Precies daarom stijgt de prijs. De vraag groeit, het aanbod staat vast, en dat is beleid en geen tijdelijke krapte.
De cijfers
| Waddeneilanden | Nederland | |
|---|---|---|
| Gemiddelde transactieprijs recreatiewoning | € 519.000 | € 247.000 |
| Prijsontwikkeling 2025 | +11% | Stabiel |
| Aanbod | Zeer beperkt, met een plafond | 2.700+, hoogste in 15 jaar |
| Verhuurpotentieel | Het hoogst van het land | 22 tot 32 weken |
| Toeristenbelasting | Texel € 2,60, Terschelling € 2,40 | Gemiddeld € 2,79 |
De Wadden zijn daarmee het spiegelbeeld van de rest van de markt: elders zakken de prijzen en groeit het aanbod, hier gebeurt het omgekeerde.
Waarom er zo weinig te koop staat
- Een plafond op slaapplaatsen. De eilandgemeenten begrenzen het totale aantal recreatieve bedden. Nieuwe recreatiewoningen komen er daardoor nauwelijks bij; wat er is, wisselt alleen van eigenaar.
- Geen ruimte om te bouwen. Grote delen van de eilanden zijn Natura 2000-gebied of duinreservaat.
- Streng beleid tegen permanente bewoning. Een recreatiewoning mag geen hoofdverblijf worden, en daar wordt op gehandhaafd.
- Bescherming van de eilandbewoner. De Huisvestingswet kent uitsluitend voor de Waddeneilanden de mogelijkheid om een vergunningplicht in te stellen voor de aankoop van betaalbare koopwoningen. Dat geldt voor woonhuizen en niet voor recreatiewoningen, maar het tekent hoe zwaar het onderwerp er ligt.
Dat laatste is een belangrijk onderscheid. Zoekt u een woonhuis op een eiland, dan kunt u met een gemeentelijke koopvergunning te maken krijgen. Zoekt u een recreatiewoning, dan is niet de vergunning maar de schaarste uw probleem.
Per eiland
| Eiland | Aanbod | Karakter |
|---|---|---|
| Texel | Verreweg het grootste | Bereikbaar in 20 minuten varen, hele jaar door bedrijvig |
| Terschelling | Redelijk, met vakantieparken | Twee uur varen, sterk seizoen, veel verhuur |
| Ameland | Beperkt | 45 minuten varen, veel Duitse en Nederlandse gasten |
| Vlieland | Zeer beperkt | Autoluw, kleinste woningvoorraad |
| Schiermonnikoog | Nauwelijks | Nationaal park, autovrij, hoogste drempel |
Wie op zoek is naar een vakantiehuis op de Waddeneilanden, komt in de praktijk bij Texel of Terschelling uit. Op Schiermonnikoog komt zo weinig vrij dat wachten op het juiste object jaren kan duren.
Wat het rendement doet
Hier staat tegenover de hoge instap het beste verhuurbeeld van Nederland. Een goed gelegen woning haalt op de Wadden meer verhuurweken en hogere weekprijzen dan vrijwel overal elders, en het seizoen loopt van maart tot in november door met wandelaars, vogelaars en herfstweekenden.
Reken toch niet op een hoog percentage. Op een koopsom van € 519.000 moet u veel huur maken om aan hetzelfde rendement te komen als een woning van € 245.000 op de Veluwe. Wat u koopt is stabiliteit en waardevastheid, niet een hoog rendement. Zie wat levert de verhuur gemiddeld op.
De kosten die op een eiland anders liggen
- Onderhoud is duurder. Een aannemer of installateur rekent aanvoer- en overtochtkosten door; reken op 20 tot 30% boven het vastelandtarief.
- Zout en wind vragen meer. Kozijnen, dakbedekking en buitenschilderwerk gaan er korter mee.
- Uw eigen overtocht. Een auto op de boot kost per bezoek tientallen euro's; wie vaak komt, laat de auto op de wal.
- Forensenbelasting. De eilandgemeenten heffen die van wie de woning meer dan negentig dagen per jaar voor zichzelf beschikbaar houdt. Zie welke gemeentelijke heffingen u betaalt.
- Beheer op afstand. Zonder iemand op het eiland regelt u sleutels, schoonmaak en storingen niet.
Wat u controleert vóór u koopt
- De bestemming en de vraag of verhuur is toegestaan; op sommige eilanden gelden meldplichten en een maximum aan eigen gebruik.
- Of er een verhuurcontract loopt en met welke opzegtermijn.
- De erfpacht- of grondsituatie; op de eilanden komt erfpacht van Staatsbosbeheer of de gemeente voor.
- De staat van kozijnen, dak en buitenschilderwerk, met een eilandaannemer die de prijzen kent.
- De parkbijdrage of de bijdrage aan de vereniging, met vijf jaar historie.
- Of een geldverstrekker het object accepteert; erfpacht met een einddatum valt af.
De alternatieven
Zoekt u zee en duin voor de helft van het geld, dan liggen de opties op het vasteland:
- Zeeland. Nu de ruimste markt van Nederland: de prijzen zakten er 9% terwijl het aanbod met 28% groeide. Zie waar aan de kust betaalbaar kopen.
- De Noord-Hollandse kust tussen Callantsoog en Julianadorp, met dezelfde duinen en een korte reistijd.
- Het vasteland tegenover de eilanden, rond Lauwersoog en Holwerd, waar het uitzicht op de Wadden hetzelfde is en de prijs een fractie.
In het kort
- Gemiddeld € 519.000, ruim het dubbele van het landelijk gemiddelde.
- De prijs steeg in 2025 nog 11% terwijl hij elders stabiel bleef.
- Het aanbod is begrensd door een plafond op recreatieve slaapplaatsen; dat is beleid.
- Alleen op de Waddeneilanden kan een gemeente een koopvergunning eisen, en dan voor woonhuizen.
- Texel en Terschelling hebben het meeste aanbod; op Schiermonnikoog komt bijna niets vrij.
- Het verhuurpotentieel is het hoogste van Nederland, het rendementspercentage niet.
- Onderhoud kost er 20 tot 30% meer door aanvoer en overtocht.
- Zeeland en de Noord-Hollandse kust bieden hetzelfde landschap voor de helft.
Peildatum 1 september 2026, marktcijfers NVM april 2026. Beleid verschilt per eilandgemeente. Meer in de landgids Nederland.
