Daar staat tegenover dat u de btw op de aankoop, de inrichting en het onderhoud kunt terugvragen. Dat klinkt aantrekkelijker dan het is, want u zit er negen jaar aan vast en u draagt nu 21% over de huur af in plaats van 9%.
Waar dit over gaat
Deze regels gelden voor elke woning die u kortdurend verhuurt, ongeacht hoe zij heet: een recreatiewoning op een park, een vakantiehuis op eigen grond, een chalet, een stacaravan of een appartement aan zee. Voor de btw telt niet de bestemming van het perceel maar wat u met de woning doet. Vakantieverhuur is dus btw-belast en langdurige bewoning niet, ook als het om hetzelfde huis gaat.
Wanneer bent u btw-ondernemer?
Niet elke verhuurder is dat. De Belastingdienst kijkt naar de feiten:
- Wel ondernemer: u verhuurt structureel, aan wisselende gasten, voor korte periodes, met het doel er opbrengst uit te halen. Dat is een economische activiteit, ook als u het via een park of een platform doet.
- Geen ondernemer: u verhuurt incidenteel, bijvoorbeeld twee weken aan een kennis, zonder dat er een bedrijfsmatige opzet achter zit.
Verhuurt u via een parkexploitant die de woning in zijn eigen naam aanbiedt, dan verhuurt u aan het park en verhuurt het park aan de gast. Ook dan bent u meestal ondernemer voor de btw, en staat de btw op uw afrekening met het park.
Kortdurend of langdurig: waar ligt de grens?
Btw geldt alleen bij kortdurend verblijf. Er is sprake van kort verblijf als de gast er maximaal zes maanden logeert en het centrum van zijn sociale leven niet naar de woning verplaatst. Verhuurt u langer, bijvoorbeeld een jaarcontract aan een bewoner, dan is de verhuur vrijgesteld van btw en kunt u ook niets terugvragen.
Over de 140-dagenregel. Die vuistregel circuleert nog steeds, maar hij is achterhaald. Sinds 2009 beoordeelt de Belastingdienst per geval de feiten en omstandigheden; er is geen wettelijk aantal dagen dat de doorslag geeft. Komt u een vast dagental tegen in een parkcontract, dan is dat een contractuele afspraak met het park en geen fiscale regel.
Een btw-nummer aanvragen als particulier
Dit is de meest gestelde praktische vraag, en het antwoord is eenvoudiger dan mensen verwachten. U hoeft geen bedrijf op te richten.
- Meld u aan bij de Belastingdienst met het formulier voor buitenlandse of binnenlandse ondernemers, of via het aanmeldformulier voor startende ondernemers. U geeft aan dat de activiteit de verhuur van onroerend goed is.
- De Belastingdienst beoordeelt of u ondernemer bent voor de btw en stuurt u een omzetbelastingnummer.
- Daarnaast krijgt u een btw-identificatienummer, dat u op facturen en op uw website mag zetten.
- U doet daarna per kwartaal of per jaar aangifte, afhankelijk van wat de Belastingdienst vaststelt.
Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel is voor uitsluitend passieve verhuur van één woning meestal niet nodig; dat verandert zodra u er diensten omheen aanbiedt.
De kleineondernemersregeling
Blijft uw omzet onder € 20.000 per jaar, dan kunt u kiezen voor de kleineondernemersregeling. U rekent dan geen btw over de huur, maar u kunt ook niets terugvragen en niets aftrekken. U meldt zich hiervoor aan en zit er daarna drie jaar aan vast.
Voor wie de btw op de aankoop heeft teruggevraagd, is dit een valkuil: overstappen naar de kleineondernemersregeling binnen de herzieningstermijn betekent dat u een deel van die btw terugbetaalt.
