Hypotheekmogelijkheden in Nederland

Annuïteiten- en lineaire hypotheken zijn de standaard voor eigen bewoning, met een maximale looptijd van 30 jaar en een maximale loan-to-value van 100% van de marktwaarde (k.k. niet meefinancierbaar). Hypotheekrenteaftrek geldt uitsluitend voor de eigen woning als de lening sinds 2013 volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost binnen 30 jaar; het maximale aftrektarief is in 2024 gelijk aan het basistarief in box 1 (36,97%). Nationale Hypotheek Garantie is in 2024 mogelijk tot €435.000, of tot €461.100 bij energieverbetering, met een borgtochtprovisie van 0,6%; NHG is niet beschikbaar voor tweede woningen, buy-to-let of recreatiewoningen. Aflossingsvrije delen zijn bij eigen bewoning gangbaar tot circa 50% van de marktwaarde, maar leveren geen renteaftrek op voor het aflossingsvrije deel en zijn afhankelijk van aanbiedersbeleid. Beoordeling vindt plaats volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en jaarlijkse Nibud-normen (loan-to-income), waarbij energiezuinigheid sinds 2024 een rol speelt in de leencapaciteit, maar niet in de maximale LTV.

Voor tweede woningen en recreatiewoningen in Nederland financieren slechts gespecialiseerde aanbieders; reguliere NHG- of eigenwoningproducten zijn in de regel uitgesloten. LTV-limieten liggen in de praktijk lager dan bij eigen bewoning, veelal tussen 60% en 80% van de marktwaarde, afhankelijk van objecttype, bestemming (permanente bewoning toegestaan of niet), erfpacht/canon en verhuurrestricties van park of gemeente. Hypotheekrente is voor tweede woningen niet aftrekbaar; financiering valt civielrechtelijk onder een hypotheekrecht en wordt fiscaal in box 3 verwerkt, waarbij schulden de grondslag verlagen maar rente niet afzonderlijk aftrekbaar is. Voor buy-to-let hanteren aanbieders doorgaans separate investeringshypotheken met toetsing op huurinkomsten en een interest coverage ratio (veelal ?125% bij een gestreste rente), LTV’s rond 70–80% en uitgesloten short-stay/airbnb in veel voorwaarden. Verhuur met een reguliere eigenwoninghypotheek is contractueel meestal verboden; omschakeling naar een verhuurhypotheek of toestemming van de bank is dan vereist.

Buitenlandse aanvragers en niet-ingezetenen kunnen in Nederland financieren bij een beperkte groep aanbieders, doorgaans met extra documentatie-eisen (buitenlands loon, fiscale residentie, valutarisico) en vaak met lagere LTV’s of hogere renteopslagen. Taxaties moeten voldoen aan NRVT-standaarden, en inschrijving van de hypotheek geschiedt via notariële akte in het Kadaster; voor leasehold (erfpacht) wordt de contante waarde van de canon en de duur van het recht in de financierbaarheid verdisconteerd. In België gelden sinds 2020 NBB-richtlijnen met portefeuilledoelstellingen: voor eigenaar-bewoners gemiddeld circa 90% LTV en voor investeerders circa 80%, met beperkte marges; looptijden zijn veelal 20–30 jaar en zuiver aflossingsvrij is uitzonderlijk. De woonbonus is afgeschaft in Vlaanderen (per 1-1-2020) en Brussel (per 1-1-2017), terwijl Wallonië de Chèque Habitat kent; voor tweede verblijven is er in de regel geen fiscaal voordeel. Anders dan de Nederlandse NHG kent België geen landelijke garantieregeling; regionale stelsels en bankintern risicobeleid bepalen de voorwaarden.

Voorwaarden en documenten voor een hypotheek in Nederland

Geldverstrekkers toetsen in Nederland primair op identiteit, integriteit en betaalcapaciteit. Onder de Wwft (2008) moeten herkomst van eigen middelen, PEP/sanctiescreening en UBO’s (bij rechtspersonen) worden vastgesteld; daarnaast vindt een BKR-toets plaats op kredieten, achterstanden en betalingsregelingen. Leeftijdsgrenzen gelden praktisch: meerderjarig bij aanvang en een maximale eindleeftijd volgens aanbiedersbeleid (vaak rond pensioenleeftijd), met onderbouwing van inkomen na pensionering. Inkomen moet bestendig zijn (loondienst, pensioen of voldoende stabiel ondernemersinkomen); tijdelijke contracten vereisen doorgaans een intentieverklaring of aanvullende zekerheden. In België controleert men vergelijkbaar op de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (NBB) en geldt de antiwitwaswet van 18 september 2017; verschillen zitten vooral in aanbiedersbeleid en het feit dat Belgische banken vaak strikter sturen op portefeuilledoelstellingen die door de NBB zijn opgelegd sinds 2020.

Het onderpand moet in Nederland juridisch en bouwkundig aanvaardbaar zijn en voldoende verhandelbaar: volledige eigendom of toelaatbare erfpachtvoorwaarden, geen onaanvaardbare gebruiksbeperkingen en een actuele waardering. Een onafhankelijk taxatierapport gevalideerd via NWWI is gangbaar voor woningfinanciering; daarnaast wordt een definitief energielabel vereist bij overdracht (geen wettelijke minimale label-eis voor financierbaarheid, wel rente- of acceptatieverschillen per aanbieder). Bij appartementen beoordelen banken VvE-onderlagen (splitsingsakte, MJOP, reserveringen, opstalverzekering), en het bestaan van bijzondere bedingen (zoals verhuurbeperkingen). Een opstalverzekering moet uiterlijk bij passeren actief zijn; notariële vestiging en inschrijving van het hypotheekrecht gebeuren via de notaris in het Kadaster. In België kunnen banken, naast een hypothecaire inschrijving, ook werken met een hypothecair mandaat om kosten te beperken; in Nederland wordt vrijwel steeds een inschrijving genomen en is een mandaatconstructie niet gebruikelijk.

Voor loondienst gelden gestandaardiseerde bewijsstukken zodat het toetsinkomen en vaste lasten eenduidig kunnen worden vastgesteld. Leners leveren identiteits- en verblijfsgegevens, inkomensdocumenten, vermogensbewijzen en een overzicht van lopende verplichtingen; banken kunnen aanvullend recente rekeningafschriften en bewijs van eigen middelen verlangen. Onderstaande set is representatief voor de meeste aanbieders; specifieke formats (zoals de actuele werkgeversverklaring) worden per bank voorgeschreven. In België zijn vergelijkbare documenten nodig, maar men werkt met eigen modelattesten en controleert bijvoorbeeld ook via fiscale attesten en CKP-uittreksels door de bank zelf.

• Identiteit en fiscale gegevens: geldig paspoort/ID, BSN, eventueel uittreksel BRP; bij niet-ingezetenen: buitenlands TIN en woonplaatsverklaring.
  Integriteitscheck: verklaring ultimate beneficial owner (bij rechtspersonen), PEP/sanctiescreening.
• Inkomen loondienst: recente werkgeversverklaring (actueel model), arbeidsovereenkomst, laatste 3 loonstroken, meest recente jaaropgaaf; bij proeftijd of tijdelijk contract: intentieverklaring.
• Pensioen/uitkeringen: specificaties SVB/pensioenfondsen en toekenningsbesluiten; bij partneralimentatie: rechterlijke beschikking en betaalbewijzen.
• Financiële verplichtingen: overzicht leningen/leases/kredietlimieten, eventuele studieschuld, alimentatie; recente bankafschriften (meestal 3 maanden) ter verificatie.
• Eigen middelen: bewijs spaarsaldi en herkomst (Wwft), bijvoorbeeld spaarrekeningafschriften of notariële schenkingsakte met bankafschrift.

