Vakantiewoningen te koop in Zwitserland

Vakantiehuis kopen in Zwitserland in 2026: Lex Koller, prijzen, kosten en belastingen

Een vakantiehuis in Zwitserland kopen begint niet bij de prijs maar bij de vergunning. Wie niet in Zwitserland woont, is voor de wet een "Person im Ausland" en heeft voor een vakantiewoning een Bewilligung van het kanton nodig onder de Lex Koller. Die wordt alleen verleend in aangewezen toeristische gemeenten, binnen een landelijk contingent van 1.500 per jaar (dat de Bondsraad wil verlagen naar 600), voor een woning van maximaal 200 m² netto woonoppervlak op een perceel van maximaal 1.000 m². Zonder Bewilligung is de koop nietig. Daarbovenop komt het Zweitwohnungsgesetz: in de 337 gemeenten met meer dan 20% tweede woningen mag geen nieuwe tweede woning meer worden gebouwd, zodat het aanbod bestaat uit bestaande woningen en "altrechtliche" nieuwbouw.

Wie door die poort komt, koopt in het duurste bergland van Europa: Gstaad en St. Moritz rond CHF 25.000 per m², Zermatt, Verbier en Andermatt rond CHF 21.000, met in 2025 een stijging van bijna 6% in de topbestemmingen. Deze gids behandelt de Lex Koller en de Lex Weber, de prijzen per bestemming in 2026, het koopproces via notaris en Grundbuch, de kosten koper (2 tot 3,5%), de hypotheek (50 tot 60% belening), de jaarlijkse belastingen inclusief de Eigenmietwert die in 2028 of 2029 verdwijnt, verhuur, verkoop en erven, en box 3 in Nederland. Bedragen in franken; peildatum voor de tarieven 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026. De bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen in Zwitserland? De Lex Koller

Voor een hoofdverblijf wel, zodra u in Zwitserland woont; voor een vakantiewoning alleen met een Bewilligung. De regels uit het Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) en de uitvoeringsverordening:

Het Zweitwohnungsgesetz (Lex Weber, 2016) staat daar los van en geldt voor iedereen: in gemeenten met meer dan 20% tweede woningen (337 gemeenten, vrijwel alle Alpendorpen) wordt geen bouwvergunning voor nieuwe tweede woningen meer verleend. Bestaande woningen en woningen die vóór 2012 zijn vergund ("altrechtlich") mogen wel als tweede woning worden verkocht en gebruikt. Nieuwbouw in die gemeenten is alleen mogelijk als "touristisch bewirtschaftete Wohnung" met verhuurplicht via een exploitant.

Praktisch: de Bewilligung vraagt de notaris aan bij het kanton nadat het koopcontract is getekend onder opschortende voorwaarde; reken op een tot drie maanden. In Wallis en Graubünden is het contingent doorgaans toereikend, in Bern (Berner Oberland) en Vaud krapper.

Wat kost een vakantiewoning in Zwitserland in 2026?

UBS publiceert jaarlijks de Alpine Property Focus; de editie van juni 2026 noteert voor de Zwitserse topbestemmingen een stijging van bijna 6% in 2025, het dubbele van Oostenrijk en zes keer die van Frankrijk. Wüest Partner verwacht voor 2026 de sterkste stijging van koopappartementen in Wallis (+4,0%) en Graubünden (+3,8%).

Bronnen: UBS Alpine Property Focus 2026 (4 juni 2026), Wüest Partner (2025 en verwachting 2026), Bilanz en Cash (goedkopere bestemmingen 2026). Ter vergelijking uit hetzelfde UBS-rapport: Courchevel CHF 18.500, Kitzbühel CHF 15.000, Cortina CHF 12.000 per m². Wie zoekt op "goedkoop huis kopen in Zwitserland" komt uit in Walliser zijdalen, het Val d'Anniviers, Elm en Braunwald (Glarus, prijsdaling) of het Tessiner achterland, waar een appartement van 70 m² vanaf CHF 500.000 tot 600.000 te vinden is; "huis kopen Berner Oberland" en "huis kopen Graubünden" leiden naar Grindelwald, Adelboden en Lenzerheide met appartementen van CHF 900.000 tot CHF 1,5 miljoen en chalets vanaf CHF 2 miljoen.

