Belastingen bij aankoop van een woning in Duitsland

Bij aankoop van een bestaande woning als tweede verblijf in België betaalt u registratierechten die per gewest verschillen en gelden op de verkoopprijs vermeerderd met lasten ten laste van de koper; correct uitgesplitste roerende goederen (bijv. meubilair) vallen er niet onder, maar onrealistische toerekeningen worden gecorrigeerd. Sinds 1 januari 2022 bedraagt het tarief in Vlaanderen voor tweede verblijven het algemene tarief; verminderingen voor de “enige eigen woning” zijn niet van toepassing. In Brussel en Wallonië geldt een hoger algemeen tarief, zonder abattement voor tweede verblijven. De heffing wordt doorgaans door de notaris geïnd bij het verlijden en registreren van de authentieke akte; de onderhandse koop moet binnen vier maanden worden geregistreerd. Ter vergelijking: in Nederland is de overdrachtsbelasting voor beleggers en tweede woningen 10,4% (sinds 2023), terwijl de 2%- en startersvrijstelling alleen gelden voor de eigen hoofdverblijfwoning.

• Vlaanderen: 12% algemene registratierechten voor o.a. tweede verblijven (sinds 1-1-2022).
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 12,5% algemene registratierechten; geen abattement voor tweede verblijven.
• Wallonië: 12,5% algemene registratierechten; geen abattement voor tweede verblijven.

Voor nieuwbouw is in België in principe 21% btw verschuldigd op het “nieuwe” gebouw; sinds 1 januari 2023 geldt een verkorte nieuwbouwperiode: tot 31 december van het tweede jaar na eerste ingebruikname. De grond valt normaal onder registratierechten, maar sinds 1 januari 2019 kan bij verkoop door dezelfde btw-plichtige van grond én nieuwbouw de optie worden gelicht om ook de grond met 21% btw te belasten; in dat geval zijn geen registratierechten verschuldigd op die component. Het verlaagde 6%-btw-tarief voor sloop en heropbouw is sinds 2024 permanent gemaakt maar beperkt tot de eigen hoofdverblijfplaats of verhuur via sociaal verhuurkader, en geldt dus niet voor een tweede verblijf. In de praktijk ziet men vaak combinaties: btw op (een deel van) de opstallen en registratierechten op de grond. Nederland hanteert eveneens 21% btw voor nieuwbouw (zonder overdrachtsbelasting op dat deel).

De Belgische fiscus past algemene antimisbruikbepalingen (sinds 2012) toe tegen kunstmatige constructies, bijvoorbeeld het onzakelijk opsplitsen van prijs in roerend/onroerend of in grond/gebouw met uitsluitend fiscale motieven; de correcte heffing (registratierechten of btw) wordt dan hersteld. Niet-ingezetenen worden voor deze heffingen hetzelfde behandeld als ingezetenen; aankoop via een vennootschap wijzigt de tarieven van registratierechten niet. De registratierechten zijn verschuldigd bij registratie van de authentieke akte; wordt die niet tijdig verleden, dan gelden registratieverplichtingen en kunnen nalatigheidsinteresten volgen. Na aankoop geldt jaarlijks de onroerende voorheffing, berekend op het (geïndexeerde) kadastraal inkomen met regionale, provinciale en gemeentelijke opcentiemen; deze is geen aankoopbelasting maar relevant voor de totale last. In Nederland bestaat geen jaarlijkse onroerende voorheffing maar wel box-3-heffing over vermogen, inclusief tweede woningen.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Duitsland

De belangrijkste jaarlijkse heffing is de Grundsteuer (onroerendezaakbelasting). Door de Grundsteuerreform wordt vanaf 1 januari 2025 belast op basis van de nieuwe Grundsteuerwerte, vastgesteld per 1 januari 2022. In het federale model luidt de formule: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × gemeentelijke Hebesatz; de Steuermesszahl bedraagt doorgaans 0,31‰ voor woongebruik en 0,34‰ voor overig, waarna gemeenten een Hebesatz toepassen die sterk varieert (ca. 200–1.050%). Enkele Länder hanteren alternatieve modellen, maar het resultaat blijft een gemeentelijk aanslagbedrag, meestal enkele honderden euro’s per jaar. Aanslagen worden door de gemeente opgelegd en zijn in de regel per kwartaal verschuldigd (15/2, 15/5, 15/8, 15/11; §28 GrStG). Niet-ingezetenen worden identiek behandeld; er is geen vrijstelling voor tweede verblijven. Ter vergelijking: België heft geen Grundsteuer maar jaarlijks onroerende voorheffing; Nederland kent de gemeentelijke OZB op basis van WOZ-waarde.

Veel gemeenten heffen daarnaast een Zweitwohnungssteuer op het aanhouden van een tweede verblijf. Rechtsgrond is de gemeentelijke belastingautonomie (Art. 105 lid 2a GG); de grondslag is meestal de Jaarhuur (Jahresrohmiete of Nettokaltmiete) volgens lokale Mietspiegel, of een forfait. Tarieven verschillen per gemeente en liggen vaak tussen 5% en 20% van de (fictieve) jaarhuur; aanslag en inning verlopen via de gemeente en staan los van de Grundsteuer. Registratie van een tweede woonadres is verplicht onder de meldwetgeving; niet-registratie kan tot naheffing en boetes leiden. Sommige gemeenten voorzien beperkte vrijstellingen of verminderingen (bijv. sociaal of beroepsmatig gemotiveerde tweede woning), maar dit is niet uniform. In België bestaat op gemeentelijk niveau vaak een vaste belasting op tweede verblijven, terwijl Nederland geen specifieke tweede-woningheffing kent maar wel toeristenbelasting bij verhuur.

Neben lasten belastingen gelden doorlopende retributies en heffingen die doorgaans op de eigenaar of gebruiker worden verhaald. Het gaat om kosten voor afvalinzameling, riool/afvoer (Schmutz- en Niederschlagswasser), straatreiniging en winterdienst, die per gemeente via verordeningen en tarievenlijsten worden vastgesteld. De Rundfunkbeitrag bedraagt momenteel 18,36 euro per maand per zelfstandige woonruimte; voor tweede woningen kan in Duitsland een vrijstelling gelden als dezelfde persoon al voor de hoofdwoning bijdraagt, maar niet-ingezetenen zonder Duitse hoofdwoonplaats vallen doorgaans buiten die regeling. Voor woningen met schoorsteen is periodieke keuring/schoorsteenvegen door de Bezirks-Schornsteinfeger wettelijk verplicht, met tarief volgens de Kehr- en Überprüfungsordnung. In toeristische gebieden wordt vaak een Kurtaxe of Übernachtungssteuer per gastnacht geheven; bij kortetermijnverhuur int en draagt de verhuurder dit af. In Nederland bestaan vergelijkbare gemeentelijke heffingen (afval, riool, waterschap; toeristenbelasting), in België gelden lokale opcentiemen via de onroerende voorheffing en soms afzonderlijke retributies.

