De kosten koper verschillen sterk per deelstaat, en dat is de grootste knop die u zelf omzet. Dezelfde woning kost in Beieren bijna € 8.000 minder aan overdrachtsbelasting dan in Noordrijn-Westfalen.
De kosten koper per post
| Post | Percentage | Bij € 250.000 in NRW |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% tot 6,5%, per deelstaat | € 16.250 |
| Notaris en Grundbuch | 1,5 tot 2% | € 4.500 |
| Makelaarscourtage | gangbaar 3,57% inclusief btw | € 8.925 |
| Totaal | 6 tot 13% | € 29.675, ofwel 11,9% |
De Grunderwerbsteuer is 3,5% in Beieren, 5,0% in onder meer Nedersaksen en Rijnland-Palts, 6,0% in Mecklenburg-Voor-Pommeren en 6,5% in Noordrijn-Westfalen, Sleeswijk-Holstein, Brandenburg en Saarland. Juist de deelstaten waar Nederlanders het vaakst kopen, zijn de duurste.
Twee manieren om die post te drukken. Roerende inboedel die u apart in de akte laat opnemen, telt niet mee voor de Grunderwerbsteuer; houd het bedrag reëel, want het Finanzamt corrigeert wat niet klopt. En sinds december 2020 moet een makelaar die voor beide partijen werkt van beiden een even hoge courtage vragen, wat de koperszijde in veel gevallen halveerde.
De grensstreek: het goedkoopste alternatief
Een groot deel van de Nederlandse kopers zoekt niet in de Eifel of aan de Oostzee maar vlak over de grens: bij Emmen, Nijmegen, Arnhem, Venlo en in Zuid-Limburg. Daar liggen de prijzen doorgaans een derde tot de helft onder die aan de Nederlandse kant, en u bent er in een half uur.
Let daarbij op drie dingen die specifiek voor de grensstreek gelden.
- De deelstaatgrens loopt niet gelijk met uw reisafstand. Achter Emmen ligt Nedersaksen met 5,0% Grunderwerbsteuer; achter Nijmegen, Arnhem en Venlo ligt Noordrijn-Westfalen met 6,5%. Op € 250.000 scheelt dat € 3.750.
- Bestemming. Veel aanbod in de grensstreek is een gewone woning en geen Ferienhaus. Dat mag u als tweede woning gebruiken, maar of u er aan toeristen mag verhuren, bepaalt de Bebauungsplan.
- Permanent gaan wonen is een andere beslissing met eigen gevolgen voor zorgverzekering en belasting; zie het verschil tussen hoofdverblijf en vakantiehuis.
Als u leent
Duitse banken financieren een vakantiewoning ook aan niet-inwoners, maar vragen 30 tot 40% eigen inbreng en bij niet-inwoners soms tot 60%. De kosten koper komen daar altijd bovenop en worden nooit meegefinancierd.
Een rekenvoorbeeld voor een woning van € 250.000 met 65% financiering:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Koopsom | € 250.000 |
| Lening, 65% | € 162.500 |
| Eigen inbreng op de koopsom | € 87.500 |
| Kosten koper | € 29.675 |
| Eigen geld nodig | € 117.175 |
De voorwaarden en de vergelijking met financieren vanuit Nederland staan in kan ik een hypotheek krijgen in Duitsland als buitenlander.
Wat u nog meer nodig heeft in het eerste jaar
- Inrichting. Een leeg huis inrichten kost € 8.000 tot € 20.000, meer als u wilt verhuren en aan de verwachtingen van Duitse gasten wilt voldoen.
- Een bouwkundige keuring vooraf. Bij een huis van vóór 1990 in de Eifel of het Sauerland is dat geen luxe: vochtige kelders, oude olieverwarming en asbest in golfplaten zijn er gewoon.
- Direct onderhoud. Vraag de kostenraming vóór het bod, niet erna.
- Het eerste jaar aan vaste lasten: Grundsteuer, Zweitwohnungsteuer, verzekering, energie en, op een park, de bijdrage. Dat is snel € 2.500 tot € 4.500.
De Zweitwohnungsteuer is de post die het meest verrast: veel toeristische gemeenten heffen 8 tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde, en het verschil tussen twee buurgemeenten kan honderden euro's per jaar zijn.
Wat het opbrengt als u verhuurt
Verhuurt u de woning, dan draagt dat bij aan de dekking maar zelden aan de financiering: banken rekenen verwachte huurinkomsten van een vakantiewoning meestal niet of maar deels mee. Netto blijft er 1,5 tot 4% van de koopsom over; zie een vakantiehuis in Duitsland als investering.
In het kort
- Kosten koper 6 tot 13%, altijd uit eigen middelen.
- Grunderwerbsteuer 3,5% in Beieren tot 6,5% in NRW en Sleeswijk-Holstein.
- Bij lenen 30 tot 40% eigen inbreng, bij niet-inwoners tot 60%.
- In de grensstreek scheelt de deelstaatgrens 1,5 procentpunt overdrachtsbelasting.
- Laat roerende inboedel apart in de akte zetten.
- Reken inrichting, keuring en het eerste jaar vaste lasten mee.
Peildatum 1 januari 2026. Tarieven per deelstaat en gemeente verschillen; laat ze door uw notaris bevestigen. Meer in de landgids Duitsland.
