Financieren zonder Zwitserse hypotheek
Kan ik een huis in Zwitserland volledig met eigen geld kopen?
Ja, met de Bewilligung van de Lex Koller als eerste voorwaarde, en contant kopen heeft in Zwitserland een eigen logica. Een Zwitserse bank financiert een vakantiewoning voor hoogstens 50 tot 60% en toetst de Tragbarkeit met een kalkulatorische rente van 5%, zodat de lage Zwitserse rente voor de toets niet meetelt; wie contant koopt, slaat die toets over en de Schuldbrief erbij. Reken op 2 tot 3,5% kosten koper, per kanton, plus de leges van de Bewilligung. Wat u zonder bank mist, is de schatting; laat die zelf doen, want Zwitserse chalets worden in franken geprijsd tegen een koers die in vijftien jaar alleen maar is gestegen. En de contante koper draagt het koersrisico op de hele waarde: wat u in euro's in het chalet steekt, komt er in franken uit.
Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse woning gebruiken in Zwitserland?
Ja, en dat is voor de meeste Nederlandse kopers de route: een verhoging van de hypotheek op de eigen woning, in euro, beoordeeld op uw inkomen en de waarde van die woning, en het chalet in franken betaald. De rente op de verhoging is niet aftrekbaar, want het geld dient geen eigen woning. De schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800 per persoon; het Zwitserse huis staat in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer, omgerekend, met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag van 2010 de heffing aan Zwitserland toewijst. In Zwitserland verandert er iets: zonder Zwitserse hypotheek is er geen rente om van de Eigenmietwert af te trekken, en de Vermögenssteuer wordt over de volle Steuerwert berekend, zonder aftrek van een schuld. Tot 2028 of 2029 is een Zwitserse hypotheek daardoor fiscaal gunstiger dan contant; daarna niet meer.
Is huurkoop mogelijk in Zwitserland?
Juridisch wel, in de vorm van een Mietkauf of een huur met notarieel koopoptie, ingeschreven in het Grundbuch; in de praktijk komt het bij vakantiewoningen nauwelijks voor, en voor een niet-inwoner is er een extra hindernis: ook een koopoptie valt onder de Lex Koller en vraagt een Bewilligung. Wat wel voorkomt in toeristische gemeenten, is het appartement in een beheerd complex met een Betriebsvertrag: u koopt, de exploitant verhuurt, en het eigen gebruik is beperkt. Dat is geen financiering maar een exploitatiecontract.
Kan ik een persoonlijke lening gebruiken voor aankoop in Zwitserland?
Voor een klein bedrag, ja: een consumptieve lening in Nederland kent geen onderpand, een korte looptijd en een hogere rente dan een hypotheekverhoging, en telt in box 3 als schuld. Voor een chalet van acht ton is de verhoging op de eigen woning goedkoper. Een Zwitserse bank verstrekt aan een niet-inwoner geen ongedekte lening.
Zijn er ontwikkelaars die gespreide betaling aanbieden in Zwitserland?
Nieuwbouw van tweede woningen is in toeristische gemeenten sinds het Zweitwohnungsgesetz schaars: waar meer dan 20% van de woningen tweede woningen zijn, worden geen bouwvergunningen voor nieuwe meer verleend, en het aanbod bestaat uit bestaande woningen, "altrechtliche" woningen zonder gebruiksbeperking en uitzonderingen zoals beheerde toeristische complexen. Bij zo'n project betaalt de koper in termijnen naar de voortgang, met een Baugarantie of een geblokkeerde rekening als zekerheid; vraag ernaar, want een wettelijke garantieplicht zoals in de EU kent Zwitserland niet. En de Bewilligung geldt ook voor een koop op plan.
Kan ik via familie of vrienden financieren in Zwitserland?
