreekt een 1% hypotheekinschrijvingsrecht; daar gelden kadaster-/notariskosten en eventueel NHG?premie, waardoor de koststructuur verschilt.

Fiscaal geldt geen woonbonus of regionale aftrek voor tweede verblijven (afschaffingen: Brussel 2017, Vlaanderen 2020; Waals “Chèque Habitat” enkel voor eigen woonst sinds 2016). In de personenbelasting wordt een niet?verhuurd tweede verblijf belast op het (geïndexeerd en verhoogd) kadastraal inkomen; worden werkelijke huren aan een vennootschap gefactureerd, dan geldt een heffing op werkelijke netto?huur. De interest van de lening voor het tweede verblijf is federaal aftrekbaar van de onroerende inkomsten van dat pand; het saldo kan niet worden afgetrokken van andere inkomsten. Jaarlijks is ook onroerende voorheffing verschuldigd op basis van het kadastraal inkomen, met regionale/provinciale/gemeentelijke opcentiemen. In Nederland is rente voor een tweede woning niet aftrekbaar en valt de woning in box 3 (vermogensrendementsheffing), wat een wezenlijk andere belastinggrondslag oplevert.

Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Denemarken?

Als Nederlander kunt u in Denemarken alleen een woning kopen zonder voorafgaande vergunning indien u duurzaam in Denemarken woont of er gedurende ten minste vijf jaar hebt gewoond. Dit volgt uit de Deense regels inzake de verkrijging van onroerend goed door buitenlanders (Lov om erhvervelse af fast ejendom) en de bijzondere beperkingen voor recreatiewoningen (sommerhuse). Voor tweede verblijven en zomerhuizen geldt doorgaans een verbod voor niet?ingezetenen; zonder woonst of vijfjarige band is een toestemming van het Ministerie van Justitie vereist, die slechts beperkt wordt verleend. Zonder deze toestemming kan de akte niet rechtsgeldig in de Tingbogen worden ingeschreven, waardoor financiering door Deense kredietinstellingen praktisch uitgesloten is. In Nederland bestaan geen gelijkaardige nationale beperkingen voor EU?burgers bij aankoop van een tweede verblijf, wat het Deense regime duidelijk strenger maakt.

Indien u aan het Deense eigendomsregime voldoet, verstrekken realkredit?instellingen (bijv. Nykredit, Realkredit Danmark, Totalkredit, Nordea Kredit, Jyske Realkredit) hypotheken die worden gefinancierd via hypotheekobligaties. Niet?residenten worden case?by?case beoordeeld en veel instellingen verlangen een Deens CPR?nummer, een lokale bankrelatie/NemKonto en verifieerbaar, stabiel inkomen. Gebruikelijke LTV?plafonds zijn tot ongeveer 80% voor een eigen woning en lager voor recreatiewoningen (rond 75%), waarbij eventuele aanvullende bankleningen voor de top slechts beperkt beschikbaar zijn voor buitenlandse inkomens. Rentevormen omvatten langlopende vaste leningen met call?optie en periodiek variabele formules (F1?F10), steeds in DKK; naast de coupon geldt een doorlopende bidragssats (administratiemarge). Door de ERM?II?koppeling is valutarisico tegenover de euro beperkt, maar niet nul, en banken toetsen daarnaast schuld?inkomenratio’s volgens Deense toezichtsverwachtingen.

• Identiteits- en woonstatusdocumenten (paspoort; bewijs duurzame vestiging of vergunning).
• CPR?nummer/NemID en Deense bankrekening/NemKonto, indien vereist door de kredietverstrekker.
• Inkomensbewijzen: recente loonstroken en jaaropgaven; voor ondernemers recente jaarrekeningen en aangiften.
• Bankafschriften en overzicht van bestaande financiële verplichtingen (leningen, alimentatie, kredieten).
• Ondertekende koopovereenkomst en onafhankelijk taxatierapport; bewijs eigen middelen voor kosten en aanbetaling.
• AML/KYC?documenten (herkomst van fondsen) en eventueel buitenlandse kredietrapporten.

De overdracht en hypothecaire zekerheid worden elektronisch ingeschreven via tinglysning.dk. Voor de eigendomsoverdracht geldt een tinglysningsafgift van 0,6% van de hoogste van koopsom of waarde plus een vast recht (circa DKK 1.850); voor de hypotheekinschrijving bedraagt de afgift doorgaans 1,45% van de hoofdsom plus hetzelfde vaste recht. Naast deze registratiekosten rekenen realkredit?instellingen afsluitprovisie, doorlopende bidragssats en eventuele koerskosten bij uitgifte/aflossing van de onderliggende obligaties. Vervroegde aflossing gebeurt bij callable vaste leningen tegen pari op een betaalmoment of door inkoop van de obligaties; bij niet?callable of variabele leningen wordt afgerekend tegen marktwaarde. De doorlooptijd vanaf koopovereenkomst tot inschrijving ligt in de praktijk vaak tussen vier en acht weken, afhankelijk van documentatie, taxatie en acceptatie door bank en realkredit.