Voor ondernemers en DGA’s is de documentatie zwaarder, omdat de bestendigheid van inkomsten over meerdere jaren wordt beoordeeld en bedrijfsrisico’s worden meegewogen. Banken hanteren doorgaans een gemiddelde of verlaagde weging van de fiscale winst en toetsen op continuïteit, liquiditeit en solvabiliteit; bij recente start of volatiele resultaten is vaak een conservatieve benadering of extra zekerheden nodig. De belastingpositie (IB of Vpb) en rekening-courantverhoudingen worden expliciet beoordeeld; ook wordt gevraagd naar zakelijke financieringen en zekerheden elders. In België vragen banken gelijkaardige stukken (balans/ resultatenrekening van de laatste boekjaren en fiscale attesten), maar de weging is ingebed in de door de NBB afgekaderde risicobeoordeling voor investeerders en eigenaar-bewoners.

• Ondernemers (eenmanszaak/vof): IB-aangiften en definitieve aanslagen laatste 3 jaren, jaarrekeningen (winst- en verliesrekening, balans), BTW-aangiften/OB-omzetoverzichten, recent uittreksel KvK, zakelijke bankafschriften (3–6 maanden), lopende financierings- en leaseoverzichten.
• DGA/BV: jaarrekeningen BV (3 jaren), publicatiestukken, loonstroken en arbeidsovereenkomst DGA, Vpb-aangiften/aanslagen, rekening-courantoverzicht, managementovereenkomst (indien van toepassing), accountantsverklaring of samensteldossier.
• Prognose en toelichting: onderbouwde continuïteitsprognose (12–24 maanden), orderportefeuille, verzekeringen (arbeidsongeschiktheid) indien relevant voor risicobeoordeling.

Object- en transactiestukken zijn noodzakelijk voor acceptatie, taxatie, risicoklassificatie en het notariële passeren. De geldverstrekker verstrekt voorafgaand aan de offerte het Europese ESIS-document (Richtlijn 2014/17/EU, in NL van kracht sinds 2016) met kerninformatie over rente, kosten en risico’s; daarna volgt de bindende offerte onder voorbehouden (zoals waarde en documenten). In de koopovereenkomst is doorgaans een financieringsvoorbehoud opgenomen met een scherpe uiterste datum; tijdige aanlevering van volledige stukken is cruciaal voor haalbaarheid. In België gelden bij verkoop bijkomende attesten (o.a. EPC, elektrische keuring, bodemattest in Vlaanderen), terwijl in Nederland het energielabel verplicht is bij overdracht en de notaris de hypotheekakte en leveringsakte verlijdt.

• Object/koop: getekende koopovereenkomst (met financieringsvoorbehoud), eigendomsinformatie en kadastrale gegevens, VvE-stukken (splitsingsakte, MJOP, jaarrekening), erfpachtcontract (indien van toepassing), opstalverzekering (polis of voorlopige dekking), definitief energielabel.
• Taxatie: gevalideerd taxatierapport (NWWI) conform actuele eisen, en bij bijzondere objecten aanvullende rapportages (bijv. bouwkundig rapport).
• Notarieel: gegevens notaris, concept- en definitieve aflosbrieven bestaande leningen (indien herfinanciering), betaalinstructies eigen middelen, en akkoordverklaringen bij mede-eigendom/partnerschap.

Hypotheekaanbieders en rentetarieven in Nederland

De Nederlandse hypotheekmarkt wordt gedomineerd door grootbanken, verzekeraars/pensioenfondsen en regiepartijen die gelden van institutionele beleggers uitzetten. Grootbanken prijzen en accepteren op basis van eigen risicomodellen, terwijl regiepartijen werken met strak gedefinieerde risicoklassen en uniforme voorwaarden per fundingmandaat. Labels van verzekeraars en pensioenfondsen publiceren tariefkaarten met LTV-buckets en rentevastperioden, vaak met verschillende opslagen per aflosvorm. Buy-to-let en recreatief vastgoed worden via aparte productlijnen of gespecialiseerde aanbieders geprijsd, met andere toetsing en hogere risico-opslagen dan voor eigen bewoning. Buitenlandse aanbieders met een Nederlands distributieplatform concurreren in specifieke niches (bijvoorbeeld lange rentevastperioden of lage LTV’s) en hanteren eigen operationalisering van taxatie- en acceptatiestandaarden.

• Grootbanken en dochterlabels: ABN AMRO (o.a. Florius), Rabobank (o.a. Obvion), ING; de Volksbank met SNS, BLG Wonen en RegioBank.
  Kenmerken: brede acceptatie voor eigen bewoning, meeneemregelingen, dagrente/laagste-rente-garantie afhankelijk van label.
• Verzekeraars/pensioenfondsen en regiepartijen: a.s.r. Hypotheken (incl. voormalige Aegon-portefeuille), Achmea (Centraal Beheer/Attens), Nationale-Nederlanden (o.a. Woonnu), MUNT Hypotheken (DMFCO), Vista, bijBouwe, Lot Hypotheken (Dynamic Credit), Hypotrust, IQWOON, Tulp.
  Kenmerken: scherpe tariefstelling per LTV-klasse, vaak automatische risicoklasse-daling bij LTV-afbouw op verzoek.
• Buitenlandse/NL-platforms: Argenta (BE), NIBC, Allianz, ABN AMRO Bank N.V. via covered bonds en RMBS-structuren.
  Kenmerken: specifieke niches (bijv. lage LTV, kortere doorlooptijd), eigen tarief- en acceptatiekaders.
• Buy-to-let en bijzonder vastgoed: RNHB, NIBC Vastgoed Hypotheek, Domivest e.a. met investeringshypotheken.
  Kenmerken: toetsing op huur (ICR), conservatieve LTV, separate productvoorwaarden; niet gelijk aan reguliere eigenwoninghypotheken.

Rentetarieven in Nederland worden primair bepaald door de gekozen rentevastperiode, de risicoklasse (NHG of LTV-bucket), de aflosvorm en de fundingkosten (swapcurve, creditspread, kapitaalvereisten). Vaste periodes variëren doorgaans van 1 tot en met 30 jaar, waarbij langere periodes hogere tarieven kennen door duration- en convexiteitsrisico; variabele rente is vaak Euribor-gebaseerd met opslag. Veel aanbieders hanteren risicoklassen zoals NHG, ?60%, 60–80%, 80–90% en 90–100% LTV; daling naar een lagere klasse kan tot rentedaling leiden, soms automatisch maar vaak na verzoek en onderbouwde waardering. Aflossingsvrije delen krijgen geregeld een opslag en tellen strenger mee in de risicoklasse; annuïtair en lineair zijn tarieftechnisch doorgaans het meest gunstig. Energiekortingen (bij hoge labels of verduurzamingsleningen) en setkortingen bij productbundeling komen voor, maar zijn aanbieder-specifiek en contractueel vastgelegd.

Tarief- en contractpraktijk kent in Nederland enkele vaste elementen die direct invloed hebben op de effectieve prijs. Het renteaanbod heeft een geldigheidstermijn; verlenging gebeurt vaak tegen bereidstellingsprovisie per maand en de toegepaste dagrente kan de laagste zijn van aanvraag-, passeer- of offertedatum, afhankelijk van het label. Boetevrij aflossen is contractueel begrensd (veelal 10–20% per jaar van de hoofdsom per leningdeel); bij vervroegde algehele aflossing geldt de boeterente als economische schade conform AFM-leidraad sinds 2017, met verplicht transparante berekening. Meeneemregelingen laten de bestaande vaste rente verhuizen naar een nieuwe woning onder voorwaarden, vaak met een aanvullende lening tegen dan geldende tarieven. Risicoklasse-daling door extra aflossing of waardestijging werkt niet overal automatisch; sommige aanbieders verlangen een recente taxatie of kosteloze WOZ-onderbouwing, en verwerken wijzigingen per contractueel peilmoment.

