Wat wel anders is dan in Nederland: de notaris is verplicht en leidt het hele proces, de overdrachtsbelasting verschilt per deelstaat van 3,5% tot 6,5%, en u heeft een Duits fiscaal nummer nodig zodra u gaat verhuren.
Wat u nodig heeft
- Een geldig identiteitsbewijs. Meer niet, om te mogen kopen.
- Een Duitse notaris. Verplicht bij elke overdracht; hij stelt de akte op, controleert het Grundbuch en regelt de inschrijving. Spreekt u geen Duits, dan is een beëdigde tolk bij de akte verplicht, of u geeft een volmacht.
- Een bankrekening. Niet verplicht voor de koop, wel praktisch voor de Grundsteuer, de nutsvoorzieningen en de gemeentelijke heffingen.
- Een Steuernummer bij het Finanzamt van de plaats waar de woning staat, zodra u verhuurt. Voor een woning die u alleen zelf gebruikt, is dat niet nodig.
Waar Nederlanders kopen
De grensstreek is verreweg het populairst, en dat is te zien aan de zoekvraag: veel kopers zoeken specifiek naar een vakantiehuis dicht bij de grens. Vier gebieden springen eruit.
De Eifel en het Sauerland liggen op één tot twee uur rijden van Limburg en Brabant en zijn het goedkoopst: een huis in een Eifeldorp kost in het aanbod van 2026 € 120.000 tot € 350.000, een bungalow op een vakantiepark € 150.000 tot € 400.000. De Harz en de Moezel zitten in dezelfde orde van grootte, met appartementen in Cochem van € 3.000 tot € 5.000 per m².
De Noordzeekust en de Waddeneilanden zijn het andere uiterste. Op Sylt betaalt u € 8.000 tot € 22.000 per m² voor een appartement en € 5 tot € 18 miljoen voor een huis, met Kampen op gemiddeld € 20.311 per m²; op Norderney € 14.000 tot € 25.000 per m². De Oostzee zit ertussenin: Timmendorfer Strand € 7.500 tot € 16.000 per m², Usedom € 4.000 tot € 9.000 per m² met huizen van € 400.000 tot € 3 miljoen. In Beieren en aan de meren is het weer duurder: Tegernsee € 10.000 tot € 20.000 per m², Bodensee € 5.000 tot € 16.000.
Wat een woning per regio kost, staat uitgebreider in wat kost een vakantiehuis gemiddeld in Duitsland.
Wat het kopen kost
De kosten koper liggen tussen 6% en 13%, en het verschil zit vooral in de deelstaat en in de vraag of u een makelaar betaalt.
| Post | Tarief |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% (Beieren) tot 6,5% (Noordrijn-Westfalen, Sleeswijk-Holstein, Brandenburg, Saarland) |
| Notaris en Grundbuch | 1,5% tot 2% van de koopsom (wettelijk tarief, GNotKG) |
| Makelaar | Gangbaar 3,57% per partij (3% plus 19% btw) |
De deelstaten waar Nederlanders het vaakst kopen, zijn juist de dure: Noordrijn-Westfalen en Sleeswijk-Holstein rekenen 6,5%, Mecklenburg-Voor-Pommeren aan de Oostzee 6,0%, Nedersaksen 5,0% en Beieren 3,5%.
Belangrijk bij de makelaarscourtage: sinds december 2020 bepaalt § 656c van het Burgerlijk Wetboek dat een makelaar die voor beide partijen optreedt, van beiden een even hoge courtage moet vragen. Wie de verkoper vrijstelt, verliest ook de aanspraak op de koper. Staat er in de advertentie "provisionsfrei für den Käufer", dan klopt dat meestal en betaalt de verkoper het geheel.
Hoe het koopproces verloopt
Het Duitse proces is strak en de notaris is de spil. In grote lijnen:
- Mondelinge overeenstemming. Anders dan in Nederland bindt dit u nog nergens aan; er bestaat geen voorlopig koopcontract dat rechtsgeldig is. Alles wat niet in de notariële akte staat, telt niet.
- De notaris stelt de ontwerpakte op en stuurt die naar beide partijen. U heeft als consument recht op een bedenktermijn van twee weken tussen ontvangst van het ontwerp en de ondertekening; die termijn is er om de akte te laten lezen.
- Ondertekening bij de notaris, die de akte hardop voorleest. Zonder voldoende Duits is een beëdigde tolk verplicht.
- Auflassungsvormerkung: de notaris laat direct een voorlopige aantekening in het Grundbuch zetten, zodat de verkoper de woning niet nog een keer kan verkopen of belasten.
- Betaling pas nadat de notaris heeft bevestigd dat alle voorwaarden zijn vervuld: de aantekening staat er, oude hypotheken worden doorgehaald en de gemeente heeft afgezien van een eventueel voorkeursrecht.
- Grunderwerbsteuer betalen na de aanslag van het Finanzamt; pas met het betaalbewijs (Unbedenklichkeitsbescheinigung) volgt de definitieve inschrijving als eigenaar.
Reken op twee tot vier maanden van akte tot inschrijving. Meer over de valkuilen staat in wat zijn de risico's of valkuilen bij het kopen van een vakantiehuis in Duitsland.
Waar u wél tegenaan loopt
De vrijheid om te kopen betekent niet dat u met de woning alles mag.
- Zweitwohnungsteuer. Veel gemeenten heffen een tweedewoningbelasting, meestal 8% tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde. Aan de kust en in toeristische plaatsen is dat de regel, niet de uitzondering.
- De bestemming. Een Ferienhaus in een Sondergebiet Ferienhausgebiet mag u niet permanent bewonen; een woning in een gewoon woongebied mag u soms juist niet als vakantiewoning verhuren. Vraag de Bebauungsplan op.
- Verhuurregels. Sommige gemeenten, vooral op de eilanden, beperken kortetermijnverhuur of eisen een vergunning (Zweckentfremdungsverbot).
- Erfrecht. Zonder testament met rechtskeuze wikkelt een Duitse rechtbank de nalatenschap af naar Duits recht. Leg een rechtskeuze vast.
En de Nederlandse fiscus?
De woning valt in box 3. Voor 2026 geldt een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag met Duitsland wijst de heffing over onroerend goed aan Duitsland toe, waarna Nederland een vermindering verleent naar evenredigheid van de waarde in uw box 3-vermogen. Per saldo betaalt u in Nederland over de woning zelf weinig tot niets, maar de waarde telt mee voor de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. Hypotheekrente is niet aftrekbaar.
In het kort
- Kopen mag zonder vergunning of beperking; u heeft alleen een identiteitsbewijs nodig.
- De notaris is verplicht en leidt het proces; mondelinge afspraken binden niet.
- Kosten koper 6% tot 13%, afhankelijk van de deelstaat en de makelaarscourtage.
- Grunderwerbsteuer 6,5% in Noordrijn-Westfalen en Sleeswijk-Holstein, 3,5% in Beieren.
- Let op de Zweitwohnungsteuer, de bestemming in de Bebauungsplan en de verhuurregels van de gemeente.
- In Nederland valt de woning in box 3, met vermindering onder het verdrag.
Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven, marktcijfers 2026. Tarieven verschillen per deelstaat en gemeente; laat ze door uw notaris bevestigen voordat u tekent. Meer over de kosten staat in de landgids Duitsland.
