Belastingen bij een tweede woning in Luxemburg
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Luxemburg?
Twee rechten, samen 7% van de koopsom: het droit d'enregistrement van 6% en het droit de transcription van 1%, geïnd door de notaris en afgedragen aan de Administration de l'enregistrement. De gemeentelijke opslag van de stad Luxemburg geldt alleen voor niet-residentieel gebruik; een woning betaalt ook in de stad 7%. Wat een tweede woning niet krijgt, is het Bëllegen Akt: het belastingkrediet van € 45.000 per koper (sinds 16 juli 2026; daarvoor € 40.000) dat de rechten voor een hoofdverblijf tot nul kan brengen, is voor wie in de woning gaat wonen. Voor een vakantiehuis van € 500.000 zijn de rechten dus € 35.000, en dat is het verschil tussen wat een Luxemburger voor zijn eigen woning betaalt en wat u betaalt.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Luxemburg?
Ja: bij een nieuwe woning van een promotor 17% TVA op het gebouw, en 7% enregistrement en transcription op de grond. Het super-verlaagde tarief van 3% dat Luxemburg voor woningbouw kent (met een voordeel tot € 50.000) geldt alleen voor een hoofdverblijf, ook bij renovatie. Nieuwbouw als tweede woning is in Luxemburg daarmee fors duurder dan bestaande bouw.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Luxemburg?
De impôt foncier van de gemeente, en die is een curiositeit: hij wordt berekend op een Einheitswert uit 1941 en komt voor een woning op tientallen tot enkele honderden euro's per jaar. Een hervorming ligt sinds 2022 bij de Chambre des Députés (wetsontwerp 8082), met een nieuwe waardering en een nationale belasting op leegstaande woningen, en wordt niet vóór 2028 verwacht. Tot dan is de impôt foncier de kleinste post van de eigenaar. Enkele gemeenten heffen een eigen belasting op niet-bewoonde woningen; een vakantiehuis dat in gebruik is, valt daar in de praktijk buiten, maar lees het gemeentereglement.
Hoe worden huurinkomsten belast in Luxemburg?
In Luxemburg, via de aangifte voor niet-inwoners: de huur min de kosten (rente, onderhoud, afschrijving, verzekering, impôt foncier) wordt belast tegen het progressieve tarief, met een bijzonderheid voor niet-inwoners: een minimumtarief van 15%, plus 7% bijdrage aan het werkgelegenheidsfonds. Aangifte is verplicht zodra de huur boven € 600 per jaar komt. Wie de woning niet verhuurt, betaalt in Luxemburg geen inkomstenbelasting over de woning; Luxemburg kent geen fictief inkomen voor eigen gebruik.
Voor verhuur aan toeristen is er geen nationale vergunning, maar de gemeente kan een bestemmingswijziging eisen of een toeristenbelasting heffen, en wie met diensten verhuurt (schoonmaak, ontbijt), wordt TVA-plichtig. Vraag het bij de gemeente vóór de eerste gast.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Luxemburg?
Binnen twee jaar na aankoop is de winst een bénéfice de spéculation, belast tegen het volle progressieve tarief (tot 45,78%). Daarna is het een plus-value met een gunstig regime: de wet belast tegen de helft van het globale tarief, en als crisismaatregel geldt sinds 2024 een kwart, in 2026 nog van kracht; daarnaast een vrijstelling van € 50.000 per tien jaar (€ 100.000 bij gezamenlijke aanslag) en een herwaardering van de aankoopprijs met wettelijke coëfficiënten, zodat inflatiewinst niet wordt belast. Het verdrag wijst de heffing aan Luxemburg toe; Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Luxemburg?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Luxemburg toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Luxemburgse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. En de vraag die veel lezers hier brengt: Luxemburg heft geen vermogensbelasting van natuurlijke personen, sinds 2006; de belasting die u over het huis betaalt, is de Nederlandse box 3, en die wordt door het verdrag voor het Luxemburgse huis verminderd. Per saldo: geen vermogensbelasting in Luxemburg en geen box 3 over het huis in Nederland.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Luxemburg?
Ja, het verdrag van 8 mei 1968, sindsdien enkele keren aangepast. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 24 regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Luxemburg?
Voor een niet-inwoner alleen over het Luxemburgse vastgoed, als droits de mutation par décès, en in de rechte lijn zijn die nul: kinderen en kleinkinderen erven een Luxemburgs huis zonder Luxemburgse belasting over hun wettelijk erfdeel, en de partner ook. Broers en zussen betalen vanaf 6%, derden 15% basis, beide met verhogingen die bij grote bedragen hoog oplopen. Een schenking van het huis bij leven kost in de rechte lijn 1,8% of 2,4% enregistrement plus 1% transcription, bij de notaris. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner de gewone erfbelasting, en er is in de rechte lijn geen Luxemburgse belasting om te verrekenen. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Luxemburg niet.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Luxemburg?
- Impôt foncier, hierboven; klein tot de hervorming.
- Taxe sur les logements non occupés in enkele gemeenten, en straks nationaal in het wetsontwerp.
- Afval, water en riool via de gemeente, met vaste bedragen die doorlopen bij leegstand.
- Toeristenbelasting bij verhuur, waar de gemeente die heft.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Luxemburg?
Voor een tweede woning van een niet-inwoner geen van de regelingen die Luxemburg zo aantrekkelijk maken voor wie er woont: het Bëllegen Akt, de 3% TVA, de aftrek van hypotheekrente en de Klimabonus hangen aan het hoofdverblijf. Wat overblijft, is de rest van het stelsel, en die is mild: geen vermogensbelasting, geen fictief inkomen bij eigen gebruik, een minimale impôt foncier, een gunstig meerwaarderegime na twee jaar, en geen erfbelasting in de rechte lijn.
Bronnen
- Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (pfi.public.lu): droits d'enregistrement, surtaxe communale, tarif des successions; guichet.lu, Bëllegen Akt (verhoging 16 juli 2026).
- Loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu (LIR), art. 99bis, 99ter, 102bis, 130 en 157; Administration des contributions directes, FAQ non-résidents.
- Projet de loi 8082 (impôt foncier, INOL); Ministère du Logement.
- Verdrag Nederland-Luxemburg van 8 mei 1968 (Trb. 1968, 76), art. 6, 13 en 24; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026; het kwart-tarief op meerwaarden is een tijdelijke maatregel. Gemeentelijke heffingen zijn per gemeente.