Belgische banken financieren een Deense aankoop zelden met hypotheek op het Deense goed; zij verlangen normaliter Belgisch onderpand of verstrekken een aanvullend (consumptief) krediet, wat juridisch onder de Belgische Hypotheekwet van 1851 en Boek VII WER valt. Dit brengt Belgische kosten mee, zoals het 1% registratie?recht op het ingeschreven hypotheekbedrag, notariskosten volgens barema en kantoorrechten, en een maximale wederbeleggingsvergoeding van drie maanden interest bij vervroegde terugbetaling. In Nederland verstrekken banken doorgaans geen hypotheken op buitenlands onderpand; boeterente bij vervroegde aflossing wordt berekend op economisch verlies, zonder een wettelijke drie?maanden?cap. Samengevat kan een Deense hypotheek voor een Nederlander alleen als het Deense eigendomsrecht dit toelaat en u aan lokale acceptatie?eisen voldoet; anders rest financiering met zekerheden in België of Nederland.

Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Denemarken?

In Denemarken geldt sinds 2016 een prudente minimuminbreng van 5% eigen middelen (kontant udbetaling) voor woningfinancieringen onder toezicht van het Finanstilsynet. Realkredit?instellingen mogen voor een eigen woning maximaal 80% Loan?to?Value (LTV) verstrekken; voor recreatiewoningen (sommerhus) is dit doorgaans 75%. Het resterende deel kan in theorie via een aanvullende banklening worden gefinancierd, maar banken beperken dit bij niet?residenten vaak, waardoor effectief 20–25% eigen geld vereist is. Kosten voor akte? en hypotheekregistratie tellen mee in de LTV?toets; kunnen deze niet binnen de LTV?grenzen worden meegefinancierd, dan moeten ze uit eigen middelen worden betaald. Voor kopers zonder Deens CPR?nummer of met buitenlands inkomen hanteren banken doorgaans strengere parameters (lagere totale LTV, hogere risicomarge), wat de vereiste eigen inbreng praktisch verhoogt boven het wettelijke minimum.

• Eigen inbreng: minimaal 5% van de koopsom op basis van toezichtsverwachtingen; in de praktijk 20–25% bij niet?residenten/second home.
• Registratie eigendom (tinglysning): vast recht ca. DKK 1.850 + 0,6% van de hoogste van prijs/waarde; financiering binnen LTV is mogelijk, anders eigen middelen.
• Registratie hypotheek: vast recht ca. DKK 1.850 + 1,45% over de hoofdsom; doorgaans meegefinancierd mits onder LTV?plafond.
  Let op: registratieheffingen verhogen de effectieve LTV en kunnen extra eigen geld vergen.
• Overige kosten: taxatie, afsluitprovisie/bidragssats, juridisch advies, verzekeringen; banken verlangen aantoonbare liquiditeit voor deze posten.
• Indicatie voorbeeld (eigen woning): bij 80% LTV resteert 20% + niet?meefinancierbare kosten als eigen geld; bij sommerhus (75% LTV) resteert 25% + kosten.

Wordt de aankoop vanuit België gefinancierd met Belgisch onderpand, dan volgen Belgische banken de Hypotheekwet en NBB?verwachtingen voor tweede verblijven: gebruikelijke LTV 70–85% voor residenten en 60–75% voor niet?residenten, zodat 15–40% eigen middelen plus kosten nodig zijn. Daarbovenop komen Belgische akte? en registratiekosten, waaronder 1% hypotheekrecht op het ingeschreven bedrag, die niet altijd meefinancierbaar zijn. In Nederland kan voor de eigen woning vaak tot 100% van de marktwaarde worden geleend; voor tweede verblijven financieren reguliere banken zelden, en buy?to?let?producten hanteren veelal 70–80% LTV, zodat 20–30% eigen geld gebruikelijk is. Hierdoor ligt de feitelijke eigen?geldbehoefte voor een Deense tweede woning meestal dichter bij Belgische/Nederlandse investeringsnormen dan bij het Deense 5%?minimum.

Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Denemarken?

