Dat laatste is de grootste valkuil voor Nederlandse kopers. Wat in Nederland de notaris voor u uitzoekt, moet u in Duitsland zelf laten doen, en er is één register dat de notaris zelfs niet hóeft in te zien.
Wat u kwijt bent aan beiden
Bij een vakantiehuis van € 250.000:
| Post | Bedrag | Grondslag |
|---|---|---|
| Beurkundung van de Kaufvertrag | € 1.070 | 2,0 gebühren, GNotKG Tabelle B |
| Vollzugs- en Betreuungsgebühr | € 535 | 0,5 plus 0,5 |
| 19% Umsatzsteuer over het notarishonorarium | € 305 | |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | € 267,50 | 0,5 gebühr, geen btw |
| Grundbuch: overschrijving eigendom | € 535 | 1,0 gebühr, geen btw |
| Grundschuld inschrijven, bij financiering | ongeveer € 710 | Alleen met hypotheek |
| Notaris en Grundbuch samen | € 2.712, oftewel 1,1%; met hypotheek ongeveer 1,4% | |
| Makelaarscourtage voor de koper | 3,57%, dus € 8.925 | 3% plus 19% btw |
De vuistregel van 1,5 tot 2% die u overal leest, rekent met auslagen, een hogere Geschäftswert en de inschrijving van een Grundschuld erbij. De notaristarieven staan in de wet. Onderhandelen heeft geen zin en een goedkopere notaris bestaat niet; wat wél verschilt is hoe goed hij u uitlegt wat er staat.
De courtage moet sinds 2020 worden gedeeld
Bij een Einfamilienhaus of Eigentumswohnung dat aan een particulier wordt verkocht, mag een makelaar die voor beide partijen optreedt alleen van beide partijen courtage vragen, en in gelijke mate. Scheldt hij de verkoper zijn deel kwijt, dan verliest hij ook zijn aanspraak op u. Dat staat in § 656c BGB en geldt sinds 23 december 2020.
Praktisch: waar u vroeger 5,95 tot 7,14% kon tegenkomen, betaalt u nu doorgaans 3,57%. Vraag de courtageafspraak schriftelijk op vóór de bezichtiging en controleer of de verkoper hetzelfde bedrag betaalt. Betaalt hij minder, dan hoeft u niet te betalen.
Wat de makelaar doet en niet doet
De Immobilienmakler werkt bijna altijd in opdracht van de verkoper, ook als hij van u de helft van de courtage ontvangt. Hij toont, onderhandelt namens de verkoper en levert de stukken aan bij de notaris. Wat hij niet is: uw adviseur.
Wilt u wel iemand aan uw kant, dan zoekt u een aankoopmakelaar of een Bausachverständiger. Die tweede is bij een Duits vakantiehuis vaak zinvoller: hij inspecteert vocht, dak, verwarming en fundering en levert een rapport waarmee u kunt onderhandelen. Reken op € 500 tot € 1.200 voor een woningkeuring.
Anders dan in Nederland kent Duitsland geen beschermde titel voor makelaars; iedereen met een vergunning volgens § 34c Gewerbeordnung mag bemiddelen. Vraag naar die vergunning en naar lidmaatschap van de IVD.
Wat de notaris wél controleert
- Het Grundbuch. Wie eigenaar is, welke lasten er staan en welke hypotheken erop rusten.
- Doorhaling van bestaande hypotheken bij de levering, met de aflossingsverklaring van de bank van de verkoper.
- De Auflassungsvormerkung, uw voorrangsrecht in het Grundbuch, dat vóór uw betaling wordt ingeschreven.
- Het gemeentelijk voorkeursrecht volgens § 24 BauGB. Hij vraagt het Negativattest op; de gemeente heeft twee maanden.
- De Fälligkeitsmitteilung. Pas als alles rond is, geeft hij u het sein om te betalen. Betaal geen euro eerder, ook niet als de verkoper daarop aandringt.
Het register dat de notaris niet inziet
Naast het Grundbuch bestaat in vrijwel elk Bundesland een Baulastenverzeichnis, bijgehouden door het Bauamt. Daarin staan publiekrechtelijke verplichtingen die op het perceel rusten: een verplichte uitweg voor de buren, een afstand die vrij moet blijven, parkeerplaatsen die u voor een ander perceel in stand moet houden.
Twee dingen maken dit gevaarlijk:
- Baulasten staan niet in het Grundbuch, dus in de akte ziet u ze niet.
- De notaris is niet verplicht het Baulastenverzeichnis in te zien, en doet dat meestal ook niet.
Een Baulast die u over het hoofd ziet, gaat gewoon op u over. Vraag zelf een uittreksel op bij het Bauamt van de gemeente, vóór de akte. Bayern is de uitzondering: daar bestaat geen Baulastenverzeichnis en worden dezelfde beperkingen als Dienstbarkeit in Abteilung II van het Grundbuch ingeschreven. Brandenburg houdt er sinds juli 2016 weer een bij.
Het Grundbuch lezen
| Afdeling | Wat erin staat | Waar u op let |
|---|---|---|
| Abteilung I | De eigenaar en zijn titel | Verkoopt degene die het mag verkopen? |
| Abteilung II | Lasten en beperkingen | Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, erfdienstbaarheden |
| Abteilung III | Hypotheken en Grundschulden | Worden ze doorgehaald bij levering? |
Vraag een actueel Grundbuchauszug op en laat Abteilung II regel voor regel uitleggen. Een Wohnrecht voor een familielid van de verkoper of een Nießbrauch maakt de woning voor u onbruikbaar en verdwijnt niet vanzelf.
