Belastingen bij een vakantiewoning in Zwitserland
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Zwitserland?
De Handänderungssteuer is kantonaal en laag: van niets in Tessin en Zürich tot 3,3% in Vaud, met de toeristische kantonen ertussen: Wallis 1% voor de koper (gemeenten mogen een opslag heffen), Graubünden 1,5 tot 2% naar de gemeente, Bern 1,8% waarvan de helft voor de koper. Daarbovenop komen de Grundbuch- en notariskosten van samen 0,2 tot 1%. Anders dan in Nederland is er geen lager tarief voor een hoofdverblijf dat u zou missen; wat u als niet-inwoner wél mist, is de vrijheid om te kopen waar u wilt: de Lex Koller beperkt een vakantiewoning tot aangewezen toeristische gemeenten, binnen een contingent en met een vergunning.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Zwitserland?
Nee. De levering van een woning is in Zwitserland vrijgesteld van MWST; een bouwer die een nieuw chalet verkoopt, rekent geen btw over de koopsom, en de Handänderungssteuer geldt zoals bij bestaande bouw. Wat nieuwbouw in toeristische gemeenten wel beperkt, is het Zweitwohnungsgesetz: in gemeenten met meer dan 20% tweede woningen worden geen bouwvergunningen voor nieuwe tweede woningen meer verleend, en het aanbod bestaat uit bestaande woningen en uitzonderingen.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Zwitserland?
Twee, en de eerste is de Zwitserse bijzonderheid. De Eigenmietwert: de fiscus rekent een fictieve huur (60 tot 70% van de markthuur) als inkomen van de eigenaar, ook als hij het huis zelf gebruikt, en belast die in kanton en gemeente; rente en onderhoud zijn daartegenover aftrekbaar. Op 28 september 2025 hebben de Zwitsers met 57,7% gestemd voor de afschaffing; die gaat in op 1 januari 2028 of 2029, en de kantonen krijgen dan het recht een objectbelasting op tweede woningen te heffen, waar de toeristische kantonen zich op voorbereiden. Tot dan betaalt u over de Eigenmietwert. De tweede is de Vermögenssteuer van het kanton over de Steuerwert van het huis min de hypotheek, 0,1 tot 0,8% per jaar naar kanton en bedrag; als niet-inwoner betaalt u die over het Zwitserse vastgoed. In enkele kantonen (Wallis, Graubünden, Bern, Vaud) komt daar een Liegenschaftssteuer van 0,1 tot 0,3% bij. Voor een chalet van CHF 800.000 in Wallis samen CHF 4.000 tot 7.000 per jaar, via een jaarlijkse aangifte in het kanton.
Hoe worden huurinkomsten belast in Zwitserland?
In Zwitserland: het verdrag wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, en u bent in het kanton beschränkt steuerpflichtig. Verhuurt u, dan vervangt de huur de Eigenmietwert voor de verhuurde periode, en de kosten (rente, onderhoud, beheer, verzekering, de bijdrage aan het Stockwerkeigentum) zijn aftrekbaar; het tarief is progressief en per kanton, in de toeristische kantonen gematigd. Verhuur aan gasten is voor een Lex Koller-woning toegestaan zolang de woning voor u beschikbaar blijft; jaarverhuur niet. De gemeente int via u de Kurtaxe per gast, en rekent eigenaren van een tweede woning een jaarpauschaal.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Zwitserland?
De Grundstückgewinnsteuer, kantonaal, over de winst bij verkoop, met een tarief dat afhangt van de bezitsduur: hoog in de eerste jaren (Wallis rekent een toeslag bij verkoop binnen vijf jaar; het basistarief loopt daar van 12% tot 24% naar de hoogte van de winst) en dalend met elk jaar bezit (Wallis 4% korting per jaar na vijf jaar, tot een paar procent na 26 jaar; Graubünden 5 tot 15% met tot 60% korting na 25 jaar). De belasting wordt bij de verkoop door het kanton geheven en vaak door de notaris zekergesteld. Het verdrag wijst de heffing aan Zwitserland toe; Nederland belast de winst niet, en rekent de winst in euro om die er door de koers anders uit kan zien.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Zwitserland?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, omgerekend naar euro, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Zwitserland toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Zwitserse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De Zwitserse aangifte (Eigenmietwert of huur, Vermögenssteuer) staat daar los van.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Zwitserland?
Ja, het verdrag van 26 februari 2010, in werking sinds 9 november 2011. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 22 regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag meer sinds Nederland het oude verdrag in 2005 heeft beëindigd; Nederland verrekent eenzijdig.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Zwitserland?
Kantonaal, en voor de naaste familie mild: echtgenoten zijn in alle kantonen vrijgesteld, kinderen in alle behalve Appenzell Innerrhoden, Luzern (sommige gemeenten), Neuchâtel, Solothurn en Vaud; het kanton waar het huis staat, heft ook bij een niet-inwonende erflater. Een chalet in Wallis of Graubünden dat op de kinderen overgaat, kost in Zwitserland geen erfbelasting; in Vaud wel. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Zwitserse belasting. Let bij vererving op de Lex Koller: een erfgenaam in Nederland mag het chalet erven zonder vergunning, maar houdt zich daarna aan dezelfde regels.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Zwitserland?
- De Gemeindesteuer op inkomen en vermogen, als deel van de kantonale aanslag; in toeristische gemeenten de grootste post.
- De Kurtaxe-pauschaal voor eigenaren van een tweede woning, en bij verhuur de Kurtaxe per gast.
- De Liegenschaftssteuer waar het kanton die kent.
- Water, afvalwater en afval per gemeente, met de afvalzak als belastingmiddel.
- Vanaf 2028 of 2029 mogelijk een kantonale objectbelasting op tweede woningen in plaats van de Eigenmietwert.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Zwitserland?
Tot de afschaffing van de Eigenmietwert: de aftrek van hypotheekrente en onderhoud in de Zwitserse aangifte, ook voor een niet-inwoner, en dat is de reden dat Zwitsers hun hypotheek niet aflossen; na de afschaffing vervalt de aftrek met de Eigenmietwert. Verder de lage Handänderungssteuer, geen btw op nieuwbouw, de Grundstückgewinnsteuer die met de jaren daalt, en de erfbelasting die in de meeste kantonen voor kinderen nul is. De prijs daarvoor is de Vermögenssteuer, die Nederland niet kent in die vorm, en de frank.
Bronnen
- ESTV, dossiers Handänderungssteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuern (1 januari 2025), Wohneigentumsbesteuerung (Systemwechsel na de volksstemming van 28 september 2025).
- Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) art. 4 en 21; Steuerharmonisierungsgesetz (StHG); kantonale Steuergesetze (Wallis, Graubünden).
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller); Zweitwohnungsgesetz.
- Verdrag Nederland-Zwitserland van 26 februari 2010 (Trb. 2010, 98), art. 6, 13 en 22; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn kantonaal en die van 1 januari 2026; de Eigenmietwert vervalt per 2028 of 2029. Bedragen in franken.
