Vakantiewoningen te koop in Duitsland

Een vakantiehuis kopen in Duitsland: dichtbij, goedkoper en met andere regels

Duitsland is voor een Nederlander het meest voor de hand liggende buitenland om een vakantiewoning te kopen: de Eifel en het Sauerland liggen op anderhalf tot twee uur rijden, een vrijstaand huis kost er in de praktijk een derde tot de helft minder dan net over de grens in Nederland, er is geen enkele beperking voor buitenlandse kopers, en het belastingverdrag van 2012 regelt de rest. Wat anders is dan thuis, is bijna alles daarna: de Grunderwerbsteuer verschilt per deelstaat van 3,5% tot 6,5%, de koop wordt pas bindend bij de notaris en kent geen bedenktijd achteraf, een Duitse bank financiert een buitenlander zelden meer dan 60% van de koopsom en nooit de bijkomende kosten, veel kust- en Alpengemeenten heffen een Zweitwohnungsteuer die Nederland niet kent, en een huis in een Ferienhausgebiet mag niet permanent worden bewoond. Deze gids gaat over die regels op de stand van 1 januari 2026, over de prijzen per regio (van € 120.000 in de Eifel tot € 20.000 per vierkante meter op Sylt), over verhuur, financiering, subsidies en het koopproces, en over de vraag die de meeste Nederlandse kopers stellen: wat zijn de voor- en nadelen van een tweede huis in Duitsland.

Dit is de hoofdpagina van Duitsland op deze site. Per onderwerp staat er een verdiepend artikel onder: belastingen, eenmalige kosten, hypotheek, financiering zonder hypotheek, subsidies, verzekeringen en een checklist; daarnaast beantwoorden de vragen op deze site wat een vakantiehuis gemiddeld kost en wat de valkuilen zijn. Tarieven komen uit de Duitse wet (gesetze-im-internet.de), van het Bundesfinanzministerium en de gemeenten; marktcijfers van Engel & Völkers (Marktbericht Ferienimmobilien 2025), Holidu (2026) en de aanbodportalen, tot en met september 2026.

Waar Nederlanders kopen: de regio's van Duitsland

Eifel: het dichtstbijzijnde buitenland

De Eifel (Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts) is de regio met de meeste Nederlandse tweede huizen: vulkaanmeren (de Maare bij Daun), de stuwmeren van het Nationaal Park Eifel (Rursee), Monschau, Hellenthal, Prüm, Gerolstein en Bitburg, op anderhalf tot drie uur van de Randstad. De prijzen zijn de laagste van West-Duitsland: een vrijstaand huis in een Eifeldorp kost in de praktijk € 120.000 tot € 350.000 (aanbod 2026), een vakantiebungalow in een Ferienhausgebiet zoals in Hellenthal, Nettersheim of aan de Rursee € 100.000 tot € 250.000. De Grunderwerbsteuer is aan de NRW-kant 6,5% en in Rijnland-Palts 5,0%, wat bij dezelfde koopsom duizenden euro's scheelt en een reden is om de deelstaatgrens op de kaart te kennen. Verhuur loopt via Nederlandse platforms (Micazu, Natuurhuisje) en Duitse (FeWo-direkt, Holidu) aan Nederlanders en Duitsers uit het Ruhrgebied, met nachtprijzen van € 80 tot € 130.

Sauerland en Winterberg: de speelplaats van het Ruhrgebied

Het Sauerland (NRW) met Winterberg, Willingen (net over de grens in Hessen), Medebach, Schmallenberg, de Biggesee en de Möhnesee is het gebied waar Nederlanders al veertig jaar chalets kopen op vakantieparken: Landal Winterberg, Center Parcs Park Hochsauerland (Medebach), Roompot, EuroParcs en tientallen kleinere parken en chaletparken. Een chalet of bungalow op een park kost € 150.000 tot € 400.000, een vrijstaand huis in een dorp € 180.000 tot € 450.000; de verhuur loopt jaarrond (skiseizoen in Winterberg, wandelen en mountainbiken in de zomer), met nachtprijzen die Holidu voor 2026 op gemiddeld € 125 zet. "Chalet laten bouwen in Duitsland" en "recreatiewoning kopen Sauerland" zijn de meest gezochte Duitse zoekopdrachten op deze site, en het antwoord staat hieronder bij parken en bouwen: het kan, op een park met een Bebauungsplan voor Ferienhäuser, en de grondslag is dan vaak Erbpacht of een parkcontract.

Moezel, Ahr en Hunsrück: wijn en rivieren

Cochem, Bernkastel-Kues, Traben-Trarbach, Zell en de zijdalen van de Moezel (Rijnland-Palts, Grunderwerbsteuer 5,0%) trekken kopers die een oud wijnboerenhuis of een appartement met rivierzicht zoeken; de prijzen liggen tussen die van de Eifel en de kust: een vakwerkhuis vanaf € 150.000, een gerenoveerd huis met uitzicht € 300.000 tot € 500.000, appartementen in Cochem € 3.000 tot € 5.000 per m². Het seizoen loopt van april tot de wijnfeesten in oktober, met nachtprijzen van € 100 tot € 160. Wie "vakantiehuis te koop Cochem" zoekt, ziet veel aanbod van huizen die al jaren als Ferienwohnung worden verhuurd, met een bestaand gastenbestand en soms een lopende btw-optie; dat laatste is een punt om door een Steuerberater te laten lezen.