Regio's: Wallis, Graubünden, Berner Oberland, Tessin en Centraal-Zwitserland

Wallis heeft het grootste aanbod en het ruimste contingent: Zermatt, Verbier, Crans-Montana, Saas-Fee, Nendaz, Leukerbad, Val d'Anniviers. Franstalig in het westen, Duitstalig in het oosten; hoogste dalen, langste skiseizoen. Graubünden: St. Moritz en het Engadin, Davos/Klosters, Lenzerheide, Flims/Laax, Arosa; Duits- en Reto-Romaans, sterk gestegen sinds 2020. Berner Oberland: Gstaad, Grindelwald, Wengen, Mürren, Adelboden; het krapste contingent. Tessin: Italiaanstalig, meren van Lugano en Locarno, mediterraan klimaat; geen Handänderungssteuer; verhuurmarkt vooral zomer. Centraal-Zwitserland: Engelberg en Andermatt (het resort van Andermatt is bij federaal besluit vrijgesteld van de Lex Koller, waardoor buitenlanders er zonder contingent kunnen kopen).

Het koopproces in Zwitserland stap voor stap

Stap 1: Bewilligungsfähigkeit toetsen

Vraag vóór het bod aan de makelaar of notaris of de woning "bewilligungsfähig" is: ligt zij in een aangewezen toeristische gemeente, is het kanton binnen zijn contingent, past zij onder 200 m² en 1.000 m², en valt zij niet onder een verhuurplicht van het Zweitwohnungsgesetz. Laat een Zwitserse advocaat of de notaris dit schriftelijk bevestigen.

Stap 2: reservering en koopcontract

Een reserveringsovereenkomst met een aanbetaling van 5 tot 10% is gebruikelijk. Het koopcontract wordt door de notaris opgesteld (in Wallis, Vaud en Tessin een vrije notaris, in Bern en Graubünden per kanton geregeld) en bevat de opschortende voorwaarde van de Bewilligung en de financiering. De akte is openbaar en wordt in de landstaal van het kanton verleden, met een vertaling als u die niet leest.

Stap 3: Bewilligung en financiering

De notaris dient de aanvraag in bij de kantonale instantie; na de Bewilligung en de rechtsmiddelentermijn (het bondsbureau kan beroep aantekenen) is de koop definitief. Intussen regelt u de hypotheek; de bank eist de Bewilligung als voorwaarde.

Stap 4: overdracht en Grundbuch

Bij de overdracht betaalt u de koopsom (via de derdenrekening van de notaris of een bankgarantie), de Handänderungssteuer en de Grundbuch-kosten; de eigendom gaat over bij de inschrijving in het Grundbuch. Meld u daarna bij de gemeente (Kurtaxe, Zweitwohnungspauschale) en bij de kantonale belastingdienst voor de aangifte als beschränkt Steuerpflichtiger.

Kosten koper in Zwitserland: 2 tot 3,5%

De eenmalige aankoopkosten zijn laag, maar verschillen per kanton:

Rekenvoorbeeld voor een appartement van CHF 1.000.000 in Nendaz (Wallis) met een hypotheek van CHF 500.000: Handänderungssteuer 1,0% (CHF 10.000), notaris 0,3% (CHF 3.000), Grundbuch 0,2% (CHF 2.000), Schuldbrief 0,2% over CHF 500.000 (CHF 1.000), Bewilligung (CHF 1.000), samen circa CHF 17.000, ofwel 1,7%. In Vaud (Villars, Leysin) zou dezelfde koop met 3,3% Handänderungssteuer op circa CHF 40.000 (4%) komen.

