Ter oriëntatie: de gemiddelde woningprijs in Duitsland lag in 2025 op ongeveer € 3.200 per m² volgens het Statistisches Bundesamt, met Beieren ruim daarboven en Oost-Duitsland eronder. Vakantiegebieden wijken daar in beide richtingen sterk van af.
Prijzen per regio in 2026
| Regio | Appartement per m² | Huis |
|---|---|---|
| Eifel, Sauerland, Harz | ca. € 2.300 tot € 3.000 | € 120.000 tot € 350.000 |
| Moezel (Cochem en omgeving) | € 3.000 tot € 5.000 | € 200.000 tot € 500.000 |
| Usedom (Oostzee) | € 4.000 tot € 9.000 | € 400.000 tot € 3 miljoen |
| Timmendorfer Strand (Oostzee) | € 7.500 tot € 16.000 | € 1,5 tot € 4 miljoen |
| Allgäu | € 6.000 tot € 12.000 | vanaf € 800.000 |
| Bodensee | € 5.000 tot € 16.000 | vanaf € 700.000 |
| Tegernsee (Beieren) | € 10.000 tot € 20.000 | vanaf € 1,5 miljoen |
| Norderney | € 14.000 tot € 25.000 | € 1,4 tot € 5,5 miljoen |
| Sylt | € 8.000 tot € 22.000 (Kampen gemiddeld € 20.311) | € 5 tot € 18 miljoen |
Een bungalow op een Duits vakantiepark kost € 150.000 tot € 400.000, afhankelijk van de voorzieningen van het park en de bouwwijze. In het Zwarte Woud beginnen appartementen bij € 2.300 per m², met huizen rond Titisee op € 4.000 tot € 7.000 per m² en koopsommen van € 300.000 tot € 700.000.
Waar zit het goedkope aanbod?
Wie zoekt op een goedkoop vakantiehuis in Duitsland, komt uit in vier gebieden: de Eifel, het Sauerland, de Harz en delen van Mecklenburg-Voor-Pommeren buiten de kuststrook. Daar staan huizen vanaf € 100.000 tot € 150.000, vaak wel met een renovatieopgave.
Let bij dat segment op drie dingen. Ten eerste de energetische staat: een huis uit de jaren zeventig zonder isolatie kost € 40.000 tot € 100.000 om op orde te brengen, en sinds het Gebäudeenergiegesetz gelden er eisen bij eigendomsoverdracht, waaronder de vervanging van oude ketels. Ten tweede de bestemming: goedkope objecten staan vaker in een Sondergebiet waar permanente bewoning niet mag. Ten derde de bereikbaarheid en de verhuurbaarheid: een huis zonder uitzicht of voorzieningen in een leeglopend dorp verhuurt slecht en verkoopt nog slechter.
Wat komt er bovenop de vraagprijs?
Reken op 6% tot 13% kosten koper:
- Grunderwerbsteuer 3,5% in Beieren tot 6,5% in Noordrijn-Westfalen, Sleeswijk-Holstein, Brandenburg en Saarland. Mecklenburg-Voor-Pommeren 6,0%, Nedersaksen 5,0%.
- Notaris en Grundbuch samen 1,5% tot 2% van de koopsom, volgens het wettelijke tarief.
- Makelaar gangbaar 3,57% per partij, al betaalt bij veel objecten de verkoper het geheel.
Op een huis van € 250.000 in de Eifel (Rijnland-Palts, 5,0%) komt dat neer op circa € 12.500 belasting, € 4.500 notaris en Grundbuch en eventueel € 8.900 courtage: tussen € 17.000 en € 26.000 bovenop de koopsom.
Wat kost het per jaar?
De vaste lasten zijn in Duitsland relatief laag, met één uitzondering.
- Grundsteuer: sinds de hervorming van 2025 rekent elke deelstaat anders. Beieren hanteert een oppervlaktemodel (€ 0,04 per m² grond en € 0,50 per m² woonoppervlak, maal de Hebesatz van de gemeente); de meeste andere deelstaten gebruiken een waardemodel. In de praktijk enkele honderden euro's per jaar.
- Zweitwohnungsteuer: de uitzondering. Veel toeristische gemeenten heffen 8% tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde. Op een huurwaarde van € 6.000 is dat € 480 tot € 1.200 per jaar. Vraag het gemeentelijke reglement op vóór de koop; het scheelt per gemeente honderden euro's.
- Hausgeld bij een appartement: € 3 tot € 5 per m² per maand, inclusief reservefonds.
- Verzekering, energie en onderhoud: € 1.500 tot € 3.000 per jaar voor een huis.
Wat levert verhuur op?
De Duitse binnenlandse vakantiemarkt is groot en dat helpt. Holidu becijfert de gemiddelde overnachtingsprijs voor 2026 op € 125 landelijk, met de Noordzee op gemiddeld € 233 en de Oostzee op € 166 per nacht. Een goed gelegen woning aan de kust haalt daarmee bruto € 15.000 tot € 30.000 per jaar; in het binnenland ligt dat op € 8.000 tot € 15.000.
Daar gaan beheer (20 tot 30%), schoonmaak, Hausgeld, verzekering en de Zweitwohnungsteuer vanaf, plus de Duitse inkomstenbelasting op de huur. Netto is 2 tot 4% van de koopsom realistisch aan de kust en 1,5 tot 3% in het binnenland.
Nieuwbouw of laten bouwen
Een houten chalet laten bouwen kost circa € 3.500 per m² exclusief grond en Erschließung; een gemetseld huis € 3.000 tot € 4.500 per m². Bouwgrond kost in de Eifel en het Sauerland € 50 tot € 150 per m² en aan de kust € 300 tot € 1.500. Let op: de Grunderwerbsteuer geldt over grond én gebouw als u beide van dezelfde partij koopt.
In het kort
- Grensstreek € 120.000 tot € 400.000; kust vanaf € 300.000 tot vele miljoenen.
- Sylt en Norderney zijn met € 14.000 tot € 25.000 per m² de duurste plekken van Duitsland.
- Kosten koper 6% tot 13%, sterk afhankelijk van de deelstaat.
- Zweitwohnungsteuer van 8% tot 20% van de huurwaarde is de grootste jaarlijkse post.
- Verhuur levert bruto € 8.000 tot € 30.000 op; netto 1,5% tot 4% van de koopsom.
Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven, marktcijfers 2025 en 2026 uit makelaarsrapporten en het Statistisches Bundesamt. Prijzen zijn bandbreedtes uit het aanbod en verschillen per object. Meer in de landgids Duitsland.
