Een tweede woning in Duitsland is fiscaal en juridisch dus iets anders dan een vakantiehuis, en welke van de twee u koopt, staat in de Bebauungsplan van de gemeente.
De twee gebiedstypen
| Ferienhausgebiet (§ 10 BauNVO) | Woongebied met Ferienwohnung (§ 13a BauNVO) | |
|---|---|---|
| Bedoeld voor | Huizen die overwegend en duurzaam aan een wisselend publiek ter beschikking staan | Wonen, met verhuur als niet-storend nevengebruik |
| Permanent wonen | Niet toegestaan | Toegestaan |
| Verhuur aan toeristen | Toegestaan, dat is het doel | Toegestaan voor zover het gebied dat toelaat; de gemeente kan het uitsluiten |
| Handhaving | Nutzungsuntersagung door de Bauaufsicht | Zweckentfremdungsverbot in steden |
Sinds 2017 kent § 13a BauNVO de Ferienwohnung expliciet als toegestaan gebruik in een woongebied, mits het om ondergeschikte betekenis gaat of het gebied logies toelaat. Dat maakte veel bestaande situaties legaal, maar gemeenten mogen het in hun eigen plan alsnog uitsluiten.
Wat betekent dat praktisch?
Wilt u er ooit zelf gaan wonen, bijvoorbeeld na pensionering, dan is een Ferienhausgebiet uitgesloten. De Bauaufsicht kan een gebruiksverbod opleggen, en dat gebeurt in gemeenten die hun toeristische capaciteit willen beschermen ook werkelijk. U kunt zich dan niet met hoofdverblijf inschrijven, wat gevolgen heeft voor uw zorgverzekering en uw belastingpositie.
Wilt u vooral verhuren, dan is een woongebied juist het risico: de gemeente kan kortetermijnverhuur beperken of verbieden, en in steden bestaan Zweckentfremdungsverbote die woonruimte beschermen tegen toeristische verhuur.
Vraag daarom altijd twee dingen op: de Bebauungsplan voor dat perceel, en een schriftelijke bevestiging van het toegestane gebruik. Een advertentie die zegt "ganzjährig nutzbar" gaat over de bouwkundige geschiktheid, dus over isolatie en verwarming, en niet over de vraag of u er mag wonen.
Als u er wel permanent gaat wonen
Verhuist u werkelijk naar Duitsland, dan verandert er meer dan uw adres. U schrijft zich in bij de gemeente (Anmeldung), wordt in Duitsland belastingplichtig over uw wereldinkomen, en de woning wordt dan uw Hauptwohnsitz in plaats van een tweede woning. Dat heeft twee gunstige gevolgen: de Zweitwohnungsteuer vervalt, en bij verkoop geldt de vrijstelling voor de eigen woning in plaats van de Spekulationssteuer van tien jaar.
Maar het kan alleen als de bestemming het toelaat. In een Ferienhausgebiet is inschrijven met hoofdverblijf niet mogelijk zonder de bestemming te wijzigen, en die wijziging is een besluit van de gemeenteraad waar u geen recht op heeft.
De fiscale kant van een tweede woning
- Zweitwohnungsteuer: veel toeristische gemeenten heffen 8 tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde op een woning waar niemand met hoofdverblijf staat ingeschreven.
- Grundsteuer: geldt voor beide, enkele honderden euro's per jaar.
- Spekulationssteuer: winst bij verkoop binnen tien jaar is belast. Bij een woning die uw hoofdverblijf was, geldt een vrijstelling.
- In Nederland: zolang u in Nederland woont, valt de Duitse woning in box 3, met vermindering onder het belastingverdrag. Verhuist u, dan verandert uw hele fiscale positie.
Bij een appartement: de Teilungserklärung
Koopt u een appartement, dan bepaalt niet alleen de gemeente maar ook de vereniging van eigenaren wat mag. Het Bundesgerichtshof oordeelde op 12 april 2019 dat verhuur aan wisselende vakantiegasten valt onder het toegestane wonen, en dat een verbod via een meerderheidsbesluit nietig is: daarvoor is instemming van álle eigenaren nodig. Maar staat het verbod al in de Teilungserklärung, dan geldt het wel. Lees dus dat document en niet alleen de recente notulen.
In het kort
- De bestemming van de grond bepaalt of u mag wonen of verhuren, niet het type huis.
- Ferienhausgebiet: verhuren mag, permanent wonen niet.
- Woongebied: wonen mag, verhuren kan door de gemeente worden beperkt.
- Vraag de Bebauungsplan op en laat het gebruiksdoel schriftelijk bevestigen.
- Een tweede woning kost Zweitwohnungsteuer; een hoofdverblijf niet.
- Bij een appartement bepaalt de Teilungserklärung of verhuur is toegestaan.
Peildatum 1 januari 2026. Gemeentelijke plannen verschillen; controleer de Bebauungsplan voor het exacte perceel. Meer in de landgids Duitsland en in wat zijn de risico's of valkuilen.