In België wijkt de tariefpraktijk op enkele punten af van Nederland, mede door wettelijke en prudentiële kaders. Variabele hypotheken volgen wettelijk vastgelegde referentie-indexen (FSMA) met herzieningsschema’s zoals 1/1/1 of 10/5/5 en contractuele caps; prijsstelling bevat vaak relatie- en bundelkortingen (domiciliëring, brandverzekering, schuldsaldoverzekering). De wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling is in de regel wettelijk gemaximeerd op drie maanden interest voor consumentenkrediet met hypothecair doel, wat duidelijk verschilt van de Nederlandse schadebenadering onder AFM-regels. De Nationale Bank van België stuurt sinds 2020 via portefeuilledoelstellingen (gemiddeld lagere LTV’s voor investeerders dan voor eigenaar-bewoners), terwijl Nederland geen NHG-equivalent in België kent en Belgische tarieven daardoor minder differentiëren op een publiek garantiestelsel. Belgische banken prijzen daarnaast vaak scherper bij domicilieverplichting en nevenproducten, terwijl Nederlandse aanbieders vooral op LTV, rentevastperiode en fundingkosten segmenteren.

Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Nederland?

Ja, Nederlandse banken verstrekken hypotheken aan Nederlanders, maar nationaliteit is niet doorslaggevend; getoetst wordt op inkomen, schulden en objectrisico conform de Wft en de implementatie van Richtlijn 2014/17/EU. De maximale financiering voor een eigen woning is doorgaans 100% van de marktwaarde, waardoor overdrachtsbelasting, notariskosten en andere k.k. uit eigen middelen moeten komen; de betaalbaarheid volgt jaarlijks vastgestelde leennormen op basis van Nibud. Renteaftrek geldt alleen voor de hoofdverblijfplaats en uitsluitend als de lening sinds 2013 volledig annuïtair of lineair in maximaal 360 maanden wordt afgelost (Wet IB 2001, art. 3.119a/3.120), met een aftrektarief in 2024 gemaximeerd op 36,97%. Leners worden gescreend op identiteits- en woongegevens, BKR-registraties en de herkomst van eigen middelen onder de Wwft; de hypotheek wordt gepasseerd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster. In België bestaan vergelijkbare toetsen, maar variabele tarieven volgen wettelijke indexen en de wederbeleggingsvergoeding is meestal beperkt tot drie maanden rente.

Voor tweede woningen, recreatieobjecten of buy?to?let in Nederland financieren vooral gespecialiseerde aanbieders; de LTV ligt dan lager (vaak 60–80% van de marktwaarde) en renteaftrek ontbreekt omdat het vermogen in box 3 valt. Bij verhuurhypotheken wordt doorgaans getoetst op een interest coverage ratio bij een gestreste rente en gelden contractuele verhuurbeperkingen die afwijken van eigenwoningproducten. Niet-ingezeten Nederlanders of aanvragers met grensoverschrijdend inkomen (bijvoorbeeld loon in België) kunnen terecht bij een beperktere set aanbieders, met extra documentatie en soms lagere LTV of renteopslag vanwege valutarisico en bronlandfiscaliteit. Houd rekening met overdrachtsbelasting: 2% voor eigen bewoning, startersvrijstelling tot €510.000 in 2024 bij 18–34 jaar, en 10,4% voor beleggingen en tweede woningen sinds 1-1-2023; deze kosten worden niet meefinancierd. In België sturen banken sinds 2020 op NBB-portefeuilledoelstellingen (gemiddeld lagere LTV’s voor investeerders) en wordt geregeld een hypothecair mandaat gebruikt om kosten te drukken, wat in Nederland ongebruikelijk is.

Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Nederland?

Voor een eigen woning in Nederland mag de hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde bedragen, waardoor aankoopkosten uit eigen middelen moeten worden voldaan. Dit omvat in de regel de overdrachtsbelasting (2% voor eigen bewoning; startersvrijstelling tot €510.000 in 2024 voor 18–34 jaar), notariskosten voor leverings- en hypotheekakte, kadasterrechten, taxatie en advies-/bemiddelingskosten. De NHG-borgtochtprovisie bedraagt 0,6% (2024) en kan alleen worden meegefinancierd zolang de totale hoofdsom binnen 100% van de marktwaarde blijft; anders is ook dit eigen geld. Bij nieuwbouw v.o.n. vervalt de overdrachtsbelasting, maar kosten zoals hypotheekakte, kadaster en (eventueel) bouwrente blijven voor eigen rekening. Voor tweede woningen en beleggingen geldt 10,4% overdrachtsbelasting (sinds 1?1?2023) én hanteren aanbieders doorgaans lagere LTV’s (circa 60–80%), waardoor naast kosten koper ook een deel van de koopsom uit eigen middelen moet komen. Een waarborgsom van 10% is gebruikelijk; een bankgarantie voorkomt directe storting maar kost doorgaans circa 1% op jaarbasis pro rata.

• Overdrachtsbelasting: 2% (eigen bewoning) of 10,4% (belegging/tweede woning); startersvrijstelling 18–34 jaar tot €510.000 (2024).
• Notaris en kadaster: akte van levering en hypotheekakte, plus inschrijvingsrechten; samen veelal enkele duizenden euro’s.
• Taxatie: gebruikelijk enkele honderden euro’s; vereist voor marktwaarde onder LTV?toets.
• Advies-/bemiddeling en bankkosten: vaak €1.500–€3.000; variabel per aanbieder.
• NHG (indien van toepassing): 0,6% van de hoofdsom; alleen binnen 100% LTV meefinancierbaar.
• Waarborgsom/bankgarantie: 10% waarborgsom; bankgarantie kost meestal circa 1% per jaar pro rata.

Indicatief betekent dit bij een eigen woning van €400.000 zonder startersvrijstelling: circa €8.000 overdrachtsbelasting plus bijkomende kosten van ruwweg €3.000–€6.000, dus circa €11.000–€14.000 eigen geld (meer als NHG niet binnen 100% past). Bij hetzelfde object als tweede woning: 10,4% overdrachtsbelasting (€41.600) plus kosten, en bij een LTV?limiet van 80% nog eens €80.000 eigen inbreng voor de koopsom; totaal dan grofweg €125.000 of meer. Bij nieuwbouw v.o.n. vervalt de overdrachtsbelasting, waardoor de eigen middelen veelal beperkt blijven tot notaris-, kadaster-, advies- en taxatiekosten (en eventuele NHG?provisie). Ter vergelijking: in België sturen banken sinds 2020 op gemiddeld lagere LTV’s (ongeveer 90% voor eigenaar?bewoners, circa 80% voor investeerders volgens NBB?doelstellingen), terwijl registratierechten regionaal verschillen (Vlaanderen 3% eigen hoofdverblijf en 12% tweede verblijf; Brussel/Wallonië 12,5%), waardoor de vereiste eigen inbreng doorgaans hoger ligt dan in Nederland.

Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Nederland?

