Vakantiewoningen te koop in Georgië

Huis kopen in Georgië in 2026: regels, prijzen, kosten en belastingen

Georgië is het goedkoopste en administratief eenvoudigste land op deze site om een woning te kopen. Er is geen overdrachtsbelasting, geen notaris nodig, en de inschrijving in het kadaster (NAPR) kost 50 lari en kan op dezelfde dag klaar zijn voor 200 lari. Een Nederlander mag vrij kopen, zonder vergunning en zonder verblijfsvergunning, en wie voor minstens $ 100.000 koopt, kan een verblijfsvergunning van een jaar aanvragen. Een appartement in Batumi aan de Zwarte Zee kost gemiddeld $ 1.395 per m², in Tbilisi loopt het van $ 1.000 in de buitenwijken tot $ 3.500 in de oude stad.

Daar staat tegenover dat Georgië geen EU-land is, dat het toetredingsproces sinds eind 2024 stilligt, dat er geen escrow-wet is die uw termijnbetalingen aan een ontwikkelaar beschermt, dat landbouwgrond voor buitenlanders verboden is (ook een dorpshuis op een perceel met agrarische status) en dat Tbilisi en Batumi in een aardbevingszone liggen. Deze gids behandelt de regels, de prijzen in 2026, het koopproces, de kosten, financiering, belastingen, verhuur en box 3 in Nederland. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026; koers € 1 is ongeveer 3,1 lari, prijzen worden in de markt vaak in dollars genoemd. De bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen in Georgië?

De overdracht loopt via het Public Registry (NAPR), niet via een notaris. Een notariële akte is optioneel en kost 100 tot 500 lari; het contract moet in het Georgisch zijn, met een vertaling als u dat niet leest. Vraag altijd een uittreksel uit het register op met de eigenaar, de lasten en de status van de grond.

Wat kost een woning in Georgië in 2026?

De Georgische markt steeg in 2025 met 9,4% naar gemiddeld $ 1.865 per m² op de nieuwbouwmarkt; TBC Capital verwacht voor Tbilisi in 2026 ongeveer 3,2% en Galt & Taggart houdt het op enkelvoudige cijfers. Colliers noteert voor Tbilisi en Batumi samen een gemiddelde van $ 1.500 per m² en verwacht voor 2026 geen daling.

Bronnen: TBC Capital, Galt & Taggart, Colliers en Global Property Guide 2026. In koopsommen: een tweekamerappartement in een nieuw complex in Batumi met zeezicht kost $ 60.000 tot $ 120.000, in Tbilisi Saburtalo $ 80.000 tot $ 150.000, in Vake of de oude stad $ 200.000 en meer. Een huis met grond in de bergen (Bakuriani, Gudauri, Kazbegi, Svaneti) begint rond $ 80.000, maar let daar extra op de status van de grond. Het toerisme groeide in 2025 naar een record van 5,52 miljoen bezoekers (+8,4%), met Rusland, Turkije, Armenië en Azerbeidzjan als grootste markten; de bruto huurrendementen liggen volgens Global Property Guide in het eerste kwartaal van 2026 op 7,42% landelijk, met Tbilisi op 7,53% en Batumi op 7,31%.

Let op de "gegarandeerde rendementen". In Batumi worden appartementen in apart-hotels verkocht met een contractueel gegarandeerd rendement van 8 tot 10% per jaar. Die garantie is niet meer waard dan de ontwikkelaar die haar geeft: er is geen toezichthouder, geen escrow en geen depositogarantie. Beoordeel zo'n project op de exploitatiegeschiedenis en de balans van de exploitant, niet op het beloofde percentage.

Regio's: Tbilisi, Batumi en de bergen

Tbilisi is de hoofdstad met een jaarrond markt van expats, digitale nomaden en studenten; de oude stad en Vake zijn het duurst, Saburtalo en Didi Dighomi het grootst in aanbod. Batumi aan de Zwarte Zee is de vakantiemarkt: hoogbouw aan de boulevard, een seizoen van juni tot september, een casino- en congrespubliek en de meeste buitenlandse kopers. Bakuriani en Gudauri zijn de skigebieden, met een winterseizoen en veel nieuwbouw van appartementen; Kazbegi en Svaneti zijn spectaculair maar klein en seizoensgebonden. Kacheti is het wijngebied ten oosten van Tbilisi met dorpshuizen en wijngaarden, waar de agrarische status van de grond de belangrijkste vraag is.

