De twee dingen die deze som maken of breken: mag u op die locatie verhuren, en heeft u de 30 tot 40% eigen inbreng die een Duitse bank vraagt.
De markt: groot en binnenlands
Duitsland heeft een grote eigen vakantiemarkt, en dat is het belangrijkste verschil met bijvoorbeeld Spanje: uw gasten komen niet met het vliegtuig maar met de auto, en ze komen het hele jaar door. Holidu becijfert de gemiddelde overnachtingsprijs voor 2026 op € 125 landelijk, met de Noordzee op gemiddeld € 233 per nacht en de Oostzee op € 166.
Dat vertaalt zich in bruto opbrengsten van:
| Gebied | Bruto per jaar | Netto na kosten en belasting |
|---|---|---|
| Noordzee- en Oostzeekust | € 15.000 tot € 30.000 | 2 tot 4% van de koopsom |
| Eifel, Sauerland, Harz, Moezel | € 8.000 tot € 15.000 | 1,5 tot 3% |
| Beieren en de Alpen | € 12.000 tot € 25.000 | 1,5 tot 3%, door de hoge aankoopprijs |
Het rendement is aan de kust hoger ondanks de hogere aankoopprijs, omdat de weekprijzen daar sterker stijgen dan de koopsommen. In Beieren is het omgekeerde het geval: mooie verhuur, maar tegen € 10.000 tot € 20.000 per m² blijft er weinig rendement over.
Wat gaat er van de bruto opbrengst af?
Voor een woning van € 250.000 aan de Oostzee met € 18.000 bruto opbrengst:
| Post | Per jaar |
|---|---|
| Beheer en verhuurbemiddeling, 20 tot 30% | € 4.500 |
| Hausgeld of parkbijdrage | € 2.400 |
| Zweitwohnungsteuer | € 800 |
| Grundsteuer, verzekering, energie | € 2.000 |
| Onderhoud en inventaris | € 2.000 |
| Duitse inkomstenbelasting over het restant | € 1.500 |
| Netto | € 4.800, ofwel 1,9% van de koopsom |
Zelf verhuren in plaats van via een bemiddelaar scheelt hier € 3.000 tot € 4.500 per jaar en tilt het rendement naar 3 tot 3,7%. Dat is de sterkste knop die u heeft.
Mag u verhuren op die plek?
Dit is geen formaliteit maar de kern van de investering. Drie dingen bepalen het:
- De Bebauungsplan. In een Sondergebiet Ferienhausgebiet is verhuur juist het doel. In een gewoon woongebied is het toegestaan voor zover het gebied dat toelaat, en gemeenten kunnen het uitsluiten; in steden gelden Zweckentfremdungsverbote.
- De vereniging van eigenaren. Bij een appartement bepaalt de Teilungserklärung of verhuur aan wisselende gasten mag. Een verbod via meerderheidsbesluit is nietig, maar een verbod dat er van meet af aan in staat, geldt wel.
- De gemeente. Vooral op de eilanden en in de kustplaatsen gelden vergunningen en soms quota voor kortetermijnverhuur.
Zie kan ik mijn vakantiehuis in Duitsland verhuren aan toeristen voor de regels en de vergunningen.
De fiscale rekening
Verhuurinkomsten zijn in Duitsland belast. U vraagt een Steuernummer aan bij het Finanzamt van de plaats waar de woning staat en doet daar aangifte; aftrekbaar zijn rente, afschrijving op het gebouw, onderhoud, beheer, verzekering en heffingen. Bij kortdurende verhuur kan Umsatzsteuer van 7% spelen, tenzij u onder de Kleinunternehmerregelung valt.
In Nederland valt de woning in box 3 met een forfaitair rendement van 6,00% en een tarief van 36%, maar het verdrag wijst de heffing over het onroerend goed aan Duitsland toe en Nederland verleent een vermindering. Uw werkelijke huurinkomsten worden in Nederland dus niet nog eens belast.
Bij verkoop is de winst belast als u binnen tien jaar verkoopt; daarna is zij onbelast. Die lange termijn maakt een Duitse vakantiewoning ongeschikt voor wie op een snelle waardestijging mikt, en juist geschikt voor wie hem lang wil houden.
Financiering: reken op veel eigen geld
Duitse banken financieren een Ferienimmobilie ook aan niet-inwoners, maar vragen 30 tot 40% eigen inbreng en bij niet-inwoners soms tot 60%. De kosten koper van 6 tot 13% worden nooit meegefinancierd. Op een woning van € 250.000 in Mecklenburg-Voor-Pommeren betekent dat al gauw € 100.000 eigen geld plus € 25.000 aan kosten.
Daar staat een gunstige regel tegenover: na tien jaar mag u de lening met zes maanden opzegtermijn kosteloos aflossen, ongeacht de rentevastperiode. Zie kan ik een hypotheek krijgen in Duitsland als buitenlander.
Voor wie werkt het?
- Goed voor wie aan de kust koopt, zelf verhuurt of scherp onderhandelt over de bemiddelingsvergoeding, en de woning tien jaar of langer wil houden.
- Matig voor wie in het binnenland koopt met een verhuurbemiddelaar: dan blijft er na alle kosten weinig over.
- Slecht voor wie met veel vreemd vermogen koopt: bij een rente boven het exploitatierendement werkt de hefboom tegen u.
In het kort
- Bruto € 8.000 tot € 30.000 per jaar, afhankelijk van de regio.
- Netto 1,5 tot 4% van de koopsom; zelf verhuren scheelt een tot anderhalf procentpunt.
- Controleer vóór de koop of verhuur op die locatie is toegestaan.
- Verhuur is in Duitsland belast; vraag een Steuernummer aan.
- Verkoopwinst is belast tot tien jaar na aankoop.
- Banken vragen 30 tot 40% eigen inbreng, kosten koper nooit meegefinancierd.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers 2026. De bedragen zijn illustratief; vraag de werkelijke verhuurcijfers van de laatste drie jaar op. Meer in de landgids Duitsland.
