Waar u koopt bepaalt niet alleen de prijs per vierkante meter, maar ook de overdrachtsbelasting, het seizoen en de vraag of u er mag verhuren.
De vier regio's naast elkaar
| Regio | Prijs per m² | Vakantiewoning | Nachtprijs | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Sauerland, Winterberg | € 2.500 tot € 4.500 | € 150.000 tot € 450.000 | € 125 | 6,5% |
| Eifel | € 1.800 tot € 3.500 | € 100.000 tot € 350.000 | € 80 tot € 130 | 5,0 of 6,5% |
| Moezel, Cochem | € 3.000 tot € 5.000 | € 150.000 tot € 500.000 | € 100 tot € 160 | 5,0% |
| Harz | € 1.500 tot € 3.000 | € 80.000 tot € 300.000 | € 90 tot € 130 | 5,0% |
| Oostzee | € 4.000 tot € 9.000 | € 400.000 en hoger | € 166 | 6,0% |
| Noordzee, Ostfriesland | € 4.000 tot € 7.000 | € 300.000 tot € 700.000 | € 233 | 5,0% |
De Grunderwerbsteuer verschilt per deelstaat en dat scheelt echt geld: een woning van € 250.000 kost in het Sauerland € 16.250 aan overdrachtsbelasting en in de Beierse Alpen € 8.750. Zie welke belastingen betaal ik bij het kopen.
Sauerland: de meest gezochte regio
Het Sauerland in Noordrijn-Westfalen is voor Nederlanders wat de Veluwe voor Duitsers is: dichtbij, groen, en met een winterseizoen dat de rest van het jaar aanvult. Vanuit Arnhem bent u er in tweeënhalf uur, vanuit Utrecht in drie.
De kern is Winterberg, met skiliften, langlaufloipes en in de zomer mountainbikeroutes en de Bikepark. Daaromheen liggen Medebach, Schmallenberg, Olsberg, Brilon en Willingen; dat laatste ligt net over de grens in Hessen, waar de overdrachtsbelasting 6,0% is in plaats van 6,5%.
Wat u er kunt kopen. Drie soorten aanbod:
- Een chalet op een vakantiepark. Landal Winterberg, Center Parcs Park Hochsauerland in Medebach en Roompot hebben parken waar Nederlandse eigenaren de meerderheid vormen. Een chalet kost € 150.000 tot € 300.000. Het park regelt de verhuur en houdt een deel van de omzet in.
- Een vrijstaande recreatiewoning. Buiten de parken, vaak jaren zeventig of tachtig, vanaf ongeveer € 180.000. Hier bepaalt u zelf hoe u verhuurt, maar u regelt ook zelf de schoonmaak en het onderhoud.
- Een Ferienwohnung in een appartementengebouw. In Winterberg zelf, dicht bij de liften, € 150.000 tot € 350.000 met daarnaast Hausgeld voor het gebouw.
Let op de grond. Op een aantal parken staat het chalet op gepachte grond, met een Pachtvertrag die een looptijd en een opzegtermijn kent. U koopt dan de opstal en niet de grond. Dat drukt de prijs, maar het maakt de woning ook lastiger te verkopen en te financieren; banken lenen er terughoudend op. Vraag altijd naar de resterende looptijd en de indexering van de pacht.
En op de bestemming. Een deel van het aanbod staat in een Sondergebiet Ferienhausgebiet, waar verhuren juist de bedoeling is en permanent wonen niet mag. Zie het verschil tussen hoofdverblijf en vakantiehuis.
Eifel: het dichtstbijzijnde en goedkoopste
De Eifel begint vlak achter Vaals en Roermond en is daarmee de eerste Duitse regio waar Limburgers en Brabanders terechtkomen. Rond het Nationaal Park Eifel, de Rursee, Monschau, Hellenthal en Gerolstein staat het goedkoopste aanbod van heel Duitsland: een eenvoudig Eifeldorp levert huizen vanaf € 120.000.
Daar staat tegenover dat de verhuur er dunner is dan in het Sauerland, met nachtprijzen van € 80 tot € 130 en een korter seizoen. De Eifel is daarmee vooral geschikt voor eigen gebruik met bijverhuur, en minder als belegging. Let op de deelstaatgrens: het NRW-deel betaalt 6,5% overdrachtsbelasting, het Rijnland-Palts-deel 5,0%.
Moezel, Ahr en Hunsrück
De Moezelvallei rond Cochem, Bernkastel-Kues en Traben-Trarbach trekt kopers die het landschap belangrijker vinden dan de nabijheid. Vakwerkhuizen, wijnhellingen en rivierdorpen; prijzen liggen tussen de Eifel en de kust in, en het seizoen loopt van april tot in oktober met de wijnfeesten als piek. De overdrachtsbelasting is hier 5,0%.
Harz: de laagste instapprijs
De Harz, verdeeld over Nedersaksen, Saksen-Anhalt en Thüringen, is het goedkoopste bergachtige gebied van Duitsland. Huizen vanaf € 80.000 zijn er nog te vinden, met Braunlage, Sankt Andreasberg en Schierke als bekendste plaatsen. Het gebied heeft twee nadelen: de bossen hebben zwaar geleden onder de letterzetter, wat het landschap op plekken kaal maakt, en de winters zijn minder betrouwbaar sneeuwzeker dan in Winterberg.
De kusten: duurder, maar de sterkste verhuur
Aan de Oostzee in Mecklenburg-Voor-Pommeren, met Rügen, Usedom en Fischland-Darß-Zingst, betaalt u € 4.000 tot € 9.000 per m², maar de verhuur levert gemiddeld € 166 per nacht op en het seizoen loopt van Pasen tot in oktober. Aan de Noordzee, in Ostfriesland en op de eilanden, ligt de gemiddelde nachtprijs op € 233. Sylt is een klasse apart, met prijzen tot € 20.000 per m².
Aan beide kusten heffen vrijwel alle gemeenten Zweitwohnungsteuer, en gelden er de strengste regels rond verhuurvergunningen. Reken dat mee voordat u het hogere rendement optelt; wat er netto overblijft, staat in een vakantiehuis in Duitsland als investering.
Welke regio past bij u?
- Eigen gebruik, kort rijden, klein budget: Eifel of Harz.
- Eigen gebruik met verhuur en een winterseizoen: Sauerland.
- Rendement voorop: Oostzee of Noordzee.
- Landschap en sfeer: Moezel.
- Alpen en wintersport, groot budget: Allgäu of Beierse Alpen, met het voordeel van 3,5% overdrachtsbelasting.
In het kort
- Het Sauerland is de populairste Duitse regio bij Nederlandse kopers.
- De Eifel en de Harz zijn het goedkoopst, vanaf € 80.000 tot € 120.000.
- De kusten kosten het meest maar verhuren het best.
- De overdrachtsbelasting verschilt per deelstaat: 3,5% tot 6,5%.
- Controleer bij parkchalets of de grond in eigendom of in pacht is.
- Controleer altijd de bestemming voordat u een bod doet.
Peildatum 1 januari 2026, prijzen op basis van het aanbod van 2026. Meer per regio in de landgids Duitsland.