• Afval- en rioolheffingen: gemeentelijk bepaald; vaak vastrecht plus tarief per volume/m³.
  Stormwater (Niederschlagswasser): vaak op basis van verhard oppervlak.
• Rundfunkbeitrag: 18,36 euro/maand per woning; mogelijke tweede-woningvrijstelling binnen Duitsland.
• Schornsteinfeger: periodieke keuring/vegen; kosten per bezoek, wettelijk voorgeschreven frequentie.
• Kurtaxe/Übernachtungssteuer: per gastnacht; afdracht door exploitant bij verhuur.

Bij verhuur is Duitse inkomstenbelasting (Einkommensteuer) verschuldigd op netto-verhuurinkomsten door beperkt belastingplichtigen (§49 Abs. 1 Nr. 6 EStG), tegen progressieve tarieven (ca. 14–45%) plus eventueel Solidaritätszuschlag (5,5% van de berekende ESt). Aftrekbaar zijn o.a. interest, onderhoud, beheer en afschrijving (AfA): 2% p.j. voor gebouwen na 1924, 2,5% voor bouwjaar 1924 en ouder; voor nieuwe woongebouwen die na 31-12-2022 zijn voltooid geldt 3% p.j. (wet §7 EStG). Lange-termijnwoningverhuur is btw-vrij; kortdurende accommodatie valt doorgaans onder 7% btw, tenzij de Kleinunternehmerregeling (§19 UStG; omzetgrens 22.000 euro vorig jaar/50.000 euro lopend) wordt toegepast. Het Belgisch-Duits dubbelbelastingverdrag wijst de heffing over onroerende inkomsten toe aan Duitsland; België verleent vrijstelling met progressie en gebruikt sinds AJ 2022 een vastgesteld buitenlands kadastraal inkomen. In Nederland worden tweede woningen niet in box 1 belast maar in box 3 (forfaitair rendement), naast OZB en lokale heffingen.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Duitsland

Verhuur van Duits onroerend goed door niet-inwoners wordt in Duitsland belast als inkomsten uit verhuur en verpachting; er is geen bronheffing, maar aangifteverplichting. U dient een jaarlijkse Einkommensteuererklärung in te dienen met o.a. Anlage V; termijnen: normaal 31 juli van het volgende jaar, verlengd tot eind februari van het tweede volgende jaar bij adviesrelatie. Vooruitbetalingen (Vorauszahlungen) kunnen worden opgelegd. Aftrekbaar zijn kosten met directe band, zoals interest, onderhoud, beheerskosten, afschrijving, verzekeringen en lokale heffingen; reis- en advieskosten zijn aftrekbaar voor zover zakelijk onderbouwd. Verliezen zijn verrekenbaar binnen Duitsland (horizontaal/verticaal binnen het jaar) en voorwaarts volgens §10d EStG; geen verrekening met niet?Duits inkomen. Solidaritätszuschlag kan bijkomen; Kirchensteuer alleen bij kerkelijke belastingplicht. Niet-inwoners kunnen onder voorwaarden kiezen voor behandeling als onbeperkt belastingplichtig (§1(3) EStG) om persoonlijke vrijstellingen toe te passen.

Btw bij verhuur: de langetermijnverhuur van woonruimte is vrijgesteld; aan zakelijke huurders kan in bepaalde gevallen worden geopteerd voor belaste verhuur (optie slechts mogelijk buiten particuliere woonbestemming en bij gebruik voor belaste prestaties). Korte logiesverstrekking (vakantieverhuur) is in beginsel btw-belast als accommodatie; bijkomende hotelachtige diensten (bijv. ontbijt, dagelijkse schoonmaak) kunnen onder het algemene tarief vallen. Ondernemers drempels en administratieve plichten omvatten tijdige registratie, factuureisen, periodieke aangiften en desgevallend toepassing van de kleineondernemersregeling; overschrijding van drempels vereist reguliere heffing. Let op de herziening van eerder afgetrokken voorbelasting bij wijziging van gebruik binnen de wettelijke herzieningsperiode (onroerend goed: lange herzieningstermijn). Belgische inwoners geven de Duitse netto?verhuur in België aan voor vrijstelling met progressie; Nederlandse inwoners kennen doorgaans box?3?behandeling, niet box?1, bij passieve verhuur.

Bij verkoop door een privépersoon is een meerwaarde in Duitsland belastbaar als “privates Veräußerungsgeschäft” wanneer de vervreemding plaatsvindt binnen tien jaar na aankoop (§23 EStG); een vrijstelling geldt bij eigen gebruik in het verkoopjaar en de twee voorafgaande jaren. De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs minus aanschaffings- en bijkomende kosten (notaris, makelaar, overdrachtsbelasting), verminderd met reeds geclaimde afschrijvingen; verliezen zijn alleen verrekenbaar met andere §23-transacties. Aangifte gebeurt via Anlage SO; progressieve tarieven en Solidaritätszuschlag zijn van toepassing, zonder afzonderlijke bronheffing. In België is een privé?meerwaarde op een gebouw dat na meer dan vijf jaar wordt verkocht doorgaans niet belast; binnen vijf jaar geldt een afzonderlijk tarief. In Nederland is er voor particulieren geen afzonderlijke meerwaardebelasting; Duitsland blijft bronstaat voor vastgoedwinsten.

