Vraag daarom vóór uw bod één ding op: de Satzung van de gemeente over de Zweitwohnungsteuer. Alleen daar staat of hij geldt en hoe hij wordt berekend.
De vaste lasten op een rij
| Post | Per jaar | Toelichting |
|---|---|---|
| Grundsteuer B | € 200 tot € 600 | Nieuw berekend sinds 1 januari 2025 |
| Zweitwohnungsteuer | € 0 tot € 1.500 | Alleen als de gemeente hem heft |
| Wohngebäudeversicherung | € 250 tot € 600 | Met Elementarschaden € 100 tot € 250 extra |
| Water, riool, afval, straatreiniging | € 300 tot € 700 | Grundbesitzabgaben van de gemeente |
| Energie | € 600 tot € 1.800 | Sterk afhankelijk van isolatie en winterverwarming |
| Schornsteinfeger | € 50 tot € 120 | Verplicht bij open haard of ketel |
| Onderhoudsreservering | € 1.000 tot € 2.000 | 1 tot 1,5% van de herbouwwaarde |
| Rundfunkbeitrag | € 0 tot € 220 | Per woning; hangt van uw situatie af |
| Hausgeld bij een Ferienwohnung in een complex | € 900 tot € 2.400 | In plaats van een deel van bovenstaande |
Grundsteuer: sinds 2025 anders berekend
De Grundsteuerreform ging op 1 januari 2025 in. De oude Einheitswerte uit 1964 en 1935 zijn vervallen en elk perceel is opnieuw gewaardeerd. De rekensom in het Bundesmodell, dat in elf Länder geldt:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl van 0,31 promille voor woningen × de Hebesatz van de gemeente.
Vijf Länder doen het anders:
- Bayern: een puur oppervlaktemodel, € 0,04 per m² grond en € 0,50 per m² gebouw, maal de Hebesatz. De waarde van de woning telt niet mee.
- Hamburg, Hessen en Niedersachsen: oppervlaktemodel met een Lagefaktor voor de ligging.
- Baden-Württemberg: alleen de grondwaarde telt, niet het gebouw.
Vraag de laatste Grundsteuerbescheid van de verkoper op. In een aantal gemeenten viel de aanslag na de hervorming fors hoger uit, met name bij woningen op een groot perceel in een gewilde ligging.
Zweitwohnungsteuer: de post die u niet kent
Deze gemeentelijke belasting bestaat in Nederland niet. Gemeenten mogen hem heffen van wie een tweede woning aanhoudt, en de grondslag is meestal een percentage van de Jahresnettokaltmiete, de fictieve kale jaarhuur.
| Gemeente | Tarief |
|---|---|
| München | 18% sinds 2022 |
| Sylt | 6%, over een grondslag met Lagefaktor en Verfügbarkeitsgrad |
| Landelijk gangbaar | 5% tot 35% |
Drie dingen om te weten:
- Hij treft juist de Noordzee-eilanden, de Oostzeekust en de Beierse Alpen, dus precies waar Nederlanders kopen.
- Veel gemeenten heffen hem ook van eigenaren die de woning alleen zelf gebruiken.
- Sommige Satzungen werken met een Verfügbarkeitsgrad: hoe meer weken u de woning voor uzelf beschikbaar houdt, hoe hoger de aanslag. Wie het hele jaar verhuurt, valt er soms buiten.
Verhuurt u de woning volledig en houdt u haar niet voor uzelf beschikbaar, vraag dan of u onder de heffing uit komt. Bewaar uw verhuuradministratie, want de bewijslast ligt bij u.
Kurtaxe en Fremdenverkehrsbeitrag
In Kurorten en toeristische gemeenten bestaan twee losse heffingen die vaak door elkaar worden gehaald:
- Kurtaxe of Gästebeitrag: per gast per nacht, die u int en afdraagt. Doorberekenen aan de gast is normaal.
- Jahreskurbeitrag voor Zweitwohnungsinhaber: een vast jaarbedrag dat ú betaalt omdat u en uw gezin de voorzieningen mogen gebruiken. Dat is een kostenpost, geen doorloopposten.
Een derde variant is de Fremdenverkehrsbeitrag, geheven van wie voordeel heeft van het toerisme. Die kan ook een verhurende eigenaar treffen.
Verzekeringen
De Wohngebäudeversicherung is het equivalent van de opstalverzekering en dekt brand, storm, hagel en leidingwater. Twee aanvullingen die bij een vakantiehuis het overwegen waard zijn:
- Elementarschadenversicherung voor overstroming, wateroverlast na hevige regen en lawine. Na de overstromingen in het Ahrtal is dit in dalgebieden geen theoretisch risico meer, en zonder deze dekking betaalt de basisverzekering niets.