Peildatum Q3 2024 liggen Deense hypotheekrentes (realkredit) in duidelijke bandbreedtes die worden bepaald door hypothecaire obligaties en het administrationsbidrag. Bij een LTV tussen 60% en 80% noteert 30-jaar vast met aflosmogelijkheid tegen pari (callable) doorgaans een effectieve rente (ÅOP) van circa 4,5–5,8%, terwijl niet-callable 30-jaar meestal rond 4,0–5,2% ÅOP ligt. Kortere looptijden (10–20 jaar) bewegen iets lager, mede door lagere bidragssats en gunstiger obligatiekoersen. Variabele leningen (F1/F3/F5) volgen de CITA/veilingrente en starten ruwweg tussen 3,8% en 4,8% ÅOP, waarna zij bij herprijzing meebewegen met de markt. Afdragsvrije perioden tot 10 jaar zijn gebruikelijk maar verhogen de bidragssats doorgaans met 0,3–0,6 procentpunt, vooral bij hogere LTV’s. De ÅOP omvat coupon, obligatiekoers, administrationsbidrag en eenmalige kosten, waaronder de tinglysningsafgift van 1,45% van de hoofdsom plus DKK 1.850 vast.

• 30-jaar vast, callable: coupon 4% of 5%; ÅOP circa 4,5–5,8%; LTV ?80%; hoger administrationsbidrag bij LTV >60%.
• 30-jaar vast, niet-callable: lagere coupon/koerspremie; ÅOP circa 4,0–5,2%; hogere marktaflossingskosten; geen aflossing tegen pari.
• 20-jaar vast, callable: ÅOP circa 4,1–5,4%; vaak lagere bidragssats dan 30-jaar.
• F1/F3/F5 variabel: start-ÅOP circa 3,8–4,8%; herprijzing bij veiling; rentecap-optie +0,2–0,4 pp.
• Afdragsvrij (max. 10 jaar): opslag 0,3–0,6 pp; alleen binnen LTV-limieten (80% woning; 75% zomerhuis).

Voor Belgische kopers wordt financiering van Deens vastgoed in de praktijk verstrekt door Deense realkreditinstitutter (Nykredit, Realkredit Danmark, Jyske Realkredit, Totalkredit), omdat Belgische banken zelden een eerste hypotheek op Deens onroerend goed nemen. Een alternatief is een bijkomende lening in België met Belgisch onderpand; de rente volgt dan de Belgische markt, die medio 2024 voor 20–30 jaar vast indicatief circa 3,3–4,6% nominaal bedroeg, met JKP-vermelding verplicht onder Boek VII van het Wetboek van Economisch Recht. Deense LTV-limieten bedragen 80% voor eigen woningen en 75% voor zomerhuizen; het meerdere wordt doorgaans met eigen middelen of een banktoploan gefinancierd. Het administrationsbidrag varieert ruwweg van 0,3% tot boven 1,0% per jaar naargelang LTV en aflossingsprofiel, wat de effectieve rente merkbaar beïnvloedt. Daardoor zijn Deense ÅOP-cijfers niet één-op-één vergelijkbaar met Belgische bancaire tarieven zonder obligatiecomponent.

In Nederland lagen de hypotheektarieven midden 2024 bij 100% LTV indicatief rond 3,5–4,2% voor 10-jaar vast en 4,0–4,8% voor 30-jaar vast (nominaal), met NHG doorgaans 0,3–0,6 procentpunt lager. Het prijsvormingsmechanisme verschilt wezenlijk: Nederlandse banken prijzen rechtstreeks op swaprentes en kapitaalkosten, terwijl Denemarken leningen via obligaties structureert, met aflosbaarheid tegen pari bij callable leningen en marktwaarde-indlossing bij niet-callable. Vervroegde aflossing leidt in Nederland tot boeterente gebaseerd op de vergelijkingsrente, waar een Deense callable lening doorgaans zonder boete tegen 100 kan worden afgelost of teruggekocht op marktkoers. De maximale LTV bedraagt in Nederland 100% van de marktwaarde van de woning, tegenover 80% in Denemarken (75% voor zomerhuizen), wat mede de risicopremies en daarmee de renteverschillen verklaart. Variabele renteproducten zijn in Nederland minder dominant dan het F?model (F1/F3/F5) in Denemarken.

Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Denemarken?

