De korte regel: koopt u om er zelf lang van te genieten en heeft u geen zin in klussen, kies nieuwbouw. Koopt u op een gewilde plek waar niet meer wordt gebouwd, dan is bestaande bouw vaak de enige optie en meestal ook de betere.
De twee naast elkaar
| Nieuwbouw | Bestaande bouw | |
|---|---|---|
| Prijs per m² | Hoger | Lager |
| Overdrachtsbelasting | Geen; 21% btw zit in de prijs | 8% over de koopsom |
| Isolatie en energiekosten | Goed, lage lasten | Wisselend, soms enkel glas |
| Onderhoud eerste tien jaar | Vrijwel niets | € 10.000 tot € 40.000 |
| Garantie | Vaak een garantieregeling van de bouwer | Geen, koop op eigen risico |
| Ligging | Nieuwe parken, vaak aan de rand | De gewilde, gevestigde plekken |
| Oplevering | Zes maanden tot twee jaar wachten | Zes tot tien weken |
| Meerwerk | Loopt makkelijk op | Niet van toepassing |
Het fiscale verschil
Dit is het punt dat het vaakst verkeerd wordt begrepen. Koopt u een nieuwbouw recreatiewoning van een ontwikkelaar, dan zit er 21% btw in de prijs en betaalt u géén overdrachtsbelasting; dat is de samenloopvrijstelling. Bij bestaande bouw is het omgekeerd: geen btw, wel 8% overdrachtsbelasting sinds 1 januari 2026, verlaagd van 10,4%.
Een prijs "exclusief btw" in een nieuwbouwbrochure betekent dat u er 21% bij moet rekenen, tenzij u zelf btw-ondernemer wordt en de woning btw-belast gaat verhuren. In dat geval kunt u de btw terugvragen, maar dan zit u vast aan een herzieningstermijn van negen jaar, en sinds 1 januari 2026 draagt u 21% btw over de huur af in plaats van 9%. Zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
Waar nieuwbouw wint
- Energiekosten. Een nieuw chalet met goede isolatie en een warmtepomp kost een fractie van wat een jaren-tachtig woning met elektrische verwarming verbruikt, zeker in het voor- en naseizoen.
- Onderhoud. De eerste tien jaar gebeurt er weinig. Bij bestaande bouw komen dak, kozijnen of gevelbekleding vaak juist in die periode aan de beurt.
- Verhuurbaarheid. Gasten boeken liever een nieuwe woning, en dat scheelt bezetting en weekprijs.
- Indeling. U kiest de indeling en de afwerking, en dat is bij een woning van 60 m² merkbaar.
- De klok van het park. Bij een maximumleeftijd van 35 jaar begint uw teller opnieuw.
Waar bestaande bouw wint
- De plek. Nieuwe parken liggen zelden op de plekken waar u wilt zijn. Aan de Veluwerand, op de Waddeneilanden en aan de Zeeuwse kust wordt vrijwel niet bijgebouwd.
- Perceelgrootte. Oudere woningen staan op ruimere kavels; nieuwbouwparken zijn dichter bebouwd.
- Bomen en volgroeid groen. Een nieuw park is tien jaar lang kaal.
- Prijs. Per vierkante meter goedkoper, en u kunt onderhandelen. In 2025 werd gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht.
- U ziet wat u koopt. Geen bouwtekening maar een woning die er staat, met de buren erbij.
De valkuilen van nieuwbouw
- Meerwerk. De brochureprijs is een casco. Terras, berging, inrichting, tuinaanleg en aansluitingen komen erbij en tellen makkelijk op tot 20 of 30% van de koopsom.
- Bouwrente en oplevertermijnen. U betaalt in termijnen terwijl u nog niets heeft.
- Verhuurverplichting. Nieuwe parken koppelen de verkoop vaak aan een exploitatieovereenkomst met een verhuurorganisatie. Lees die vóór u tekent; hij bepaalt hoeveel weken u zelf mag.
- Rendementsbeloften. Een verhuurgarantie van 5 tot 7% is bijna altijd in de koopsom verwerkt: u betaalt uw eigen garantie. Vraag de werkelijke cijfers van vergelijkbare woningen op het park.
- Wederverkoop. Zolang de ontwikkelaar nog nieuwe woningen op hetzelfde park verkoopt, concurreert u bij doorverkoop met hem.
De valkuilen van bestaande bouw
- De leeftijd van het opstal. Vraag het parkreglement op en zoek naar een maximumleeftijd. Een chalet van 28 jaar op een park met een grens van 35 is een gebruiksrecht van zeven jaar.
- Erfpacht. Bij een aflopend recht met nog tien of vijftien jaar te gaan haken de meeste geldverstrekkers af.
- Uitgesteld onderhoud. Laat een bouwkundige keuring doen; die kost € 500 tot € 1.000 en levert onderhandelingsruimte op.
- Verborgen gebreken. U koopt in de staat waarin de woning verkeert. De mededelingsplicht van de verkoper helpt, maar bewijzen is lastig.
- Energielabel. Bij verkoop verplicht, behalve onder vier maanden gebruik per jaar.
Wat het kost over tien jaar
Een vereenvoudigd voorbeeld van twee woningen van ongeveer gelijke omvang op hetzelfde soort park.
| Nieuwbouw | Bestaande bouw, 20 jaar oud | |
|---|---|---|
| Koopsom | € 290.000 | € 220.000 |
| Kosten koper | € 1.500 | € 19.000 |
| Meerwerk en inrichting | € 35.000 | € 15.000 |
| Onderhoud tien jaar | € 6.000 | € 35.000 |
| Energie tien jaar | € 8.000 | € 16.000 |
| Totaal | € 340.500 | € 305.000 |
Bestaande bouw blijft in dit voorbeeld goedkoper, maar het verschil is kleiner dan de koopsommen doen vermoeden: € 70.000 verschil bij aankoop slinkt tot € 35.500 over tien jaar. Bij een woning van dertig jaar oud of ouder draait de uitkomst vaak helemaal om.
In het kort
- Nieuwbouw: 21% btw in de prijs, geen overdrachtsbelasting.
- Bestaande bouw: 8% overdrachtsbelasting sinds 2026, geen btw.
- Nieuwbouw wint op energie, onderhoud en verhuurbaarheid.
- Bestaande bouw wint op ligging, kavel en prijs.
- Reken bij nieuwbouw 20 tot 30% meerwerk mee.
- Controleer bij bestaande bouw de maximumleeftijd van het park.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers NVM april 2026. De rekensom is een model; vul uw eigen getallen in. Meer in de landgids Nederland.
