Daarnaast heeft u een Steuernummer nodig, moet u in veel gemeenten de gast aanmelden en Kurtaxe afdragen, en gelden er brandveiligheidseisen.
Stap 1: mag het op deze plek?
Vraag de Bebauungsplan op bij de gemeente en kijk welk gebiedstype geldt.
- Sondergebiet Ferienhausgebiet (§ 10 BauNVO): huizen zijn hier bestemd voor een wisselend publiek. Verhuur mag; permanent wonen juist niet.
- Woongebied met Ferienwohnung (§ 13a BauNVO, sinds 2017): verhuur is toegestaan als niet-storend nevengebruik, voor zover het gebied dat toelaat. De gemeente kan het in haar plan uitsluiten.
- Stedelijk gebied met Zweckentfremdungsverbot: in onder meer Berlijn, München en Hamburg heeft u een vergunning nodig om een woning aan toeristen te verhuren, en die wordt beperkt afgegeven.
Laat de makelaar het toegestane gebruik schriftelijk bevestigen. Een woning die "als Ferienwohnung vermietbar" wordt aangeboden zonder dat de bestemming dat draagt, is een probleem dat na de koop bij u ligt.
Stap 2: bij een appartement, de Teilungserklärung
Het Bundesgerichtshof besliste op 12 april 2019 dat verhuur aan wisselende vakantiegasten valt onder het toegestane gebruik "wonen", en dat een verbod via een meerderheidsbesluit van de vereniging nietig is: daarvoor is instemming van alle eigenaren nodig. Maar stond het verbod al in de Teilungserklärung toen het gebouw werd gesplitst, dan geldt het wel.
Lees dus de Teilungserklärung, niet alleen de notulen van de laatste vergadering. Vraag ook naar lopende geschillen over verhuur: een vereniging die verdeeld is over dit onderwerp, is een bron van jarenlang gedoe.
Stap 3: aanmelden bij het Finanzamt
Verhuurinkomsten zijn in Duitsland belast, ook als u in Nederland woont. U vraagt een Steuernummer aan bij het Finanzamt van de plaats waar de woning staat en doet daar jaarlijks aangifte. Aftrekbaar zijn de rente, de afschrijving op het gebouw, onderhoud, beheer, verzekering, Grundsteuer en de Zweitwohnungsteuer.
Umsatzsteuer: kortdurende verhuur valt onder het verlaagde tarief van 7%. Blijft uw omzet onder de drempel van de Kleinunternehmerregelung, dan hoeft u geen btw te rekenen. Kiest u er wel voor, dan kunt u de btw op de aankoop en op verbouwingen terugvragen, maar dan zit u aan die keuze vast en geldt een herzieningstermijn van tien jaar op het gebouw. Laat een Steuerberater die afweging maken.
Stap 4: de gemeentelijke verplichtingen
- Kurtaxe of Gästebeitrag: in vrijwel elke toeristische gemeente betaalt de gast een bedrag per nacht, dat u int en afdraagt. Tarieven lopen van enkele tientjes per persoon per nacht aan de kust tot minder in het binnenland.
- Meldeschein: in veel deelstaten moet u elke gast registreren, met naam en verblijfsperiode, en die gegevens een bepaalde tijd bewaren.
- Zweitwohnungsteuer: die betaalt u als eigenaar, ook als u verhuurt, zolang niemand er met hoofdverblijf staat ingeschreven. In sommige gemeenten vervalt hij als de woning uitsluitend wordt verhuurd; vraag het reglement op.
- Brandveiligheid: rookmelders zijn in alle deelstaten verplicht; sommige gemeenten stellen aanvullende eisen aan vluchtwegen bij verhuur.
Wat levert het op?
De Duitse binnenlandse vakantiemarkt is groot en het seizoen loopt door tot in het najaar. Holidu becijfert de gemiddelde overnachtingsprijs voor 2026 op € 125 landelijk, met de Noordzee op € 233 en de Oostzee op € 166 per nacht. Een goed gelegen woning haalt daarmee bruto € 15.000 tot € 30.000 aan de kust en € 8.000 tot € 15.000 in het binnenland.
Verhuurt u via een bemiddelaar of het park, dan kost dat 20 tot 30% van de omzet. Zelf verhuren via platforms levert meer op maar vraagt reactiesnelheid, een schoonmaker ter plaatse en iemand die de sleutel regelt. Wat er netto overblijft, staat in kan ik een vakantiehuis in Duitsland kopen als investering.
Verhuren aan Duitse gasten
Het overgrote deel van uw gasten zal Duits zijn, en dat stelt eisen aan de presentatie. Een Duitstalige advertentie, Duitstalige huisregels en een aanspreekpunt dat Duits spreekt, verhogen de bezetting merkbaar. Duitse gasten boeken bovendien verder vooruit dan Nederlandse en verwachten een gedetailleerde beschrijving met maten, voorzieningen en huisregels; onduidelijkheid daarover levert annuleringen en slechte beoordelingen op.
In het kort
- Verhuur mag als de Bebauungsplan het toelaat; vraag die op vóór de koop.
- Bij een appartement bepaalt de Teilungserklärung of het is toegestaan.
- In steden geldt vaak een Zweckentfremdungsverbot met vergunningplicht.
- Vraag een Steuernummer aan en doe aangifte in Duitsland.
- Kurtaxe innen en afdragen, gasten registreren, rookmelders plaatsen.
- Bruto € 8.000 tot € 30.000 per jaar; bemiddeling kost 20 tot 30%.
Peildatum 1 januari 2026. Regels verschillen per deelstaat en gemeente; controleer ze bij de gemeente waar de woning staat. Meer in de landgids Duitsland.