Omzetbelasting bij verkoop van onroerend goed is in Duitsland doorgaans vrijgesteld; ondernemers kunnen de vrijstelling onder voorwaarden afstand doen in B2B?situaties (optie), wat input?btw?continuïteit kan waarborgen. Verkoop van een verhuurd object kan een “bedrijfsontheffing als geheel” vormen, waardoor geen btw verschuldigd is, maar de koper de positie voortzet. Bij eerdere vooraftrek geldt een herzieningsplicht (Vorsteuerberichtigung) bij wijziging van gebruik of vrijgestelde verkoop binnen de wettelijke termijn, met terugbetaling pro rata van aanvankelijk afgetrokken btw. Overdrachtsbelasting bij verkoop treft de koper; de verkoper betaalt geen afzonderlijke transactietaks. Er bestaat geen afzonderlijke Duitse bronheffing op verkoopopbrengsten; wel kunnen Vorauszahlungen of aanslag volgen na aangifte. In België en Nederland heeft de verkoper geen extra overdrachtsheffing; btw?regels wijken af van het Duitse optiestelsel.

Frequent aan- en verkoop kan in Duitsland worden aangemerkt als “gewerblicher Grundstückshandel” (indicatief: drie objecten binnen vijf jaar), waardoor winsten bedrijfsinkomen worden en bij ondernemingsvormen tevens aan Gewerbesteuer kunnen worden onderworpen. Intensief geëxploiteerde, dienstverlenende kortetermijnverhuur kan eveneens als commerciële activiteit kwalificeren, met gevolgen voor inkomsten-/vennootschapsbelasting, lokale bedrijfsbelasting en btw?positie. Structurering via rechtspersonen en aandelenverkoop kan aanvullende Duitse regels activeren (zoals uitgebreide overdrachtsbelasting bij bepaalde aandelenoverdrachten); dit staat los van de particuliere §23?regeling. België kent vergelijkbare kwalificatie naar beroepsinkomen bij georganiseerd handelend optreden; Nederland kwalificeert bij actieve handel/verhuur met diensten eerder als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming. Keuze voor onbeperkte belastingplicht (§1(3) EStG) kan in commerciële situaties eveneens relevant zijn.

• Verhuur: Einkommensteuererklärung met Anlage V; termijn 31 juli (of verlengd bij adviseur).
  Kies eventueel onbeperkte belastingplicht (§1(3) EStG) voor heffingskortingen.
• Btw: registratie en aangiften bij korte logies of optie; let op herziening van voorbelasting bij gebruikswijziging.
• Verkoop: binnen 10 jaar belast (Anlage SO); eigen?gebruiksuitzondering mogelijk.
  Meerwaarde berekenen na kosten en afschrijvingen; geen bronheffing, wel aanslag.
• België: vrijstelling met progressie voor Duitse huur; meerwaarden na >5 jaar doorgaans onbelast.
  Nederland: box?3 voor bezit; bij commerciële activiteiten box?1 en btw?plicht.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Duitsland?

België heft geen ‘overdrachtsbelasting’, maar registratierechten (in Vlaanderen: verkooprecht) bij aankoop van bestaande (niet-BTW) onroerende goederen. De heffing is regionaal: het tarief voor een tweede verblijf of beleggingspand bedraagt in Vlaanderen 12%, in Brussel 12,5% en in Wallonië 12,5%. De belastbare grondslag is de hoogste van de overeengekomen prijs en de werkelijke marktwaarde; misbruik of abnormaal lage prijzen kunnen worden herzien door de administratie. De belasting is verschuldigd door de koper en wordt geïnd via de notaris bij de registratie van de authentieke akte. De compromis moet binnen vier maanden worden geregistreerd; de notariële akte volgt doorgaans binnen die termijn en de rechten worden dan afgerekend. De regionale hervormingen sinds 2022 hebben vooral de eigen gezinswoning getroffen (bv. 3%/1% in Vlaanderen), niet het standaardtarief voor tweede verblijven.

• Vlaamse Gewest: 12% verkooprecht op tweede verblijf en belegging; geen algemene vermindering.
  Voor de eigen en enige woning geldt 3% (of 1% bij ingrijpende energetische renovatie) sinds 1-1-2022; de meeneembaarheid van registratierechten is afgeschaft voor aktes vanaf 1-1-2024.
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 12,5% registratierechten op tweede verblijf; geen abattement voor niet-hoofdverblijf.
  Voor de eigen woning bestaan abattementsregelingen en energiegebonden kortingen bij ordonnantie, met voorwaarden rond bewoning en prijsplafonds.
• Waals Gewest: 12,5% registratierechten op tweede verblijf; gunstregimes richten zich op de eigen of bescheiden woning.
  Het standaardtarief voor niet-hoofdverblijf blijft 12,5%, met regionale voorwaarden voor eventuele abattementen of verlaagde schijven buiten toepassing op tweede verblijven.

Koopt u ‘nieuw’ (eerste ingebruikname binnen 2 jaar) van een btw?plichtige verkoper, dan is de gebouwcomponent onderworpen aan 21% btw in plaats van registratierechten; de grond blijft onder registratierechten (zelfde regionale tarieven). Bij gesplitste verkoop wordt btw enkel op de werken/gebouw geheven en registratierechten op de grond; de notaris splitst de prijs en heft overeenkomstig. Het verlaagde 6%?btw?regime voor sloop en heropbouw is sinds 1 januari 2024 permanent, maar enkel voor de eigen en enige woning (en bepaalde sociale projecten); voor tweede verblijven is het 6%?tarief in principe uitgesloten. Bijkomende aktekosten omvatten het vast recht, ereloon volgens het koninklijk tarief en hypotheekkosten. Bij hypothecaire financiering is een inschrijvingsrecht van 1% op het ingeschreven bedrag verschuldigd, plus vaste retributies van het hypotheekkantoor.

In Nederland wordt overdrachtsbelasting landelijk geheven: 10,4% voor woningen die niet als eigen hoofdverblijf worden gebruikt (zoals tweede woningen en beleggingen), 2% voor de eigen woning en onder voorwaarden 0% voor starters tot een wettelijke prijsgrens. Bij nieuwbouw betaalt men doorgaans btw (21%) in plaats van overdrachtsbelasting; bij bestaande bouw geldt overdrachtsbelasting over de volledige koopsom. Vergeleken hiermee liggen de Belgische registratierechten voor tweede verblijven hoger (12% Vlaanderen; 12,5% Brussel/Wallonië) en zijn ze regionaal bepaald. België past bij nieuwbouw meestal een gemengde heffing toe (btw op gebouw, registratierechten op grond), wat in Nederland minder voorkomt. De formele afwikkeling en inning verloopt in beide landen via de notaris, maar de materiële tarieven en gunstregimes verschillen wezenlijk. De startersvrijstelling geldt sinds 2021 en de prijsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Duitsland?