Hypotheken op Deens woonvastgoed worden verstrekt door realkreditinstitutter via retailbanken, en voor buitenlanders vooral wanneer men zich in Denemarken vestigt. Financiering aan niet?ingezetenen zonder Deens CPR?nummer en in Denemarken belast inkomen is uitzonderlijk, mede door eigendomsregels in de Lov om erhvervelse af fast ejendom en interne kredietrichtlijnen. EU/EER?onderdanen die het pand als hoofdverblijf nemen, kunnen doorgaans zonder ministeriële toestemming kopen; voor zomerhuizen is voorafgaande toestemming van het Justitsministeriet meestal vereist, wat kredietverlening beperkt. De retailbank handelt de klantrelatie, KYC en eventuele aanvullende banklening af, terwijl het realkreditinstitut de hypothecaire obligatielening levert. In Nederland verlopen hypotheken rechtstreeks via banken en worden niet?ingezetenen eveneens slechts beperkt bediend; de drempels rond woonstatus, inkomen en documentatie zijn in de praktijk vergelijkbaar, al verschilt de Deense obligatiestructuur wezenlijk van de Nederlandse bancaire opzet.

• Nykredit Realkredit (via Nykredit Bank en Totalkredit?partners).
  Bedient expats die in Denemarken wonen en belastingplichtig zijn; niet?ingezetenen slechts bij sterke Deense bindingen en doorgaans met conservatieve LTV. Distributie o.a. via Sydbank, Spar Nord, Arbejdernes Landsbank, Lån & Spar.
• Realkredit Danmark (via Danske Bank).
  Hypotheken aan buitenlandse klanten met Deense residentie, CPR en in Denemarken belast inkomen; tweede woningen/zomerhuizen alleen bij wettelijke toelaatbaarheid en striktere voorwaarden.
• Jyske Realkredit (via Jyske Bank).
  Richt zich op ingezetenen en expats met Deense inkomsten; niet?ingezetenen case?by?case, vaak met lagere LTV en aanvullende zekerheden.
• Nordea Kredit (via Nordea Danmark).
  Beschikbaar voor klanten met Deense residentie en voldoende lokale inkomenshistorie; cross?border zonder CPR wordt normaliter niet gefinancierd.
• Totalkredit?netwerk (Nykredit?distributie via lokale banken).
  Lokale banken sluiten realkredieten voor ingezetenen/expats; buitenlanders zonder Deense woonplaats worden zelden geaccepteerd.
• DLR Kredit (specialist).
  Primair agrarisch/bedrijfsmatig vastgoed; niet bedoeld voor particuliere woonhypotheken, ook niet voor buitenlanders zonder bedrijfsactiviteit.

Acceptatiecriteria omvatten doorgaans duurzame inkomsten in DKK, een Deens woonadres en CPR, verblijfsrecht (bij EU/EER veelal op basis van vestiging) en volledige KYC/AML?documentatie. Voor niet?ingezetenen die wettelijk mogen kopen maar niet in Denemarken wonen, hanteren aanbieders vaak lagere LTV?plafonds, hogere eigen?middelen?eisen en soms aanvullende zekerheden of bankleningen. Vereiste stukken zijn onder meer recente loonstroken en belastingaanslagen, bewijs van eigen middelen en kredietinformatie; aankoop en hypotheekinschrijving verlopen via het digitale tinglysningsstelsel. Productvarianten zijn vaste looptijden en F?leningen met renteherziening; aflossingsvrije perioden zijn beschikbaar binnen beleidslimieten en risicomarges. In Nederland verstrekken banken hypotheken zonder realkreditlaag, maar beperken krediet aan niet?ingezetenen eveneens aanzienlijk en rekenen bij afwijkende profielen vaak extra opslag of lagere maximale financiering.

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Denemarken?

Voor een Deense hypotheek vragen het realkreditinstitut en de begeleidende bank om volledige KYC/AML?documentatie volgens de hvidvaskloven, inclusief geldige foto?identificatie, adresverificatie en fiscale identificatie (TIN). Ingezetenen leveren doorgaans CPR?registratie en MitID, terwijl niet?ingezetenen hun buitenlandse TIN en verblijfstitel overleggen, waarbij gegevens niet ouder dan drie maanden mogen zijn. Is de woning bestemd als gezinswoning, dan is op grond van Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 6 bewijs van burgerlijke staat en, indien van toepassing, schriftelijke echtgenoot?toestemming vereist. Voor buitenlanders die een zomerhuis wensen te financieren, wordt de ministeriële toestemming ex Lov om erhvervelse af fast ejendom door het Justitsministeriet als voorwaarde opgevraagd. Documenten moeten in het Deens of Engels worden aangeleverd; buitenlandse stukken vereisen vaak beëdigde vertaling en soms een apostille (Haags Apostilleverdrag 1961) om authenticiteit te borgen.

