Belastingen bij een vakantiehuis in Duitsland
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Duitsland?
De Grunderwerbsteuer is per Bundesland, over de koopsom van grond en gebouw:
| Tarief | Bundesland |
|---|---|
| 3,5% | Bayern |
| 5,0% | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (sinds 2024) |
| 5,5% | Bremen (sinds juli 2025), Hamburg, Sachsen |
| 6,0% | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5% | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Voor een Nederlandse koper zijn dat de dure Länder: de Noordzeekust in Schleswig-Holstein en het Sauerland en de Eifel in Nordrhein-Westfalen zitten op 6,5%, de Oostzee in Mecklenburg-Vorpommern op 6,0%, de Harz en Oost-Friesland in Niedersachsen op 5,0%, de Alpen in Bayern op 3,5%. Meubels en inventaris die apart in de akte staan, tellen niet mee; bij een gemeubileerd vakantiehuis is dat de moeite. De aanslag komt van het Finanzamt na de akte, en zonder betaling geen Unbedenklichkeitsbescheinigung en dus geen inschrijving in het Grundbuch. Anders dan in Nederland is er geen lager tarief voor een hoofdverblijf; iedereen betaalt hetzelfde.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Duitsland?
Nee. De levering van een huis door een Bauträger is vrijgesteld van Umsatzsteuer en valt onder de Grunderwerbsteuer over de volledige prijs, grond en gebouw samen. Alleen als de koper ondernemer is en het huis belast verhuurt, kan de Bauträger voor btw kiezen; dan staat er 19% op de factuur die de koper terugvraagt, met een herzieningstermijn van tien jaar waarin de verhuur belast moet blijven. Voor wie het huis zelf gebruikt, bestaat die keuze niet.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Duitsland?
De Grundsteuer, sinds 2025 volgens de hervormde regels. In het Bundesmodell, dat elf Länder toepassen: de door het Finanzamt vastgestelde Grundsteuerwert × 0,31‰ voor een woongrondstuk × de Hebesatz van de gemeente. Die Hebesatz loopt van onder 100% tot boven 800%; de mediaan van de gemeenten ligt rond 350%, grote steden zitten hoger. Bij een Grundsteuerwert van € 250.000 en een Hebesatz van 450% is dat € 349 per jaar. Bayern rekent zonder waarde, op oppervlakte (€ 0,04 per m² grond en € 0,50 per m² gebouw × Hebesatz); Hamburg, Hessen en Niedersachsen doen dat met een ligtingsfactor; Baden-Württemberg belast alleen de grondwaarde. Voor een vakantiehuis gelden dezelfde regels als voor een woning; de gemeente stuurt de aanslag, ook naar een adres in Nederland.
Hoe worden huurinkomsten belast in Duitsland?
In Duitsland, en niet in Nederland: het verdrag wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat. U bent in Duitsland beschränkt steuerpflichtig en doet aangifte bij het Finanzamt van de plaats van het huis. Drie dingen die anders zijn dan voor een Duitse inwoner. Er is geen Grundfreibetrag: de eerste euro netto huur is belast, tegen het instaptarief van 14% dat oploopt naar 42%. De Solidaritätszuschlag van 5,5% komt er pas bij boven een belastingbedrag van € 20.350, dus voor een vakantiehuis vrijwel nooit. En de aftrek is dezelfde als voor een inwoner: Werbungskosten voor rente, onderhoud, beheer, Grundsteuer, verzekering, en de afschrijving op het gebouw van 2% per jaar (3% bij oplevering na 2022).
Twee valkuilen. De eerste is Liebhaberei: wie het huis ook zelf gebruikt, moet het Finanzamt met een prognose over dertig jaar laten zien dat de verhuur per saldo winst oplevert, en de kosten worden naar rato van het eigen gebruik geschrapt; wie uitsluitend verhuurt, hoeft dat niet, tenzij de bezetting meer dan een kwart onder het plaatselijke gemiddelde ligt. De tweede is de btw: kortdurende verhuur is in Duitsland belast tegen 7%, en de Duitse vrijstelling voor kleine ondernemers geldt alleen voor wie in Duitsland is gevestigd. Een Nederlandse verhuurder kan haar sinds 2025 via de EU-kleineondernemersregeling bij de Nederlandse Belastingdienst aanvragen, zolang zijn omzet in de hele EU onder € 100.000 blijft; zonder die aanmelding is het 7% btw met aangifte in Duitsland.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Duitsland?