Btw is in België verschuldigd bij de levering van een “nieuw” gebouw door een btw?plichtige verkoper (ontwikkelaar/aannemer) die als zodanig optreedt. Een gebouw blijft nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste ingebruikname of inbezitneming; ingrijpende verbouwingen die het gebouw in wezen veranderen, kunnen eveneens tot “nieuwbouw” leiden. Het standaardtarief bedraagt 21% en wordt geheven over de volledige prijs van de gebouwcomponent, inclusief afwerking, meerwerken en ontwikkelaarsmarge, maar exclusief de grond. De grond wordt doorgaans aan regionale registratierechten onderworpen bij de akte: 12% in het Vlaamse Gewest en 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk en het Waalse Gewest voor tweede verblijven. De verkoper factureert en int de btw via facturen; de notaris int de registratierechten op de grond bij het verlijden van de authentieke akte.

Is de verkoper geen btw?plichtige (bv. een particulier) of is het gebouw niet langer “nieuw”, dan is geen btw verschuldigd en zijn registratierechten van toepassing op de koop (op de prijs of hogere werkelijke waarde). Bij verkoop “op plan” (Wet Breyne van 9 juli 1971) is een gesplitste structuur gebruikelijk: de ontwikkelaar levert het gebouw met btw, terwijl de grondeigenaar de grond afzonderlijk overdraagt onder registratierechten. In dat model wordt de btw opeisbaar per voortgangsschijf en gefactureerd naarmate de werken vorderen; de eigendomsoverdracht en de inning van rechten gebeuren via de notariële akte. De Wet Breyne legt dwingende betalingsschema’s en voltooiingswaarborgen op, wat de fasering van facturatie en btw?momenten bepaalt. Documentatie rond ingebruikname (bv. effectieve bewoning, verhuur, nutsaansluitingen) is bepalend voor de nieuwbouwstatus.

In Nederland is de eerste levering van een nieuwbouwwoning in beginsel belast met 21% btw en geldt de samenloopvrijstelling waardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd is; dit strekt zich doorgaans ook uit tot de grond. Latere leveringen van bestaande woningen vallen daar onder overdrachtsbelasting (2% voor eigen woning; 10,4% voor beleggingen en tweede verblijven) en niet onder btw. België past bij nieuwbouw veelal een gemengde heffing toe: btw op de gebouwcomponent en registratierechten op de grond, met regionale tarieven. Daardoor kan de totale transactielast bij aankoop van een tweede verblijf in België hoger liggen dan bij een eerste levering in Nederland, hoewel het btw?tarief in beide landen 21% bedraagt. De toepasselijkheid van btw in België hangt bovendien strikt af van de hoedanigheid van de verkoper en de juridische kwalificatie als “nieuw” op het moment van levering.

• Nieuwbouw voor btw: levering vóór eerste ingebruikname of uiterlijk tot 31 december van het tweede jaar daarna.
  Ingrijpende verbouwing kan een “nieuw gebouw” creëren indien de aard wezenlijk wijzigt.
• Verkoper moet btw?plichtig zijn en handelen als zodanig; een particulier kan geen btw aanrekenen.
  Btw?tarief: 21% op de gebouwcomponent; grond onder registratierechten (12% VL; 12,5% BHG/WAL voor tweede verblijf).
• Gesplitste verkoop (verkoop op plan): gebouw met btw via ontwikkelaar; grond via aparte akte met registratierechten.
  Btw wordt opeisbaar per gefactureerde voortgangsschijf.
• Bewijselementen voor eerste ingebruikname zijn feitelijk (bewoning, verhuur, nutsaansluitingen) en sturen de kwalificatie en heffing.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Duitsland?

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Duitsland heet Grundsteuer en wordt door de gemeente geheven. Na het arrest van het Bundesverfassungsgericht van 10-04-2018 is de hervormde Grundsteuer ingevoerd via het Grundsteuer?Reformgesetz (2019) met toepassing vanaf het heffingsjaar 2025. De berekening volgt in de regel: Grundsteuerwert (waardepeildatum 1?1?2022) × Steuermesszahl (federale maatstaf in promille) × gemeentelijke Hebesatz (opslagtarief in procenten). Er zijn categorieën A (land? en bosbouw), B (bebouwde en bouwgronden) en C (onbebouwde, bouwrijpe gronden met afzonderlijke Hebesatz). Omdat gemeenten de Hebesatz autonoom vaststellen en deelstaten verschillende modellen hanteren, variëren effectieve lasten sterk; indicatief resulteert dit vaak in circa 0,05% tot 0,5% van de marktwaarde op jaarbasis, afhankelijk van locatie, gebruik en deelstatelijk model.

• Formule: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
  Bundesmodell: Steuermesszahl doorgaans 0,31‰ voor woongebruik en 0,34‰ voor overige; gemeenten hanteren veelal 200%–900% Hebesatz.
• Modellen per deelstaat: Bundesmodell (meerderheid), Bayern (flächenbasiert), Baden?Württemberg (bodenwertbasiert), en varianten in HH, HE, NI, SN, SL.
• Heffing en betaling: aanslag door de gemeente; doorgaans kwartaal vervaldata (15?02, 15?05, 15?08, 15?11) of jaarlijks bij kleine bedragen.
• Extra heffingen: in vele gemeenten een afzonderlijke Zweitwohnungssteuer (typisch 5%–20% van de jaarlijkse “Kaltmiete”) naast de Grundsteuer; toeristische Kurtaxe kan lokaal gelden.

In België is het jaarlijkse equivalent de onroerende voorheffing (précompte immobilier), een regionale belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (basisjaar 1975), niet op de marktwaarde. Het basistarief bedraagt in Vlaanderen 3,97% en in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest 1,25%, vermeerderd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen die sterk verschillen per locatie. De aanslag wordt jaarlijks opgelegd door de regionale administratie (Vlaamse Belastingdienst, Bruxelles Fiscalité/Brussel Fiscaliteit, SPW Fiscalité) en kan worden aangevuld met lokale heffingen op tweede verblijven. Anders dan de Duitse Grundsteuer (vanaf 2025) wordt in België geen actuele waarde gehanteerd, waardoor de last minder met marktprijzen meebeweegt. In Nederland daarentegen is de OZB gemeentelijk en gebaseerd op de WOZ?waarde; tarieven voor eigenaar?bewoners liggen doorgaans in de bandbreedte van circa 0,04%–0,12% per jaar.