Nominale hypotheekrentes verschillen per rentevastperiode, risicoklasse (NHG/LTV), aflosvorm en aanbieder; onderstaande bandbreedtes weerspiegelen gepubliceerde tariefkaarten van grootbanken en regiepartijen per september 2025. Tarieven met NHG zijn doorgaans het laagst binnen dezelfde rentevastperiode; hogere LTV’s en aflossingsvrije delen krijgen meestal een opslag. Gepubliceerde tarieven zijn bruto en exclusief individuele relatiekortingen of energie?/bundelkortingen; effectieve last kan afwijken door aanbiedersspecifieke opslagen. Variabele rentes zijn doorgaans Euribor?gebaseerd met een vaste opslag; vaste perioden volgen de euro?swapcurve en worden geprijsd in LTV?buckets (bijv. ?60%, 60–80%, 80–90%, 90–100%). Voor buy?to?let en recreatie gelden separate productlijnen met hogere risico?opslagen en lagere LTV?limieten dan bij eigen bewoning, waardoor de nominale rente hoger uitvalt binnen dezelfde looptijd.

• NHG, 5 jaar vast: circa 3,2–3,9%; 10 jaar vast: circa 3,5–4,2%; 20 jaar vast: circa 3,9–4,7%; 30 jaar vast: circa 4,1–4,9%.
• ?60% LTV (zonder NHG), 5 jaar vast: circa 3,3–4,0%; 10 jaar vast: circa 3,6–4,3%; 20 jaar vast: circa 4,0–4,8%; 30 jaar vast: circa 4,2–5,0%.
• 90–100% LTV, 5 jaar vast: circa 3,6–4,3%; 10 jaar vast: circa 3,9–4,6%; 20 jaar vast: circa 4,3–5,1%; 30 jaar vast: circa 4,5–5,3%.
• Variabel (Euribor?gebaseerd): globaal circa 3,7–5,2% afhankelijk van opslag en LTV; aflossingsvrij meestal +0,1–0,3 procentpunt t.o.v. annuïtair/lineair.
• Investerings-/verhuurhypotheken: vaak +1,0–2,0 procentpunt t.o.v. eigen?bewoningsproducten met vergelijkbare LTV en rentevastperiode.

Prijs- en contractpraktijk beïnvloeden de effectieve rente en kosten: dagrente- of laagste?rente?garanties verschillen per label, risicoklasse?daling bij lagere LTV werkt soms pas na herwaardering, en boetevrij aflossen is meestal 10–20% per jaar per leningdeel. Bij vervroegde algehele aflossing geldt in Nederland een boeterente als economische schade conform AFM?leidraad (2017), terwijl in België de wederbeleggingsvergoeding voor consumentenhypotheken wettelijk is begrensd tot maximaal drie maanden interest (Wetboek Economisch Recht, Boek VII). Belgische variabele rentes volgen FSMA?referentie?indexen met herzieningsschema’s (bijv. 1/1/1 of 10/5/5) en contractuele caps; prijsverschillen komen daar vaker voort uit bundelvoorwaarden (domiciliëring, brandverzekering, schuldsaldoverzekering). In beide landen zijn tarieven gevoelig voor de euro?swapcurve en kredietopslagen; in België sturen NBB?portefeuilledoelstellingen op gemiddeld lagere LTV’s voor investeerders, terwijl Nederland geen publiek garantiestelsel zoals NHG voor tweede verblijven kent.

Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Nederland?

Voor buitenlandse aanvragers die in Nederland wonen en in euro worden betaald, verstrekken vooral de grootbanken en enkele regiepartijen reguliere eigen?woninghypotheken. ABN AMRO (International Clients/Expat), ING en Rabobank accepteren expats en andere niet?Nederlandse nationaliteiten mits BRP?inschrijving, BSN, geldig verblijfsrecht en standaardtoetsen (BKR en Wwft) zijn afgerond; de Volksbank?labels SNS, BLG Wonen en RegioBank hanteren vergelijkbare kaders. De wettelijke LTV?grens voor eigenaar?bewoners bedraagt sinds 2018 100% van de marktwaarde en looptijden gaan tot 30 jaar; zuiver aflossingsvrij wordt door aanbiedersbeleid beperkt. Cross?border inkomen (bijvoorbeeld loon uit België of Duitsland) wordt door enkele labels geaccepteerd met extra documentatie en soms conservatieve weging, terwijl veel voorwaarden vragen om EUR?inkomen en een Nederlandse betaalrekening. Nationaliteit is niet doorslaggevend; verificatie richt zich op duurzame verblijfsstatus, bron en bestendigheid van inkomen en de herkomst van eigen middelen conform de Wwft (2008) en de implementatie van Richtlijn 2014/17/EU.

Voor niet?ingezeten buitenlanders met woonplaats buiten Nederland is het aanbod van Nederlandse consumentenhypotheken voor koop en eigen gebruik zeer beperkt, omdat de meeste acceptatiekaders permanente vestiging in Nederland vereisen. Financiering is dan hoofdzakelijk beschikbaar in niches: investeringshypotheken voor verhuurd residentieel vastgoed via partijen als RNHB, Domivest en NIBC Vastgoed Hypotheek, of via private banks zoals Van Lanschot Kempen en ABN AMRO MeesPierson op basis van vermogensrelatie. Dergelijke producten hanteren doorgaans LTV?limieten van circa 60–75%, een interest coverage ratio van minimaal ongeveer 125% bij een gestreste rente en aanvullende voorwaarden zoals een Nederlands fiscaal nummer (RNI?BSN), een lokale notaris en beperkingen op short?stay. Financiering van een tweede woning voor eigen gebruik door niet?residenten wordt door consumentenlabels in de regel uitgesloten; als het al mogelijk is, dan tegen lagere LTV’s en met verzwaarde Wwft?onderbouwing van inkomen en vermogen, inclusief internationale bronverificaties. Hypothecaire vestiging geschiedt steeds via een Nederlandse notariële akte met inschrijving in het Kadaster, en BKR?toetsing vindt plaats zodra in Nederland kredietverplichtingen worden aangegaan.

In België bedienen grote banken eveneens buitenlandse aanvragers, maar de juridische en prudentiële randvoorwaarden wijken af van Nederland. Sinds 2020 legt de Nationale Bank van België portefeuilledoelstellingen op die gemiddeld ongeveer 90% LTV voor eigenaar?bewoners en circa 80% voor investeerders nastreven, met beperkte ruimte voor afwijkingen; zuiver aflossingsvrij is uitzondering. Variabele hypotheken volgen wettelijk vastgelegde FSMA?referentie?indexen met herzieningsschema’s zoals 1/1/1 of 10/5/5 en contractuele caps, terwijl de wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling in de regel wettelijk is gemaximeerd op drie maanden interest (Wetboek Economisch Recht, Boek VII). Registratierechten bedragen in Vlaanderen sinds 1?1?2022 3% voor de eigen gezinswoning en 12% voor tweede verblijven; in Brussel en Wallonië 12,5%. België kent geen NHG?equivalent; banken gebruiken bovendien geregeld een hypothecair mandaat naast of in plaats van inschrijving om kosten te beperken, een praktijk die in Nederland ongebruikelijk is.