Harz, Mecklenburgische Seenplatte en Oost-Duitsland

De Harz (Nedersaksen, Saksen-Anhalt, Thüringen; 5,0% Grunderwerbsteuer) met Braunlage, Sankt Andreasberg en Hahnenklee, en het Landal-park Salztal Paradies bij Bad Sachsa, is de goedkoopste middelgebergteregio: bungalows vanaf € 80.000, huizen vanaf € 120.000, en na de bosbrand- en letterzetterjaren veel aanbod. De Mecklenburgische Seenplatte (Müritz, Plau am See, Waren; Mecklenburg-Vorpommern, 6,0%) biedt vrijstaande huizen aan een meer vanaf € 250.000 en Ferienwohnungen vanaf € 1.800 per m² (Engel & Völkers, 2025), met de laagste instapprijzen van het land en de grootste afstand (vijf tot zeven uur). Saksen en Thüringen zijn nog goedkoper en voor een Nederlander vooral iets voor wie in Berlijn of Dresden familie heeft.

Noordzee: Ostfriesland, de eilanden en Sylt

De Noordzeekust van Nedersaksen (Ostfriesland: Norddeich, Greetsiel, Carolinensiel, en de eilanden Norderney, Juist, Langeoog, Borkum) en Sleeswijk-Holstein (Sankt Peter-Ording, Büsum, Föhr, Amrum, Sylt) is de duurste Duitse vakantiemarkt. Engel & Völkers noemt voor 2025 op Sylt € 8.000 tot € 22.000 per m² voor Ferienwohnungen en € 5 tot € 18 miljoen voor Ferienhäuser (Kampen: gemiddeld € 20.311 per m²), op Norderney € 14.000 tot € 25.000 per m² en € 1,4 tot € 5,5 miljoen voor huizen. Op het vasteland (Büsum, Norddeich, Dornumersiel) kost een Ferienwohnung € 4.000 tot € 7.000 per m² en een huis € 300.000 tot € 700.000. De Grunderwerbsteuer is in Sleeswijk-Holstein 6,5% en in Nedersaksen 5,0%; de Zweitwohnungsteuer is op de eilanden en in de Kurorte gangbaar (Sylt heft haar op basis van huurwaarde, ligging en beschikbaarheid), en de Kurtaxe geldt per gast. De verhuur is de beste van Duitsland: Sylt € 349 per nacht, de Noordzee gemiddeld € 233 (Holidu, 2026), met een seizoen van Pasen tot de herfstvakantie en volle kerstweken.

Oostzee: Lübecker Bocht, Fischland-Darß, Rügen en Usedom

Timmendorfer Strand, Scharbeutz en Grömitz (Sleeswijk-Holstein, 6,5%) en Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen (Binz, Sellin) en Usedom (Heringsdorf, Ahlbeck; Mecklenburg-Vorpommern, 6,0%) zijn de Duitse badplaatsen met de meeste nieuwbouw van Ferienwohnungen. Engel & Völkers: Timmendorfer Strand € 7.500 tot € 16.000 per m² en huizen € 1,5 tot € 4 miljoen; Usedom € 4.000 tot € 9.000 per m² en huizen € 400.000 tot € 3 miljoen. De Oostzee verhuurt tegen gemiddeld € 166 per nacht (Holidu, 2026), het water is rustiger dan de Noordzee en de reis vanuit Nederland langer (zes tot acht uur). Veel appartementen worden verkocht met een verhuurcontract met een lokale Vermietungsagentur en met een bestaande btw-optie; lees het contract op eigen gebruik en commissie.

Bodensee, Zwarte Woud, Allgäu en de Beierse Alpen

Zuid-Duitsland is ver (zes tot negen uur) en duur waar het mooi is: Bodensee € 5.000 tot € 16.000 per m², Tegernsee € 10.000 tot € 20.000 per m² (Engel & Völkers, 2025), Garmisch-Partenkirchen, Oberstdorf en het Allgäu € 6.000 tot € 12.000 per m² voor een Ferienwohnung en € 800.000 tot enkele miljoenen voor een huis; het Zwarte Woud (Baden-Württemberg, 5,0%) is met Ferienwohnungen vanaf € 2.300 per m² en huizen in Titisee, Feldberg en Triberg vanaf € 250.000 de betaalbare uitzondering. Beieren heeft de laagste Grunderwerbsteuer van Duitsland (3,5%) en de hoogste Zweitwohnungsteuer in de gemeenten die haar heffen (München 18%, veel Alpengemeenten 10 tot 20%). Wie "huis kopen Beierse Alpen" zoekt, ziet bovendien dat gemeenten als Garmisch en Tegernsee de bouw van nieuwe Zweitwohnungen via Bebauungspläne beperken; een bestaand huis kopen mag, een nieuw bouwen vaak niet.

