Belastingen bij een vakantiewoning in Georgië
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Georgië?
Geen. Georgië kent geen overdrachtsbelasting, geen registratierecht van betekenis en geen verplichte notaris: de koop wordt ingeschreven bij het Public Registry (NAPR) voor GEL 50 (ongeveer € 16) binnen vier werkdagen, of GEL 200 dezelfde dag, op grond van een koopcontract dat koper en verkoper aan de balie of bij een notaris ondertekenen. Wie er een advocaat bij neemt (USD 500 tot 1.500) en een makelaar (2 tot 3%, in Tbilisi meestal voor de verkoper, in Batumi vaak voor de koper of in de prijs), komt op 1 tot 4% aan kosten, en dat is alles. De vraag vóór de belasting is in Georgië een andere: wat u koopt. Een appartement of een huis op niet-agrarische grond is voor een Nederlander vrij; een dorpshuis op grond met agrarische status is verboden voor buitenlanders (Grondwet art. 19, wet 2019), ook via een Georgische vennootschap met buitenlands kapitaal, en de statuswijziging via de gemeente moet vóór de koop rond zijn. Het NAPR-uittreksel vermeldt de status.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Georgië?
Ja, 18%, maar die zit in de prijs: een ontwikkelaar is btw-plichtig en factureert de woning inclusief btw; een koper ziet geen aparte post en kan niets terugvragen. Een doorverkoop door een particulier is btw-vrij. Bij de prijzen die ontwikkelaars in Batumi en Tbilisi in dollars per m² noemen, is de btw dus al inbegrepen; vraag het toch, want een enkele ontwikkelaar noemt de prijs "exclusief" en rekent 18% bij het contract.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Georgië?
Voor de meeste Nederlandse eigenaren nul. Georgië heft van particulieren een onroerendgoedbelasting die afhangt van het gezinsinkomen: onder GEL 40.000 (ongeveer € 13.000) per jaar vrijgesteld, van GEL 40.000 tot 100.000 een tarief van 0,05 tot 0,2% van de marktwaarde (de gemeente kiest), boven GEL 100.000 een tarief van 0,8 tot 1%. Voor een niet-inwoner telt alleen het inkomen uit Georgische bron mee, dus wie niet of beperkt verhuurt, betaalt niets en doet geen aangifte; wie meer dan GEL 40.000 aan Georgische huur ontvangt, geeft de woning aan vóór 1 november en betaalt vóór 15 november, tegen het tarief van de gemeente (Tbilisi en Batumi zitten aan de bovenkant van de bandbreedte). Een appartement van € 120.000 kost dan € 60 tot € 240 per jaar, en bij meer dan GEL 100.000 inkomen € 960 tot € 1.200. Georgië heft geen vermogensbelasting.
Hoe worden huurinkomsten belast in Georgië?
In Georgië, laag en eenvoudig, met twee regimes. Bij verhuur van een woning aan een particulier voor bewoning betaalt de eigenaar 5% over de bruto huur, zonder aftrek van kosten, via een jaarlijkse aangifte bij de Revenue Service (rs.ge); is de huurder een onderneming, dan houdt die bij een niet-inwoner 20% in. Bij verhuur aan toeristen (Batumi, Tbilisi, Gudauri) registreert de eigenaar zich als individueel ondernemer, wat ook zonder verblijfsvergunning kan, en vraagt de kleinbedrijfstatus aan: 1% over de omzet tot GEL 500.000 per jaar, met btw-plicht (18%) boven GEL 100.000 omzet. Een appartement in Batumi dat € 12.000 per jaar aan toeristen opbrengt, betaalt in Georgië € 120. Een vergunning voor toeristische verhuur bestaat niet; wie via een apart-hotel met een verhuurpool verhuurt, betaalt de exploitant 20 tot 40% en krijgt een nettobedrag waar de belasting al af is. Wie niet verhuurt, betaalt in Georgië over de woning niets.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Georgië?
Wie een woning langer dan twee jaar heeft gehad, verkoopt in Georgië belastingvrij; wie binnen twee jaar verkoopt, betaalt sinds 2026 5% over de winst (verkoopprijs min aankoopprijs en kosten), waar tot 2025 het gewone tarief van 20% gold. De verkoper betaalt verder GEL 50 aan het NAPR en zijn makelaar. Het verdrag wijst de heffing aan Georgië toe; Nederland belast de winst niet. Voor de handel in off-plan-contracten in Batumi, waar kopers hun contract vóór oplevering doorverkopen, geldt dezelfde tweejaarstermijn vanaf de registratie van het recht.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Georgië?