• ABN AMRO (International Clients/Expat): expats en niet?Nederlandse nationaliteiten met verblijf en werk in Nederland; BRP/BSN en EUR?inkomen vereist; LTV conform wettelijk maximum (100% marktwaarde voor eigenaar?bewoners).
• ING (Hypotheken voor Expats): gericht op aanvragers die in NL wonen en een geldig verblijfsdocument hebben; inkomen in EUR; standaard BKR/Wwft?toetsing; niet?residenten in de regel uitgesloten.
• Rabobank (lokale banken): accepteert buitenlandse aanvragers die in NL wonen; vaak NL?adres, BSN en (veelal) in NL belast loon vereist; cross?border inkomen soms mogelijk met extra onderbouwing.
• de Volksbank?labels (SNS, BLG Wonen, RegioBank): expats met Nederlandse woonplaats; BLG Wonen accepteert geregeld grensarbeidersloon uit BE/DE met conservatieve weging; LTV conform 100% voor eigen bewoning.
• Nationale?Nederlanden, a.s.r. Hypotheken, MUNT, Vista, bijBouwe, Tulp/Hypotrust: doorgaans toegankelijk voor EU/EER?onderdanen met Nederlandse woonplaats en EUR?inkomen; niet?residenten meestal uitgesloten door acceptatiebeleid.
• RNHB, Domivest, NIBC Vastgoed Hypotheek (buy?to?let): accepteren geregeld aanvragers met buitenlandse woonplaats bij Nederlands onderpand; LTV circa 60–75%, ICR ?125% (gestreste rente), vaak uitsluiting short?stay/airbnb.
• Private banks (Van Lanschot Kempen, ABN AMRO MeesPierson): maatwerk voor hogere vermogens, ook bij buitenlandse woonplaats; voorwaarden en zekerheden case?by?case, veelal lagere LTV en aanvullende zekerheden.

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Nederland?

Benodigde basisstukken vallen in drie groepen: identificatie, woonstatus en integriteitscontrole. Geldverstrekkers vragen een geldig paspoort of EU?ID, Burgerservicenummer en doorgaans een recent BRP?uittreksel; niet?EU?onderdanen leveren een geldige verblijfsvergunning. Onder de Wwft (2008) moet de herkomst van eigen middelen aantoonbaar zijn en vindt PEP?/sanctiescreening plaats; bij rechtspersonen wordt de UBO?structuur onderbouwd. Voor krediettoetsing geeft de aanvrager toestemming voor BKR?inzage; openstaande kredieten, betalingsregelingen en achterstanden worden geverifieerd. Ter vergelijking: in België controleert de bank de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (NBB) en geldt de antiwitwaswet van 18 september 2017; de documenttypen zijn vergelijkbaar maar formats en verificatierollen verschillen.

• Identiteit: kopie paspoort/ID (voor- en achterzijde indien ID?kaart), BSN zichtbaar conform AVG?richtlijnen van de bank.
• Woonstatus: BRP?uittreksel met adres en burgerlijke staat; bij niet?EU: verblijfsdocument type en geldigheid.
• Integriteit: ingevulde Wwft?vragenlijst, bewijs herkomst middelen (schenkingsakte met bankafschrift, verkoopafrekening, spaarafschriften), PEP/sanctie?check.
• Rechtspersonen: uittreksel KvK/UBO?register, UBO?verklaringen met legitimatie van uiteindelijk belanghebbenden.
• BKR?toestemming: mandaat voor inzage en verwerking kredietgegevens door de geldverstrekker.

Inkomensdocumentatie moet de bestendigheid, hoogte en bron van het inkomen onderbouwen volgens de Wft en MCD (Richtlijn 2014/17/EU). Voor loondienst betreft dit een recente werkgeversverklaring (actueel bankmodel), arbeidsovereenkomst, de laatste drie loonstroken en de meest recente jaaropgave; bij tijdelijk contract vaak een intentieverklaring. Variabel inkomen (overwerk, bonussen, ploegentoeslag) wordt meestal gemaximeerd of met gemiddelde/verlaging meegewogen en vereist specificatie op loonstroken. Pensioen, AOW en andere uitkeringen worden aangetoond met toekenningsbeschikkingen en recente specificaties; partner?/kinderalimentatie met gerechtelijke beschikking en betalingsbewijzen. In België gebruikt men gelijkaardige stukken, maar via bankmodellen en fiscale attesten; beoordeling is mede ingebed in NBB?portefeuilledoelstellingen en kan conservatiever uitvallen voor investeerders.

• Loondienst: werkgeversverklaring (bankmodel), contract, 3 recente loonstroken, laatste jaaropgave; bij proeftijd/uitzending aanvullende bevestigingen.
• Variabele beloning: specificatie bonussen/overuren en beleid werkgever; gemiddelde over 12–24 maanden indien meegeteld.
• Pensioen/uitkeringen: SVB/pensioenfonds specificaties, toekenningsbrieven; bewijs duur/hoogte en einddata.
• Grensoverschrijdend inkomen: buitenlandse loonstroken/jaarfiches, woonplaatsverklaring, TIN, eventuele officiële vertaling.
• Alimentatie: rechterlijke uitspraak, recente bankafschriften met ontvangst/betaling.

Voor ondernemers en DGA’s is een meerjarige financiële onderbouwing vereist, met nadruk op continuïteit, solvabiliteit en cashflow. Eenmanszaken/vof leveren IB?aangiften en definitieve aanslagen over doorgaans drie jaren, jaarrekeningen, BTW?overzichten en recente zakelijke bankafschriften; incidentele baten worden gecorrigeerd. DGA’s overleggen jaarrekeningen van de vennootschap(pen), publicatiestukken, Vpb?aangiften, loonstroken DGA, rekening?courantoverzicht en eventuele managementovereenkomst; intercompany?zekerheden worden inzichtelijk gemaakt. Een accountantsverklaring of samensteldossier kan verplicht zijn bij hogere complexiteit; prognoses en orderportefeuille ondersteunen de continuïteit. Bij buitenlandse ondernemingen kunnen beëdigde vertalingen en, indien buiten de EU, apostilles vereist zijn; in België vraagt men vergelijkbare jaarcijfers en fiscale attesten, met risicoweging volgens NBB?kaders.

• Eenmanszaak/vof: IB?aangiften/aanslagen 3 jr, jaarrekeningen, BTW?aangiften/OB?overzichten, uittreksel KvK, zakelijke bankafschriften 3–6 mnd.
• DGA/BV: jaarrekeningen 3 jr, publicatiestukken, Vpb?aangiften/aanslagen, loonstroken DGA, R/C?specificatie, zekerhedenoverzicht.
• Prognoses: 12–24 mnd kasstroomprognose, toelichting op lopende contracten, orderboek, bijzondere risico’s/verzekeringen.
• Zekerheden elders: overzicht zakelijke financieringen, pandrechten, borgstellingen en huur-/leaseverplichtingen.
• Vertalingen/legalisatie: erkende vertaling en apostille waar vereist bij buitenlandse documenten.

Object? en transactiestukken moeten de juridische status, waarde en verzekerbaarheid van het onderpand aantonen. Verplicht zijn de getekende koopovereenkomst met eventuele financierings? en bouwkundige clausules, kadastrale gegevens en een onafhankelijk taxatierapport conform NRVT/NWWI?eisen; bij nieuwbouw: aannemingsovereenkomst, meer?/minderwerk, bouwdepotstaat en omgevingsvergunning. Bij appartementsrechten worden de splitsingsakte, VvE?begroting en jaarrekening, opstalpolis en MJOP beoordeeld; bij erfpacht: de canonvoorwaarden en looptijd. Een definitief energielabel is verplicht bij overdracht, en een opstalverzekering moet uiterlijk bij passeren actief zijn; de notaris levert concept? en definitieve aktes, aflosnota’s en betaalinstructies. In België zijn vergelijkbare attesten vereist, maar aanvullend vaak een elektrische keuring, bodemattest (Vlaanderen) en postinterventiedossier, en werkt men geregeld met een hypothecair mandaat naast of in plaats van inschrijving.