Hoe worden huurinkomsten belast in Duitsland?

Huurinkomsten uit in Duitsland gelegen onroerend goed vallen onder inkomsten uit verhuur en verpachting (§21 EStG) en zijn in Duitsland belast. De grondslag is de nettohuur: bruto huur en vergoedingen minus aftrekbare kosten en afschrijvingen; belastingplichtig is de eigenaar, ook als niet-inwoner (beschränkte Steuerpflicht, §1 Abs. 4 EStG). Het tarief is progressief volgens §32a EStG (ongeveer 14% tot 42%, en 45% boven de hoogste schijf), vermeerderd met Solidaritätszuschlag van 5,5% op de berekende Einkommensteuer en, bij kerklidmaatschap, Kirchensteuer van 8% (BY/BW) of 9% (overige). Er is geen bronheffing; de fiscus heft via aanslag na aangifte en kan kwartaal?Vorauszahlungen vaststellen (verval 10?03, 10?06, 10?09, 10?12). Aangifte is vereist bij positieve verhuurinkomsten; termijn is doorgaans 31 juli na het kalenderjaar, respectievelijk tot de laatste dag van februari van het tweede volgende jaar met adviseur. Gewerbesteuer is doorgaans niet van toepassing op louter particuliere verhuur; rente op te laat vastgestelde aanslagen loopt pas vanaf 15 maanden na het jaar, tegen 0,15% per maand (§233a AO).

Aftrekbaar zijn onder meer hypotheekrente, Grundsteuer, beheers- en onderhoudskosten, verzekeringen, administratie- en rechtskosten, makelaarscourtage voor verhuur, en eigenaarsbijdragen aan de Gemeinschaft (VvE). Afschrijving (AfA) op het gebouw bedraagt 2,5% per jaar voor gebouwen met eerste ingebruikname t/m 31?12?1924 en 2% per jaar voor gebouwen vanaf 01?01?1925; voor woongebouwen die na 31?12?2022 worden voltooid geldt 3% lineair (§7 Abs. 4 EStG n.F.). Erhaltungsaufwand is direct aftrekbaar en kan op verzoek gelijkmatig over 2–5 jaren worden gespreid (§82b EStDV). Uitgaven binnen drie jaar na aanschaf die meer dan 15% van de gebouw?aankoopsom bedragen (excl. btw en grond) gelden als “anschaffungsnahe Herstellungskosten” en zijn niet direct aftrekbaar maar slechts via afschrijving (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Verlies uit verhuur is verrekenbaar met ander Duits inkomen en voorwaarts volgens §10d EStG; voor niet?inwoners beperkt tot in Duitsland belastbaar inkomen. Verhuur van woonruimte is btw?vrij; hotelmatig kort verblijf kan btw?plichtig zijn zonder wijziging van de inkomstenbelastingcategorie.

Volgens het Belgisch?Duitse verdrag wordt huur uit in Duitsland gelegen vastgoed in Duitsland belast; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud (conform art. 6 en 23 OESO?model). Belgische rijksinwoners vermelden deze buitenlandse onroerende inkomsten via het toegewezen buitenlandse kadastraal inkomen (systeem sinds 2021), waarna vrijstelling geldt maar het bedrag wel het Belgische tarief op ander inkomen kan verhogen. Belgische lokale heffingen op tweede verblijven en de onroerende voorheffing op Belgisch vastgoed blijven afzonderlijk; Duitse huur wijzigt die niet. In Nederland worden tweede woningen normaliter in box 3 op een forfaitair rendement belast, maar voor in Duitsland gelegen onroerend goed wordt verdragsvrijstelling toegepast om dubbele belasting te vermijden. Duitsland belast daarentegen het werkelijke nettoresultaat (na kosten en afschrijving), wat tot een andere effectieve druk leidt dan de Belgische imputatiemethode of het Nederlandse box?3?stelsel. Behandeling van partners en het Splittingtarif vergt onbeperkte belastingplicht of de optie van §1 Abs. 3 EStG (?90% van het wereldinkomen in Duitsland belast).

• Rechtsgrond: §21 EStG (verhuur), §32a EStG (tarief), §7 EStG (AfA), §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15%?regel), §82b EStDV (spreiding onderhoud), §233a AO (rente).
• AfA?percentages: 2,5% (eerste ingebruikname t/m 1924); 2% (vanaf 1925); 3% voor woongebouwen voltooid vanaf 1?1?2023.
• Heffingen: Solidaritätszuschlag 5,5% op de inkomstenbelasting; Kirchensteuer 8% (BY/BW) of 9% (overige Länder).
• Vervaldagen Vorauszahlungen: 10 maart, 10 juni, 10 september, 10 december; aangiftetermijn 31 juli (zonder adviseur) of eind februari van het tweede volgende jaar (met adviseur).
• Niet?inwoners: beperkte belastingplicht (§1 Abs. 4 EStG); optie voor onbeperkte belastingplicht mogelijk bij ?90% in Duitsland belastbaar wereldinkomen (§1 Abs. 3 EStG).
• België: vrijstelling met progressie; buitenlands KI?systeem sinds 2021 voor rapportering; Nederland: box?3 met verdragsvrijstelling voor Duits onroerend goed.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Duitsland?

Voor natuurlijke personen die niet-beroepsmatig handelen, worden meerwaarden op Belgisch onroerend goed belast als diverse inkomsten wanneer de verkoop binnen vastgestelde termijnen plaatsvindt (WIB 92, art. 90, 1° en 10°). De wettelijke tarieven en wachttijden zijn als volgt:

• Gebouwen (huis/appartement): verkoop binnen 5 jaar na aankoop ? 16,5% federale belasting op de netto meerwaarde.
  Na 5 jaar: vrijgesteld.
• Grond (onbebouwd): verkoop binnen 5 jaar ? 33%; tussen 5 en 8 jaar ? 16,5%.
  Na 8 jaar: vrijgesteld.
• Hoofdverblijfplaats: vrijgesteld, ongeacht de bezitstermijn, mits het goed uw hoofdverblijf was tot kort voor de verkoop.
• Activiteit met professioneel karakter (projectontwikkeling/handel in vastgoed): progressieve tarieven als beroepsinkomen i.p.v. 16,5%/33%.