Hypotheek: 50 tot 60% belening in franken

De hypotheekmogelijkheden volgen de Zwitserse bankpraktijk: voor een Ferienwohnung financieren banken 50 tot 60% (maximaal 70%) van de waarde, dus minimaal 40% eigen geld, en voor niet-inwoners vaak minder. De Tragbarkeit wordt berekend met een kalkulatorische rente van 5%, 1% onderhoud en de amortisatie, en mag een derde van het bruto-inkomen niet overschrijden; de tweede hypotheek (boven 65%, bij vakantiehuizen vaak boven 50%) moet binnen vijftien jaar worden afgelost. De lening is in franken, uw inkomen in euro's: dat is koersrisico op de lasten én op de waarde. Zwitserse hypotheekrentes liggen structureel onder de Nederlandse; vraag offertes bij twee of drie banken en een onafhankelijke hypotheekbemiddelaar. Nederlandse banken financieren geen Zwitsers onderpand; de rente op Nederlandse overwaarde is in Nederland niet aftrekbaar. Zie alternatieve financieringsopties in Zwitserland.

Jaarlijkse belastingen: Eigenmietwert, Vermögenssteuer en Kurtaxe

Als eigenaar van een Zwitserse woning bent u in het kanton en de gemeente van ligging beperkt belastingplichtig; de belastingen tijdens het bezit:

• Eigenmietwert: een fictieve huurwaarde (60 tot 70% van de markthuur) wordt als inkomen belast, ook als u niet verhuurt; hypotheekrente en onderhoud zijn aftrekbaar. Zwitserland stemde op 28 september 2025 met 57,7% voor afschaffing; die gaat in op 1 januari 2028 of 2029. Tot dan geldt hij, en de kantonen mogen daarna een objectbelasting op tweede woningen (Zweitliegenschaftssteuer) invoeren; de toeristische kantonen bereiden dat voor.
• Vermögenssteuer: kantonale vermogensbelasting over de Steuerwert van de woning min de hypotheek, 0,1 tot 0,8% per jaar afhankelijk van kanton en bedrag; voor een niet-inwoner alleen over het Zwitserse vastgoed.
• Liegenschaftssteuer: in Wallis, Graubünden, Bern en Vaud 0,1 tot 0,3% van de Steuerwert.
• Kurtaxe en Tourismusabgabe: een jaarpauschaal voor eigenaren van tweede woningen in toeristische gemeenten, CHF 300 tot 1.500 per jaar.
• Nebenkosten: Stockwerkeigentum (VvE) CHF 3.000 tot 8.000 per jaar inclusief verwarming en Erneuerungsfonds; Gebäudeversicherung; energie.

Voor een appartement van CHF 1.000.000 met een hypotheek van CHF 500.000 komt het totaal aan belastingen en lasten in Wallis op circa CHF 8.000 tot 14.000 per jaar, exclusief hypotheekrente. Het belastingverdrag Nederland–Zwitserland (2010, in werking 2011) wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Zwitserland toe; Nederland verleent een vermindering in box 3 (art. 22).

Verhuren van uw Zwitserse vakantiewoning

Verhuur is toegestaan zolang de woning voor uw eigen gebruik beschikbaar blijft: geen jaarverhuur, wel weken en seizoenen. De huur wordt in het kanton als inkomen belast in plaats van de Eigenmietwert voor de verhuurde periode; kosten en rente zijn aftrekbaar. Toeristische gemeenten heffen per gast een Kurtaxe die u int, en veel gemeenten vragen een melding of registratie voor kortetermijnverhuur. Bij een woning met verhuurplicht onder het Zweitwohnungsgesetz loopt de verhuur via de exploitant. Rendement: een appartement van 70 m² in Nendaz of Lenzerheide verhuurt in de winter voor CHF 1.500 tot 3.000 per week en in de zomer voor de helft; na beheer, Kurtaxe, Nebenkosten en belasting is 1,5 tot 2,5% netto van de koopsom realistisch. Zwitserland is een land voor eigen gebruik en waardevastheid, niet voor huurrendement.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Zwitserse woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het verdrag verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Zwitserse woning in uw box 3-vermogen; u geeft de waarde op in euro's tegen de koers per 1 januari. De Zwitserse Vermögenssteuer en de Eigenmietwert-belasting zijn niet verrekenbaar.