• Koop/nieuwbouw: koopovereenkomst, kadastraal uittreksel, aannemingsovereenkomst (nieuwbouw), bouwdepot?overzicht, omgevingsvergunning.
• Taxatie: NWWI?gevalideerd rapport; bij verhuurhypotheken vaak een huurwaarderapport naast marktwaarde.
• Appartement/VvE: splitsingsakte, huishoudelijk reglement, MJOP, jaarrekening en saldo reservefonds, opstalpolis.
• Erfpacht/erfpachtcanon: akte en voorwaarden, canonhoogte/indexatie, resterende looptijd, afkoopbewijzen indien van toepassing.
• Notarieel/verzekering: concept leverings? en hypotheekakte, aflosbrieven bestaande leningen, energielabel, voorlopige dekking opstalverzekering.

Aanvullend vragen banken om liquiditeits- en eigen?middelenbewijzen, processtukken en, bij specifieke doeleinden, extra rapportages. Gebruikelijk zijn bankafschriften van de laatste 3–6 maanden van de betaal? en spaarrekeningen, bewijs van waarborgsom of bankgarantie en specificatie van kosten koper; bij schenking: notariële akte en stortingsbewijs. Voor tweede woningen en buy?to?let kunnen vereist zijn: concept?huurcontracten, markt? en maximale huurtoets (Woningwaarderingsstelsel bij gereguleerd segment), ICR?berekening en park-/gemeentelijke verhuurrestricties. Buitenlandse aanvragers leveren daarnaast woonplaatsverklaringen, buitenlands TIN en bewijs EUR?inkomen; officiële vertalingen kunnen nodig zijn. In Nederland is een overlijdensrisicoverzekering niet wettelijk verplicht maar kan door de bank worden bedongen; in België is een schuldsaldoverzekering vaak sterk geconditioneerd via bundelkortingen en wordt documentatie daarvan standaard gevraagd.

• Eigen middelen/liquiditeit: bankafschriften 3–6 mnd, bewijs waarborgsom/bankgarantie, specificatie kosten koper en betaalstrategie.
• Schenking/erfenis: notariële akte, vrijstellingen/voorwaarden, bankafschriften met herkomst? en ontvangstbewijzen.
• Verhuur/btl: markt?/huurwaarderapport, concept?huurovereenkomst, ICR?onderbouwing, overzicht lokale verhuurregels/vergunningen.
• Buitenlands profiel: woonplaatsverklaring, TIN, bewijs valutabron en stabiliteit EUR?inkomen, erkende vertalingen/apostilles indien vereist.
• Verzekeringen: opstal polisblad/voorlopige dekking, eventuele overlijdensrisico?polis indien door bank geëist.

Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Nederland?

Voor een eigen woning in Nederland is de wettelijke loan?to?value?grens sinds 2018 maximaal 100% van de marktwaarde op het moment van passeren, waarbij de marktwaarde ook “in (verbouwde) staat” kan worden vastgesteld als een taxateur de geplande werkzaamheden en kosten meeneemt. Aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting bij eigen bewoning 2%, notaris, kadaster, advies en taxatie) zijn niet meefinancierbaar en moeten dus uit eigen middelen komen; de NHG?borgtochtprovisie kan alleen binnen diezelfde 100% worden meegerekend. Financiering voor energiemaatregelen verloopt in de praktijk via een bouwdepot en een taxatie op waarde na verbetering; er bestaat geen wettelijke ruimte om boven 100% LTV uit te komen. Aflossingsvrije leningdelen veranderen niets aan de LTV?grens en zijn beleidsmatig begrensd door de aanbieder (veelal tot circa de helft van de marktwaarde). Looptijden zijn doorgaans maximaal 30 jaar, met risicoklassen en renteopslagen per aanbieder.

Voor tweede woningen en recreatieobjecten in Nederland hanteren gespecialiseerde geldverstrekkers in de regel een lagere LTV dan bij eigen bewoning. In de praktijk ligt dit vaak tussen 60% en 80% van de marktwaarde vrij van huur voor een tweede verblijf, en circa 60% tot 75% voor recreatieve objecten, afhankelijk van bestemming, parkrichtlijnen, verhandelbaarheid en eventuele erfpachtvoorwaarden. Bij beleggingsvastgoed (buy?to?let) is 70% tot 80% LTV gebruikelijk, getoetst op huurinkomsten en een interest coverage ratio; de waardering gebeurt dan op marktwaarde in verhuurde staat, wat de LTV?ruimte verder kan beïnvloeden. Voor niet?ingezeten aanvragers of inkomen in een andere valuta passen aanbieders vaak een lagere LTV en hogere opslag toe vanwege extra risico’s. Overdrachtsbelasting voor niet?hoofdverblijf bedraagt 10,4% (sinds 2023) en is evenmin financierbaar, waardoor de noodzakelijke eigen inbreng bij tweede woningen en beleggingen aanzienlijk hoger ligt dan bij eigen bewoning.

Ter vergelijking met België: Belgische banken sturen sinds 2020 onder NBB?portefeuilledoelstellingen op gemiddeld ongeveer 90% LTV voor eigenaar?bewoners en circa 80% voor investeerders, zonder een landelijk garantiestelsel zoals NHG. Registratierechten verhogen de vereiste eigen middelen: in Vlaanderen 3% voor de eigen gezinswoning en 12% voor een tweede verblijf (sinds 1?1?2022), in Brussel en Wallonië 12,5%. Zuiver aflossingsvrij komt in België slechts uitzonderlijk voor, en looptijden liggen veelal tussen 20 en 30 jaar, met variabele rentes die wettelijke referentie?indexen volgen. Vervroegde terugbetaling bij consumentenhypotheken kent daar doorgaans een wettelijk begrensde wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest, in tegenstelling tot de Nederlandse schadebenadering. Belgische banken gebruiken daarnaast geregeld een hypothecair mandaat om inschrijvingskosten te beperken; dit verandert niets aan de LTV, maar wel aan kostenspreiding en zekerheidsstructuur.

• Eigen bewoning NL: maximaal 100% van de marktwaarde (desnoods in verbouwde staat bij onderbouwde werkzaamheden); kosten koper niet financierbaar.
• Tweede woning NL: veelal 60–80% LTV, afhankelijk van object, bestemming, verhandelbaarheid en erfpacht.
• Recreatieobject NL: doorgaans 60–75% LTV; parkrestricties en gebruiksbeperkingen drukken de financierbaarheid.
• Buy?to?let NL: circa 70–80% LTV, getoetst op huur en ICR; waardering in verhuurde staat.
• België (indicatief): gemiddeld ~90% LTV voor eigenaar?bewoners en ~80% voor investeerders onder NBB?kaders; geen NHG?equivalent.

Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?

In België valt hypothecair krediet aan consumenten onder het Wetboek Economisch Recht (Boek VII; implementatie Richtlijn 2014/17/EU in 2016) en de Hypotheekwet van 16 december 1851 voor de zakelijke zekerheid; variabele rentes volgen wettelijk vastgelegde FSMA?referentie?indexen en mogen contractueel slechts binnen een beperkte bandbreedte wijzigen, terwijl de rente in de praktijk nooit meer dan het dubbele van de initiële rente mag worden (caps; schema’s 1/1/1, 5/5/5, 10/5/5 e.d.). De wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde aflossing van een consumentenhypotheek is wettelijk gemaximeerd tot 3 maanden interest; voor niet?consumenten kan contractueel meer worden bedongen. Banken gebruiken naast een hypothecaire inschrijving vaak een hypothecair mandaat (volmacht) om kosten te drukken; het mandaat geeft pas zekerheid na omzetting, maar is gangbaar in combinatie met een beperkte inschrijving. In Nederland zijn variabele rentes vrijer geprijsd, bestaat geen wettelijke cap op de boeterente maar geldt de AFM?schade?systematiek, en wordt vrijwel altijd een hypothecaire inschrijving genomen zonder mandaatconstructie.