De federale tarieven worden voor Belgische inwoners verhoogd met gemeentelijke opcentiemen (gemiddeld circa 6–9% van de berekende belasting). Niet-inwoners zijn die opcentiemen in de regel niet verschuldigd. Buiten deze termijnen (of bij vrijstellingen) is geen meerwaardebelasting verschuldigd.

De belastbare grondslag is de netto meerwaarde: verkoopprijs minus de (geïndexeerde) of (niet-geïndexeerde) aanschaffingswaarde en aftrekbare kosten. Voor gronden is indexering van de aanschaffingswaarde toegestaan; voor gebouwen doorgaans niet. Aftrekbaar zijn onder meer registratierechten of btw bij aankoop, notariële akten, makelaarscourtage en bewezen verbeterings- en verbouwingswerken die de waarde duurzaam verhogen. Indien bewijsstukken ontbreken, kan een wettelijk forfait voor kosten worden toegepast volgens de regels van het WIB 92; bewezen kosten primeren op een forfait. De federale tarieven (16,5%/33%) worden pas toegepast op deze netto-meerwaarde; Belgische inwoners betalen hierop nog gemeentelijke opcentiemen. Er is geen inhouding bij de notaris; de meerwaarde wordt aangegeven in de personenbelasting (inwoners) of belasting van niet-inwoners (BNI/P), voor het aanslagjaar dat volgt op het jaar van de verkoop.

Vrijstellingen gelden in het bijzonder voor de verkoop van de hoofdverblijfplaats (indien het pand tot kort voor de verkoop effectief als hoofdverblijf diende) en voor de verkoop van gebouwen na 5 jaar en gronden na 8 jaar bezit. Onroerend goed verkregen uit nalatenschap kan in de privésfeer in principe zonder meerwaardebelasting worden verkocht. Bij schenking begint de relevante bezitstermijn in de regel opnieuw te lopen bij de begiftigde; een verkoop binnen 5 jaar (gebouwen) of 8 jaar (gronden) na de schenking kan daardoor alsnog belastbaar zijn. Bij opsplitsing in grond en gebouw (of opstal) worden de termijnen per component beoordeeld. Herhaaldelijke of georganiseerde aan- en verkoop kan worden geherkwalificeerd als beroepsactiviteit, met progressieve tarieven en mogelijke sociale bijdragen in plaats van de aparte 16,5%/33%-heffing.

Niet-inwoners die Belgisch vastgoed verkopen, zijn in België belastingplichtig over de meerwaarde volgens bovenstaande regels; het Belastingverdrag België–Nederland (2001, art. 6 en 13) kent het heffingsrecht toe aan de staat waar het onroerend goed is gelegen. Nederland verleent in dat geval doorgaans vrijstelling met progressievoorbehoud; box 3-heffing over de jaren vóór verkoop blijft los daarvan een Nederlandse aangelegenheid. België kent geen afzonderlijke jaarlijkse vermogensrendementsheffing; een meerwaardebelasting treft enkel specifieke verkopen binnen de 5- of 8-jaarsperiode. In Nederland bestaat voor particuliere beleggingen geen afzonderlijke meerwaardebelasting; de eigen woning valt in box 1 en tweede woningen in box 3 met een forfaitair rendement. Praktisch verloopt de verkoop via de Belgische notaris; die int geen meerwaardebelasting, zodat de aangifte en betaling via de (B)PB of BNI-procedure moeten gebeuren.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Duitsland?

Als u in Nederland woont en een woning in Duitsland bezit, worden huurinkomsten en verkoopwinsten in beginsel in Duitsland belast volgens het Belastingverdrag Nederland–Duitsland (2012; art. 6 en 13). Nederland belast buitenlandse verhuur uit privévermogen niet in box 1, maar u moet de woning wel opnemen in box 3 tegen de waarde per 1 januari, verminderd met toerekenbare schulden. Ter voorkoming van dubbele belasting verleent Nederland voor buitenlands onroerend goed een vermindering onder het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, waardoor het toerekenbare deel van de box 3-heffing effectief wordt vrijgesteld. Daardoor betaalt u in Nederland meestal geen box 3-belasting over deze woning, al telt zij wel mee in de berekeningen van box 3. Lokale Duitse heffingen, zoals Grunderwerbsteuer bij aankoop en Grundsteuer jaarlijks, worden alleen in Duitsland geheven; in Nederland bestaat hiervoor geen afzonderlijke heffing.

Bij verhuur is in Duitsland inkomstenbelasting verschuldigd over de nettohuur, tegen progressieve tarieven met solidariteitsopslag; Nederland belast deze huur niet nogmaals, maar past de genoemde vrijstelling in box 3 toe. Bij verkoop is een Duitse heffing verschuldigd als u binnen tien jaar na aankoop verkoopt; na tien jaar is de meerwaarde in Duitsland vaak privé vrijgesteld, terwijl Nederland voor particulieren geen meerwaardebelasting kent. Voor de Nederlandse aangifte blijft u de woning en de bijbehorende schuld in box 3 opgeven; de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting wordt naar rato van de buitenlandse grondslag berekend en kan niet groter zijn dan de over box 3 verschuldigde belasting. Ter vergelijking: een Belgische inwoner met Duits vastgoed wordt in België niet jaarlijks op vermogen belast; België past in de personenbelasting een vrijstelling met progressievoorbehoud toe op basis van een vastgesteld (geïndexeerd) kadastraal inkomen en laat de Duitse heffing voorgaan.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Duitsland?

Ja. Nederland en Duitsland hebben een “Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting en het voorkomen van het ontgaan van belasting met betrekking tot belastingen naar het inkomen en naar het vermogen”, ondertekend op 12 april 2012. Het verdrag vervangt het verdrag van 1959 (met latere protocollen) en trad in werking op 1 december 2015; de bepalingen gelden in de regel voor tijdvakken die aanvangen op of na 1 januari 2016. Het verdrag bestrijkt onder meer de Nederlandse inkomstenbelasting, loonbelasting, vennootschapsbelasting en dividendbelasting, en de Duitse Einkommensteuer en Körperschaftsteuer; heffingsopslagen blijven nationaal recht. Het bevat regels voor woonplaatsbepaling, toewijzing van heffingsrechten, een onderlinge overlegprocedure (MAP) en gegevensuitwisseling conform het OESO-model. België hanteert vergelijkbare verdragsmechanismen met Duitsland en Nederland, maar kent geen box 3-stelsel; internationale toewijzing en vrijstelling met progressie zijn in België leidend.

