De post die kopers verrast, is de forensenbelasting: die heffen gemeenten van wie een woning meer dan negentig dagen per jaar voor zichzelf beschikbaar houdt zonder er hoofdverblijf te hebben. In Ede loopt die in 2026 op tot € 1.417 per jaar, en hij staat in geen enkele verkoopadvertentie.
Welke gemeentelijke heffingen u betaalt
| Heffing | Grondslag | Orde van grootte |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting | WOZ-waarde maal gemeentelijk tarief | € 250 tot € 700 |
| Forensenbelasting | Beschikbaarheid boven 90 dagen per jaar | € 350 tot € 1.417 |
| Rioolheffing | Per aansluiting of naar verbruik | € 150 tot € 300 |
| Afvalstoffenheffing | Per woning, soms via het park | € 100 tot € 300 |
| Waterschapslasten | Watersysteem- en zuiveringsheffing | € 100 tot € 250 |
| Toeristenbelasting | Per gast per nacht, u int en draagt af | gemiddeld € 2,79 per persoon per nacht |
Alleen de laatste is geen kostenpost voor u, mits u hem doorberekent aan de gast.
De WOZ-waarde
Ook een recreatiewoning krijgt jaarlijks een WOZ-beschikking. Die waarde bepaalt drie dingen tegelijk: uw onroerendezaakbelasting, in veel gemeenten de forensenbelasting via een klasse-indeling, en uw aanslag in box 3.
Bezwaar maken loont hier dus dubbel. Twee punten die bij een recreatiewoning vaak tot een te hoge waarde leiden:
- Vergelijking met gewone woningen. Een recreatiewoning mag niet permanent worden bewoond en is daarmee minder waard; de gemeente vergelijkt soms met woningen die dat wel mogen.
- Erfpacht of huurgrond. Staat uw chalet op grond die niet van u is, dan hoort alleen de opstal in de waardering. Bij een chalet op huurgrond is de WOZ-waarde vaak te hoog vastgesteld omdat de grond is meegerekend.
Daarnaast tellen mee: de staat van de woning, de parkvoorwaarden, een verhuurverplichting en de resterende looptijd van een erfpachtrecht. Dien uw bezwaar in binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking; dat is kosteloos.
Forensenbelasting: hoe die werkt
Gemeenten mogen deze heffen van wie geen hoofdverblijf in de gemeente heeft maar er wel meer dan negentig dagen per jaar een gemeubileerde woning voor zichzelf beschikbaar houdt. Niet elke gemeente heft hem, maar in de recreatiegemeenten wel.
Ede hanteert voor 2026 vaste bedragen per WOZ-klasse:
| WOZ-waarde | Bedrag 2026 |
|---|---|
| Onder € 145.000 | € 366,88 |
| Tot € 199.000 | € 698,63 |
| Tot € 414.000 | € 1.049,73 |
| € 414.000 en hoger | € 1.417,10 |
Kwijtschelding is er niet. Verhuurt u de woning het hele seizoen en houdt u haar dus niet voor uzelf beschikbaar, dan kan de aanslag vervallen; dat is per gemeente geregeld. Vraag de verordening op en bewaar uw verhuuradministratie, want de bewijslast ligt bij u.
Toeristenbelasting int u van de gast
Het landelijke gemiddelde lag in 2026 op € 2,79 per persoon per nacht, bijna tien procent hoger dan het jaar ervoor; zeventig procent van de gemeenten verhoogde het tarief. Texel zit op € 2,60, Terschelling op € 2,40 en Schouwen-Duiveland op € 2,06.
U int het bedrag bij de gast en draagt het af aan de gemeente. Verhuurt u via een park of een platform, controleer dan wie de aangifte doet; de verantwoordelijkheid blijft bij u.
Wat u níét betaalt
- Geen eigenwoningforfait, dat geldt alleen voor uw hoofdverblijf.
- Geen inkomstenbelasting over de werkelijke huur; de woning zit in box 3, waar een forfait wordt belast. Zie hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3.
- Geen gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting voor woningen; dat is afgeschaft.
Wat u vraagt vóór de koop
- De WOZ-beschikking van het lopende jaar.
- De aanslag gemeentelijke heffingen van de verkoper; daar staat alles op.
- Of de gemeente forensenbelasting heft, en in welke klasse de woning valt.
- Of er kwijtschelding of vrijstelling bestaat bij volledige verhuur.
- Of de afvalstoffenheffing via de gemeente loopt of via het park.
Bij elkaar komen de gemeentelijke lasten van een recreatiewoning al gauw op € 700 tot € 2.500 per jaar, en dat is los van de parkbijdrage. Zie wat zijn de jaarlijkse kosten op een vakantiepark.
In het kort
- Onroerendezaakbelasting betaalt u als eigenaar, € 250 tot € 700 per jaar.
- Forensenbelasting komt er in recreatiegemeenten bij, tot € 1.417 in Ede.
- De WOZ-waarde bepaalt de onroerendezaakbelasting, de forensenbelasting én box 3.
- Bezwaar maken is kosteloos en verlaagt drie heffingen tegelijk.
- Bij een chalet op huurgrond hoort alleen de opstal in de waardering.
- Toeristenbelasting int u van de gast en draagt u af.
Peildatum 1 januari 2026, gemeentelijke tarieven uit de verordeningen 2026. Bedragen verschillen sterk per gemeente. Meer in de landgids Nederland.