• Identiteit en woonstatus: paspoort/eID, adresbewijs (uittreksel bevolkingsregister of recente utility?rekening), CPR/MitID indien aanwezig, anders buitenlands TIN; verblijfsvergunning indien van toepassing; PEP?/sanctieverklaring.
• Inkomensdocumenten werknemers: arbeidscontract, 3 recente loonstroken, jaarlijkse loonopgave/jaaropgave, recent belastingaanslagbiljet of tax return.
• Zelfstandigen/DGA: jaarrekeningen laatste 2–3 boekjaren (liefst gecontroleerd), recent tussentijds cijfer, belastingaangiften en aanslagbiljetten, accountantsverklaring over continuïteit/inkomen.
• Banken en schulden: 3–6 maanden bankafschriften, overzicht lopende kredieten en hypotheekafschriften, recente kredietrapportage/registratie (DK: RKI/Experian; buitenland: equivalent of attest), creditcard? en leasestaten.
• Eigen middelen en herkomst: spaarstaat, verkoopakte en afrekening eerdere woning, schenkingsovereenkomst met bewijs van registratie/belasting, erfenisstukken; toelichting bron van middelen (AML).
• Panddossier: ondertekende købsaftale, uittreksel tingbog, BBR?gegevens, energimærke, (voor ejerlejlighed) vedtægter, budget en årsrapport vereniging; voorlopige verzekeringspolis met panthaverclausule.
• Juridisch: bewijs burgerlijke staat, huwelijksvoorwaarden/prenuptial indien aanwezig, echtgenoot?toestemming voor gezinswoning (niet vereist voor zomerhuis), identiteitskopie partner.
• Formulieren en machtigingen: samtykke voor kredietregistratie?check en dataverwerking (GDPR), CRS/FATCA self?certification, volmacht (fuldmagt) voor digitale tinglysning indien geen MitID.
• Indien via rechtspersoon: statuten, uittreksel handelsregister, UBO?register, jaarrekeningen, board?besluit tot lening en zekerheden; economische eigendom en kasstromen onderbouwen.

Voor Belgische aanvragers gelden specifieke bewijsstukken en formaten die Deense kredietverstrekkers accepteren. Werknemers leveren drie recente loonstroken, de laatste jaaropgave (fiche 281.10/281.20) en het meest recente aanslagbiljet personenbelasting; zelfstandigen voegen twee tot drie boekjaren jaarrekeningen (Balanscentrale NBB), btw?aangiften en aanslagbiljetten toe, plus een accountantsverklaring. Voor schuldenoverzicht wordt naast contracten en aflosoverzichten een persoonlijk uittreksel uit de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (NBB) gevraagd. Bankafschriften over 3–6 maanden van betaal? en spaarrekeningen staven kasstromen en eigen middelen; bij schenking worden de notariële akte of bankgiftdocumenten met bewijs van registratie/geschatte schenkbelasting (gewest) overlegd. Indien gefinancierd via een Belgische vennootschap zijn statuten, recent KBO?uittreksel, UBO?register?uittreksel en neerleggingen vereist. Alle niet?Nederlandstalige/Franstalige stukken worden doorgaans in het Engels of Deens vertaald; waar nodig wordt een apostille toegevoegd.

In Denemarken toetsen aanbieders kredietwaardigheid via RKI/Experian en Debitorregistret en vragen een algemene werkgeversverklaring doorgaans niet; arbeidscontract, loonstroken en belastingaanslagen volstaan. In Nederland wordt daarentegen vrijwel altijd een gestandaardiseerde werkgeversverklaring, een BKR?toets en vaak een WOZ?beschikking verlangd; Deense banken vertrouwen op eigen taxatie en BBR?gegevens in plaats van WOZ. Het hypotheek? en eigendomsrecht wordt digitaal ingeschreven via het tinglysningssystem; zonder MitID verstrekt men doorgaans een notarieel bekrachtigde fuldmagt aan de advokat om het pantebrev/skadesløsbrev te tekenen. Voor oplevering eisen Deense partijen een polisbevestiging van opstalverzekering met panthaverclausule en, bij appartementen, recente stukken van de ejerforening (vedtægter, budget, årsrapport). Waar Nederland via de notaris passeert, coördineren in Denemarken bank, realkreditinstitut en advokat rechtstreeks de registratie en uitbetaling, waarbij alle genoemde bewijsstukken vooraf digitaal worden geverifieerd.

Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Denemarken?

