Deze pagina laat zien hoe u dat punt voor uw eigen situatie uitrekent. Voor de rendementsformules zelf, zoals bruto en netto rendement, staat de methode in hoe wordt het rendement op een vakantiewoning berekend.
Stap 1: tel uw vaste lasten op
Vaste lasten zijn de kosten die doorlopen ongeacht of u verhuurt. Voor een woning van € 250.000 op een park:
| Post | Per jaar |
|---|---|
| Parkbijdrage en servicekosten | € 3.000 |
| Verzekering (opstal, inboedel, aansprakelijkheid) | € 600 |
| Gemeentelijke lasten: ozb, afval, riool | € 900 |
| Vaste energiekosten en internet | € 900 |
| Onderhoud en vervanging inventaris | € 2.500 |
| Box 3-heffing (6,00% forfait × 36%) | € 5.400 |
| Totaal zonder financiering | € 13.300 |
| Hypotheekrente bij € 175.000 en 5,2% | € 9.100 |
| Totaal met financiering | € 22.400 |
De box 3-heffing hoort er echt bij: die betaalt u ook als de woning leegstaat. Wel verlaagt een hypotheek de grondslag, wat de heffing met circa € 1.660 drukt; dat is in het bedrag hierboven verwerkt.
Stap 2: bereken de nettobijdrage per verhuurde week
Niet elke euro huur telt mee: een deel gaat direct op aan variabele kosten. Reken per week:
- Weekprijs gemiddeld over het jaar, bijvoorbeeld € 575 voor een woning voor zes personen.
- Min bemiddeling en beheer, 20 tot 30%: € 144 bij 25%.
- Min schoonmaak en linnen voor zover u die niet doorbelast: € 60.
- Min variabele energie en water: € 25.
Nettobijdrage per verhuurde week: € 575 min € 229 is € 346.
Stap 3: deel de vaste lasten door de bijdrage per week
De formule is:
Break-evenpunt in weken = vaste lasten per jaar ÷ nettobijdrage per verhuurde week
- Zonder financiering: € 13.300 ÷ € 346 = 39 weken.
- Met financiering: € 22.400 ÷ € 346 = 65 weken, en een jaar heeft er maar 52.
Rekent u de box 3-heffing niet mee, zoals veel verkoopberekeningen doen, dan komt u zonder financiering op € 7.900 ÷ € 346 = 23 weken. Dat verschil van zestien weken is precies waarom die twee rekensommen tot tegengestelde conclusies leiden.
Wat betekent de uitkomst?
Zet het break-evenpunt naast wat u realistisch verhuurt. De gemiddelde bezettingsgraad in Nederland is 60 tot 70%, wat neerkomt op 28 tot 33 verhuurde weken als u zelf niets gebruikt, en op 25 tot 30 weken bij een paar weken eigen gebruik. Zie wat levert de verhuur van een vakantiewoning gemiddeld op.
- Break-even onder 25 weken: haalbaar. De woning draait zichzelf rond en alles daarboven is winst.
- Break-even tussen 25 en 35 weken: krap. U moet goed verhuren, weinig zelf gebruiken en geen tegenvallers hebben.
- Break-even boven 35 weken: niet haalbaar met verhuur alleen. De woning kost u jaarlijks geld, en het rendement moet dan uit waardestijging komen. Dat is een aanname en geen berekening.
Hoe verlaagt u het break-evenpunt?
- Zelf verhuren. Bemiddeling kost 20 tot 30% van de omzet. Zelf regelen verhoogt de nettobijdrage per week van € 346 naar circa € 490, waarmee het break-evenpunt zonder financiering zakt van 39 naar 27 weken.
- Minder financieren. Elke € 50.000 hypotheek verhoogt het break-evenpunt met ongeveer zeven weken.
- Hogere weekprijs. Een woning met sauna of hottub haalt 20 tot 30% meer per week bij vrijwel dezelfde vaste lasten.
- Lagere parkbijdrage. Vraag het meerjarenonderhoudsplan op: een park met achterstallig onderhoud verhoogt de bijdrage binnen enkele jaren.
- Ruimte in box 3. Heeft u het heffingvrije vermogen van € 59.357 per persoon nog niet gebruikt, dan valt de heffing lager uit dan in dit voorbeeld.
De bezettingsgraad berekenen
Bezettingsgraad = verhuurde weken ÷ beschikbare weken × 100%. Beschikbaar zijn de weken dat de woning verhuurbaar is, dus 52 min de weken die u zelf gebruikt en min de weken dat het park gesloten is. Sommige parken sluiten in januari of februari; controleer dat, want het scheelt direct in de noemer én in uw opbrengst.
Let op het verschil met de bezetting die een parkexploitant noemt: die rekent vaak in nachten in plaats van weken, en telt een midweek en een weekend als twee boekingen. Vraag om weken of nachten en om de definitie erbij.
In het kort
- Break-evenpunt = vaste lasten per jaar ÷ nettobijdrage per verhuurde week.
- Vaste lasten zijn inclusief box 3: circa 2,16% van de WOZ-waarde per jaar.
- Nettobijdrage per week is de weekprijs min beheer, schoonmaak en variabele energie.
- Zonder financiering ligt het punt vaak rond 39 weken, met financiering boven het aantal weken in een jaar.
- Zelf verhuren is de sterkste knop: dat scheelt in dit voorbeeld twaalf weken.
Peildatum 1 januari 2026. De bedragen zijn illustratief; vul de formule in met de werkelijke parkbijdrage, weekprijzen en bezetting van de woning die u overweegt.
