Hieronder leg ik uit hoe je het break-even point stap voor stap berekent, met een concreet rekenvoorbeeld.
1. Welke kosten neem je mee?
Om het break-even punt te berekenen, tel je alle jaarlijkse vaste en variabele kosten op:
Vaste kosten:
- Parkbijdrage / servicekosten
- Onroerendezaakbelasting (OZB)
- Verzekeringen
- Internet, tv, nutsvoorzieningen (vaste lasten)
- Afschrijving en reservering voor onderhoud
Variabele kosten:
- Verhuurcommissie (meestal 20% tot 30% van de huuropbrengst)
- Schoonmaakkosten (worden vaak aan de huurder doorbelast, maar soms deels voor eigen rekening)
- Overige kleine variabele kosten (bijvoorbeeld vervanging inventaris, linnenpakketten)
2. Break-even formule
Break-even opbrengst = (vaste kosten) ÷ (1 - verhuurcommissiepercentage)
Vervolgens kun je het benodigde aantal verhuurweken berekenen:
Break-even aantal weken = break-even opbrengst ÷ gemiddelde verhuuropbrengst per week
3. Concreet rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
- Parkkosten en vaste lasten: €5.000 per jaar
- Onderhoud en reservering: €2.000 per jaar
- Verhuurcommissie: 25%
- Gemiddelde verhuuropbrengst per week: €1.200
Berekening break-even opbrengst:
- Totale vaste kosten: €7.000
- Break-even omzet = €7.000 ÷ (1 - 0,25) = €7.000 ÷ 0,75 = €9.333 per jaar
Aantal weken verhuur nodig:
- €9.333 ÷ €1.200 = 7,78 weken per jaar
Je moet in dit voorbeeld dus ongeveer 8 verhuurweken per jaar halen om break-even te draaien.
4. Wat betekent dit in de praktijk?
- Bij populaire parken ligt de bezettingsgraad vaak tussen de 30 en 40 weken per jaar, waardoor je ruim boven het break-even point uitkomt en een goed netto rendement behaalt.
- Zelfs bij een relatief lage bezettingsgraad (bijvoorbeeld 15 weken per jaar) zit je al ver boven de grens, wat extra zekerheid biedt.
Conclusie
Het break-even point bij een vakantiehuis bereken je door alle jaarlijkse kosten te delen door (1 - de verhuurcommissie) en dat bedrag vervolgens te delen door de gemiddelde weekopbrengst. Dit geeft je het minimale aantal verhuurweken dat nodig is om kostenneutraal te draaien. In de praktijk is dit aantal vaak relatief laag, zeker op goed draaiende parken, waardoor het rendement snel positief uitvalt.
Wil je een persoonlijke berekening op basis van een specifiek park of project? Vakantiewoningen.nl kan je helpen met een concreet rekenmodel en inzicht in de verhuurhistorie van projecten.