Volgens Deense hypotheekregels (realkredit) mag maximaal 80% van de marktwaarde worden geleend voor een eigen woning; voor vakantiehuizen (sommerhus) geldt een limiet van 75% LTV. Het restant kan via een banklening worden gefinancierd, maar sinds de 5%-eigen-inbrengregel uit 2015/2016 (good practice voor boligkredit) vereisen banken minimaal 5% eigen middelen, waardoor de totale financiering zelden boven 95% uitkomt. Voor niet?ingezetenen hanteren banken vaak lagere grenzen (circa 70–80% totaal) of vragen extra zekerheden, ondanks de hogere wettelijke maxima. De LTV wordt berekend op de conservatieve hypotheekwaarde (vurderingsgrundlag), niet per se op de koopsom, waardoor waarderingshaircuts de leencap kunnen verlagen. Buitenlanders hebben bovendien vaak een vergunning nodig om een zomerhuis te kopen (Lov om erhvervelse af fast ejendom), wat vooraf moet zijn geregeld voordat een Deense lender het dossier beoordeelt.

• Eigen woning: 80% LTV via realkredit; bankaanvulling mogelijk tot ca. 95% totaal; minimaal 5% eigen geld.
• Sommerhus (vakantiehuis): 75% LTV via realkredit; bankaanvulling vaak beperkt; niet?ingezetenen doorgaans 60–80% totaal.
• Woning voor particuliere verhuur: 80% LTV via realkredit; strengere aflossingsvoorwaarden bij hoge LTV in risicogebieden.
• Bouwgrond: 40% LTV; hoger aandeel bank/eigen middelen vereist.
• Agrarisch 70% / commercieel 60% LTV; ter referentie bij gemengd gebruik.

In Nederland is de wettelijke LTV voor de eigen woning 100% van de marktwaarde (sinds 2018), maar voor tweede woningen en buy?to?let geldt geen NHG en beperken banken de LTV tot circa 60–80%; voor recreatiewoningen vaak 60–70%. De Deense 80%/75%?plafonds zijn daarmee strenger dan de Nederlandse 100% voor een hoofdverblijf, maar ruimer dan wat in Nederland voor tweede verblijven haalbaar is. In België bestaan geen harde LTV?caps, maar de NBB?verwachtingen (circulaire 2019, aangescherpt 2023) sturen op ?90% voor eigen bewoning en ?80% voor investerings- en tweede?verblijfdossiers, met hogere kapitaalvereisten boven die drempels. In de praktijk financieren Belgische banken tweede verblijven meestal 80–90% in België en accepteren zij zelden buitenlands vastgoed als enige zekerheid, waardoor voor een Deense aankoop extra Belgisch onderpand of een lagere LTV wordt gevraagd. Registratierechten op tweede verblijven (Vlaanderen 12% sinds 2022; Brussel/Wallonië 12,5%) moeten uit eigen middelen komen en tellen niet mee in de Deense LTV.

Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?

In België is er geen wettelijke LTV?grens; de NBB stuurt via toezichtsverwachtingen sinds 2019 (aangescherpt 2023) op terughoudendheid: voor eigen bewoning rond 90% en voor tweede verblijven/investeringen circa 80%. Banken financieren voor een tweede verblijf doorgaans 80–90% en vragen vaker een combinatie hypotheek/mandaat; buitenlandse zekerheden worden zelden aanvaard. In Nederland geldt een wettelijke LTV?limiet van 100% voor de eigen woning (Wft/Regeling hypothecair krediet), terwijl voor tweede woningen en recreatieobjecten geen NHG bestaat en commerciële LTV’s veelal 60–80% bedragen. Nederland kent daarnaast NHG?borgstelling (2024: €435.000, met E?maatregelen €461.100) uitsluitend voor de hoofdverblijf?financiering; België kent geen NHG?equivalent. Niet?ingezetenen kunnen in België doorgaans wel lenen op Belgisch onderpand, maar voor buitenlands onderpand valt de financiering meestal terug op persoonlijke zekerheden of Belgisch vastgoed, terwijl Nederlandse banken evenmin buitenlands onderpand accepteren.

Kostenstructuur verschilt wezenlijk. In België betaalt de koper bij aankoop registratierechten: Vlaanderen 12% voor tweede verblijven (3% voor enige eigen woning, 1% bij ingrijpende energetische renovatie); Brussel en Wallonië 12,5% zonder abattement voor tweede verblijven. Voor de hypotheek geldt 1% hypotheekrecht over de ingeschreven som plus notariële ereloon en aktekosten; veel dossiers gebruiken een hypothecair mandaat om dat recht deels te vermijden. In Nederland is er geen hypotheekbelasting; wel overdrachtsbelasting: 2% voor de eigen woning (startersvrijstelling tot €510.000 in 2024), en 10,4% voor beleggers en tweede woningen. Vervroegd aflossen is in België wettelijk begrensd met een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest (Boek VII WER), terwijl in Nederland doorgaans 10–20% per jaar boetevrij kan en daarboven een marktwaarde?afhankelijke boeterente geldt (contante waarde gemiste rente binnen de rentevaste periode).