Wat kost een vakantiehuis in Duitsland: prijzen in 2025 en 2026

Bronnen: Engel & Völkers, Marktbericht Ferienimmobilien 2025 (Sylt, Norderney, Timmendorfer Strand, Usedom, Tegernsee, Bodensee, Mecklenburg, Zwarte Woud); Holidu, nachtprijzen 2026; de overige regio's zijn praktijkbandbreedtes uit het aanbod op ImmoScout24, Immowelt en de parken in 2026. Landelijk kost een bestaande woning in Duitsland gemiddeld ongeveer € 3.200 per m² (Statistisches Bundesamt, 2025), met Beieren (€ 3.700) bovenaan en Saksen (€ 1.350) onderaan; in de grensstreek liggen vrijstaande huizen 30 tot 50% onder het Nederlandse niveau. Na de prijsdaling van 2022 en 2023 zijn de prijzen in 2024 en 2025 gestabiliseerd en in de toeristische topregio's weer gestegen, terwijl de middelgebergten (Eifel, Harz, Sauerland) op het niveau van 2021 staan. "VB" bij een vraagprijs (Verhandlungsbasis) betekent onderhandelingsruimte; zonder die vermelding is de Duitse vraagprijs vaker de prijs dan in Nederland.

Juridisch: wie mag kopen, wat mag je ermee en hoe werkt de notaris

Geen beperkingen voor buitenlanders

Een Nederlander koopt in Duitsland zonder vergunning, zonder verblijfsvergunning en zonder minimumprijs; ook bouwgrond en landbouwgrond (met het Vorkaufsrecht van de gemeente en de landbouwtoets van het Grundstückverkehrsgesetz) staan open. De beperkingen komen van het bestemmingsplan en de gemeente, niet van de nationaliteit.

Ferienhausgebiet, Wohngebiet en permanente bewoning

Een huis in een Ferienhausgebiet (Sondergebiet der Erholung, § 10 BauNVO) is bestemd om "overwegend en duurzaam aan een wisselende kring van personen ter recreatie" te dienen; permanent wonen is er niet toegestaan en de Bauaufsicht kan het verbieden (Nutzungsuntersagung). Veel Nederlandse chaletparken in het Sauerland en de Eifel zijn zulke gebieden. Een Ferienwohnung in een gewoon Wohngebiet is sinds 2017 (§ 13a BauNVO) toegestaan als niet-storend bedrijf, tenzij het Bebauungsplan of een Zweckentfremdungsverbot (Berlijn, Hamburg, München, Keulen en andere steden) het uitsluit. Bij een appartement (Wohnungseigentum) is verhuur aan wisselende vakantiegasten in beginsel toegestaan als "Wohnen"; een verbod vraagt de instemming van alle eigenaren, niet een meerderheid (BGH 12 april 2019, V ZR 112/18), maar een Teilungserklärung kan het van meet af aan uitsluiten. Wie een Duits huis koopt om er (later) te gaan wonen, koopt dus in een Wohngebiet; wie koopt om te verhuren, controleert het Bebauungsplan en de Teilungserklärung.

De notaris, de bedenktijd vooraf en de koop zonder ontbinding

Elke koop van onroerend goed vereist een notariële akte (§ 311b BGB); een mondelinge afspraak of een "voorlopig koopcontract" bindt niemand, en tot de akte kan elke partij afhaken. De notaris stuurt de koper bij een consumentenkoop het ontwerp van de akte ten minste twee weken vóór de ondertekening (§ 17 Abs. 2a BeurkG), leest de akte in de zitting voor en regelt daarna de Auflassungsvormerkung (reservering in het Grundbuch), de aanvraag van de Grunderwerbsteuer, de doorhaling van oude hypotheken en de betaling: na de Fälligkeitsmitteilung betaalt de koper de koopsom rechtstreeks aan de verkoper (een Notaranderkonto is de uitzondering), en na betaling en belastingbetaling volgt de inschrijving als eigenaar. Ontbindende voorwaarden voor financiering of keuring zijn niet gebruikelijk en moeten in de akte worden onderhandeld; een bedenktijd achteraf bestaat niet. Wie geen Duits leest, neemt een beëdigd tolk mee, wat de notaris kan eisen. Doorlooptijd van akte tot sleutel: vier tot acht weken.

Gekauft wie gesehen

Bij een bestaand huis sluit de akte de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken in de regel uit, behalve bij arglistig verzwegen gebreken; een bouwkundige keuring (Bausachverständiger, € 500 tot € 1.200) vóór de akte is bij een huis van vóór 1990 in de Eifel of het Sauerland geen luxe: vochtige kelders, oude oliestook, asbest in dakplaten en elektra van vijftig jaar oud zijn de posten. Een Energieausweis is verplicht bij verkoop van een woning, behalve bij gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt (§ 2 GEG), dus veel vakantiehuizen hebben er geen.