Btw terugvragen bij de aankoop
Koopt u een nieuwbouw vakantiewoning van een ontwikkelaar, dan zit er 21% btw in de prijs en betaalt u geen overdrachtsbelasting; dat is de samenloopvrijstelling. Verhuurt u die woning btw-belast, dan kunt u die 21% terugvragen. Op een woning van € 250.000 inclusief btw gaat het om ongeveer € 43.000.
Er zitten drie voorwaarden aan:
- U moet btw-ondernemer zijn en de woning btw-belast verhuren, dus kortdurend aan wisselende gasten.
- U mag de woning maar beperkt zelf gebruiken; het deel dat u zelf gebruikt, geeft geen recht op aftrek.
- U zit vast aan de herzieningstermijn.
Bij bestaande bouw speelt dit niet: de levering van een bestaande woning is vrijgesteld van btw, en daar valt dus niets terug te vragen. Wel kunt u de btw op verbouwingen, inrichting en onderhoud terugvragen zolang u btw-belast verhuurt.
De herzieningstermijn van negen jaar
Dit is het addertje. Vraagt u de btw op de aankoop terug, dan wordt gedurende negen jaar na het jaar van ingebruikname elk jaar getoetst of u de woning nog steeds btw-belast gebruikt. Stopt u eerder, dan betaalt u per resterend jaar een tiende van de teruggevraagde btw terug.
| Wat u doet | Gevolg |
|---|---|
| Woning verkopen binnen de termijn | Herziening over de resterende jaren |
| Zelf gaan gebruiken | Herziening naar rato van het eigen gebruik |
| Overstappen naar de kleineondernemersregeling | Herziening over de resterende jaren |
| Langdurig verhuren aan een bewoner | Herziening: die verhuur is vrijgesteld |
Op € 43.000 teruggevraagde btw met nog vier jaar te gaan, is dat € 17.200. Reken dat mee voordat u besluit terug te vragen, en zeker voordat u een verkoopdatum kiest.
Btw bij verkoop
De verkoop van een bestaande vakantiewoning is vrijgesteld van btw; de koper betaalt overdrachtsbelasting, sinds 1 januari 2026 8% voor een woning die niet zijn hoofdverblijf wordt. Is de woning nog geen twee jaar geleden voor het eerst in gebruik genomen, dan is de levering wél met 21% btw belast en betaalt de koper geen overdrachtsbelasting.
Los daarvan speelt de herziening: verkoopt u binnen negen jaar na het jaar van ingebruikname, dan komt de teruggevraagde btw deels terug. Dat is geen btw op de verkoop maar een correctie op de aftrek van destijds.
Loont het om de btw terug te vragen?
Sinds de verhoging van 9% naar 21% per 1 januari 2026 is die afweging veranderd. U krijgt eenmalig 21% van de koopsom terug, maar draagt daarna over elke euro huur 21% af in plaats van 9%. Bij een woning die u tien jaar of langer btw-belast verhuurt en die u niet zelf gebruikt, kan het nog steeds gunstig uitpakken. Bij een woning die u ook zelf gebruikt, of waarvan u binnen een jaar of zes afscheid denkt te nemen, meestal niet.
Laat het doorrekenen door een adviseur voordat u zich aanmeldt, want de keuze is voor jaren.
In het kort
- Kortdurende verhuur van een vakantiewoning of recreatiewoning is btw-belast; sinds 1-1-2026 tegen 21%.
- Kort verblijf: maximaal zes maanden en de gast woont er niet.
- De 140-dagenregel is een achterhaalde vuistregel, geen wet.
- Een btw-nummer vraagt u aan bij de Belastingdienst; een bedrijf oprichten hoeft niet.
- Onder € 20.000 omzet kunt u kiezen voor de kleineondernemersregeling.
- Btw terugvragen kan bij nieuwbouw, met een herzieningstermijn van negen jaar.
- Verkoop van bestaande bouw is btw-vrij; de koper betaalt 8% overdrachtsbelasting.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw situatie door een belastingadviseur toetsen; de keuzes hier binden u jaren. Meer in de landgids Nederland.