Fiscaal en acceptatie?technisch lopen de regimes uiteen. In België bestaat voor tweede verblijven geen hypotheekrenteaftrek; de eigenaar betaalt personenbelasting op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, plus jaarlijkse onroerende voorheffing; bij verhuring aan een bedrijf worden reële huurinkomsten belast. Voor buitenlands bezit kent België sinds 2021 een toegekend kadastraal inkomen met verdragsmatige vrijstelling of verrekening; rente is in de regel niet aftrekbaar. In Nederland is een tweede woning Box?3?vermogen: de WOZ?waarde minus schulden wordt belast naar een forfaitair rendement (2024: vastgoedcategorie 6,04%) tegen 36% tarief; rente is niet aftrekbaar. De krediettoets is in Nederland strikt Nibud?gestuurd met wettelijke LTI?normen en inkomensafhankelijke leencapaciteit, terwijl Belgische banken hun DTI?kaders op interne modellen en NBB?verwachtingen baseren en de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP) raadplegen; in Nederland registreert BKR vergelijkbare verplichtingen.

Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Denemarken?

Er bestaat geen wettelijke verplichting om in Denemarken een lokale hypotheekadviseur te gebruiken; consumenten kunnen rechtstreeks contracteren met een realkreditinstitut of partnerbank. De EU?Hypothecair?Kredietrichtlijn 2014/17/EU is in Denemarken omgezet; kredietintermediairs moeten bij het Finanstilsynet geregistreerd zijn en aanbieders moeten een ESIS?document en geschiktheidstoets leveren. Voor Belgische kopers wordt Deens vastgoed zelden door Belgische kredietgevers als uitsluitend onderpand benut; in de praktijk loopt financiering óf via een Deense aanbieder, óf op Belgisch onderpand. De eigendomsoverdracht en hypotheekinschrijving verlopen via het digitale Tinglysningssystem zonder notariële passeerpraktijk zoals in België; dit maakt een lokale adviseur niet verplicht. In Nederland is hypotheekadvies onder Wft?toezicht en AFM?vergunning de norm bij distributie; in Denemarken domineren bancaire kanalen en is een zelfstandige adviseur niet vereist. Voor niet?ingezetenen kunnen taal, vergunningen en KYC?procedures complex zijn; een lokale adviseur kan dan praktisch nuttig zijn, maar blijft optioneel.

Toegevoegde waarde ontstaat vooral bij een sommerhus waarvoor voorafgaande toestemming van het Justitsministeriet is vereist (Lov om erhvervelse af fast ejendom); veel kredietgevers verlangen dit vóór een bindend aanbod. Tussen aanbieders bestaan relevante verschillen in bidragssats, kursskæring op obligatiekoersen, aflossingsvrije segmenten en vervroegde aflossing (indfrielse tegen markedskurs bij ikke?konvertible versus pari bij konvertible serier), die de ÅOP beïnvloeden. Op grond van de richtlijn moeten intermediairvergoedingen worden geopenbaard; beloning kan via commissie van de kredietgever of via een direct honorarium, met verplichte transparantie over onafhankelijkheid en belangenconflicten. Reken naast bank-/instellingskosten op tinglysningsafgift voor de hypotheek: DKK 1.850 vast plus 1,45% over de ingeschreven hoofdsom; voor de eigendomsoverdracht DKK 1.850 plus 0,6% over de koopsom. Belgisch fiscaal geldt sinds 2021 een toegekend kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed met vrijstelling volgens het Belgisch?Deens verdrag; rente voor een tweede verblijf is doorgaans niet aftrekbaar en de keuze voor een Deense of Belgische adviseur wijzigt dat niet.

• Selecteer relevante netwerken (Realkredit Danmark via Danske Bank, Nordea Kredit, Nykredit/Totalkredit via lokale banken, Jyske Realkredit) en verifieer acceptatie van niet?ingezetenen.
• Bereid documentatie voor: Belgische loonfiches/inkomensbewijzen, recente aanslagbiljetten, bankafschriften, overzicht CKP?kredieten, koopcompromis en taxatie; zonder CPR/MitID verloopt ondertekening minder digitaal.
• Vraag een ESIS en “lånetilbud” op en toets ÅOP, bidragssats, aflossingsprofiel, rentevaste periode en indfrielsesvoorwaarden; let op koersafslag en kosten bij renteherziening.
• Controleer vergunningsplicht voor zomerhuis (Lov om erhvervelse af fast ejendom) en lever bewijs vóór finale kredietverstrekking; plan tinglysningsafgifter en brand/opstalverzekering.
• Beoordeel valuta? en renterisico bij euro?inkomen versus DKK?financiering; in België is een FSMA?vergunde tussenpersoon nodig voor adviesbemiddeling, met EU?paspoort indien hij een Deense lening bemiddelt.

Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Denemarken?

Een Nederlandse hypotheek met een eerste recht van hypotheek op een Deense woning is in de praktijk niet verkrijgbaar. Nederlandse geldverstrekkers accepteren geen buitenlands onderpand, mede omdat een Nederlands hypotheekrecht niet kan worden ingeschreven in het Deense Tinglysningssystem; daarvoor is een Deens pantebrev onder Deens recht nodig met lokale uitwinning. De EU?Hypothecair?Kredietrichtlijn 2014/17/EU staat grensoverschrijdende distributie toe, maar verplicht aanbieders niet om buitenlands onderpand te accepteren; interne risicobeleid sluit dit vrijwel altijd uit. NHG is niet beschikbaar voor tweede woningen en evenmin voor buitenlands vastgoed; uitzonderingen beperken zich tot private banks die uitsluitend op Nederlands onderpand (of effectenpand) financieren. In België is de praktijk identiek: banken aanvaarden zelden een Deense hypotheek als enige zekerheid en financieren doorgaans enkel op Belgisch onderpand conform NBB?verwachtingen (2019, aangescherpt 2023).

Reële routes zijn: financiering in Denemarken via een realkreditinstitut (eigen woning ca. 80% LTV; sommerhus ca. 75%; voor niet?ingezetenen vaak lager), of opneming van overwaarde op Nederlands/Belgisch vastgoed. In Nederland mag de totale schuld op de als zekerheid dienende woning niet boven 100% van de marktwaarde uitkomen (Wft/Regeling hypothecair krediet); in België hanteren banken voor tweede verblijven praktisch 80–90% LTV binnen de NBB?kaders. Fiscaal geldt in België sinds 2021 een toegekend kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed met verdragsvrijstelling; rente voor een tweede verblijf is niet aftrekbaar. In Nederland valt een Deense tweede woning in box 3 en is rente niet aftrekbaar; kredieten worden geregistreerd bij BKR (NL) respectievelijk CKP (BE). Houd rekening met Deense tinglysningsafgifter (overdracht: DKK 1.850 + 0,6%; hypotheek: DKK 1.850 + 1,45%) en met valuta? en KYC?eisen bij DKK?leningen.

• Nederlandse bank op Deens onderpand: nagenoeg uitgesloten; geen NHG; uitwinning vereist Deens pantebrev.
• Alternatief NL/BE: tweede hypotheek op binnenlands vastgoed (NL tot 100% LTV op dat onderpand; BE praktisch 80–90%).
• Deense financiering: realkredit ca. 75–80% LTV; niet?ingezetenen vaak 60–80% totaal; extra zekerheden kunnen worden verlangd.
• Fiscaliteit: BE geen renteaftrek; buitenlands vastgoed met KI (sinds 2021) en verdragsvrijstelling; NL box 3, geen renteaftrek.
• Transactiekosten Denemarken: tinglysning eigendom DKK 1.850 + 0,6%; hypotheek DKK 1.850 + 1,45%; vaak uit eigen middelen of binnen LTV te financieren.

Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Denemarken?

Specificeer het onderwerp voor België zodat een gericht antwoord mogelijk is (aankoop, financiering, verhuur of verkoop). Voor aankopen gelden registratierechten: Vlaanderen 12% voor een tweede verblijf (sinds 2022), Brussel en Wallonië 12,5%; nieuwbouw verkocht door een btw-plichtige valt doorgaans onder 21% btw. Hypothecaire financiering kent looptijden tot circa 25–30 jaar; bij vestiging van een hypotheek betaalt u een hypotheekrecht van 1% over het ingeschreven bedrag, plus vaste inschrijvings- en notariële kosten. Tijdens bezit betaalt u onroerende voorheffing (regionaal, berekend op het kadastraal inkomen) en als niet-inwoner Belgische belasting op onroerende inkomsten op basis van het geïndexeerde KI x 1,40, met aftrek van hypotheekinterest. Bij verkoop is een meerwaardebelasting van 16,5% verschuldigd als een tweede verblijf binnen 5 jaar wordt verkocht; na 5 jaar vrijstelling. Ter vergelijking: Nederland heft 10,4% overdrachtsbelasting op tweede woningen (2024) en belast Belgisch vastgoed in box 3 met verdragsvrijstelling.