Acceptatie verschilt doordat de Nationale Bank van België sinds 2020 portefeuilledoelstellingen oplegt met lagere gemiddelde quotiteiten voor investeerders dan voor eigenaar?bewoners, waardoor LTV’s voor tweede verblijven en buy?to?let doorgaans strikter liggen; zuiver aflossingsvrij is uitzonderlijk en looptijden liggen veelal tussen 20 en 30 jaar. Betaalbaarheid wordt in België beoordeeld op een schuldenlast?ratio (veel banken hanteren ca. 33–40% van het netto gezinsinkomen) en CKP?toetsing, terwijl Nederland wettelijke LTI?normen hanteert gebaseerd op Nibud?lasten en BKR?toetsing. Belgische banken koppelen prijsstelling en acceptatie vaker aan domicilieringsverplichtingen en nevenproducten zoals brandverzekering en schuldsaldoverzekering; die laatste is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk sterk geconditioneerd. Nederland kent geen vergelijkbare bundelplicht; een overlijdensrisicoverzekering wordt slechts aanbieder?specifiek verlangd, en aflosvormen (annuïtair/lineair/aflossingsvrij) zijn ruimer beschikbaar binnen de wettelijke kaders.

Kosten en fiscaliteit wijken merkbaar af: bij de aankoop gelden in Vlaanderen registratierechten van 3% voor de enige eigen woning en 12% voor een tweede verblijf (1% bij een ingrijpende energetische renovatie), terwijl Brussel en Wallonië 12,5% hanteren; Nederland kent overdrachtsbelasting met een lager tarief voor eigen bewoning en een hoger tarief voor niet?hoofdverblijf. Bij de Belgische hypotheek vestiging worden, naast het gereguleerde notarisereloon (met 21% btw), typische heffingen betaald zoals 1% registratierecht op de ingeschreven waarborg en circa 0,3% hypotheekkantoorrechten, plus vaste retributies; ter beperking hiervan wordt vaak (deels) met mandaat gewerkt. In Nederland bestaan geen procentuele heffingen op de hypotheekinschrijving; kosten betreffen vooral notaris- en kadastertarieven. Fiscaal zijn regionale woonbonussen in België afgeschaft (o.a. Vlaanderen per 1?1?2020); voor tweede verblijven bestaat doorgaans geen specifieke aftrek, terwijl Nederland hypotheekrenteaftrek alleen kent voor de eigen woning bij annuïtair/lineair aflossen binnen 30 jaar.

• Rente en caps: België gebruikt FSMA?referentie?indexen en wettelijk begrensde variatie; Nederland prijst vrijer zonder wettelijke caps.
• Vervroegde aflossing: België maximaal 3 maanden interest (consument); Nederland schadevergoeding conform AFM?leidraad, vaak hoger dan 3 maanden.
• Zekerheid: België combineert inschrijving en hypothecair mandaat; Nederland vrijwel altijd inschrijving, mandaat ongebruikelijk.
• Acceptatie: België stuurt via NBB?doelstellingen op lagere LTV’s voor investeerders; Nederland via Nibud?LTI en 100% LTV?grens voor eigen bewoning.
• Bundeling: België koppelt vaak tarief aan domicilieringen en schuldsaldoverzekering; Nederland minder bundelafhankelijk, ORV niet wettelijk verplicht.
• Kosten en belastingen: België kent procentuele rechten op hypotheekinschrijving en hogere registratierechten voor tweede verblijven; Nederland geen procentuele hypotheekrechten en andere overdrachtsbelastingstructuur.

Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Nederland?

Nee, een lokale hypotheekadviseur is in Nederland niet wettelijk verplicht. Onder de Wft kunt u rechtstreeks bij een bank sluiten of via een vergunninghoudend intermediair; bij execution?only moet de aanbieder een kennis? en ervaringstoets afnemen en waarschuwen als het product ongeschikt lijkt. Veel geldverstrekkers kiezen beleidsmatig voor adviesplicht of bieden geen execution?only aan, en diverse gespecialiseerde productlijnen (bijvoorbeeld voor tweede woningen of buy?to?let) worden uitsluitend via intermediairs gedistribueerd. Het Europese ESIS?document is altijd vereist vóór offerte, ongeacht het distributiekanaal. Ter vergelijking: in België bestaat evenmin een wettelijke plicht tot inschakeling van een adviseur, maar kredietbemiddelaars moeten bij de FSMA geregistreerd zijn en banken werken daar eveneens met zowel directe verkoop als bemiddeling.

Hypotheekadvies en bemiddeling vereisen in Nederland een AFM?vergunning voor “hypothecair krediet”; controle in het openbare AFM?register is verplicht onderdeel van de zorgplicht van de aanbieder/intermediair. Sinds 2013 geldt een provisieverbod voor complexe producten, waaronder hypotheken; kosten voor advies/bemiddeling worden daarom rechtstreeks aan de consument in rekening gebracht en vooraf gecommuniceerd via een Dienstverleningsdocument. Ook bij direct afsluiten via de bank moet de aanbieder passendheids-/geschiktheidstoetsen uitvoeren en productinformatie verstrekken conform de Richtlijn 2014/17/EU (ESIS). Geschillen over advies of bemiddeling kunnen aan Kifid worden voorgelegd, mits de dienstverlener daarbij is aangesloten. In België zijn bemiddelaars eveneens vergunningplichtig (FSMA), maar een algemeen provisieverbod voor hypothecair krediet ontbreekt; precontractuele informatie (o.a. ESIS) is ook daar wettelijk voorgeschreven.

• De facto via adviseur vereist: productlijnen die uitsluitend via intermediairs worden aangeboden (regelmatig bij tweede woning/buy?to?let), of wanneer de gekozen bank geen execution?only kanaal heeft.
• Extra drempels zonder adviseur: strengere kennis? en ervaringstoets bij execution?only, beperkte toegang tot labels die alleen intermediairdistributie toelaten, en minder marktbrede vergelijking door bankgebonden verkoopkanalen.
• Niet vereist maar vaak complexer: aanvragen met grensoverschrijdend inkomen of niet?residentstatus, tweede woningen met bijzondere bestemmings- of parkvoorwaarden, erfpachtconstructies en investeringshypotheken met ICR?toetsing.
• Verschil met België: geen verplichting tot adviseur in beide landen; België kent FSMA?registratie voor bemiddelaars en staat commissies toe, terwijl Nederland een provisieverbod hanteert en kosten transparant rechtstreeks bij de consument liggen.

Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Nederland?