Belastingen bij aankoop en bezit

Grunderwerbsteuer: 3,5% tot 6,5% per deelstaat

Over de koopsom van grond en gebouw (GrEStG § 11; Thüringen verlaagd per 2024, Bremen verhoogd per juli 2025); roerende inboedel die apart in de akte staat, telt niet mee, en dat is bij een gemeubileerde Ferienwohnung een legitieme manier om de grondslag te verlagen. Bij een chalet van € 250.000 in Winterberg is de belasting € 16.250, in de Beierse Alpen € 8.750. Ter vergelijking: Nederland heft sinds 2026 8% op een tweede woning.

Notaris, Grundbuch en makelaar

Notaris en Grundbuch rekenen wettelijke tarieven (GNotKG): bij € 250.000 ongeveer € 1.070 voor de akte, € 535 voor de inschrijving als eigenaar, € 268 voor de Vormerkung, plus Vollzugs- en Betreuungsgebühren, uittreksels en 19% btw op het notarisdeel; samen 1,5 tot 2% van de koopsom, en met een Grundschuld voor een hypotheek nog eens € 700 bij € 150.000. De makelaar rekent sinds de wet van 23 december 2020 (§ 656c BGB) bij een woning of eengezinshuis aan koper en verkoper hetzelfde percentage: gangbaar 3,57% (3% plus btw) per zijde, regionaal lager, en "provisionsfrei" bij nieuwbouw van een Bauträger. Een aankoopmakelaar of Nederlandstalige adviseur voor Duits vastgoed rekent een vast bedrag of 1 tot 2%.

Rekenvoorbeeld kosten koper

Zonder makelaar (nieuwbouw, particuliere verkoop) zakt het naar 8,5 tot 9% in NRW en 5,5 tot 6% in Beieren. Een Duitse bank financiert deze kosten niet; ze komen uit eigen zak. Het artikel over eenmalige aankoopkosten rekent het per deelstaat uit.

Grundsteuer sinds de hervorming van 2025

Sinds 1 januari 2025 geldt de nieuwe Grundsteuer: in elf deelstaten het Bundesmodell (Grundsteuerwert × Steuermesszahl 0,31‰ voor woningen × Hebesatz van de gemeente), in Beieren een Flächenmodell (€ 0,04 per m² grond en € 0,50 per m² woonoppervlak × Hebesatz), in Hamburg, Hessen en Nedersaksen een Flächenmodell met Lagefaktor en in Baden-Württemberg een Bodenwertmodell. Voor een vakantiehuis van € 250.000 komt het in de praktijk op € 250 tot € 700 per jaar; de gemeenten hebben de Hebesätze in 2025 en 2026 aangepast en de aanslag verschilt per gemeente. Een Ferienhaus wordt als Wohngrundstück belast; een Wochenendhaus op een Campingplatz soms als Nichtwohngrundstück tegen 0,34‰.

Zweitwohnungsteuer: de heffing die Nederland niet kent

Gemeenten mogen een Zweitwohnungsteuer heffen van wie een tweede woning heeft, ook van eigenaren die de woning zelf gebruiken en ook van buitenlanders; grondslag is de jaarlijkse nettokoude huurwaarde, het tarief landelijk 5 tot 15% en in uitschieters 35% (Baden-Baden), München 18%, Beieren gemiddeld rond 10%, Sylt met een grondslag naar ligging en beschikbaarheid. Bij een huurwaarde van € 9.000 per jaar en 12% is dat € 1.080 per jaar. Kust- en Alpengemeenten en Kurorte heffen haar het vaakst, de Eifel en het Sauerland minder; een woning die uitsluitend wordt verhuurd en niet voor eigen gebruik beschikbaar is, valt er in veel Satzungen buiten, en dat is een reden om het verhuurcontract goed te formuleren. Alleen de Satzung van de gemeente zegt of en hoeveel; vraag haar op vóór het bod. Daarnaast heffen Kurorte een Kurtaxe per gast per nacht (€ 1 tot € 4) en soms een Jahreskurbeitrag van eigenaren van Zweitwohnungen.

Inkomstenbelasting op verhuur

Huurinkomsten uit een Duitse vakantiewoning zijn in Duitsland belast (beschränkte Steuerpflicht, § 49 EStG; verdrag NL-DE 2012, artikel 6), na aftrek van rente, afschrijving (2% per jaar op een gebouw van na 1924, 3% op een gebouw van na 2022), onderhoud, beheer, Grundsteuer en verzekering; het Grundfreibetrag geldt niet voor niet-inwoners, dus de belasting begint bij de eerste euro winst tegen het instaptarief van 14% oplopend tot 42%. Bij een Ferienwohnung die ook zelf wordt gebruikt, toetst het Finanzamt de Einkünfteerzielungsabsicht met een prognose over dertig jaar en verdeelt het de kosten naar rato van eigen gebruik en verhuur; wie de woning uitsluitend verhuurt, wordt geacht winst te beogen, tenzij de verhuurde dagen 25% of meer onder de plaatselijke gemiddelde verhuurtijd liggen (BMF, 8 oktober 2004; BFH). Verliezen in de eerste jaren zijn dan aftrekbaar en verrekenbaar. Wie niet verhuurt, betaalt in Duitsland geen inkomstenbelasting.

