Hieronder staan de risico's op volgorde van hoe vaak ze mensen werkelijk geld kosten, met wat u eraan kunt doen.
1. De vaste lasten lopen door, de opbrengst niet
De box 3-heffing bedraagt in 2026 circa 2,16% van de WOZ-waarde per jaar: 6,00% forfaitair rendement, belast tegen 36%. Bij een woning van € 250.000 is dat € 5.400, of u nu 35 weken verhuurt of nul. Daar komen parkbijdrage, verzekering, gemeentelijke lasten en onderhoud bij: samen nog eens € 7.000 tot € 9.000.
Een tegenvallend jaar raakt dus alleen uw inkomsten en niet uw kosten. Twee slechte zomers achter elkaar, een park dat verbouwt of een exploitant die zijn marketing verwaarloost, en u legt er twee jaar op toe zonder dat u iets fout heeft gedaan.
Wat u kunt doen: reken uw break-evenpunt uit vóór de koop en houd een buffer aan van twee jaar vaste lasten. Zie hoe bereken ik het break-evenpunt.
2. U bent afhankelijk van de parkexploitant
Op een park bepaalt de exploitant de marketing, de bezetting, de parkbijdrage en het onderhoudsniveau van alles buiten uw eigen muren. Gaat het daar mis, dan raakt dat uw opbrengst én uw verkoopwaarde, terwijl u er als individuele eigenaar weinig aan kunt veranderen.
Concrete gevallen die voorkomen: een exploitant die failliet gaat en het park onverkocht achterlaat; een nieuwe eigenaar die de parkbijdrage fors verhoogt; achterstallig onderhoud aan wegen, riolering of zwembad dat als eenmalige heffing bij de eigenaren wordt neergelegd; en een park dat wordt herontwikkeld tot woonwijk, waarbij u wel of juist niet mee mag.
Wat u kunt doen: vraag het meerjarenonderhoudsplan, de jaarrekening van de exploitant en de notulen van de eigenarenvereniging van de laatste drie jaar. Een exploitant die die stukken niet geeft, geeft daarmee ook een antwoord.
3. Verkopen duurt lang en de markt is dun
In 2025 verkochten NVM-makelaars 4.273 vakantiewoningen tegen een stabiele gemiddelde prijs van circa € 247.000, maar stonden er tegelijk meer dan 2.700 te koop: het grootste aanbod in vijftien jaar. Voor 2026 verwacht een meerderheid van de makelaars minder verkopen en stabiele tot licht dalende prijzen.
Een recreatiewoning is geen aandeel dat u op een dag verkoopt. Reken op maanden tot meer dan een jaar, en op een koperspubliek dat klein is: de woning is niet financierbaar met een gewone hypotheek, mag vaak niet permanent bewoond worden, en de koper neemt uw parkbijdrage over.
Wat u kunt doen: koop iets dat ook zonder verhuurverhaal aantrekkelijk is, op eigen grond, met een courante omvang van zes tot acht personen. Zie wat gebeurt er als ik mijn vakantiewoning wil verkopen.
4. Erfpacht en grond die niet van u is
Staat de woning op grond van de parkexploitant, dan koopt u een opstal met een tijdelijk recht. Bij een korte resterende looptijd daalt de waarde snel, is financiering vrijwel onmogelijk, en kan de canon bij verlenging fors omhoog. Dit is het risico dat het vaakst onderschat wordt, omdat de woning er precies hetzelfde uitziet als een woning op eigen grond.
Wat u kunt doen: vraag de erfpachtakte op en kijk naar de resterende looptijd, de herzieningsmomenten en de canonberekening. Eigen grond is aantoonbaar veiliger.
5. Regels die veranderen
De afgelopen jaren veranderde er veel, en steeds in dezelfde richting. De overdrachtsbelasting op een tweede woning ging per 1 januari 2026 juist omlaag van 10,4% naar 8%, maar het btw-tarief op logies ging tegelijk van 9% naar 21%. Gemeenten scherpen hun beleid rond permanente bewoning aan, en het kabinet liet in 2026 de landelijke instructieregel daarvoor vallen ten gunste van afspraken per gemeente.
Wat u kunt doen: reken niet op een regelwijziging die uw situatie gunstiger maakt. Koop op de regels van vandaag.
6. De verhuurgarantie die geen garantie is
Een gegarandeerd rendement van 6 of 7% klinkt als zekerheid, maar is niet meer waard dan de partij die het afgeeft. Valt de exploitant om, dan vervalt de garantie precies op het moment dat u hem nodig heeft. Bovendien zit de garantie vaak verwerkt in een hogere koopsom, waardoor u uw eigen rendement voorfinanciert.
Wat u kunt doen: vraag de jaarrekening van de garantiegever op, en reken de som ook door zonder garantie. Klopt het dan niet, dan koopt u een belofte en geen woning.
7. Het rendement is lager dan geadverteerd
Brochures noemen 6 tot 8% bruto. Dat klopt vaak, maar bruto rendement is de omzet gedeeld door de koopsom, zonder kosten, zonder belasting en meestal zonder de kosten koper van ruim 8%. Netto komt een gemiddelde woning uit op 2 tot 5%, en na de box 3-heffing blijft daar bij een onbelaste eigenaar weinig van over.
Wat u kunt doen: gebruik de methode uit hoe wordt het rendement op een vakantiewoning berekend en vul die in met de werkelijke cijfers van de laatste drie jaar.
Is beleggen in een vakantiehuis veilig?
Veiliger dan aandelen, onveiliger dan een spaarrekening, en minder liquide dan beide. Het is vastgoed, dus de waarde gaat niet van de ene op de andere dag naar nul, maar u zit er wel jaren aan vast en u kunt niet een deel verkopen als u geld nodig heeft. Wie het als enige belegging naast een eigen woning doet, zet een groot deel van zijn vermogen in één object, in één markt, met één exploitant.
Voor wie het vooral om het eigen gebruik gaat en het rendement een bijkomstigheid is, valt de afweging heel anders uit. Die staat in is het verstandig een vakantiewoning te kopen voor eigen gebruik en verhuur.
In het kort
- De box 3-heffing van circa 2,16% van de waarde loopt door, ook bij leegstand.
- U bent afhankelijk van de exploitant voor bezetting, bijdrage en onderhoud.
- Verkopen duurt maanden tot meer dan een jaar; het aanbod is het hoogst in vijftien jaar.
- Erfpacht drukt de waarde en de financierbaarheid; eigen grond is veiliger.
- Een verhuurgarantie is zo sterk als de partij die hem geeft.
- Netto rendement is 2 tot 5%, niet de 6 tot 8% uit de brochure.
Peildatum 1 januari 2026 voor de fiscale cijfers, marktcijfers van de NVM over 2025 en 2026.
