Daar staat iets tegenover dat Nederlandse eigenaren stelselmatig over het hoofd zien: verhuurt u de woning, dan belast Duitsland die inkomsten, en dan mag u alle kosten én de afschrijving op het gebouw aftrekken. In box 3 kan dat niet.
Subsidies: wanneer wel en wanneer niet
| Situatie | Subsidie mogelijk? |
|---|---|
| Ferienhaus, minder dan vier maanden per jaar in gebruik | Nee; valt buiten het GEG en daarmee buiten de regelingen |
| Woning die het hele jaar wordt verhuurd | Ja, in beginsel wel |
| Woning met woonbestemming waar permanent wordt gewoond | Ja |
| Barrièrevrij verbouwen | Aparte regeling, los van energiebesparing |
| Zonnepanelen | Geen landelijke subsidie meer; wel teruglevering |
Wat kopers vaak zoeken is subsidie voor een badkamer of een keuken. Die bestaat niet: de Duitse regelingen gaan over energiebesparing en over levensloopbestendig verbouwen, niet over comfort.
Het echte voordeel zit in de belasting
Verhuurt u uw Duitse woning, dan bent u in Duitsland beperkt belastingplichtig voor die huurinkomsten. Nederland stelt die inkomsten vrij en verrekent; het verdrag wijst de heffing over onroerend goed aan Duitsland toe.
Wat u in Duitsland mag aftrekken van de huur:
- Afschrijving op het gebouw (AfA). 2% per jaar van de bouwkosten voor woningen die vóór 2023 zijn opgeleverd, 3% voor woningen die daarna klaar zijn gekomen. De grond schrijft u niet af.
- Afschrijving op de inrichting, meubels en apparatuur, over hun eigen looptijd.
- Rente op een lening die aan de woning is gekoppeld.
- Beheer, schoonmaak, verzekering, Grundsteuer en onderhoud.
- Reiskosten voor bezoeken die aantoonbaar met de verhuur te maken hebben.
Eén punt om te weten: als beperkt belastingplichtige krijgt u het belastingvrije basisbedrag niet. U betaalt dus vanaf de eerste euro winst, tegen een tarief dat bij 14% begint en oploopt.
Doorgerekend
Woning van € 250.000, waarvan € 180.000 aan gebouw, twintig weken verhuurd tegen € 700:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Huurinkomsten | € 14.000 |
| Af: afschrijving 2% over € 180.000 | € 3.600 |
| Af: beheer en schoonmaak | € 3.000 |
| Af: Grundsteuer, verzekering, energie | € 2.200 |
| Af: onderhoud | € 1.500 |
| Belastbaar in Duitsland | € 3.700 |
De afschrijving alleen al haalt een kwart van de huur uit de heffing. In Nederland zou diezelfde woning in box 3 worden belast over de volledige waarde, zonder dat één kostenpost aftrekbaar is.
Het verschil met Nederland
| Duitse woning, verhuurd | Nederlandse recreatiewoning | |
|---|---|---|
| Grondslag | Werkelijke huur min werkelijke kosten | Forfaitair rendement over de WOZ-waarde |
| Kosten aftrekbaar | Ja | Nee |
| Afschrijving | Ja, 2% of 3% | Nee |
| Belastingvrij deel | Nee bij beperkte plicht | Heffingsvrij vermogen |
| Winst bij verkoop | Belast binnen tien jaar | Onbelast |
Bij een woning met veel kosten en beperkte huur pakt het Duitse systeem gunstiger uit; bij een woning die u vooral zelf gebruikt en nauwelijks verhuurt, juist niet, want dan is er geen inkomen om kosten tegen af te zetten.
Het voordeel bij verkoop
Verkoopt u meer dan tien jaar na aankoop, dan is de winst in Duitsland onbelast. Binnen tien jaar is hij dat wel, tenzij u de woning uitsluitend zelf gebruikte; die uitzondering geldt volgens de Duitse rechter ook voor een tweede of vakantiewoning, maar vervalt zodra u verhuurt.
Wie verhuurt, plant zijn verkoop dus liefst na het tiende jaar. Nederland belast de winst niet. Zie welke belastingen betaalt u bij aankoop.
Waar u juist op moet letten
- De Zweitwohnungsteuer. Geen voordeel maar een extra last, en juist in de gemeenten waar Nederlanders kopen.
- Geen basisvrijstelling. U betaalt vanaf de eerste euro winst.
- Aangifteplicht in Duitsland. Verhuurt u, dan doet u jaarlijks aangifte; laat dat door een Steuerberater doen.
- Erfbelasting. Er is geen verdrag met Nederland. Duitsland heft over de woning, en de vrijstellingen worden voor buitenlandse erfgenamen naar rato gekort.
- Liefhebberij. Verhuurt u nauwelijks en maakt u jarenlang verlies, dan kan het Finanzamt de verhuur als hobby aanmerken en de aftrek schrappen.
In het kort
- Subsidies voor verduurzaming gelden niet voor een Ferienhaus dat onder vier maanden per jaar wordt gebruikt.
- Subsidie voor een badkamer of keuken bestaat niet.
- Verhuurinkomsten worden in Duitsland belast, en dan zijn alle kosten aftrekbaar.
- De afschrijving is 2% per jaar, of 3% voor woningen opgeleverd na 2022.
- Als beperkt belastingplichtige krijgt u geen belastingvrij basisbedrag.
- In het rekenvoorbeeld blijft van € 14.000 huur € 3.700 belastbaar over.
- Verkoopt u na tien jaar, dan is de winst in Duitsland onbelast.
- Nederland stelt de Duitse huur en de verkoopwinst vrij.
Peildatum 1 september 2026. Dit is geen fiscaal advies; laat uw situatie door een Steuerberater beoordelen. Meer in de landgids Duitsland.