Btw: 7% op logies, Kleinunternehmer en de optie

Kortdurende verhuur is in Duitsland belast met 7% btw (§ 12 UStG), bijkomende diensten met 19%. Een verhuurder met een omzet tot € 25.000 (vorig jaar) en € 100.000 (lopend jaar) is Kleinunternehmer en hoeft geen btw af te dragen; een in Nederland gevestigde verhuurder gebruikt daarvoor sinds 2025 de EU-kleineondernemersregeling via de Nederlandse Belastingdienst (§ 19 Abs. 4 UStG). Wie afziet van de vrijstelling (Verzicht, bindend voor vijf jaar), draagt 7% af en kan de btw op verbouwing, inrichting en, bij nieuwbouw met btw-optie van de Bauträger, op de koop terugvragen, met een herzieningstermijn van tien jaar (§ 15a UStG). Nieuwbouw van een Bauträger is standaard vrijgesteld van btw en belast met Grunderwerbsteuer over de volle prijs (§ 4 Nr. 9a UStG); de 19% btw-optie is er alleen als de koper ondernemer is met belaste verhuur.

Verkoop: de tienjaarstermijn

Winst bij verkoop binnen tien jaar na aankoop is belast als Spekulationsgewinn (§ 23 EStG), progressief, met een Freigrenze van € 1.000; na tien jaar is de winst belastingvrij. De uitzondering voor eigen bewoning (in het jaar van verkoop en de twee voorafgaande jaren) geldt volgens het Bundesfinanzhof (27 juni 2017, IX R 37/16) ook voor een tweede woning of vakantiewoning die niet wordt verhuurd; wie verhuurt, verliest haar. Onder het verdrag belast Nederland de winst niet.

Wat de Nederlandse fiscus doet

Een inwoner van Nederland geeft de Duitse woning aan in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, en Nederland verleent onder het verdrag van 12 april 2012 (artikel 22) een vrijstelling met progressievoorbehoud voor de Duitse woning; een lening ervoor is een box 3-schuld. Erfbelasting: Duitsland heft beschränkt over de woning met Freibeträge (partner € 500.000, kind € 400.000) die naar rato worden gekort voor het buitenlandse deel van de nalatenschap (§ 16 Abs. 2 ErbStG); Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent de Duitse belasting. Er is geen Duitse vermogensbelasting. Het belastingartikel werkt dit per vraag uit.

Financiering: Duitse bank, KfW of Nederlandse overwaarde

Wat Duitse banken doen met een buitenlandse koper

Duitse banken en Bausparkassen financieren Ferienimmobilien, ook aan niet-inwoners, maar met meer eigen geld dan bij een eigen woning: 30 tot 40% van de koopsom is gangbaar, bij niet-inwoners zonder Duits inkomen tot 60%, en de Kaufnebenkosten (belasting, notaris, makelaar) worden nooit meegefinancierd. De rente ligt in september 2026 voor tien jaar vast vanaf 3,74% effectief bij 60% belening (Baufi-vergelijkers), en oplopend bij een hogere belening; Duitse leningen hebben lange rentevaste perioden (10, 15 of 20 jaar), verplichte aflossing (Tilgung 2 tot 3% per jaar, geen aflossingsvrij) en een Vorfälligkeitsentschädigung bij aflossen binnen de rentevaste periode, met de wettelijke uitzondering dat de lener na tien jaar met zes maanden opzegtermijn kosteloos mag opzeggen (§ 489 BGB). De zekerheid is een Grundschuld in het Grundbuch, notarieel. Een grensoverschrijdende hypotheekadviseur (in Kleve, Aken, Enschede, Venlo) kent de banken die met Nederlandse inkomensbewijzen werken.

KfW: alleen voor wie er woont of energiezuinig bouwt

De staatsbank KfW leent goedkoop voor energiezuinige nieuwbouw (KfW 297/298, Klimafreundlicher Neubau) en verduurzaming (KfW 261 Wohngebäude, KfW 458 Heizungsförderung met een subsidie van 30 tot 70%), en die programma's staan open voor elke eigenaar van een Wohngebäude in Duitsland, ook een buitenlander. De grens zit bij het gebouw: een vakantiehuis dat minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt, valt buiten het GEG en is daarmee niet subsidiabel onder de BEG (BEG-FAQ); een tweede woning die het hele jaar bruikbaar is en meer dan vier maanden wordt gebruikt, kan in beginsel aanvragen. Wohn-Riester, Baukindergeld en de teruggaaf van Grunderwerbsteuer in Thüringen gelden alleen bij eigen bewoning. Zie subsidies.

