Zoekt u niet de methode maar de uitkomst, dus wat een vakantiewoning gemiddeld oplevert, kijk dan in wat is het gemiddelde rendement op een vakantiewoning in Nederland. Wilt u weten hoeveel weken u minimaal moet verhuren om quitte te draaien, dan staat die som in hoe bereken ik het break-evenpunt.
Stap 1: bereken de totale investering, niet de koopsom
Het rendement rekent u over wat de woning u werkelijk kost, dus inclusief de kosten koper. Voor een recreatiewoning van € 250.000:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Koopsom | € 250.000 |
| Overdrachtsbelasting 8% | € 20.000 |
| Notaris, Kadaster en taxatie | € 2.000 |
| Inrichting en inventaris | € 15.000 |
| Totale investering | € 287.000 |
Wie met € 250.000 rekent in plaats van € 287.000, overschat het rendement met ruim 13%. De inrichting hoort erbij: een verhuurklare woning heeft bedden, een keuken, servies en tuinmeubels nodig, en die gaan zes tot acht jaar mee.
Stap 2: bereken de realistische jaarhuur
Ga uit van het aantal weken dat u werkelijk verhuurt, niet van 52. Verdeel het jaar in seizoenen, want een week in augustus levert het drie- tot viervoudige op van een week in november.
| Periode | Weken verhuurd | Weekprijs | Opbrengst |
|---|---|---|---|
| Hoogseizoen (juli, augustus, kerst) | 9 | € 900 | € 8.100 |
| Middenseizoen (voor- en najaar, vakanties) | 12 | € 550 | € 6.600 |
| Laagseizoen (november tot maart) | 9 | € 350 | € 3.150 |
| Eigen gebruik | 6 | — | € 0 |
| Leegstand | 16 | — | € 0 |
| Totaal | 30 verhuurde weken | € 17.850 |
Dertig verhuurde weken komt neer op een bezettingsgraad van 58%, wat realistisch is; 60 tot 70% is het landelijke gemiddelde en dat haalt u alleen als u het hoogseizoen volledig verhuurt en dus niet zelf gebruikt.
Stap 3: bruto rendement
Bruto rendement is de jaarhuur gedeeld door de totale investering:
€ 17.850 ÷ € 287.000 = 6,2% bruto
Deelt u door de kale koopsom van € 250.000, dan staat er 7,1%. Dat is het getal dat in advertenties belandt. Het is niet fout gerekend, het is anders gerekend, en het verschil is uw kosten koper.
Stap 4: trek alle kosten af
| Kostenpost | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Parkbijdrage en servicekosten | € 3.000 |
| Verhuurbemiddeling en beheer (25% van de huur) | € 4.463 |
| Onderhoud en vervanging inventaris (1% van de investering) | € 2.870 |
| Verzekering (opstal, inboedel, aansprakelijkheid) | € 600 |
| Energie, water, internet buiten de doorbelasting | € 1.200 |
| Gemeentelijke lasten (ozb, afval, riool, toeristenbelasting) | € 1.100 |
| Totaal exploitatiekosten | € 13.233 |
| Resultaat vóór belasting | € 4.617 |
Dat is 1,6% van de investering. En dan moet de belasting er nog af.
Stap 5: de box 3-heffing, de post die iedereen vergeet
Een vakantiewoning is een bezitting in box 3. U betaalt geen belasting over uw werkelijke huurinkomsten, maar over een forfaitair rendement op de waarde. Voor 2026:
- forfaitair rendement op overige bezittingen: 6,00%;
- tarief over het berekende rendement: 36%;
- heffingvrij vermogen: € 59.357 per persoon, € 118.714 voor fiscale partners;
- een hypotheek telt als schuld tegen 2,70% forfait, na een drempel van € 3.800 per persoon.