- Leegstandsclausule. Een woning die maandenlang onbewoond is, valt bij sommige polissen buiten de dekking of vraagt om aantoonbare controle en het aftappen van het waterleidingnet in de winter. Lees dat na en handel ernaar; een gesprongen leiding in januari is de meest voorkomende grote schade.
Neem daarnaast een Haftpflichtversicherung voor het gebouw, en bij verhuur een aansprakelijkheidsdekking die gasten omvat.
Energie: waar het geld heen gaat
Het verbruik van een vakantiewoning wordt niet bepaald door de weken dat u er bent, maar door de weken dat u haar warm houdt terwijl er niemand is. Een slecht geïsoleerd chalet in de Eifel of het Sauerland dat u de hele winter vorstvrij houdt, kost in een koude maand honderden euro's zonder dat er iemand slaapt.
Wat helpt: een slimme thermostaat die op afstand te bedienen is, het waterleidingnet aftappen in plaats van doorstoken, en isolatie van de leidingen in onverwarmde ruimten. Vraag bij de koop altijd de werkelijke energiekosten van de laatste drie jaar op; een Ferienhaus dat onder de vier maanden gebruik blijft, heeft vaak geen Energieausweis. Zie energie-eisen en regelgeving in Duitsland.
Onderhoud
Reserveer 1 tot 1,5% van de herbouwwaarde per jaar. Bij een woning met een herbouwwaarde van € 150.000 is dat € 1.500 tot € 2.250. Dat lijkt veel in de eerste jaren en is te weinig in het twaalfde, want de grote posten komen geclusterd: dak, kozijnen, verwarming en badkamer.
Bij verhuur ligt de slijtage hoger. Vijftig wisselingen per jaar vragen elke drie tot vijf jaar nieuwe matrassen, bankstel en apparatuur; reken dat apart en niet uit dezelfde pot.
Rundfunkbeitrag
De Duitse omroepbijdrage geldt per woning en bedraagt € 18,36 per maand. Wie in Duitsland al voor zijn hoofdwoning betaalt, kan op verzoek vrijstelling krijgen voor een tweede woning; die vrijstelling hangt aan een Duitse hoofdwoning. Verhuurt u bedrijfsmatig, dan gelden de regels voor Betriebsstätten en betaalt u vanaf de tweede eenheid een derde van de bijdrage. Leg uw eigen situatie voor aan de Beitragsservice, want dit wordt per geval beoordeeld.
Rekenvoorbeeld
Vrijstaand vakantiehuis van 80 m² in het Sauerland, € 250.000, geen Zweitwohnungsteuer in de gemeente, twintig weken verhuurd:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Grundsteuer | € 380 |
| Gemeentelijke heffingen | € 480 |
| Verzekeringen inclusief elementair | € 620 |
| Energie | € 1.250 |
| Schoorsteenveger en keuringen | € 110 |
| Onderhoudsreservering | € 1.800 |
| Tuin en gladheidsbestrijding | € 450 |
| Totaal | € 5.090 |
Ligt dezelfde woning op Sylt of in een Beierse Kurort, dan komen daar de Zweitwohnungsteuer en de Jahreskurbeitrag bovenop, en loopt het totaal richting € 6.500. Wat de woning oplevert, staat in een vakantiehuis in Duitsland als investering.
Wat u vóór de koop opvraagt
- De laatste Grundsteuerbescheid, van ná de hervorming van 2025.
- De Satzung van de gemeente over de Zweitwohnungsteuer, en de aanslag van de verkoper.
- De Grundbesitzabgaben-aanslag met water, riool en afval.
- De energiekosten van de laatste drie jaar.
- De polis van de Wohngebäudeversicherung, met de vraag of elementaire schade is meeverzekerd.
- Bij een Ferienwohnung in een complex: de Hausgeldabrechnung en de stand van de Instandhaltungsrücklage.
In het kort
- Reken op € 2.500 tot € 5.000 per jaar, en meer in een Kurort.
- De Grundsteuer wordt sinds 1 januari 2025 opnieuw berekend; Bayern rekent alleen met oppervlakte.
- De Zweitwohnungsteuer bestaat in Nederland niet en treft juist de kust en de Alpen.
- Verhuurt u volledig, dan valt u er soms buiten; bewaar uw administratie.
- Kurtaxe int u van de gast; de Jahreskurbeitrag betaalt u zelf.
- Elementaire schade is niet standaard meeverzekerd.
- Vorstvrij houden in de winter is vaak de grootste energiepost.
- Reserveer 1 tot 1,5% van de herbouwwaarde voor onderhoud, en bij verhuur apart voor inventaris.
Peildatum 1 september 2026. Tarieven verschillen per gemeente; controleer de Satzung. Meer in de landgids Duitsland.