De Nederlandse route

De meeste Nederlandse kopers in de Eifel en het Sauerland financieren uit de overwaarde van de eigen woning: een verhoging van de Nederlandse hypotheek tot 100% van de waarde, op inkomen, tegen 4 tot 4,5% over dertig jaar, zonder Duitse bank, Grundschuld en Vorfälligkeitsentschädigung. De rente is niet aftrekbaar (geen eigenwoningschuld), de schuld telt in box 3 en verlaagt de grondslag (2,70%, drempel € 3.800), en de Nederlandse bank rekent niet met Duitse huur. Voor een chalet van € 250.000 is dat de eenvoudigste weg; voor een Ferienwohnung op Sylt van € 1,5 miljoen is de combinatie met een Duitse bank de gebruikelijke. Zie hypotheekmogelijkheden en financiering zonder hypotheek.

Verhuur: markt, regels en rendement

Een grote binnenlandse markt

Duitsland heeft de grootste vakantiewoningmarkt van Europa in overnachtingen, gedragen door Duitsers zelf: de Noordzee, de Oostzee, de Alpen en het Zwarte Woud zijn jaarrond of twee seizoenen vol, de middelgebergten leven van weekenden en schoolvakanties uit het Ruhrgebied en Nederland. Platforms: FeWo-direkt, Holidu, Airbnb, Booking.com, en voor Nederlandse gasten Micazu en Natuurhuisje; op de parken de eigen verhuurorganisatie (Landal, Center Parcs, EuroParcs) met commissies van 20 tot 35%. Een lokale Vermietungsagentur aan de kust rekent 15 tot 25% en regelt sleutels, schoonmaak en de Kurtaxe.

Regels: gemeente, WEG en Kurverwaltung

Er is geen landelijke vergunning voor vakantieverhuur. Wat er is: het Bebauungsplan (Ferienhausgebiet, § 13a BauNVO in Wohngebieten), de Zweckentfremdungsverbote in steden (Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Freiburg: registratienummer en meestal een vergunning), de Teilungserklärung en huisregels van een WEG, de meldplicht van gasten en de afdracht van Kurtaxe in Kurorte, de rookmelderplicht in alle deelstaten, en de Zweitwohnungsteuer die bij uitsluitende verhuur vaak vervalt. Wie in een Ferienhausgebiet koopt, mag verhuren en niet wonen; wie in een Wohngebiet koopt, mag wonen en meestal verhuren; wie in Berlijn een appartement koopt, mag zonder vergunning geen van beide aan toeristen.

Rendement: rekenvoorbeelden

Bruto rendement is bruto huur gedeeld door de koopsom, vóór commissie (20 tot 35%), schoonmaak, onderhoud, Grundsteuer, Zweitwohnungsteuer, verzekering en Duitse inkomstenbelasting; netto blijft daar in de praktijk 2 tot 4% van over, en op de kostenkant tellen de 9 tot 13% kosten koper mee die niet terugkomen. Het chalet in het Sauerland van € 250.000 met € 17.500 bruto: na 25% commissie (€ 4.375), schoonmaak (€ 1.500), parkbijdrage (€ 2.000), onderhoud (€ 2.500), Grundsteuer en verzekering (€ 900) en Duitse belasting over de winst na afschrijving (± € 600) blijft € 5.600 over, 2,2%; de waardeontwikkeling en het eigen gebruik zijn de rest van het rendement. Huurgaranties van ontwikkelaars (Center Parcs adverteert 4,5%, ontwikkelaars in Wilsumer Berge en het Sauerland 5 tot 6% voor enkele jaren) worden uit de koopsom of de servicekosten betaald, beperken het eigen gebruik en lopen af.

Kopen op een park, een chalet laten bouwen, bouwgrond

Ferienparks: Landal, Center Parcs, EuroParcs en de kleine parken

Op de Duitse parken van Landal (sinds de fusie met Roompot in 2023 één bedrijf met meer dan 250 parken in Europa; onder meer Winterberg, Salztal Paradies in de Harz, Wirfttal in de Eifel, Mont Royal aan de Moezel), Center Parcs (Park Hochsauerland, Bispinger Heide, Nordseeküste, Park Allgäu), EuroParcs (Sauerland, Eifel, Moezel) en tientallen particuliere chaletparken (Wilsumer Berge net over de grens bij Coevorden, Winterberg, Hellenthal) koopt een Nederlander een chalet of bungalow met een verhuurcontract, een parkbijdrage en een reglement. Wat je koopt, verschilt: volle eigendom van huis en kavel (Grundbuch op eigen naam, Grunderwerbsteuer over het geheel), Erbbaurecht (erfpacht voor 50 tot 99 jaar met een jaarlijkse Erbbauzins, apart Grundbuchblad, Grunderwerbsteuer over het Erbbaurecht) of een chalet als roerende zaak op een gehuurde standplaats (geen Grundbuch, geen Grunderwerbsteuer, geen hypotheek, en de zwakste positie). Lees vóór het bod: de eigendomsvorm, het Bebauungsplan (Ferienhausgebiet, dus geen permanente bewoning), het verhuurcontract (verplicht via het park, commissie, eigen gebruik in weken), de parkbijdrage en haar indexering, en de statuten van de Eigentümergemeinschaft. Lees ook wat er in een parkreglement staat.

