Dat betekent in de praktijk: over een woning van € 250.000 zonder schuld betaalt u ongeveer € 5.400 per jaar, ongeacht of u verhuurt of niet.
Zo rekent u het uit
Een echtpaar met € 60.000 spaargeld en een recreatiewoning met een WOZ-waarde van € 250.000, zonder lening.
| Stap | Bedrag |
|---|---|
| Bezittingen: spaargeld plus woning | € 310.000 |
| Heffingvrij vermogen, twee personen | −€ 118.714 |
| Grondslag sparen en beleggen | € 191.286 |
| Forfaitair rendement, vereenvoudigd tegen 6,00% | € 11.477 |
| Belasting 36% | € 4.132 |
Het werkelijke forfait is een gewogen mix: over spaargeld geldt een veel lager percentage dan over overige bezittingen, en de woning valt onder die tweede categorie. Dit voorbeeld rekent vereenvoudigd met één percentage om de opbouw te tonen; laat uw aangifte narekenen.
Welke waarde neemt u?
Voor een woning in Nederland is dat de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar ervóór. Voor de aangifte over 2026 gebruikt u dus de WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2025.
Twee praktische punten:
- Bezwaar maken loont hier dubbel. Een lagere WOZ-waarde verlaagt zowel uw onroerendezaakbelasting als uw box 3-heffing.
- Verhuurde woningen. Is de woning langdurig verhuurd met huurbescherming, dan mag u de leegwaarderatio toepassen, wat de waarde verlaagt. Bij toeristische verhuur geldt die niet: daar telt de volle WOZ-waarde.
- Woning in het buitenland. Daar bestaat geen WOZ. U geeft de waarde in het economisch verkeer op, en Nederland verleent een vermindering onder het belastingverdrag.
De tegenbewijsregeling
Na de arresten van de Hoge Raad mag u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait, en wordt over dat lagere bedrag geheven. Let goed op wat werkelijk rendement hier betekent:
- Het is de huur die u ontving plus de waardeontwikkeling van de woning, gemeten aan de WOZ.
- Kosten zijn niet aftrekbaar. Onderhoud, parkbijdrage en verzekering tellen niet mee.
- Vanaf 2026 telt het voordeel van eigen gebruik mee, gesteld op 5,06% van de WOZ-waarde naar rato van de periode dat de woning voor u beschikbaar is.
Die laatste regel verandert het beeld. Een woning die u zelf gebruikt en niet verhuurt, levert vanaf 2026 toch een werkelijk rendement op papier op. In een jaar waarin de WOZ steeg, valt het tegenbewijs vrijwel zeker slechter uit dan het forfait; in een jaar waarin de WOZ daalde, juist gunstiger. Reken beide door voordat u kiest.
Wat er níét in box 3 zit
- Geen hypotheekrenteaftrek. Een recreatiewoning is geen eigen woning. De lening telt wel als schuld, maar alleen boven de drempel van € 3.800 en tegen het schuldforfait van 2,70%.
- Geen eigenwoningforfait. Dat geldt alleen voor uw hoofdverblijf.
- Geen heffing over de werkelijke huur. Verhuurinkomsten uit een Nederlandse vakantiewoning worden niet apart belast; het forfait vervangt dat. Wel kan er btw spelen bij kortdurende verhuur; zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
- Geen belasting over de verkoopwinst. Zie moet ik winstbelasting betalen bij verkoop.
Wanneer valt de woning niet in box 3?
Twee situaties.
- Box 1, als de exploitatie meer is dan normaal vermogensbeheer. Denk aan het stelselmatig kopen, opknappen en doorverkopen van meerdere woningen, of aan het zelf verrichten van substantiële arbeid om waarde te creëren. Dan is het resultaat uit overige werkzaamheden, en dan zijn kosten wél aftrekbaar maar is de winst belast.
- Box 2 of de vennootschapsbelasting, als de woning in een bv zit. Zie kan ik mijn vakantiewoning inbrengen in een bv.
Een woning in het buitenland
Ook die geeft u op in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer. Het belastingverdrag met het land waar de woning staat, wijst de heffing over onroerend goed doorgaans aan dat land toe, waarna Nederland een vermindering verleent naar evenredigheid van de waarde in uw box 3-vermogen.
Per saldo betaalt u in Nederland over de buitenlandse woning zelf weinig tot niets, maar de waarde telt wel mee bij de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. De buitenlandse belastingen zijn kosten, geen verrekenbare voorheffingen. Zie voor de uitwerking moet ik in Nederland belasting betalen over een vakantiehuis in Spanje.
Wat u praktisch doet
- Zoek de WOZ-beschikking met de juiste peildatum op.
- Controleer of bezwaar tegen de WOZ zinvol is; het verlaagt twee heffingen tegelijk.
- Geef de woning en een eventuele lening op in de aangifte.
- Reken uit of het tegenbewijs gunstiger uitpakt dan het forfait, met het eigen gebruik meegeteld.
- Bewaar de stukken; de Belastingdienst kan om onderbouwing van de waarde vragen.
In het kort
- Box 3 in 2026: forfait 6,00%, tarief 36%, heffingvrij € 59.357 per persoon.
- Waarde: de WOZ met peildatum 1 januari van het jaar ervoor.
- Schulden tellen tegen 2,70% na een drempel van € 3.800.
- Tegenbewijs mag, maar kosten zijn niet aftrekbaar.
- Vanaf 2026 telt eigen gebruik mee tegen 5,06% van de WOZ-waarde.
- Geen renteaftrek en geen heffing over de werkelijke huur of de verkoopwinst.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw aangifte door een belastingadviseur toetsen; de tegenbewijsregeling wordt nog uitgewerkt. Meer in de landgids Nederland.