Twee weken bedenktijd, maar dan vooraf
Duitsland kent geen wettelijke bedenktijd ná ondertekening. Zodra de akte bij de notaris is voorgelezen en getekend, zit u eraan vast; er is geen tiendagentermijn zoals in Frankrijk en geen drie dagen zoals in Nederland.
Daar staat een andere bescherming tegenover: koopt u als particulier van een ondernemer, dan moet de notaris u de ontwerpakte minstens veertien dagen vóór de ondertekening ter beschikking stellen. Gebruik die twee weken echt. Laat de akte vertalen, laat een Duitstalige jurist meelezen en stel uw vragen schriftelijk.
Spreekt u onvoldoende Duits, dan is bij de Beurkundung een beëdigd tolk verplicht of moet de akte tweetalig worden opgemaakt. Regel dat vooraf; anders gaat de afspraak niet door.
De procedure van bod tot sleutel
- Mondeling of schriftelijk akkoord over de prijs. Dat bindt nog niemand; alleen de notariële akte telt.
- De notaris stelt de ontwerpakte op en stuurt hem naar beide partijen.
- Twee weken bedenktermijn bij een verkoop door een ondernemer aan een particulier.
- Beurkundung: de notaris leest de hele akte voor en beide partijen tekenen.
- De notaris laat de Auflassungsvormerkung inschrijven en vraagt het Negativattest en de aflossingsverklaringen op.
- Fälligkeitsmitteilung: u betaalt, meestal rechtstreeks aan de verkoper. Een Notaranderkonto is tegenwoordig de uitzondering.
- Grunderwerbsteuer betalen; pas na de Unbedenklichkeitsbescheinigung van het Finanzamt kan de eigendom worden overgeschreven.
- Inschrijving in Abteilung I. Vanaf dat moment bent u eigenaar. Reken op twee tot vier maanden voor het geheel.
Kosten koper per Bundesland
De Grunderwerbsteuer verschilt sterk, en de gebieden waar Nederlanders kopen zijn juist de dure.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Totaal kosten koper |
|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein | 6,5% | ongeveer 11,5% |
| Mecklenburg-Vorpommern, Berlin, Hessen | 6,0% | ongeveer 11% |
| Hamburg, Bremen, Sachsen | 5,5% | ongeveer 10,5% |
| Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Thüringen | 5,0% | ongeveer 10% |
| Bayern | 3,5% | ongeveer 8,5% |
Inclusief 3,57% courtage en 1,4% notaris en Grundbuch met hypotheek. Inboedel die apart in de akte wordt benoemd, valt buiten de Grunderwerbsteuer; bij een gemeubileerd vakantiehuis loont het die reëel te waarderen. Zie welke belastingen betaal ik bij aankoop.
Kopen zonder verhuurverplichting
Op Duitse Ferienparks staat een verhuurplicht niet in de wet maar in de Teilungserklärung of het exploitatiecontract. Vraag daarom altijd naar drie stukken: de Teilungserklärung, de Gemeinschaftsordnung en een eventueel Betreibervertrag met de looptijd en de opzegtermijn.
Let ook op de bestemming. Een woning in een Sondergebiet Ferienhausgebiet mag u niet permanent bewonen, en omgekeerd mag u in sommige woongebieden niet aan toeristen verhuren. Zie het verschil tussen hoofdverblijf en vakantiehuis.
En als u verkoopt
Bij verkoop hebt u dezelfde notaris nodig; die kant is identiek. Twee dingen die dan spelen:
- Spekulationssteuer. Verkoopt u binnen tien jaar na aankoop, dan is de winst in Duitsland belast. Wie de woning uitsluitend zelf gebruikte, valt onder de uitzondering, ook bij een tweede of vakantiewoning; wie verhuurde, verliest die uitzondering. Nederland belast de winst niet.
- De courtage bij verkoop valt onder dezelfde deelregel: u kunt niet afspreken dat de koper alles betaalt.
Erft u samen een Duits huis, dan ontstaat een Erbengemeinschaft en kan niemand alleen beslissen. Verdelen gebeurt bij notariële akte, of anders via een Teilungsversteigerung, een gedwongen veiling die zelden goed uitpakt. Regel het samen.
Wat u regelt
- Vraag een actueel Grundbuchauszug en laat Abteilung II uitleggen.
- Vraag zelf een uittreksel uit het Baulastenverzeichnis op bij het Bauamt.
- Controleer of de verkoper evenveel courtage betaalt als u.
- Laat de ontwerpakte veertien dagen vooraf komen en laat hem vertalen.
- Laat een Bausachverständiger de woning keuren.
- Betaal pas na de Fälligkeitsmitteilung van de notaris.
In het kort
- De notaris is wettelijk verplicht en onpartijdig; de makelaar is optioneel en werkt voor de verkoper.
- Notaris en Grundbuch kosten samen ongeveer 1,1 tot 2%; de tarieven staan in de wet.
- De courtage moet sinds december 2020 gelijk worden gedeeld; doorgaans 3,57% voor u.
- Baulasten staan niet in het Grundbuch en de notaris kijkt er niet naar; vraag zelf het uittreksel op.
- Er is geen bedenktijd achteraf, wel veertien dagen inzage in de ontwerpakte vooraf.
- Bij onvoldoende Duits is een beëdigd tolk of een tweetalige akte verplicht.
- Kosten koper lopen van ongeveer 8,5% in Bayern tot 11,5% in Nordrhein-Westfalen.
- Verkoopt u binnen tien jaar, dan is de winst belast, tenzij u de woning alleen zelf gebruikte.
Peildatum 1 september 2026, tarieven GNotKG en de Grunderwerbsteuer per Bundesland. Laat de berekening door uw Notar bevestigen. Meer in de landgids Duitsland.