• Onroerend goed: heffingsrecht in de liggingstaat; Nederland en België verlenen doorgaans vrijstelling met progressie aan inwoners.
• Ondernemingswinsten: belast in de woonstaat, tenzij een vaste inrichting in de andere staat; bouwplaatsen tellen mee bij voldoende duur.
• Arbeidsinkomen: belast waar de arbeid fysiek wordt verricht, met een 183-dagen-exceptie onder voorwaarden.
• Dividenden, interesten, royalty’s: bronheffing beperkt; de woonstaat past voorkoming van dubbele belasting toe (vrijstelling of verrekening volgens het verdrag).
• Pensioenen en lijfrenten: in beginsel woonstaat; het bronland kan heffen in gespecificeerde gevallen (bijvoorbeeld boven een drempelbedrag of bij wettelijke stelsels).

Voor Nederlanders elimineert het verdrag dubbele belasting via vrijstelling met progressie voor onder meer werk en onroerend goed, en via verrekening voor portfolio-inkomsten; Duitsland past veelal vrijstelling met progressie toe, met verrekening voor bepaalde beleggingsinkomsten. Bij vastgoedbeleggingen in Duitsland heeft Duitsland primair heffingsrecht; Nederland past voorkoming toe, terwijl België voor Belgische inwoners met Duits vastgoed eveneens vrijstelling met progressie hanteert en geen jaarlijkse vermogensrendementsheffing kent. Verkoopwinsten op Duits privévastgoed vallen in Duitsland binnen de nationale tienjaarstermijnheffing; Nederland kent geen afzonderlijke meerwaardebelasting voor particulieren, maar past het verdragsmechanisme toe. Het verdrag bevat tie-breakers voor dubbele woonplaats (natuurlijk personen via centrum van levensbelangen; lichamen via onderlinge overeenstemming). Procedures voor onderling overleg bieden rechtszekerheid bij conflicten of kwalificatieverschillen.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Duitsland?

België heft erfbelasting en schenkbelasting, met tarieven en vrijstellingen bepaald door de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel, Wallonië). Voor erfbelasting is het bevoegde gewest dat waar de erflater het langst woonde in de laatste vijf jaren; voor schenkingen van roerende goederen telt de woonplaats van de schenker op het schenkingsmoment, en voor onroerend goed het ligginggewest. Ongeregistreerde hand- en bankgiften zijn in beginsel onbelast, maar worden alsnog in de nalatenschap belast als de schenker overlijdt binnen de regionale risicotermijn (Vlaanderen: 4 jaar vanaf 1?7?2021; eerder 3 jaar; Brussel: 3 jaar; Wallonië: 5 jaar vanaf 1?1?2022). Notariële schenkingen (ook buitenlandse aktes sinds 15?12?2020) moeten worden geregistreerd en zijn onmiddellijk belast. Bij overlijden van niet?inwoners over Belgisch vastgoed wordt erfbelasting geheven in het gewest van ligging; in Nederland geldt daarentegen één landelijke heffing met een 180?dagenregeling voor vóór overlijden gedane schenkingen.

Vlaanderen hanteert voor erfbelasting in rechte lijn en tussen partners 3% op de eerste 50.000 euro, 9% op 50.000–250.000 euro en 27% boven 250.000 euro; voor broers/zussen 25%–30%–55% (schijven: 0–35.000, 35.000–75.000, >75.000) en voor anderen 25%–45%–55% (zelfde schijven). De gezinswoning is voor de langstlevende partner vrijgesteld (0%). Schenkbelasting op roerende goederen via notariële akte kent vaste gewestelijke tarieven; onroerende schenkingen kennen hogere, progressieve schijven. Brussel en Wallonië gebruiken eigen progressies voor erfbelasting (rechte lijn/partners tot circa 30%; tussen niet?verwanten tot maximaal 80%). Nederland kent landelijke tarieven van 10–20% in rechte lijn en 30–40% tussen overige verkrijgers, met algemene vrijstellingen en jaarlijkse schenkingsvrijstellingen.

• Roerende schenkingen (notarieel, registratie verplicht):
  Vlaanderen: 3% in rechte lijn/partners; 7% anderen.
  Brussel: 3% in rechte lijn/partners; 7% anderen.
  Wallonië: 3,3% in rechte lijn/partners; 5,5% anderen.
• Risicotermijn ongeregistreerde hand-/bankgiften (erfbelasting bij overlijden binnen termijn):
  Vlaanderen: 4 jaar voor giften na 1?7?2021; 3 jaar voor eerdere giften.
  Brussel: 3 jaar.
  Wallonië: 5 jaar voor giften na 1?1?2022; 3 jaar voor eerdere giften.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Duitsland?

De belangrijkste lokale vastgoedheffing is de onroerende voorheffing, een jaarlijkse regionale belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van het goed. Het basistarief bedraagt 3,97% in Vlaanderen en 1,25% in zowel het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als Wallonië, waarna provincie en gemeente opcentiemen toevoegen. Opcentiemen zijn vermenigvuldigingsopslagen op de basisheffing (bv. 1.500 opcentiemen = 15 keer de basis), waardoor de uiteindelijke aanslag in de praktijk meerdere keren de regionale basis bedraagt; in Brussel bestaan geen provinciale opcentiemen. Het belastbare tijdstip is 1 januari; de eigenaar op die datum is voor het volledige jaar gehouden, ook bij latere verkoop of leegstand, en niet?ingezetenen met Belgisch vastgoed zijn eveneens belastingplichtig. Ter vergelijking: in Nederland heft de gemeente OZB over de WOZ?waarde met jaarlijks vastgestelde procenttarieven zonder opcentiemen?lagen, en daarnaast volgen afzonderlijke heffingen via waterschappen.

Daarbovenop kunnen gemeenten eigen belastingen heffen, met in de vastgoedpraktijk vooral een belasting op tweede verblijven (forfaitair jaarbedrag per tweede woning, vaak hoger in toeristische gemeenten) en toeristische verblijfsbelasting bij kortdurende verhuur. Verder komen afvalstoffenheffing en rioolbelasting voor (vast bedrag en/of gekoppeld aan waterverbruik), terwijl op de waterfactuur in Vlaanderen en Wallonië saneringsbijdragen worden doorgerekend op bovengemeentelijk en gemeentelijk niveau. Veel gemeenten en gewesten kennen ook heffingen op leegstand, verwaarlozing of ongeschiktheid, met oplopende bedragen per jaar van registratie op de leegstandslijsten. Specifieke tarieven, vrijstellingen en aangifteplichten verschillen per gewest en gemeente, maar worden doorgaans jaarlijks bij reglement vastgesteld en gepubliceerd. Vergelijking met Nederland: ook daar bestaan toeristenbelasting, afvalstoffen? en rioolheffing naast waterschapsheffingen; een afzonderlijke, gemeentelijke belasting op tweede woningen is in Nederland niet landelijk gebruikelijk, terwijl die in België veelvuldig voorkomt.

