Dat is een ander verhaal dan de vijf jaar ervoor, waarin de prijzen met veertig procent stegen. Die stijging zit vrijwel volledig in de periode 2020 tot 2022.
De prijsontwikkeling van vakantiewoningen in beeld
De prijsontwikkeling van recreatiewoningen loopt al jaren anders dan die van gewone woningen: kleinere aantallen, sterkere uitslagen en een aanbod dat sneller reageert. Wie wil investeren in een vakantiewoning of vakantiehuis, kijkt daarom niet naar de landelijke huizenmarktcijfers maar naar de aparte reeks van de NVM voor recreatiewoningen.
De cijfers op een rij
| Jaar | Gemiddelde prijs | Transacties | Beweging |
|---|---|---|---|
| 2017 | € 145.000 | ||
| 2021 | € 182.000 | sterke stijging | |
| 2023 | € 228.000 | 3.718 | afvlakkend |
| 2024 | € 246.000 | 4.154 (+12%) | +8% |
| 2025 | € 247.000 | 4.273 (+2,9%) | stabiel |
| 2026, verwachting | licht lager | minder | lichte daling |
De verkooptijd lag in 2025 op gemiddeld 84 dagen. Er werd gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs verkocht, en 15% van de woningen ging boven de vraagprijs weg. Driekwart van de kopers rekent contant af, wat de markt minder gevoelig maakt voor de hypotheekrente dan de gewone woningmarkt.
Waarom de prijzen niet meer stijgen
- Het aanbod is verdrievoudigd ten opzichte van de krappe jaren. Ruim 2.700 woningen te koop is het hoogste in vijftien jaar. Meer keuze betekent minder overbieden.
- De coronapiek is uitgewerkt. De vraag naar een tweede huis in eigen land liep in 2020 en 2021 op tot boven het aanbod; die inhaalvraag is verwerkt.
- De vaste lasten stegen. Parkbijdragen, toeristenbelasting en forensenbelasting liepen op, en het box 3-forfait staat in 2026 op 6,00% met een tarief van 36%. Dat drukt wat kopers willen betalen.
- De btw op logies ging per 1 januari 2026 van 9% naar 21%. Voor wie koopt om te verhuren, verandert dat de rekensom.
- Onzekerheid over permanente bewoning. De instructieregel die bestaande bewoning zou legaliseren, is op 3 juli 2026 ingetrokken.
Eén factor werkt de andere kant op: de overdrachtsbelasting op een tweede woning ging per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Dat scheelt een koper op € 250.000 zesduizend euro en maakt kopen aantrekkelijker dan in 2025.
Per regio loopt het uiteen
Op de Veluwe, in Zeeland en op de Wadden beweegt de markt elk op zijn eigen manier; de landelijke gemiddelden verbergen dat.
| Regio | Beweging 2025 |
|---|---|
| Waddeneilanden | € 519.000 gemiddeld, +11% |
| Friese en Overijsselse meren | +13% |
| Drenthe | +109 transacties, +25% |
| Twente en Salland | +24% transacties |
| Noord-Brabant | krapste aanbod van het land |
| Zeeland | −9% prijs, aanbod +28% |
Zeeland is het duidelijkste voorbeeld van wat een groeiend aanbod met de prijs doet. Op de Waddeneilanden gebeurt het omgekeerde: daar kan niet worden bijgebouwd, en dat houdt de prijzen omhoog.
Wat betekent dit als u wilt kopen?
Een vlakke markt is voor een koper een betere markt dan een stijgende. U heeft keuze, u kunt onderhandelen, en u wordt niet gedwongen tot een beslissing binnen een dag. De 3,4% die gemiddeld onder de vraagprijs werd betaald, is ruimte die er in 2021 niet was.
Waar u wel op moet letten: koop niet met de verwachting dat de prijs u binnen een paar jaar de kosten koper teruggeeft. Bij 8% overdrachtsbelasting plus notaris begint u ongeveer tien procent onder water, en in een vlakke markt duurt het jaren voor dat is ingelopen. Zie is het slim om nu te kopen of te wachten.
Wat betekent dit als u wilt verkopen?
De markt is trager maar niet stil. Wat verkoopt, is een woning op eigen grond, met lage vaste lasten, zonder verplichte verhuur en in goede staat. Wat blijft staan, is een oud chalet op aflopende erfpacht met een hoge parkbijdrage.
Prijs vanaf dag één marktconform. In een markt met het hoogste aanbod in vijftien jaar is te hoog inzetten en later corrigeren duurder dan meteen goed gaan zitten. Zie hoe lang duurt het gemiddeld om te verkopen.
Vooruitblik 2027
Voorspellen is geen wetenschap, maar drie dingen zijn nu al zichtbaar en werken door.
- Het aanbod blijft hoog. Een deel van de kopers uit 2020 en 2021 wil eruit, en dat aanbod komt de komende jaren op de markt.
- De verduurzamingsopgave gaat tellen. Slecht geïsoleerde chalets uit de jaren zeventig en tachtig worden duurder in gebruik en moeilijker verkoopbaar, terwijl parken vaker een maximumleeftijd voor het opstal hanteren.
- Het beleid rond permanente bewoning wordt eind 2026 verduidelijkt met een landelijk handelingskader. Dat kan op individuele parken merkbaar uitpakken, in beide richtingen.
De verwachting is daarmee: vlak tot licht dalend in het middensegment en op locaties met veel aanbod, en stabiel tot licht stijgend op schaarse plekken zoals de Waddeneilanden en de kust waar niet kan worden bijgebouwd.
Is het nu verstandig om te kopen?
Met een stabiel prijsniveau, het ruimste aanbod in vijftien jaar en een verkooptijd van 84 dagen staat de koper er beter voor dan in de jaren 2020 tot 2022. Of het voor u verstandig is, hangt af van drie dingen die los staan van de markt: of u de woning zelf genoeg gebruikt, of u haar uit eigen middelen kunt betalen, en of u een horizon van tien jaar hebt.
Wie moet lenen, kijkt daarbij naar recreatiehypotheken: die gaan tot ongeveer 70% van de marktwaarde, kennen een renteopslag en stellen eisen aan het onderpand. Dat geldt net zo goed voor een chalet als voor een vakantievilla op de Veluwe.
Prijs en rendement zijn twee vragen
Of het slim is om nu te kopen hangt van twee dingen af, en dit artikel gaat over het eerste. Het rendement van een vakantiewoning staat los van de prijsontwikkeling: dat wordt bepaald door bezetting, weekprijs en kosten. Zie het gemiddelde rendement op een vakantiewoning. Koopt u zakelijk in plaats van prive, laat dat dan apart doorrekenen; de fiscale route verschilt sterk.
In het kort
- 2025: gemiddeld € 247.000, gelijk aan 2024, bij 4.273 transacties.
- Aanbod ruim 2.700 woningen, het hoogste in vijftien jaar.
- 2026: minder transacties en een lichte prijsdaling verwacht.
- De stijging van 40% over vijf jaar zit vooral in 2020 tot 2022.
- Zeeland daalde 9%, de Waddeneilanden stegen 11%.
- Overdrachtsbelasting ging per 2026 van 10,4% naar 8%.
- Verkooptijd 84 dagen, gemiddeld 3,4% onder de vraagprijs.
Peildatum 1 januari 2026 voor de regels, marktcijfers NVM april 2026. Een vooruitblik is een inschatting en geen belofte. Meer in de landgids Nederland.