Ja, Nederlandse geldverstrekkers verstrekken hypotheken voor woningen in Nederland onder het toezichtskader van de Wft en de Europese hypotheekrichtlijn (Richtlijn 2014/17/EU), met verplichte afgifte van een ESIS vóór de bindende offerte. Voor een eigen woning is de maximale financiering wettelijk begrensd op 100% van de marktwaarde op passeerdatum; aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie) worden niet meegefinancierd. Looptijden zijn in de praktijk tot 30 jaar, en voor renteaftrek in de inkomstenbelasting (Wet IB 2001) geldt dat de lening sinds 2013 ten minste annuïtair of lineair moet worden afgelost; NHG is mogelijk bij hoofdverblijf tot de jaarlijks vastgestelde kostengrens. Toetsing omvat BKR?raadpleging, anti?witwascontrole (Wwft 2008; herkomst eigen middelen) en identiteits?/woonstatusverificatie (BRP/BSN; verblijfsdocument indien van toepassing); passeren gebeurt via notariële akten met inschrijving in het Kadaster. Voor tweede woningen en verhuur gelden aparte producten met doorgaans lagere LTV’s (indicatief circa 60–80% voor tweede verblijf en 70–80% bij buy?to?let), geen renteaftrek en 10,4% overdrachtsbelasting; bij verhuur wordt vaak op een minimale interest coverage ratio getoetst. Aanvragen door niet?ingezetenen of met niet?EUR?inkomen zijn mogelijk bij een beperkte groep aanbieders en kennen veelal lagere quotiteiten en renteopslagen; een onafhankelijk NRVT/NWWI?taxatierapport en actieve opstalverzekering bij passeren zijn standaardvoorwaarden.

In België zijn vergelijkbare financieringen mogelijk, maar de juridische en prijsmechanismen wijken af. Consumentenhypotheken vallen onder het Wetboek Economisch Recht (Boek VII; implementatie van Richtlijn 2014/17/EU in 2016) en de Hypotheekwet van 16 december 1851; variabele rentes volgen FSMA?referentie?indexen met herzieningsschema’s (bijv. 1/1/1 of 10/5/5) en wettelijke caps, terwijl de wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling doorgaans is gemaximeerd op drie maanden interest. De Nationale Bank van België legt sinds 2020 portefeuilledoelstellingen op die gemiddeld lagere LTV’s vergen (circa 90% voor eigenaar?bewoners en circa 80% voor investeerders); zuiver aflossingsvrij is uitzonderlijk en looptijden liggen veelal tussen 20 en 30 jaar. Transactiekosten zijn hoger door registratierechten: in Vlaanderen 3% voor de enige eigen gezinswoning en 12% voor een tweede verblijf (sinds 1?1?2022), in Brussel en Wallonië 12,5%; bij hypotheekvestiging komen daar o.a. 1% registratierecht op de ingeschreven waarborg, ongeveer 0,3% hypotheekkantoorrechten en vaste retributies bij, waardoor banken vaak (deels) met een hypothecair mandaat werken. België kent geen landelijk garantiestelsel zoals NHG en de woonbonus is afgeschaft in Vlaanderen (per 1?1?2020) en Brussel (per 1?1?2017); specifieke fiscale voordelen voor tweede verblijven ontbreken doorgaans. Ten opzichte van Nederland, waar 100% LTV bij eigen bewoning wettelijk is toegestaan en boeterente gebaseerd is op economische schade conform AFM?leidraad (2017), leidt dit in België gemiddeld tot zwaardere eigen?middelenvereisten en andere contractdynamiek, vooral bij tweede verblijven.

Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Nederland?

In Nederland bedraagt de contractuele looptijd van een consumentenhypotheek in de praktijk meestal 30 jaar, met kortere varianten van bijvoorbeeld 10, 15, 20 of 25 jaar afhankelijk van acceptatiekader en gewenste aflosplanning. Voor renteaftrek in de inkomstenbelasting (Wet IB 2001) geldt sinds 1 januari 2013 dat nieuwe eigenwoningschulden volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost binnen maximaal 360 maanden; langer contracteren levert geen aftrek op en wordt door aanbieders doorgaans niet toegestaan. Rentevastperioden variëren van variabel (Euribor?gebaseerd) tot vaste periodes van 1 t/m 30 jaar; frequente keuzes zijn 10, 20 en 30 jaar, met hogere nominale rente bij langere vastperiodes door durationrisico. Overbruggingskredieten kennen aparte, korte looptijden (typisch tot 24 maanden) en zijn bedoeld ter financiering tot verkoopopbrengst. Voor tweede woningen, recreatieobjecten en buy?to?let hanteren gespecialiseerde partijen vaak looptijden tussen circa 10 en 30 jaar, met productafhankelijk onderscheid in aflosverplichtingen en toelaatbare rentevastperioden.

Gebruikelijke aflosvormen zijn annuïtair en lineair; beide reduceren de hoofdsom maandelijks en voldoen, indien in 360 maanden ingericht, aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek bij de eigen woning sinds 2013. Aflossingsvrij komt voor als deelvorm, maar levert geen aftrek op en wordt door veel geldverstrekkers kwantitatief begrensd (veelal tot een substantieel maar beperkt deel van de marktwaarde, afhankelijk van label en klantprofiel). Historische vormen zoals (bank)spaar?, leven? en beleggingshypotheken worden nog voortgezet onder overgangsrecht voor vóór 2013 gesloten leningen; nieuwe afsluitingen met die fiscale behandeling zijn niet meer mogelijk. Bij investeringshypotheken (buy?to?let) is renteaftrek in box 1 niet aan de orde; aanbieders staan daar regelmatig aflossingsvrije of gemengde structuren toe, soms met (deel)bullet aan het einde of een minimale jaarlijkse aflossing, mits aan cashflow? en dekkingsratio’s wordt voldaan. Recreatiewoningen kennen per aanbieder eigen beperkingen op aflosvormen, waarbij zuiver aflossingsvrij doorgaans strikter wordt ingeperkt dan bij reguliere eigen?woningproducten.

Ter vergelijking met België: consumentenhypotheken worden daar overwegend afgelost via vaste mensualiteiten (annuïtair karakter) met looptijden veelal tussen 20 en 25 jaar; 30 jaar is mogelijk maar minder gangbaar. Zuiver aflossingsvrij is in België uitzonderlijk en beperkt zich doorgaans tot specifieke situaties (bijv. tijdelijk tussenkrediet), mede door prudentieel beleid en prijsstelling. Variabele rentes volgen wettelijk vastgelegde referentie?indexen (FSMA) met herzieningsschema’s zoals 1/1/1, 5/5/5 of 10/5/5, en caps die de stijging beperken; Nederland kent dergelijke wettelijke schema’s of caps niet en prijst variabel en vast vrijer. Sinds 2020 stuurt de Nationale Bank van België via portefeuilledoelstellingen op gemiddeld lagere quotiteiten voor investeerders dan voor eigenaar?bewoners, wat in de praktijk samenhangt met conservatievere aflosprofielen bij tweede verblijven. De wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling is in België voor consumentenkrediet doorgaans gemaximeerd op drie maanden interest, terwijl Nederland een schade?benadering hanteert conform AFM?leidraad (2017), los van de gekozen aflosvorm.

• Looptijd Nederland: standaard tot 30 jaar; kortere varianten 10–25 jaar komen voor.
  Rentevastperioden: variabel t/m 30 jaar vast; veelvoorkomend 10, 20 en 30 jaar.
• Aflosvormen Nederland (eigen woning): annuïtair en lineair (fiscale eis sinds 1?1?2013 voor aftrek bij nieuwe leningen); aflossingsvrij beperkt toegestaan zonder aftrek.
• Overgangsrecht: vóór 2013 afgesloten (bank)spaar?, leven? en beleggingshypotheken kunnen worden gecontinueerd; nieuwe fiscale instroom niet toegestaan.
• Belegging/recreatie NL: looptijden veelal 10–30 jaar; aflosvormen variëren per label, met regelmatig (deels) aflossingsvrij of gemengd en productspecifieke limieten.
• België: hoofdzakelijk annuïtair met 20–25 jaar looptijd; 30 jaar minder gebruikelijk; variabel volgens FSMA?index met caps; aflossingsvrij uitzonderlijk.