De korte regel: bestaand bezit houdt u in privé, nieuw vastgoed kunt u direct in de bv kopen als u de winst voorlopig niet nodig heeft.
Wat kost het in box 3?
In privé valt de woning in box 3. Voor 2026 geldt een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. U betaalt dus circa 2,16% van de WOZ-waarde per jaar, ongeacht wat de woning werkelijk opbrengt. Bij € 400.000 is dat € 8.640 per jaar.
Dat is het pijnpunt: verhuurt u goed, dan is 2,16% van de waarde relatief gunstig; staat de woning leeg of draait ze verlies, dan betaalt u belasting over een rendement dat u niet heeft gemaakt. Een hypotheek verlaagt de grondslag met 2,70% forfait over de schuld, na een drempel van € 3.800 per persoon.
Wat kost het in een bv?
In een bv wordt de werkelijke winst belast, en dat is het wezenlijke verschil. De tarieven voor 2026:
| Heffing | Tarief 2026 |
|---|---|
| Vennootschapsbelasting tot € 200.000 winst | 19% |
| Vennootschapsbelasting daarboven | 25,8% |
| Box 2 bij uitkering, tot € 68.843 (partners € 137.686) | 24,5% |
| Box 2 daarboven | 31% |
Keert u de winst uit naar privé, dan komt de gecombineerde druk op ongeveer 38,8%: eerst 19% vennootschapsbelasting, daarna 24,5% box 2 over wat overblijft. Laat u de winst in de bv zitten, dan blijft het bij die 19% en stelt u de rest uit.
Rekenvoorbeeld bij een woning van € 400.000 die € 10.000 winst per jaar maakt na alle kosten:
- In box 3: € 8.640 belasting, ongeacht die winst. Netto houdt u € 1.360 over.
- In de bv, winst niet uitgekeerd: 19% van € 10.000 is € 1.900. Netto blijft € 8.100 in de bv.
- In de bv, winst wel uitgekeerd: € 1.900 vennootschapsbelasting plus 24,5% over € 8.100 is € 1.985, samen € 3.885. Netto in privé € 6.115.
Bij een goed renderende woning wint de bv dus, vooral als u de winst laat staan. Bij een woning die weinig of niets opbrengt, wint de bv nog steeds, want dan is er geen winst om over te heffen terwijl box 3 gewoon doorloopt.
Waarom inbrengen toch vaak niet loont
De vergelijking hierboven gaat over de jaarlijkse heffing. De drempel zit bij de overstap. Brengt u een woning die u al in privé bezit in bij uw bv, dan is dat fiscaal een levering: de bv verkrijgt de woning en betaalt 8% overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Sinds 1 januari 2026 is dat tarief verlaagd van 10,4% naar 8%, wat de stap goedkoper maakt dan voorheen, maar bij € 400.000 nog altijd € 32.000.
Zet dat af tegen het jaarlijkse voordeel. Scheelt de bv u € 4.755 per jaar, zoals in het rekenvoorbeeld bij uitkering, dan duurt het bijna zeven jaar voordat u de overdrachtsbelasting heeft terugverdiend. Laat u de winst in de bv staan, dan is de terugverdientijd korter, maar dan heeft u het geld ook niet in privé.
Daar komt bij dat de inbreng ook andere gevolgen heeft: mogelijk afrekenen over een boekwinst, notariskosten, een taxatie en jaarlijks een aangifte vennootschapsbelasting en een jaarrekening. Reken op € 1.500 tot € 3.000 per jaar aan extra administratie.
Wanneer is de bv wél verstandig?
- U koopt nieuw aan. De 8% betaalt u dan sowieso, dus de drempel valt weg en alleen de jaarlijkse vergelijking telt.
- U heeft al een bv met liquiditeit. Geld dat in de bv zit en anders belegd moet worden, kunt u zonder eerst box 2-belasting te betalen in vastgoed steken.
- U koopt meerdere woningen. Vanaf twee of drie objecten wegen de vaste kosten van een bv beter op tegen het voordeel, en houdt u de verhuur zakelijk gescheiden van uw privévermogen.
- De woning draait verlies. In de bv betaalt u dan niets; in box 3 betaalt u over een fictief rendement dat er niet was.
- U wilt aansprakelijkheid scheiden. Een geschil met een huurder of een schade op het park raakt dan de bv en niet uw privévermogen.
Wanneer juist niet?
- Eén woning die u al bezit. De overdrachtsbelasting bij inbreng is dan zelden terug te verdienen.
- Vooral eigen gebruik. Gebruikt u de woning zelf, dan moet de bv daarvoor een zakelijke huur bij u in rekening brengen; doet zij dat niet, dan ziet de fiscus een verkapte uitkering. Dat maakt de constructie omslachtig en soms duurder dan privé.
- U heeft de opbrengst nodig als inkomen. Dan keert u uit en betaalt u de volle 38,8%.
- Uw box 3-vermogen blijft onder het heffingvrije bedrag. Dan betaalt u in privé weinig tot niets.
Wat u moet laten uitrekenen
Dit is bij uitstek een som die per situatie anders uitvalt, omdat vier dingen meewegen die van u persoonlijk afhangen: uw overige box 3-vermogen, of u de winst nodig heeft, hoeveel de woning werkelijk opbrengt en hoe lang u haar wilt houden. Laat een fiscalist beide scenario's doorrekenen over tien jaar, inclusief de overdrachtsbelasting, de administratiekosten en het moment waarop u wilt uitkeren of verkopen.
Vraag ook naar de gevolgen bij verkoop: verkoopt de bv de woning met winst, dan is die winst belast met vennootschapsbelasting, terwijl een waardestijging in box 3 onbelast is. Dat draait het voordeel bij een sterk stijgende markt gedeeltelijk terug.
In het kort
- Inbrengen van bestaand bezit kost 8% overdrachtsbelasting: € 32.000 bij een woning van € 400.000.
- Box 3 kost circa 2,16% van de waarde per jaar, ongeacht de opbrengst.
- In de bv betaalt u 19% vennootschapsbelasting, en 38,8% gecombineerd als u uitkeert.
- De bv wint bij nieuw aan te kopen vastgoed, bij meerdere woningen en bij een woning die weinig opbrengt.
- Privé wint bij één bestaande woning, bij vooral eigen gebruik en bij een klein box 3-vermogen.
- Waardestijging is in box 3 onbelast en in de bv niet.
Peildatum 1 januari 2026. Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies; laat beide scenario's voor uw eigen situatie doorrekenen door een fiscalist.