Winst bij verkoop is belast als tussen aankoop en verkoop niet meer dan tien jaar ligt, tegen het gewone tarief; daarna is hij vrij. Uitzondering: een huis dat u in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor zelf hebt gebruikt en niet verhuurd, is ook binnen tien jaar vrij, en de Bundesfinanzhof heeft in 2017 bevestigd dat dat voor een Zweit- of Ferienwohnung geldt. Wie verhuurt, verliest die uitzondering. De heffing is in Duitsland; Nederland belast de winst niet, want een particulier betaalt in box 3 geen belasting over verkoopwinst.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Duitsland?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, en een lening voor het huis staat er als schuld tegenover. Omdat het verdrag de heffing aan Duitsland toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Duitse deel van de grondslag, het huis min de schuld die eraan is toe te rekenen, wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar het telt wel mee voor het tarief en het heffingsvrije vermogen, en u geeft het aan. De huur zelf geeft u in Nederland niet aan; die is in Duitsland belast.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Duitsland?
Ja, het verdrag van 12 april 2012, in werking sinds 2016. Voor een vakantiehuis zijn drie artikelen van belang: artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 22 regelt hoe Nederland dubbele heffing voorkomt. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Duitsland?
Ja, en zonder verdrag treft dat een Nederlandse familie dubbel. Duitsland heft over het Duitse huis als het vererft of wordt geschonken, ook als erflater en erfgenaam in Nederland wonen. De vrijstellingen zijn royaal, € 500.000 voor een partner en € 400.000 per kind, maar voor niet-inwoners worden ze gekort naar rato van het deel van de verkrijging dat niet in Duitsland is belast: wie een Duits huis van € 200.000 erft uit een nalatenschap van € 1.000.000, houdt een vijfde van de vrijstelling over. Nederland heft over de hele nalatenschap van een inwoner en verrekent de Duitse belasting over het huis. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Duitsland niet.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Duitsland?
- Zweitwohnungsteuer. De heffing die een Nederlandse koper niet kent: een percentage van de jaarhuurwaarde, in München 18%, op de Noordzee-eilanden op een eigen grondslag met een factor voor de dagen dat u het huis zelf kunt gebruiken. Veel kust- en Alpengemeenten heffen hem, ook van eigenaren die niet verhuren. Alleen de Satzung van de gemeente zegt of en hoeveel.
- Kurbeitrag. In Kurorten een jaarbedrag voor de eigenaar van een tweede woning; bij verhuur de Kurtaxe per gast per nacht, door u te innen en af te dragen.
- Straßenreinigung, Abwasser, Müll per gemeente, en de Schornsteinfeger met zijn wettelijke controle van de stookinstallatie.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Duitsland?
Voor wie het huis zelf gebruikt, geen: Duitsland kent geen renteaftrek, ook niet voor een eigen woning, en geen aftrek van onderhoud. Voor wie verhuurt, de Werbungskosten en de afschrijving hierboven, en bij een monument de Denkmal-AfA van 9% acht jaar lang en 7% vier jaar lang over de restauratiekosten. Het enige voordeel bij eigen gebruik is de belastingvrije verkoop na drie jaar eigen gebruik.
Bronnen
- Grunderwerbsteuertarieven per Bundesland, stand 1 januari 2026.
- Grundsteuergesetz § 15 (Steuermesszahl 0,31‰); Grundsteuer-Hebesätze uit de Regionaldatenbank van de statistische bureaus.
- Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 4, § 7i, § 23, § 49 en § 50; Bundesfinanzhof 27 juni 2017, IX R 37/16; BMF-Schreiben 8 oktober 2004 (Ferienwohnungen).
- Umsatzsteuergesetz § 4 Nr. 9a en 12, § 12 Abs. 2 Nr. 11, § 15a, § 19.
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz § 16.
- Verdrag Nederland-Duitsland van 12 april 2012 (Trb. 2012, 123), art. 6, 13 en 22; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
- Landeshauptstadt München, Zweitwohnungsteuer.
Tarieven zijn die van 2026. De Hebesatz en de Zweitwohnungsteuer zijn per gemeente; de voorbeelden zijn voorbeelden.
