Anders dan in Nederland is er geen enkele landelijke overdrachtsbelasting: elke deelstaat stelt zijn eigen tarief vast, en juist de deelstaten waar Nederlanders kopen zijn de duurste.
Grunderwerbsteuer: de overdrachtsbelasting per deelstaat
| Deelstaat | Tarief |
|---|---|
| Beieren | 3,5% |
| Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen | 5,0% |
| Bremen, Hamburg, Saksen | 5,5% |
| Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voor-Pommeren | 6,0% |
| Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein | 6,5% |
De grondslag is de koopsom van grond en gebouw. Roerende inboedel die apart in de akte staat, telt niet mee: staat er in het contract dat u voor € 8.000 aan meubels overneemt, dan betaalt u over dat deel geen Grunderwerbsteuer. Houd het bedrag wel reëel, want het Finanzamt corrigeert een bedrag dat niet klopt.
U krijgt de aanslag enkele weken na de akte. Pas na betaling geeft het Finanzamt de Unbedenklichkeitsbescheinigung af, en pas daarmee wordt u definitief als eigenaar in het Grundbuch ingeschreven.
De andere kosten bij de koop
- Notaris en Grundbuch: samen 1,5 tot 2% van de koopsom, volgens het wettelijke tarief van het GNotKG. Bij € 250.000 komt dat op ongeveer € 4.500 inclusief btw en bijkomende posten.
- Makelaar: gangbaar 3,57%, dus 3% plus 19% Umsatzsteuer. Sinds december 2020 geldt dat een makelaar die voor beide partijen werkt van beiden een even hoge courtage moet vragen.
Totaal komt u daarmee op 6 tot 13% kosten koper. Op een huis van € 250.000 in Noordrijn-Westfalen met makelaar: € 16.250 Grunderwerbsteuer, € 4.500 notaris en Grundbuch, € 8.925 courtage, samen € 29.675.
Grundsteuer: de jaarlijkse onroerendezaakbelasting
Sinds de hervorming die per 2025 inging, rekent elke deelstaat anders. De meeste gebruiken een waardemodel; Beieren hanteert een oppervlaktemodel van € 0,04 per m² grond en € 0,50 per m² woonoppervlak, vermenigvuldigd met de Hebesatz van de gemeente. In de praktijk komt de aanslag voor een vakantiewoning op enkele honderden euro's per jaar, betaalbaar in vier termijnen.
Zweitwohnungsteuer: de post die het meest verrast
Veel toeristische gemeenten heffen een tweedewoningbelasting van 8 tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde. Bij een huurwaarde van € 6.000 is dat € 480 tot € 1.200 per jaar. Aan de Noordzee- en Oostzeekust, op de eilanden en in de Beierse Alpen is dit de regel; in de Eifel en het Sauerland heft niet elke gemeente hem.
Het tarief en de grondslag staan in het gemeentelijke reglement, en het verschil tussen twee buurgemeenten kan honderden euro's per jaar zijn. Vraag het reglement op vóór u een bod doet; dit is de enige jaarlijkse post die u met uw locatiekeuze echt kunt beïnvloeden.
Belasting op verhuurinkomsten
Verhuurt u, dan bent u in Duitsland beperkt belastingplichtig voor die inkomsten. U vraagt een Steuernummer aan bij het Finanzamt van de plaats waar de woning staat en doet daar aangifte. Aftrekbaar zijn de rente, de afschrijving op het gebouw, onderhoud, beheer, verzekering en de gemeentelijke heffingen.
Daarnaast kan er Umsatzsteuer spelen: kortdurende verhuur aan gasten valt onder het verlaagde tarief van 7%, maar onder de Kleinunternehmerregelung blijft u daarbuiten zolang uw omzet onder de drempel blijft. Laat een Steuerberater dat beoordelen; het loont vooral als u de btw op de aankoop of een verbouwing wilt terugvragen, en dan zit u er wel jaren aan vast.
En in Nederland?
De Duitse woning valt in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon; een lening telt als schuld tegen 2,70% forfait na een drempel van € 3.800. Het belastingverdrag wijst de heffing over het onroerend goed aan Duitsland toe, waarna Nederland een vermindering verleent naar evenredigheid van de waarde in uw box 3-vermogen.
Per saldo betaalt u in Nederland over de woning zelf weinig tot niets, maar de waarde telt wel mee voor de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. Hypotheekrente is niet aftrekbaar. De Duitse Grunderwerbsteuer, Grundsteuer en Zweitwohnungsteuer zijn niet verrekenbaar; dat zijn kosten.
Bij verkoop: de Spekulationssteuer
Verkoopt u binnen tien jaar na aankoop met winst, dan belast Duitsland die winst tegen uw persoonlijke tarief. Na tien jaar is de winst onbelast, ook voor een niet-inwoner. Die termijn is lang vergeleken met andere landen en is een reden om een Duitse vakantiewoning niet als kortetermijnbelegging te zien.
Bij overlijden heft Duitsland erfbelasting over het Duitse vermogen. Er is geen erfbelastingverdrag met Nederland: Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent de Duitse heffing. De Duitse vrijstellingen worden bij beperkte belastingplicht naar rato gekort, wat betekent dat u er minder aan heeft dan een Duitse erfgenaam.
In het kort
- Grunderwerbsteuer 3,5% tot 6,5%, per deelstaat; NRW en Sleeswijk-Holstein het duurst.
- Notaris en Grundbuch 1,5 tot 2%, makelaar gangbaar 3,57%.
- Grundsteuer enkele honderden euro's per jaar.
- Zweitwohnungsteuer 8 tot 20% van de huurwaarde in veel toeristische gemeenten.
- Verhuur is in Duitsland belast; vraag een Steuernummer aan.
- Verkoopwinst is belast tot tien jaar na aankoop, daarna vrij.
- In Nederland box 3, met vermindering onder het verdrag.
Peildatum 1 januari 2026. Tarieven verschillen per deelstaat en gemeente; laat ze door uw notaris of Steuerberater bevestigen. Het volledige overzicht staat in de landgids Duitsland.