Ja, en voor een Nederlandse familie is dat een Nederlandse kwestie: een lening van ouders aan een kind, schriftelijk, met een zakelijke rente en een aflossingsschema, telt bij het kind in box 3 als schuld en bij de ouders als bezitting. Zwitserland heft daar niets over. Is het geen lening maar een schenking, dan geldt de Nederlandse schenkbelasting: vrijgesteld in 2026 € 6.908 per jaar van ouders aan een kind, eenmalig € 33.129 voor een kind tussen 18 en 40, daarboven 10% tot € 158.669 en 20% daarboven. Zwitserland heft alleen als het chalet zelf wordt geschonken, en dan volgens het kanton van ligging; in de meeste kantonen is een schenking aan kinderen vrijgesteld, in Vaud en enkele andere niet. Let op de Lex Koller: ook een schenking aan een kind in Nederland vraagt een Bewilligung, of een uitzondering voor de wettelijke erfgenaam.
Zijn er private investeerders actief in Zwitserland?
In de bergdorpen vooral als kopers van "altrechtliche" woningen en beheerde appartementen. Wie met anderen koopt, wordt mede-eigenaar in het Grundbuch, met een schriftelijke afspraak over gebruik, kosten en verkoop, ieder met zijn aandeel in box 3 en in de Zwitserse aangifte; en elke niet-inwonende mede-eigenaar heeft een eigen Bewilligung nodig, wat het contingent tweemaal belast. Een investeerder die kapitaal inbrengt tegen een aandeel, is voor de Zwitserse fiscus mede-eigenaar.
Bestaat crowdfunding voor vastgoed in Zwitserland?
Als beleggingsvorm wel: Zwitserse platforms verkopen aandelen in verhuurde panden aan particulieren, onder toezicht van de FINMA. Als financiering van een eigen vakantiewoning niet, en voor een niet-inwoner komt de Lex Koller ertussen: ook een aandeel in een woning is een verwerving die een Bewilligung vraagt.
Wat zijn de fiscale gevolgen van kopen zonder hypotheek in Zwitserland?
In Zwitserland: tot de afschaffing van de Eigenmietwert nadelig, want de fictieve huur wordt belast zonder aftrek van rente, en de Vermögenssteuer wordt berekend over de Steuerwert zonder aftrek van een schuld; een Zwitserse hypotheek verlaagt beide. Na 2028 of 2029 vervalt de Eigenmietwert en de aftrek, en blijft alleen het vermogensvoordeel van een schuld over. In Nederland: het huis staat in box 3, en zonder lening is er geen schuld die de grondslag verlaagt; de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting neemt het Zwitserse deel van de grondslag weg. Bij verkoop de Grundstückgewinnsteuer van het kanton, hoe u ook hebt betaald.
Welke risico's loop ik bij kopen zonder hypotheek in Zwitserland?
- De koers. De hele waarde in franken; een frank die daalt, verlaagt uw vermogen in euro, een frank die stijgt, verhoogt elke rekening.
- Geen tweede blik. Zonder bank schat niemand het object; laat het zelf doen, en laat een notaris de Bewilligung regelen vóór de akte.
- De Bewilligung. Zonder is de koop nietig; het contingent kan op zijn; en de woning blijft na de koop gebonden aan de voorwaarden (eigen gebruik, geen jaarverhuur, één woning).
- De belastinghervorming. Na de Eigenmietwert kan het kanton een objectbelasting op tweede woningen invoeren.
- Liquiditeit. Een Lex Koller-woning kan alleen aan een inwoner of aan een buitenlander met Bewilligung worden verkocht, en de Grundstückgewinnsteuer straft een snelle verkoop.
Bronnen
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) en BewV; Zweitwohnungsgesetz.
- ESTV, Wohneigentumsbesteuerung (Eigenmietwert, Systemwechsel); kantonale Steuergesetze (Vermögenssteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer).
- Belastingdienst, schenkbelasting 2026; box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Zwitserland 2010.
- FINMA, crowdfundingplatforms.
Tarieven zijn kantonaal en die van 2026; bedragen in franken. Rentes van banken staan hier niet; die veranderen sneller dan een artikel.
