Dat klinkt gunstig, en op één punt is het dat niet: wie buiten de wet valt, komt ook niet in aanmerking voor de subsidies voor energetische renovatie. De uitzondering kost u dus de BEG-regelingen en de KfW-financiering.
Wanneer geldt de uitzondering?
| Situatie | Onder het GEG? |
|---|---|
| Ferienhaus, minder dan vier maanden per jaar in gebruik | Nee |
| Woning die het hele jaar wordt verhuurd | Ja |
| Woning met een woonbestemming waar permanent wordt gewoond | Ja |
| Verwacht verbruik onder 25% van jaarrond gebruik | Nee |
De kern: het gaat om het feitelijke gebruik en niet om de naam. Verhuurt u dertig weken per jaar, dan valt de woning gewoon onder de wet, ook al staat er Ferienhaus op het bordje. Laat vastleggen welke situatie geldt, want de verkoper heeft daar bij verkoop een belang bij.
De Energieausweis
Valt de woning wél onder het GEG, dan is bij verkoop en verhuur een Energieausweis verplicht. Er zijn twee soorten:
- Verbrauchsausweis. Gebaseerd op het werkelijke verbruik van de laatste drie jaar. Goedkoop, € 50 tot € 150, maar bij een vakantiewoning die deels leegstaat geeft hij een vertekend en meestal te gunstig beeld.
- Bedarfsausweis. Berekend uit de bouwkundige eigenschappen: isolatie, ramen, verwarming. Duurder, € 300 tot € 500, maar het enige document dat zegt hoe de woning er werkelijk voor staat.
Koopt u, vraag dan om de Bedarfsausweis of laat er zelf een maken. Een Verbrauchsausweis van een huis dat acht maanden per jaar leegstond, zegt niets over wat het u gaat kosten.
De Ausweis is tien jaar geldig en moet bij de eerste bezichtiging worden getoond; in advertenties horen het energielabel en de energiewaarde te staan.
Renovatieplichten
Voor woningen die onder het GEG vallen, gelden verplichtingen die overgaan op de koper. De belangrijkste drie:
- Isolatie van de bovenste verdiepingsvloer of het dak, als die niet aan de minimumeis voldoet.
- Isolatie van verwarmings- en warmwaterleidingen in onverwarmde ruimten.
- Vervanging van oude ketels boven een bepaalde leeftijd, met uitzonderingen voor bepaalde typen.
Deze plichten moeten binnen twee jaar na de eigendomsovergang zijn uitgevoerd. Vraag bij de koop of er nog openstaande verplichtingen zijn; ze staan niet in de advertentie maar wel in de Energieausweis en in het rapport van een Energieberater.
Subsidies: KfW en BEG
Duitsland kent uitgebreide regelingen voor energetische renovatie via de KfW en de Bundesförderung für effiziente Gebäude. Die richten zich op woningen die onder het GEG vallen; een vakantiewoning die daarbuiten valt, komt er niet voor in aanmerking.
Wat kopers vaak zoeken, is subsidie voor een badkamerrenovatie. Dat bestaat als zodanig niet: de regelingen gaan over energiebesparing en over levensloopbestendig verbouwen. Een badkamer die drempelloos en rolstoeltoegankelijk wordt gemaakt, kan onder de regeling voor barrièrevrij verbouwen vallen, maar dat is iets anders dan een nieuwe badkamer.
Voor een Nederlandse eigenaar met een vakantiewoning is de praktische conclusie: reken niet op Duitse subsidie en neem de investering volledig voor eigen rekening.
Wat wél loont zonder subsidie
Bij een Duits vakantiehuis zit de winst in dezelfde volgorde als elders:
- Kierdichting en tochtwering. Goedkoop en direct merkbaar.
- Dakisolatie, zeker als het dak toch aan vervanging toe is.
- Vloerisolatie bij een woning op poeren of met een kruipruimte.
- Beglazing. Duur, maar het verlengt het bruikbare seizoen.
- Verwarming. Een oude oliestook is in de Eifel en het Sauerland nog gewoon; vervangen scheelt in gebruik en in verkoopbaarheid.
Zonnepanelen mogen en zijn in Duitsland gebruikelijk, maar op een park geldt het reglement en bij een Ferienwohnung in een complex de vereniging van eigenaren.
Wat u controleert bij de koop
- Valt de woning onder het GEG? Laat het vastleggen.
- Is er een Energieausweis, en welke van de twee soorten?
- Staan er openstaande renovatieplichten open die op u overgaan?
- Wat is de verwarmingsbron en hoe oud is de ketel?
- Wat waren de werkelijke energiekosten van de laatste drie jaar?
Vraag dat laatste altijd op. Een slecht geïsoleerd chalet dat u vorstvrij houdt, kost in een koude winter honderden euro's per maand, ook als u er niet bent.
In het kort
- Onder vier maanden gebruik per jaar valt de woning buiten het GEG.
- Buiten het GEG betekent ook: geen Energieausweis maar ook geen subsidie.
- Vraag om een Bedarfsausweis; een Verbrauchsausweis vertekent bij leegstand.
- Renovatieplichten gaan over op de koper, met een termijn van twee jaar.
- Subsidie voor een badkamer bestaat niet; wel voor barrièrevrij verbouwen.
- Vraag de werkelijke energiekosten van de laatste drie jaar op.
Peildatum 1 januari 2026. Regelingen veranderen; controleer ze bij de KfW en een Energieberater. Meer in de landgids Duitsland.