• Onroerende voorheffing: basistarief Vlaanderen 3,97%; Brussel en Wallonië 1,25%; grondslag = geïndexeerd KI; peildatum 1 januari.
• Opcentiemen: provinciaal en gemeentelijk; verhogen de basisheffing proportioneel (bv. 1.500 opcentiemen = ×15); geen provinciale opcentiemen in Brussel.
• Belasting op tweede verblijven: jaarlijks forfait per tweede woning; tarief en vrijstellingen per gemeente; veel toegepast in toeristische gebieden.
• Toeristenbelasting: per persoon/nacht of per kamer/nacht; regels en aangifte variëren per gewest/gemeente; vaak gekoppeld aan kortdurende verhuur.
• Afvalstoffenheffing en rioolbelasting: vast en/of variabel (waterverbruik); saneringsbijdragen via de waterfactuur op boven? en gemeentelijk niveau.
• Heffingen op leegstand/verwaarlozing/ongeschiktheid: registratieplicht met oplopende jaarlijkse bedragen tot herstel of heringebruikname.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Duitsland?

In Duitsland zijn fiscale voordelen voor huiseigenaren vooral gekoppeld aan de eigen woning en aan specifieke uitgaven. Er is geen forfaitaire bijtelling voor eigen gebruik (geen imputed rent), en de verkoop van de zelfbewoonde woning is vrijgesteld van inkomstenbelasting als u in het verkoopjaar en de twee voorafgaande kalenderjaren er zelf woonde (vrijstelling van de “Spekulationssteuer” onder §23 EStG). Uitgaven voor huishoudelijke diensten en onderhoudswerk (alleen loonkosten) geven een directe belastingvermindering van 20% op grond van §35a EStG, met afzonderlijke maxima voor diensten en voor handwerk. Voor energiebesparende renovaties aan de eigen woning geldt sinds 2020 een belastingvermindering van in totaal 20% van de uitgaven, gespreid over drie jaren (§35c EStG). Voor beschermde monumenten kan de eigenaar?bewoner 9% per jaar van gecertificeerde renovatiekosten gedurende tien jaren aftrekken als bijzondere uitgave (§10f EStG). Ter vergelijking: Nederland kent een eigenwoningforfait en (beperkte) hypotheekrenteaftrek; Duitsland kent geen hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning.

Voor verhuurde woningen (eigenaar?verhuurder) is het voordeel structureel: rente en alle samenhangende kosten zijn aftrekbaar van de huurinkomsten, en het gebouw is afschrijfbaar. De lineaire afschrijving (AfA) bedraagt 2% per jaar voor na 1924 voltooide woningen, 2,5% voor oudere; voor nieuwe woongebouwen die na 31 december 2022 zijn voltooid geldt 3% per jaar (§7 EStG, wetswijziging 2023). Voor nieuw gebouwde huurwoningen bestaat daarnaast een extra?startaftrek (Sonder?AfA, §7b EStG) van 5% gedurende vier jaren, mits aan bouwjaar, kostendrempels en energie?efficiëntiestandaarden wordt voldaan. Bij beschermde monumenten is een verhoogde afschrijving op renovatiekosten mogelijk onder §7i EStG (9% acht jaren, 7% vier jaren) op gecertificeerde maatregelen. In Nederland worden particuliere beleggers doorgaans in box 3 belast op een forfaitair rendement zonder afschrijving of renteaftrek; de Duitse winstbelastingsystematiek kan daardoor bij lage of negatieve kasstromen fiscaal gunstiger uitpakken.

Voor Belgische inwoners met Duits vastgoed bepaalt het Belgisch?Duitse dubbelbelastingverdrag dat huur en waardestijgingen uit onroerende zaken in Duitsland worden belast; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud (invloed op het tarief voor andere Belgische inkomsten). Sinds 2021 wijst België aan buitenlands vastgoed een “buitenlands kadastraal inkomen” toe, dat enkel dient voor de progressieberekening en ter vergelijking, niet voor een extra Belgische heffing. Duitse grond? en onroerende belastingen en kosten zijn in Duitsland aftrekbaar in de sfeer van verhuur; in België leveren zij normaliter geen bijkomend voordeel meer op voor datzelfde buitenlandse pand. Bij verkoop van de zelfbewoonde Duitse woning blijft een eventuele Duitse meerwaardebelasting achterwege bij gebruik volgens §23 EStG; België belast private meerwaarden op de eigen woning evenmin. In Nederland is de eigen woning fiscaal anders vormgegeven (forfait en renteaftrek), en verhuurd vastgoed valt daar in box 3.

• §35a EStG (huishoudelijke diensten/handwerk): 20% belastingvermindering over loonkosten; diensten max. €4.000/jaar; handwerk max. €1.200/jaar; betaling giraal en factuur vereist.
• §35c EStG (energie?renovatie eigen woning): totaal 20% belastingvermindering gespreid 7%/7%/6% over drie jaren; maximum €40.000 per woning; werkzaamheden door erkende uitvoerders; object moet ouder zijn dan 10 jaar.
• §10f EStG (eigen bewoning, monument): 9% per jaar gedurende 10 jaren over gecertificeerde renovatiekosten als bijzondere uitgave.
• §7 EStG (lineaire AfA verhuur): 2,5% (bouwjaar ?1924), 2% (?1925), 3% voor woongebouwen voltooid na 31?12?2022.
• §7b EStG (Sonder?AfA nieuwbouw huur): extra 5% p.j. gedurende 4 jaren; vereist start bouw/vergunning in 2023–2026, kostencaps en energie?standard (bijv. EH40).
• §23 EStG (verkoop): eigen woning vrijgesteld bij gebruik in verkoopjaar en twee voorafgaande kalenderjaren; anders privaat vrijgesteld na 10 jaar bezit.