Het koopproces stap voor stap

Stap 1: uittreksel en status van de grond

Vraag bij het NAPR een uittreksel op: eigenaar, oppervlakte, lasten, beslagen en de bestemming van de grond. Is de grond agrarisch, dan kunt u als buitenlander niet kopen zolang de status niet is gewijzigd. Neem een Georgische advocaat ($ 500 tot $ 1.500) die dit controleert en het contract opstelt.

Stap 2: contract

Het koopcontract in het Georgisch, met vertaling; een notariële vorm is niet verplicht maar wel aan te raden bij een hoge koopsom of een gevolmachtigde. Bij nieuwbouw tekent u een aannemings- of koopcontract met een betalingsschema tot oplevering; er is geen escrow-wet, dus uw termijnen zijn onbeschermd. Laat het voorlopige contract als recht op een toekomstig goed registreren bij het NAPR; dat is de enige bescherming die er is.

Stap 3: registratie bij het NAPR

Koper en verkoper (of gevolmachtigden) melden zich bij een Public Service Hall; de registratie kost 50 lari bij een doorlooptijd van vier werkdagen en 200 lari bij afhandeling op dezelfde dag. Betaling in vreemde valuta tussen een niet-inwoner en de verkoper is toegestaan. Eigendom gaat over bij de registratie.

Stap 4: na de koop

Zet de nutsvoorzieningen over, sluit een opstalverzekering met aardbevingsdekking af en registreer u bij de Revenue Service als u gaat verhuren.

Kosten koper: 1 tot 4%

De eenmalige aankoopkosten zijn de laagste van alle landen op deze site:

Rekenvoorbeeld voor een appartement van $ 100.000 in Batumi, gekocht via een makelaar die de koper laat betalen: registratie $ 65, advocaat $ 1.000, makelaar 2,5% ($ 2.500), vertalingen $ 300, samen circa $ 3.900, ofwel 3,9%. Zonder makelaar blijft er 1,4% over.

Financiering

De hypotheekmogelijkheden bestaan: TBC Bank, Bank of Georgia, Basisbank en Credo verstrekken hypotheken aan niet-inwoners op basis van buitenlands inkomen, tot 50 à 70% van de waarde en met een looptijd van tien tot vijftien jaar. De centrale bank schrijft voor dat een lening in vreemde valuta alleen mag als u in die valuta verdient; wie in euro's verdient, kan dus in euro of dollar lenen tegen 8 tot 12%, terwijl een lari-lening 11 tot 14% kost. Dat is duur genoeg om de meeste kopers uit eigen middelen te laten betalen, of met een overwaarde-opname op de Nederlandse woning, waarvan de rente in Nederland niet aftrekbaar is. Zie alternatieve financieringsopties in Georgië.

Belastingen: bijna niets, en dat klopt

Uit belastingen bij aankoop en bezit:

• Onroerendgoedbelasting: alleen verschuldigd als het gezinsinkomen boven 40.000 lari uitkomt (0,05 tot 0,2%, en 0,8 tot 1% boven 100.000 lari, tarief per gemeente). Voor een niet-inwoner telt alleen het Georgische inkomen mee, zodat de aanslag in de praktijk meestal nihil is. Aangifte vóór 1 november, betaling vóór 15 november.
• Verhuur aan bewoners: 5% over de bruto huur, zonder aftrek. Is de huurder een onderneming, dan houdt die 20% in.
• Toeristische verhuur: als individueel ondernemer (ook zonder verblijfsvergunning) geldt de kleinbedrijfstatus van 1% over de omzet tot 500.000 lari per jaar; boven 100.000 lari omzet komt btw van 18% erbij.
• Geen vermogensbelasting.
• Erven en schenken: eerste en tweede graad vrijgesteld; derde en vierde graad vrij tot 150.000 lari, anderen 20%.