U geeft de woning aan in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, omgerekend uit lari of dollar, en Nederland verleent onder het verdrag een vrijstelling voor het deel van de box 3-heffing dat aan de Georgische woning is toe te rekenen, met progressievoorbehoud; een schuld die u er in Nederland tegenover zet, telt als box 3-schuld. Per saldo betaalt u in Nederland over het appartement niets, maar u geeft het aan, en de vrijstelling claimt u in de aangifte. Georgië is daarmee fiscaal een van de lichtste landen die op deze site staan: 1 tot 4% bij aankoop, 1 tot 5% op huur, nul op bezit en na twee jaar nul op verkoop.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Georgië?
Ja, het verdrag van 21 maart 2002 (Trb. 2002, 92), in werking sinds 2003. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat, artikel 13 de winst bij vervreemding, en artikel 23 regelt de Nederlandse vrijstelling; sinds 2023 wisselen Nederland en Georgië onder een memorandum automatisch inlichtingen uit over onroerend goed en huur, dus de Georgische aangifte en de Nederlandse horen bij elkaar te passen. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Georgië?
Nauwelijks: een erfenis of schenking aan familie in de eerste en tweede graad (partner, kinderen, ouders, kleinkinderen, broers en zussen) is vrijgesteld, aan derde- en vierdegraads familie tot GEL 150.000, en alleen anderen betalen 20%. Een schenking van de woning aan kinderen kost in Georgië dus GEL 50 aan het NAPR. Wat u regelt, is het erfrecht: Georgië past op onroerend goed het Georgische erfrecht toe (met wettelijke erfdelen) en de Europese erfrechtverordening geldt er niet; een Georgisch testament bij een notaris, naast het Nederlandse, voorkomt een procedure. Nederland heft de gewone erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner (10 tot 20% voor kinderen boven de vrijstelling), zonder iets te verrekenen, want Georgië heft niets.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Georgië?
- Onroerendgoedbelasting, hierboven; gemeentelijk tarief, meestal nihil voor een niet-inwoner.
- Afvalheffing via de stroomrekening, GEL 2,50 per persoon per maand in Tbilisi; enkele euro's.
- Bijdrage aan het gebouw: in nieuwe complexen in Batumi en Tbilisi een beheerbijdrage van USD 0,50 tot 1,50 per m² per maand (lift, beveiliging, schoonmaak, soms zwembad); in oude Sovjetblokken een informele vereniging (amkhanagoba) met kleine bijdragen en geen reserve.
- Nutsvoorzieningen: stroom GEL 0,20 tot 0,30 per kWh (€ 0,07 tot € 0,10), gas goedkoop, water enkele lari; samen € 40 tot € 100 per maand.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Georgië?
De optelsom: geen overdrachtsbelasting, geen bezitsbelasting voor wie geen Georgisch inkomen heeft, 5% op woonhuur en 1% op toeristische omzet, vrije verkoop na twee jaar, geen erfbelasting voor familie, en een verblijfsvergunning van een jaar bij een woning van USD 100.000. Wat daar tegenover staat, is niet fiscaal: een markt in Batumi met meer nieuwbouw dan huurders, ontwikkelaars zonder escrow-verplichting, een lari die tegen euro en dollar beweegt, grond die agrarisch kan blijken, en een land waarvan het EU-toetredingsproces sinds eind 2024 stilligt. De belasting is in Georgië het kleinste risico; laat de rest door een Georgische advocaat bekijken.
Bronnen
- Belastingwetboek van Georgië: art. 81 (5% woonhuur), art. 82 (vrijstellingen erfenis en schenking; verkoop na 2 jaar), art. 88–95 (kleinbedrijfstatus 1%), art. 168 (btw), art. 203 en 205 (onroerendgoedbelasting particulieren); wijziging 2026 (5% binnen twee jaar); Revenue Service, gidsen voor niet-inwoners.
- Grondwet art. 19 en de wet op landbouwgrond (2019); NAPR, tarieven 2026; wet op de rechtspositie van vreemdelingen (verblijf op grond van eigendom, USD 100.000).
- Verdrag Nederland-Georgië van 21 maart 2002 (Trb. 2002, 92), art. 6, 13 en 23; memorandum inlichtingenuitwisseling 2023; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven en drempels zijn die van 1 januari 2026; de Georgische bronnen zijn Engelstalig en secundair, en het 5%-tarief binnen twee jaar is nieuw. Laat elk cijfer door een Georgische advocaat en accountant bevestigen.