Verkoop, erven en schenken

Bij verkoop heft het kanton Grundstückgewinnsteuer over de winst, met hoge tarieven bij korte bezitsduur en kortingen na twintig tot vijfentwintig jaar: in Wallis 12 tot 24% naar de hoogte van de winst, met een toeslag bij verkoop binnen vijf jaar en daarna 4% korting per jaar tot 1 tot 3% na 26 jaar; in Graubünden 5 tot 15% met tot 60% korting na 25 jaar. Nederland belast de winst niet. Doorverkoop aan een andere buitenlander binnen vijf jaar na de koop is onder de Lex Koller alleen toegestaan bij gegronde reden.

Erf- en schenkbelasting zijn kantonaal: echtgenoten zijn in alle kantonen vrijgesteld, kinderen in de meeste (uitzonderingen: Appenzell Innerrhoden, Luzern-gemeenten, Neuchâtel, Solothurn en Vaud). Het kanton van ligging heft, ook bij een niet-inwoner. Er is geen erfbelastingverdrag met Nederland; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent. Erfgenamen mogen een vakantiewoning onder de Lex Koller overnemen, maar moeten haar soms binnen twee jaar doorverkopen als zij zelf geen Bewilligung kunnen krijgen.

Verzekeringen en subsidies

In negentien kantonen is een brand- en Elementarschadenverzekering verplicht bij de kantonale Gebäudeversicherung (monopolie), waaronder Bern en Graubünden; in Wallis, Tessin en Genève verzekert u op de private markt zonder plicht. Aardbeving is nergens standaard gedekt. Wie in een Stockwerkeigentum koopt, verzekert het gebouw via de VvE en zelf de inboedel en aansprakelijkheid. Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen in Zwitserland. Het Gebäudeprogramm van Bond en kantonen geeft bijdragen voor isolatie en vervanging van fossiele verwarming, aan het gebouw gebonden; een Ferienwohnung komt in de meeste kantonen in aanmerking als het gebouw verwarmd wordt. Zie subsidies bij aankoop en renovatie in Zwitserland.

Checklist: vakantiehuis kopen in Zwitserland

• Toets vóór het bod of de woning bewilligungsfähig is: toeristische gemeente, contingent, maximaal 200 m² en 1.000 m², geen verhuurplicht onder de Lex Weber.
• Reken met 40 tot 50% eigen geld plus 2 tot 3,5% kosten koper; de hypotheek is in franken.
• Teken het koopcontract bij de notaris onder opschortende voorwaarde van Bewilligung en financiering.
• Begroot de jaarlasten: Eigenmietwert (tot 2028/2029), Vermögenssteuer, Liegenschaftssteuer, Kurtaxe, Stockwerkeigentum: CHF 8.000 tot 14.000 bij CHF 1 miljoen.
• Verhuur alleen per week of seizoen en houd de woning zelf beschikbaar.
• Regel de Gebäudeversicherung (verplicht in 19 kantonen) en een inboedelpolis.
• Leg een testament met rechtskeuze vast; erfgenamen zonder Bewilligung moeten soms doorverkopen.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vermindering onder het verdrag van 2010.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Zwitserland.

Bronnen

• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) art. 2 en 9 en verordening (BewV); Bondsraad, consultatie verlaging contingent tot 600 plus 150 (tot 15 juli 2026)
• Zweitwohnungsgesetz (ZWG) en Bundesamt für Raumentwicklung, lijst gemeenten boven 20% (337 gemeenten)
• ESTV, dossiers Handänderungssteuer, Erbschaftssteuern (1 januari 2025) en Eigenmietwert; volksstemming 28 september 2025 (57,7%) en nieuw art. 127a BV; kantonale belastingwetten Wallis, Graubünden, Bern, Vaud, Tessin
• UBS Alpine Property Focus 2026 (4 juni 2026); Wüest Partner, Immobilienmarkt Schweiz 2025/2026; Bilanz en Cash, goedkopere Alpenbestemmingen 2026
• Kantonale Gebäudeversicherungen (verplichting in 19 kantonen); Gebäudeprogramm
• Belastingverdrag Nederland–Zwitserland 2010 (in werking 9 november 2011), art. 6, 13 en 22; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers. Kantonale tarieven staan als bandbreedte; het contingent en de Lex Koller-revisie kunnen in 2027 veranderen. Laat de Bewilligungsfähigkeit en de kantonale belastingen door een Zwitserse notaris of advocaat bevestigen voordat u tekent.