Er is geen vergunning of categorisering nodig voor toeristische verhuur; u registreert zich bij de Revenue Service voor de 1%-status. Rendement: een appartement in Batumi verhuurt in juli en augustus voor $ 40 tot $ 90 per nacht en daarbuiten aanzienlijk minder; in Tbilisi loopt de verhuur het hele jaar. De bruto rendementen van ruim 7% zijn reëel, maar reken met leegstand, beheer (20 tot 30%) en de snelle veroudering van appartementen die in grote series worden opgeleverd.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Georgische woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag Nederland–Georgië van 21 maart 2002 wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Georgië toe; Nederland verleent vrijstelling in box 3. Omdat Georgië in de praktijk vaak niets heft, betaalt u per saldo weinig, maar de waarde telt wel mee voor het heffingvrije vermogen.

Verkoop

Verkoopt u na meer dan twee jaar bezit, dan is de winst onbelast. Binnen twee jaar geldt sinds 2026 een tarief van 5% over de winst (daarvoor 20%). Er is geen overdrachtsbelasting en de registratie kost weer 50 lari. Nederland belast de verkoopwinst niet.

Risico's die u moet meewegen

• Politiek en EU. Het toetredingsproces ligt sinds eind 2024 stil en er zijn aanhoudende protesten. Dat raakt de wisselkoers, het buitenlandse kopersaanbod en op termijn de doorverkoopbaarheid.
• Geen escrow. Termijnbetalingen aan een ontwikkelaar zijn onbeschermd; koop bij voorkeur opgeleverd, of van een ontwikkelaar met een aantoonbare geschiedenis.
• Aardbeving. Tbilisi en Batumi liggen in zone 8 tot 9 MSK; een opstalpolis met aardbevingsdekking kost 0,1 tot 0,3% van de waarde per jaar en is geen overbodige luxe.
• Landbouwgrond. Zie hierboven: de belangrijkste juridische valkuil.
• Afstand en beheer. Vier uur vliegen zonder directe verbinding vanuit Nederland in de winter; u heeft een lokale beheerder nodig.

Subsidies bestaan voor buitenlandse eigenaren niet; staatsregelingen zijn voorbehouden aan Georgische burgers, al staat net-metering voor zonnepanelen tot 500 kW open. Zie subsidies bij aankoop en renovatie en verplichte en aanbevolen verzekeringen.

Checklist: huis kopen in Georgië

• Vraag het NAPR-uittreksel op en controleer de status van de grond; landbouwgrond mag u niet kopen.
• Neem een Georgische advocaat voor titel en contract; een notaris is optioneel.
• Reken met 1 tot 4% kosten koper; er is geen overdrachtsbelasting.
• Bij nieuwbouw: er is geen escrow; registreer het voorcontract bij het NAPR en beoordeel de ontwikkelaar.
• Financier uit eigen geld; leningen kosten 8 tot 14%.
• Reken erop dat u als niet-inwoner meestal geen onroerendgoedbelasting betaalt, maar wel aangifte doet als u verhuurt.
• Bij verhuur: registreer u als individueel ondernemer voor het 1%-tarief; boven 100.000 lari omzet btw.
• Verzeker aardbeving.
• Wees kritisch op "gegarandeerde rendementen" in apart-hotels in Batumi.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vrijstelling onder het verdrag van 2002.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Georgië.

Bronnen

• Georgische grondwet art. 19 en de wet van 2019 over landbouwgrond; Belastingwetboek art. 81, 82, 88 e.v., 168, 203 en 205; NAPR-tarieven (Public Service Hall)
• Nationale Bank van Georgië, valutaregels voor kredieten; bankvoorwaarden TBC, Bank of Georgia, Basisbank en Credo 2026
• TBC Capital en Galt & Taggart, vastgoedrapporten 2026; Colliers, gemiddelde prijzen Tbilisi en Batumi 2026; Global Property Guide, prijzen en huurrendementen Q1 2026
• Georgian National Tourism Administration, bezoekcijfers 2025 (5.521.866 bezoekers, +8,4%)
• Belastingverdrag Nederland–Georgië van 21 maart 2002 (Trb. 2002, 92), art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers; koers € 1 ≈ 3,1 lari. De betrouwbaarheid van Georgische marktcijfers is lager dan die van de EU-landen op deze site en gemeentelijke tarieven verschillen; laat een Georgische advocaat en accountant de stand bevestigen voordat u betaalt.