Subsidies en fiscale regelingen voor een vakantiehuis in Duitsland
Kort gezegd: de Duitse subsidies voor woningen zijn gebouwd rond de eigenaar die er zelf woont of rond een gebouw dat het hele jaar wordt gebruikt, en een vakantiehuis dat minder dan vier maanden per jaar in gebruik is, valt daar per wet buiten. Wat overblijft, zijn fiscale keuzes bij verhuur en één regeling voor monumenten.
| Regeling | Voor een vakantiehuis |
|---|---|
| BEG (BAFA en KfW: isolatie, warmtepomp, Effizienzhaus) | nee, als het huis buiten het Gebäudeenergiegesetz valt (gebruik onder vier maanden per jaar); anders in beginsel wel |
| Wohn-Riester, Baukindergeld, KfW-Wohneigentum für Familien | nee; alleen eigen bewoning |
| Thüringen: teruggaaf Grunderwerbsteuer tot € 25.000 | nee; alleen wie het huis zelf bewoont |
| Denkmal-AfA (§ 7i EStG) | ja, bij een verhuurd monument |
| btw op de aankoop terugvragen | alleen als ondernemer met belaste verhuur; bindt tien jaar |
| 7% btw op de verhuur, of vrijstelling als kleine ondernemer | ja |
Zijn er subsidies voor energiebesparing in Duitsland?
De Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) subsidieert isolatie, ramen, warmtepompen en de sanering tot Effizienzhaus, via BAFA voor losse maatregelen en via KfW voor het hele gebouw. De uitsluiting staat letterlijk in de BEG-vragen: vakantiehuizen, vakantiewoningen en weekendhuizen die niet onder het Gebäudeenergiegesetz vallen, zijn niet subsidiabel. Buiten dat gesetz valt een woongebouw dat voor minder dan vier maanden per jaar gebruik is bestemd, of waarvan het verwachte energieverbruik onder een kwart van dat bij jaargebruik ligt. Wie het huis wél het grootste deel van het jaar gebruikt of verhuurt en het onder het gesetz valt, kan in beginsel aanvragen; de voorwaarden hangen aan het gebouw en de uitvoerder, niet aan de nationaliteit van de eigenaar. Vraag het BAFA vóór de opdracht, want een aanvraag na het begin van de werken is kansloos.
Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Duitsland?
Bij verhuur wel, en dat zijn de regelingen die er voor een vakantiehuis toe doen. Over de huur betaalt u als niet-inwoner Duitse inkomstenbelasting, maar u trekt de Werbungskosten af: de rente, het onderhoud, de Grundsteuer, de verzekering, het beheer, en de afschrijving op het gebouw van 2% per jaar (3% bij een gebouw dat na 2022 is opgeleverd). Bij een Baudenkmal komt daar de Denkmal-AfA bij: de kosten van de restauratie zijn acht jaar lang tot 9% en daarna vier jaar tot 7% per jaar aftrekbaar, mits de Denkmalbehörde de werken vooraf heeft goedgekeurd en achteraf bescheinigt. Dat is de enige Duitse regeling die een verhuurd vakantiehuis royaal beloont, en hij geldt alleen voor monumenten.
Bij eigen gebruik is er één fiscaal voordeel, en dat komt pas bij verkoop: winst binnen tien jaar is in Duitsland belast, behalve als u het huis in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor zelf hebt gebruikt en niet verhuurd. De Bundesfinanzhof heeft in 2017 bevestigd dat dat ook voor een Zweit- of Ferienwohnung geldt.
Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Duitsland?
Nee. Duitsland kent geen tegenhanger van de Nationale Hypotheek Garantie; de KfW-leningen voor eigen woningbezit zijn er voor wie het huis zelf bewoont en een gezin heeft. Een vakantiehuis wordt gefinancierd op de zekerheid van het huis zelf, met de eigen inbreng van 30 tot 40% die een bank daarvoor vraagt.
Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma's in Duitsland?
De Länder hebben eigen programma's, en die volgen dezelfde lijn: Thüringen geeft sinds 2024 tot € 25.000 van de Grunderwerbsteuer terug aan wie zijn eerste eigen woning koopt en er zelf gaat wonen; een Ferienhaus telt niet. Wat een gemeente wél op een vakantiehuis loslaat, is een heffing: de Zweitwohnungsteuer, een percentage van de jaarhuurwaarde, in München 18% en op de Noordzee-eilanden op een eigen grondslag, ook voor eigenaren die het huis zelf gebruiken. Lees de Satzung van de gemeente, maar verwacht er lasten in, geen subsidies.
Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Duitsland?
Nee. Europese middelen voor gebouwen lopen via de nationale en regionale programma's en komen bij bedrijven, corporaties en gemeenten terecht, niet bij een particulier met een vakantiehuis.
Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Duitsland?
Dezelfde als voor Duitsers. De BEG en de fiscale regelingen kijken naar het gebouw en het gebruik, niet naar het paspoort of de woonplaats van de eigenaar. Wat voor een niet-inwoner wél anders is, is de inkomstenbelasting zelf: als beschränkt Steuerpflichtiger krijgt u geen Grundfreibetrag, dus de eerste euro huur is belast tegen het instaptarief van 14%. De aftrekposten zijn dezelfde als voor een inwoner.
Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Duitsland?
Geen korting, en ook geen btw. De levering van een huis door een Bauträger is vrijgesteld van Umsatzsteuer en valt onder de Grunderwerbsteuer over de volledige prijs, grond en gebouw samen, tegen het tarief van het Bundesland: 3,5% in Bayern tot 6,5% in onder meer Nordrhein-Westfalen en Schleswig-Holstein. De Bauträger kan alleen voor btw kiezen als de koper ondernemer is en het huis belast verhuurt; dan staat er 19% btw op de factuur die de koper terugvraagt, met een herzieningstermijn van tien jaar. Dat is een keuze voor een verhuurder, niet voor wie het huis zelf wil gebruiken.
Biedt de overheid in Duitsland speciale leningen aan?
De KfW-leningen voor nieuwbouw en sanering hangen aan de BEG en daarmee aan het Gebäudeenergiegesetz; een vakantiehuis buiten dat gesetz komt er niet voor in aanmerking, een huis dat eronder valt in beginsel wel, via de eigen bank. Leningen voor eigen woningbezit zijn er alleen bij eigen bewoning.
Moet ik ingeschreven staan in Duitsland om subsidie te krijgen?
Voor de BEG niet; daar telt het gebouw. Voor de regelingen voor eigen woningbezit moet u in het huis wonen, en in een Ferienhausgebiet is permanent wonen verboden; wie er legaal woont, heeft een woning en geen vakantiehuis meer. Voor de btw op de verhuur is de woonplaats wel van belang: de Duitse vrijstelling voor kleine ondernemers geldt alleen voor wie in Duitsland is gevestigd, maar een Nederlandse verhuurder kan haar sinds 2025 via de EU-kleineondernemersregeling bij de Nederlandse Belastingdienst aanvragen, zolang zijn omzet in de hele EU onder € 100.000 blijft. Zonder die aanmelding geldt 7% Duitse btw over de huur, met aangifte in Duitsland.
Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Duitsland?
Voor de BEG: een gebouw onder het Gebäudeenergiegesetz, een aanvraag vóór het begin van de werken, uitvoering door een vakbedrijf en bij de meeste maatregelen een Energieeffizienz-Experte uit de lijst van de overheid; de subsidie wordt na afloop uitbetaald op de facturen. Voor de Denkmal-AfA: afstemming met de Denkmalbehörde vóór de werken en haar Bescheinigung erna. Voor de btw-teruggave: aanmelding als ondernemer vóór de levering, belaste verhuur gedurende tien jaar, en een administratie die het Finanzamt kan volgen.
Bronnen
- BEG, Fragen und Antworten (uitsluiting van vakantiehuizen buiten het GEG); Gebäudeenergiegesetz § 2 Abs. 2.
- Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 4 (afschrijving), § 7i (Baudenkmale), § 23 (verkoop binnen tien jaar), § 50 (beschränkte Steuerpflicht); Bundesfinanzhof 27 juni 2017, IX R 37/16.
- Umsatzsteuergesetz § 4 Nr. 9a (levering onder de Grunderwerbsteuer), § 12 Abs. 2 Nr. 11 (7%), § 15a (herziening tien jaar), § 19 (Kleinunternehmer en EU-regeling).
- Grunderwerbsteuertarieven per Bundesland, stand 1 januari 2026; Thüringer Finanzministerium over de teruggaafregeling.
- Landeshauptstadt München, Zweitwohnungsteuer.
Tarieven en grenzen zijn die van 2026; subsidiebudgetten van BAFA en KfW veranderen per jaar en zijn bewust niet als bedrag genoemd.