Chalet laten bouwen en bouwgrond kopen

Een chalet laten bouwen kan op een kavel in een park met een geldig Bebauungsplan, of op eigen bouwgrond (Bauland) in een gebied waar Ferienhäuser zijn toegestaan. Bouwgrond kopen in Duitsland is voor een Nederlander vrij; de vragen zijn of de grond erschlossen is (aangesloten op weg, water, riool en stroom; anders Erschließungsbeiträge van de gemeente), wat het Bebauungsplan toestaat (Sondergebiet Erholung voor een vakantiehuis, Wohngebiet voor een woonhuis, Außenbereich in de regel niets), en of een Bauvoranfrage bij de gemeente uitsluitsel geeft vóór de koop. De bouwaanvraag (Bauantrag) loopt via een bouwvoorlegbevoegde architect of ingenieur; de bouwkosten van een sleutelklaar houten chalet of een Fertighaus liggen in 2026 op € 2.500 tot € 3.500 per m² exclusief grond en Erschließung, van een gemetseld huis op € 3.000 tot € 4.500. Bouwgrond kost in de Eifel en het Sauerland € 50 tot € 150 per m², aan de kust € 300 tot € 1.500. De Grunderwerbsteuer geldt over de grond, en over het gebouw als grond en bouw in samenhang worden gekocht (einheitlicher Erwerbsgegenstand); bij een Bauträger over de volle prijs.

Verzekeringen

Een Wohngebäudeversicherung is niet wettelijk verplicht maar de eis van elke bank bij een Grundschuld, en de basis voor de Ferienhauspolis: brand, storm, hagel, leidingwater, met als aparte module Elementarschaden (overstroming, Starkregen, aardverschuiving); de wettelijke opt-out-plicht voor Elementarschaden uit het coalitieakkoord van 2025 is in september 2026 nog niet in werking. Ferienhaus- en Zweitwohnungspolissen kennen leegstandsclausules (melding en controle bij afwezigheid langer dan 60 dagen, aftappen in de winter) en een verhuurdekking; een Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht dekt de aansprakelijkheid als eigenaar van een verhuurd object, want de Nederlandse privéaansprakelijkheid dekt dat niet. Premies: € 300 tot € 800 per jaar voor een chalet, € 800 tot € 2.000 voor een huis aan de kust met Elementar. Zie verzekeringen.

Subsidies en fiscale voordelen

• BEG en KfW: subsidies van 15 tot 70% op warmtepomp, isolatie, ramen en zonnepanelen voor Wohngebäude die onder het GEG vallen; een vakantiehuis dat minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt, valt erbuiten. Een tweede woning die jaarrond bruikbaar is, kan aanvragen via een Energieeffizienz-Experte.
• 0% btw op zonnepanelen tot 30 kWp op of bij een woning (§ 12 Abs. 3 UStG, sinds 2023, ook in 2026), ook voor een vakantiehuis.
• Afschrijving en kostenaftrek bij verhuur: 2 of 3% AfA, rente, onderhoud; verliezen verrekenbaar bij Einkünfteerzielungsabsicht.
• Monumenten: verhoogde afschrijving (§ 7i EStG) bij een Baudenkmal, ook voor verhuurde vakantiewoningen in oude vakwerkhuizen aan de Moezel.
• Niet voor een vakantiehuis: Wohn-Riester, Baukindergeld, Wohneigentum für Familien, de Thüringse teruggaaf van Grunderwerbsteuer; alle alleen bij eigen bewoning.

Voor- en nadelen van een vakantiehuis in Duitsland

Wat ervoor pleit

• Bereikbaarheid: de Eifel en het Sauerland op anderhalf tot twee uur, elk weekend.
• Prijs: vrijstaande huizen in de grensstreek 30 tot 50% goedkoper dan in Nederland; de Harz en de Seenplatte nog goedkoper.
• Geen beperkingen voor buitenlanders, een rechtszeker koopproces via de notaris en het Grundbuch, en een verdrag dat dubbele belasting voorkomt.
• Een grote verhuurmarkt met Duitse gasten, 7% btw op logies, kostenaftrek en afschrijving.
• Beieren 3,5% Grunderwerbsteuer, en belastingvrije verkoop na tien jaar.

