Het echte verschil tussen de twee zit dan ook niet in een rendementspercentage maar in vier regimes die volledig uit elkaar lopen: het huurrecht, de huurprijsregulering, de btw en de waardering in box 3.
Wat is een reguliere woning?
Een reguliere woning is een woning met een woonbestemming, bedoeld voor permanente bewoning, verhuurd onder het gewone huurrecht voor woonruimte. De huurder heeft er zijn hoofdverblijf, staat er ingeschreven en heeft huurbescherming.
Een recreatiewoning heeft een recreatieve bestemming in het omgevingsplan. Er mag niemand permanent wonen, tenzij de gemeente dat uitdrukkelijk toestaat, en de gasten verblijven er kort. Juridisch zijn het twee verschillende producten die alleen op het eerste gezicht op elkaar lijken.
| Reguliere woning | Recreatiewoning | |
|---|---|---|
| Bestemming | Wonen | Recreatie |
| Bewoner staat ingeschreven | Ja | Nee |
| Huurperiode | Onbepaalde tijd, meestal jaren | Dagen tot weken |
| Huurbescherming | Ja | Nee |
| Maximumhuur | Ja, tot 186 punten | Nee |
| Btw over de huur | Vrijgesteld | 21% sinds 1 januari 2026 |
Het rendement naast elkaar
Twee objecten van € 245.000, met de cijfers van 2026:
| Recreatiewoning, 28 weken verhuurd | Reguliere woning, jaarverhuur | |
|---|---|---|
| Huur die de gast of huurder betaalt | € 750 per week, dus € 21.000 | € 1.250 per maand, dus € 15.000 |
| Af: btw 21% | € 3.645 | Niet van toepassing |
| Omzet voor de eigenaar | € 17.355 | € 15.000 |
| Bemiddeling of beheer | 25% parkcommissie: € 4.339 | 5% beheer: € 750 |
| Vaste lasten en onderhoud | € 5.200 | € 3.000 |
| Leegstand of wanbetaling | Zit in de 28 weken | 2%: € 300 |
| Netto per jaar | € 7.816 | € 10.950 |
| Netto rendement | 3,2% | 4,5% |
Dat is het omgekeerde van wat de meeste brochures nog vertellen. Blijft uw omzet onder € 20.000, dan kunt u de kleineondernemersregeling toepassen en de btw buiten beschouwing laten; boven die grens niet. Bij achtentwintig weken à € 750 zit u er net boven, en dat is precies de situatie waarin de verhoging het hardst aankomt. Hoe u het rendement zelf uitrekent staat in hoe wordt het rendement berekend, en wat het gemiddeld oplevert in het gemiddelde rendement.
Huurrecht: het grootste voordeel van recreatief
Verhuur die naar zijn aard van korte duur is, valt buiten de huurbescherming. Een gast die na twee weken niet vertrekt, heeft geen recht om te blijven. Bij een reguliere woning ligt dat omgekeerd: een huurder met een contract voor onbepaalde tijd kunt u vrijwel niet opzeggen, en sinds 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in beginsel niet meer toegestaan.
Dat maakt recreatief verhuren beweeglijk. U kunt de woning zelf gebruiken, verkopen met lege oplevering, of de prijs elk seizoen aanpassen. Bij een verhuurde woning drukt de huurder de verkoopwaarde en bepaalt hij feitelijk uw moment van uitstappen.
Huurprijsregulering geldt alleen voor de reguliere woning
Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het puntenaantal, niet de gevraagde huur, in welk segment een woning valt. De grenzen voor 2026:
- Tot en met 143 punten: sociale huur, maximaal € 932,93 per maand.
- 144 tot en met 186 punten: gereguleerde middenhuur, maximaal € 1.228,07 per maand.
- Vanaf 187 punten: vrije sector.
Voor recreatief verhuurde woningen geldt dat stelsel niet. U bepaalt uw eigen weekprijs en kunt in de zomervakantie het dubbele vragen van wat u in november vraagt. Dat is de belangrijkste reden dat de brutohuur per vierkante meter zoveel hoger ligt.
Btw: de verandering van 2026
De verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw. Kortdurend verblijf is dat niet: dat is logies, en daarover ging het tarief per 1 januari 2026 van 9% naar 21%.
Twee kanten:
- Nadeel: van elke € 100 die de gast betaalt, houdt u € 82,64 in plaats van € 91,74. Op een omzet van € 21.000 scheelt dat ruim € 1.900 per jaar, tenzij u de weekprijs verhoogt en de gast dat accepteert.
- Voordeel: omdat u btw afdraagt, mag u de btw op aankoop, verbouwing, inrichting en onderhoud terugvragen. Bij nieuwbouw is dat 21% over de koopsom. Daar hangt wel een herzieningstermijn van negen jaar aan: gaat u de woning binnen die termijn zelf gebruiken of overstappen op de kleineondernemersregeling, dan betaalt u een deel terug.
Zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
Box 3: de reguliere woning is er goedkoper uit
Beide woningen zitten in box 3 tegen de WOZ-waarde, met in 2026 een forfait van 6,00% en een tarief van 36% over het rendement, na een heffingsvrij vermogen van € 59.357. Maar de waardering verschilt.
- Een woning die verhuurd is met huurbescherming mag u waarderen via de leegwaarderatio: afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde telt 73% tot 100% van de WOZ mee.
- Een recreatiewoning telt altijd voor 100% van de WOZ-waarde. Tijdelijke verhuur is sinds 2023 van de leegwaarderatio uitgesloten.
- Gebruikt u de woning zelf, dan telt bij de tegenbewijsregeling vanaf 2026 een voordeel eigen gebruik van 5,06% van de WOZ-waarde mee, naar rato van de periode.
Op een WOZ-waarde van € 245.000 kan die leegwaarderatio een verschil van enkele honderden euro's belasting per jaar opleveren. Zie hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3.
Waar ze gelijk zijn
Op één belangrijk punt is het verschil in 2026 juist verdwenen: de overdrachtsbelasting. Die ging per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8% voor elke woning die niet uw hoofdverblijf wordt, dus zowel voor een recreatiewoning als voor een beleggingswoning. Op € 245.000 betaalt u in beide gevallen € 19.600.
Ook gelijk: geen hypotheekrenteaftrek, geen belasting over de verkoopwinst, en een financiering die bij beide rond 70% van de waarde blijft steken zonder Nationale Hypotheek Garantie.
De kosten die alleen bij recreatief horen
- Parkbijdrage, € 1.200 tot € 4.000 per jaar voor beheer, groen, wegen en voorzieningen.
- Verhuurcommissie van 20 tot 35% bij verhuur via het park, of 3 tot 15% via een platform plus uw eigen tijd.
- Schoonmaak en linnen per wissel, meestal doorbelast aan de gast maar niet altijd kostendekkend.
- Forensenbelasting, die een reguliere verhuurder nooit betaalt omdat de woning niet voor hemzelf beschikbaar staat.
- Snellere slijtage. Vijftig wisselingen per jaar vragen meer van inrichting en apparatuur dan één huurder die er drie jaar woont.
Daar staan de kosten van reguliere verhuur tegenover: mutatieschade, leegstand tussen huurders, gemeentelijke verhuurdersvergunningen in een groeiend aantal steden, en het risico van een huurder die niet betaalt en niet weggaat.
Een chalet verhuren
Bij een chalet komt er een rekensom bij die bij een stenen woning niet speelt. De opstal daalt in waarde en de grond is meestal niet van u. Uw rendement moet dus niet alleen de kosten dekken maar ook de afschrijving.
Een chalet van € 95.000 dat in dertig jaar op nul staat, kost u € 3.167 per jaar aan waardeverlies. Haalt u € 5.000 netto huur, dan is uw werkelijke rendement € 1.833, oftewel 1,9%. Bij een woning op eigen grond zit die afschrijving er niet in, want de grond behoudt haar waarde. Reken dat altijd door voordat u een goedkoop object met een hoog verhuurrendement koopt; zie zijn er nog goedkope vakantiewoningen.
Welke past bij u
| Wat u wilt | Wat beter past |
|---|---|
| Zelf gebruiken en de rest verhuren | Recreatiewoning; bij een reguliere woning kan dat niet |
| Voorspelbaar maandbedrag met weinig omkijken | Reguliere verhuur |
| Vrij zijn om te verkopen wanneer u wilt | Recreatiewoning |
| Maximaal netto rendement op papier | Reguliere verhuur, sinds de btw-verhoging |
| Waardegroei van grond meepakken | Reguliere woning of recreatiewoning op eigen grond |
| Geen gedoe met huurbescherming | Recreatiewoning |
In het kort
- Een reguliere woning heeft een woonbestemming, een ingeschreven bewoner en huurbescherming; een recreatiewoning niet.
- Bruto levert recreatief duidelijk meer op; netto sinds 2026 vaak minder.
- De btw op logies ging per 1 januari 2026 van 9% naar 21%; woonruimte blijft vrijgesteld.
- Onder € 20.000 omzet kunt u de kleineondernemersregeling gebruiken.
- De maximale huur geldt tot 186 punten; recreatief kent geen huurprijsregulering.
- De leegwaarderatio geldt alleen bij huurbescherming; een recreatiewoning telt voor 100% van de WOZ.
- De overdrachtsbelasting is voor allebei 8% sinds 1 januari 2026.
- Bij een chalet moet de afschrijving van de opstal in de som; die kan het rendement halveren.
Peildatum 1 september 2026, tarieven 2026. Laat uw situatie door een fiscalist beoordelen. Meer in de landgids Nederland.
