De rest lijkt wel op een gewone verkoop: makelaar, vraagprijs, bezichtigingen, koopovereenkomst en notaris. Alleen duurt het langer, en is de koper vrijwel altijd een particulier zonder hypotheek. Dat geldt voor elk type: een chalet op een park, een vrijstaand vakantiehuis, een recreatiewoning op eigen grond of een vakantievilla in Limburg doorlopen hetzelfde traject, met andere papieren.
Stap 1: lees eerst uw eigen papieren
Voordat u een makelaar belt, haalt u drie documenten tevoorschijn.
- De leveringsakte. Hierin staan de kettingbedingen: verplichtingen die op de woning rusten en die u aan de koper moet doorgeven. Vaak een verplicht lidmaatschap van de parkvereniging, soms een verplichting om via het park te verhuren.
- Het parkreglement of de erfpacht- of opstalvoorwaarden. Hier vindt u het goedkeuringsrecht, het voorkeursrecht van de parkeigenaar, de canon en de overdrachtsbijdrage.
- De verhuurovereenkomst. Loopt er een contract met een parkexploitant, dan zit daar meestal een opzegtermijn in van zes tot twaalf maanden, of een clausule die het contract op de koper laat overgaan.
Deze papieren bepalen uw onderhandelingsruimte. Een woning met een verplichte verhuurovereenkomst en een parkbijdrage van € 3.000 per jaar heeft een kleinere kopersgroep dan een vrij verkoopbare woning op eigen grond.
Stap 2: eigen grond of erfpacht?
Dit is de belangrijkste waardefactor. Een woning op eigen grond is financierbaar en breed verkoopbaar. Een woning op erfpacht of op een recht van opstal is dat minder: banken willen eeuwigdurende of voortdurende erfpacht zien, en bij een aflopend recht met nog tien of vijftien jaar te gaan vallen de meeste financierders af.
Zit u in die situatie, vraag dan vóór u in de verkoop gaat bij de grondeigenaar op wat de verlengingsvoorwaarden zijn. Een koper die dat pas bij de notaris hoort, haakt af.
Stap 3: makelaar of zelf verkopen
Een makelaar die deze markt kent, is hier meer waard dan bij een gewone woning, omdat de vraagprijs veel lastiger te bepalen is: vergelijkbare transacties zijn schaars en de parkvoorwaarden verschillen sterk. Vraag naar recente verkopen op vergelijkbare parken en niet naar de gemiddelde vierkantemeterprijs van de gemeente.
Zelf verkopen kan en gebeurt, vooral op parken waar bewoners elkaar kennen en het aanbod via het park circuleert. U bespaart dan de courtage van 1 tot 2% plus btw, maar u moet zelf de koopovereenkomst laten opstellen; gebruik daarvoor een notaris of een jurist en niet een model van internet, omdat de kettingbedingen erin moeten.
Sommige parkeigenaren bieden een terugkoopregeling of bemiddelen zelf. Dat gaat snel, maar de prijs ligt doorgaans onder de marktprijs; vraag altijd een tweede waardebepaling.
Stap 4: de koopovereenkomst
De koopovereenkomst voor een recreatiewoning wijkt op vier punten af van die voor een gewoon huis:
- De kettingbedingen en het parkreglement worden er integraal aan gehecht.
- Er staat expliciet in dat de woning een recreatieve bestemming heeft en niet permanent bewoond mag worden.
- De inventaris wordt vaak meeverkocht en apart benoemd, wat voor de koper de overdrachtsbelasting drukt.
- Een financieringsvoorbehoud komt minder vaak voor: circa driekwart van de kopers rekent contant af.
De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt ook hier als de koper een particulier is.
Wat de koper betaalt
Sinds 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor een woning die niet het hoofdverblijf wordt, verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat scheelt op een woning van € 250.000 zesduizend euro aan kosten koper, en het maakt uw woning voor de koper aantrekkelijker dan in 2025. Verder betaalt de koper de notaris, het kadaster en eventueel een aankoopmakelaar.
Loont doorverkopen als strategie?
Sommige kopers kopen een vakantiewoning met het idee hem binnen een paar jaar met winst door te verkopen. Doorverkoop als verdienmodel werkt in de praktijk zelden, om drie redenen.
- De kosten koper moeten er eerst uit. Bij 8% overdrachtsbelasting plus notaris en makelaar begint u ongeveer 10% onder water. Bij de gemiddelde prijsontwikkeling duurt het jaren voordat dat is ingelopen.
- De verkoopkosten komen er nog bij. Courtage, energielabel en soms een overdrachtsbijdrage aan het park.
- De schaarste is voorbij. Jarenlang gold dat het aanbod beperkt was en de prijzen op toplocaties vanzelf meestegen. Dat argument geldt niet meer: het aanbod is het hoogste in vijftien jaar, en in Zeeland, met kustplaatsen als Burgh-Haamstede, groeide het aanbod met achtentwintig procent terwijl de prijzen negen procent daalden.
- De markt is niet meer die van 2021. De NVM meldde over 2025 een gemiddelde prijs van € 247.000, stabiel ten opzichte van 2024, met het hoogste aanbod in vijftien jaar en een verwachting van een lichte prijsdaling in 2026. De prijsstijging van 40% over vijf jaar zit grotendeels in de jaren 2020 tot 2022.
Doorverkopen loont wel in twee gevallen: als u de woning aantoonbaar hebt verbeterd, bijvoorbeeld met isolatie, een aanbouw of een betere plek op het park, en als u hem onder de marktprijs hebt gekocht, wat op parken met een terugkoopregeling voorkomt. Reken in beide gevallen met een horizon van minstens vijf tot zeven jaar. Een vakantiewoning is een gebruiksgoed met rendement uit verhuur, geen handelsobject.
Betaalt u belasting over de winst?
Als particulier niet. De woning zit in box 3, waar een forfaitair rendement wordt belast in plaats van de werkelijke winst; de verkoopwinst zelf is onbelast. Dat ligt anders als u de woning in een onderneming of bv had, of als u de btw op de aankoop hebt teruggevraagd. Zie moet ik winstbelasting betalen bij verkoop.
Wat het u kost en hoe lang het duurt
Reken op 1,5 tot 2,5% van de opbrengst aan verkoopkosten; de opbouw staat in wat zijn de verkoopkosten van een vakantiewoning. De gemiddelde verkooptijd was in 2025 84 dagen, maar dat gemiddelde verbergt grote verschillen; zie hoe lang duurt het gemiddeld om een vakantiewoning te verkopen.
Nog twee dingen om te regelen
- Energielabel. Bij verkoop verplicht, behalve voor een recreatiewoning die minder dan vier maanden per jaar in gebruik is. Laat vastleggen of de uitzondering geldt; een ontbrekend label kan een boete opleveren.
- Lopende verplichtingen. Toeristenbelasting, forensenbelasting, parkbijdrage en verzekering lopen door tot de overdracht en worden bij de notaris verrekend. Zeg de verhuurbemiddeling tijdig op, want een opzegtermijn van een jaar kan uw levering vertragen.
In het kort
- Lees eerst de leveringsakte, het parkreglement en de verhuurovereenkomst.
- Het park heeft vaak een goedkeuringsrecht of voorkeursrecht.
- Eigen grond verkoopt aanzienlijk makkelijker dan aflopende erfpacht.
- De koper betaalt sinds 2026 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4%.
- Doorverkopen voor de winst werkt zelden; reken op vijf tot zeven jaar.
- Over de verkoopwinst betaalt een particulier geen belasting.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers NVM april 2026. Meer over de Nederlandse markt in de landgids Nederland.