Bij een WOZ-waarde van € 250.000 en geen financiering: 6,00% van € 250.000 is € 15.000 fictief rendement, daarvan 36% is € 5.400 belasting per jaar. Dat is 1,9% van de investering, en het staat los van wat u werkelijk verdiende.
Netto resultaat: € 4.617 min € 5.400 is min € 783. Bij deze aannames legt u er per jaar geld op, tenzij u het heffingvrije vermogen nog niet had gebruikt of de woning meer opbrengt.
Stap 6: financiering meerekenen
Financiert u € 175.000 tegen 5,2%, dan komt er € 9.100 rente per jaar bij, niet aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de schuld uw box 3-grondslag verlaagt: € 175.000 min de drempel van € 3.800 is € 171.200 tegen 2,70% forfait is € 4.622 aftrekbaar fictief rendement, wat de heffing met € 1.664 verlaagt.
Per saldo kost de financiering u € 9.100 min € 1.664 is € 7.436 per jaar, tegenover € 112.000 minder eigen geld. Rendement op eigen vermogen: € 4.617 min € 3.736 belasting min € 9.100 rente is min € 8.219 op een eigen inbreng van € 112.000. Financieren verhoogt hier dus het verlies, omdat de rente van 5,2% hoger is dan het exploitatierendement van 1,6%.
Wat de som positief maakt
Bovenstaand voorbeeld is bewust neutraal gekozen. De knoppen waaraan u kunt draaien:
- Minder eigen gebruik. Zes weken eigen gebruik in het hoogseizoen kost circa € 5.400 opbrengst. Gebruikt u de woning in het laagseizoen, dan kost het € 2.100.
- Zelf verhuren. Bemiddeling kost 20 tot 30%; zelf verhuren via platforms scheelt € 2.000 tot € 4.000 per jaar aan commissie, maar kost u tijd en aandacht.
- Een hogere weekprijs. Een woning met sauna, hottub, laadpaal of hondenveld verhuurt tegen 20 tot 30% hogere weekprijzen bij een vergelijkbare investering.
- Het heffingvrije vermogen. Heeft u nog ruimte in box 3, dan valt de heffing lager uit dan in het voorbeeld.
- Btw. Sinds 1 januari 2026 valt logies onder 21% btw in plaats van 9%. Verhuurt u btw-belast, dan kunt u de btw op de aanschaf en de kosten terugvragen, maar u moet de 21% wel in uw weekprijs kunnen verwerken.
De formules op een rij
- Bruto rendement = jaarhuur ÷ (koopsom + kosten koper + inrichting) × 100%
- Netto exploitatierendement = (jaarhuur − exploitatiekosten) ÷ totale investering × 100%
- Netto rendement na belasting = (jaarhuur − exploitatiekosten − box 3-heffing) ÷ totale investering × 100%
- Rendement op eigen vermogen = (jaarhuur − exploitatiekosten − belasting − rente) ÷ ingelegd eigen geld × 100%
Wat een woning gemiddeld oplevert, staat in wat is het gemiddelde rendement op een vakantiewoning in Nederland. Hoeveel weken u minimaal moet verhuren om quitte te draaien, rekent u uit met het break-evenpunt.
In het kort
- Reken over de totale investering, dus inclusief 8% overdrachtsbelasting, notaris en inrichting.
- Ga uit van 25 tot 35 verhuurde weken, verdeeld over drie seizoenen met verschillende weekprijzen.
- Trek parkbijdrage, beheer, onderhoud, verzekering, energie en gemeentelijke lasten af: samen vaak 70 tot 75% van de bruto huur.
- Reken de box 3-heffing mee: 6,00% forfait maal 36% is circa 2,16% van de waarde per jaar.
- Financiering helpt alleen als de rente lager is dan het exploitatierendement; bij 5% rente is dat zelden zo.
Peildatum 1 januari 2026. De rekenvoorbeelden zijn illustratief; vul ze in met de werkelijke huuropbrengsten en parkkosten van de laatste drie jaar van de woning die u overweegt.