Wat ertegen pleit

• Kosten koper van 9 tot 13% in NRW en Sleeswijk-Holstein, die de bank niet financiert en die bij verkoop niet terugkomen.
• Geen bedenktijd en geen ontbindende voorwaarden: de akte is de koop.
• Zweitwohnungsteuer tot 35% van de huurwaarde in kust- en Alpengemeenten, en Kurtaxe.
• Ferienhausgebiet: geen permanente bewoning, ook niet later; wie wil wonen, koopt in een Wohngebiet.
• Een Duitse hypotheek voor een buitenlander: 40 tot 60% eigen geld en een Vorfälligkeitsentschädiging bij vervroegd aflossen.
• Verkoop binnen tien jaar belast als de woning is verhuurd.
• Oude huizen in de middelgebergten: oliestook, isolatie, vochtige kelders en een Energieausweis die vaak ontbreekt.

Praktische aandachtspunten en veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander een vakantiehuis kopen in Duitsland?

Ja, zonder vergunning en zonder verblijfsvergunning; ook bouwgrond. De beperkingen zitten in het Bebauungsplan en de gemeente.

Wat kost een vakantiehuis in Duitsland?

Van € 100.000 in de Eifel of de Harz tot € 20.000 per m² op Sylt; een chalet op een park in het Sauerland € 150.000 tot € 400.000, een Ferienwohnung aan de Oostzee € 4.000 tot € 16.000 per m².

Hoeveel zijn de kosten koper?

Grunderwerbsteuer 3,5 tot 6,5% per deelstaat, notaris en Grundbuch 1,5 tot 2%, makelaar 3,57% per zijde: samen 6 tot 13%, uit eigen zak.

Kan ik een Duitse hypotheek krijgen?

Ja, bij enkele banken, met 30 tot 60% eigen geld, tien tot twintig jaar rentevast (vanaf 3,74% in september 2026 bij 60% belening) en verplichte aflossing; de Nederlandse overwaarde is de gebruikelijke alternatieve route.

Mag ik permanent in mijn Duitse vakantiehuis wonen?

Niet in een Ferienhausgebiet; wel in een Wohngebiet, en dan met Anmeldung, Duitse belastingplicht en het einde van box 3 in Nederland.

Hoe wordt verhuur belast?

In Duitsland, progressief vanaf 14% over de winst na kosten en afschrijving, zonder Grundfreibetrag voor niet-inwoners; 7% btw of de kleineondernemersregeling; in Nederland box 3 met vrijstelling onder het verdrag.

Wat is de Zweitwohnungsteuer?

Een gemeentelijke belasting van 5 tot 35% van de jaarhuurwaarde voor eigenaren van een tweede woning, ook buitenlanders; vraag de Satzung op.

Waar let ik op bij een chalet op een park?

Eigendom, Erbbaurecht of huurgrond; Bebauungsplan; verhuurcontract en eigen gebruik; parkbijdrage en indexering; statuten; en de vraag of het park de bank passeert.

Bronnen

• Grunderwerbsteuergesetz § 11 en de tarieven per Land 2026 (Thüringen 2024, Bremen juli 2025); GNotKG Kostenverzeichnis en Tabelle B; § 656c BGB (makelaarscourtage); § 311b BGB en § 17 Abs. 2a BeurkG (notariële akte, ontwerp twee weken vooraf); § 489 BGB (opzegging na tien jaar).
• Grundsteuergesetz § 15 en de Ländermodelle (Bundesfinanzministerium, FAQ neue Grundsteuer); gemeentelijke Satzungen Zweitwohnungsteuer (München 18%, Baden-Baden 35%, Sylt); § 10 en § 13a BauNVO; BGH 12 april 2019, V ZR 112/18 (WEG en vakantieverhuur); § 2 GEG.
• EStG § 7, § 23, § 49, § 50; BMF-Schreiben 8 oktober 2004 (Ferienwohnungen); BFH 27 juni 2017, IX R 37/16; UStG § 4 Nr. 9a, § 12, § 15a, § 19; ErbStG § 16; verdrag Nederland-Duitsland van 12 april 2012 (Trb. 2012, 123), art. 6, 13 en 22.
• KfW en BAFA: BEG-FAQ (Ferienhäuser buiten het GEG niet förderfähig), KfW 297/298, 261, 458 (2026); § 12 Abs. 3 UStG (0% op zonnepanelen).
• Engel & Völkers, Marktbericht Ferienimmobilien 2025; Holidu, nachtprijzen Ferienunterkünfte 2026; Statistisches Bundesamt, Kaufwerte für Wohnimmobilien 2025; Baufi-vergelijkers, Bauzinsen september 2026; Landal, Center Parcs en EuroParcs, verkoopinformatie 2026; Belastingdienst, box 3 voor 2026.

Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven; marktcijfers tot en met september 2026. Prijsbandbreedtes per regio buiten de genoemde marktrapporten zijn praktijkwaarden uit het aanbod. Laat de akte door een Duitse notaris en de fiscale kant door een Steuerberater met grensoverschrijdende praktijk toetsen; wij geven geen fiscaal advies.