Wat u wél afdraagt over de huur is btw: sinds 1 januari 2026 21% in plaats van 9%, omdat de btw op logies naar het algemene tarief is gegaan. Dat is voor de meeste verhuurders de enige heffing die met de omzet meebeweegt.
Wat u dan wel betaalt
| Heffing | Waarover | Tarief 2026 |
|---|---|---|
| Box 3 | De waarde van de woning, niet de huur | forfait 6,00%, tarief 36% |
| Btw op logies | De huursom | 21%, was 9% |
| Toeristenbelasting | Per gast per nacht | gemiddeld € 2,79, betaald door de gast |
| Onroerendezaakbelasting | De WOZ-waarde | gemeentelijk tarief |
| Forensenbelasting | Beschikbaarheid voor uzelf | per gemeente, tot € 1.417 in Ede |
Op een woning van € 250.000 kost box 3 ongeveer € 5.400 per jaar bij een vermogen boven het heffingvrije bedrag. Dat bedrag staat vast, of u nu twintig weken verhuurt of geen enkele.
De btw is de post die meebeweegt
Verhuurt u structureel kortdurend aan wisselende gasten, dan bent u btw-ondernemer. Over € 12.000 huur draagt u dan € 2.083 btw af, want de 21% zit in het bedrag dat de gast betaalt.
Blijft uw omzet onder € 20.000 per jaar, dan kunt u kiezen voor de kleineondernemersregeling: geen btw over de huur, maar ook geen aftrek van btw op uw kosten. Voor wie één woning verhuurt en niets heeft teruggevraagd bij de aankoop, is dat vrijwel altijd de gunstigste keuze.
Let op als u destijds de btw op een nieuwbouwwoning hebt teruggevraagd: overstappen naar de kleineondernemersregeling binnen de herzieningstermijn van negen jaar betekent dat u een deel van die btw terugbetaalt. Zie hoe werkt het btw-regime bij verhuur.
Wanneer de huur wél belast is
Er zijn drie situaties waarin de werkelijke opbrengst in de heffing komt.
- Meer dan normaal vermogensbeheer. Doet u zelf substantiële arbeid om waarde te creëren, of koopt, knapt en verkoopt u stelselmatig, dan is het resultaat uit overige werkzaamheden en valt het in box 1, tegen het progressieve tarief. Kosten zijn dan wel aftrekbaar.
- De woning zit in een onderneming of bv. Dan is de huur winst, belast in box 1 of met vennootschapsbelasting.
- Hoteldiensten. Levert u ontbijt, dagelijkse schoonmaak of een receptie, dan verandert de aard van uw activiteit en kan de fiscus tot ondernemerschap concluderen.
Voor wie één woning passief verhuurt via een park of een platform, speelt dit niet.
De tegenbewijsregeling
Sinds de arresten van de Hoge Raad mag u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait. Let op wat dat betekent: werkelijk rendement is de huur plus de waardeontwikkeling van de woning, en kosten zijn niet aftrekbaar. Vanaf 2026 telt bovendien het voordeel van eigen gebruik mee, gesteld op 5,06% van de WOZ-waarde naar rato van de periode dat de woning voor u beschikbaar is.
Verhuurt u veel en steeg de WOZ ook nog, dan valt het tegenbewijs vrijwel zeker slechter uit dan het forfait. In een jaar waarin de WOZ daalde, kan het juist gunstig zijn. Reken beide door.
Een rekenvoorbeeld
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Bruto huur, 22 weken verhuurd | € 12.000 |
| Btw 21%, af te dragen | −€ 2.083 |
| Commissie park of platform | −€ 2.800 |
| Schoonmaak en linnen | −€ 1.400 |
| Parkbijdrage en heffingen | −€ 3.000 |
| Verzekering, energie, onderhoud | −€ 1.600 |
| Netto uit de verhuur | € 1.117 |
| Box 3 over de woning, apart | −€ 5.400 |
De laatste twee regels laten zien waarom de vraag "hoeveel belasting betaal ik over mijn huurinkomsten" misleidend is. De belasting hangt niet aan de huur maar aan het bezit, en die loopt door in een jaar zonder gasten. Kiest u voor de kleineondernemersregeling, dan blijft er € 3.200 in plaats van € 1.117 over.
Een woning in het buitenland
Daar is het omgekeerd: bijna elk land belast juist wél de werkelijke huur.
- Spanje: 19% IRNR over de huur min de direct toerekenbare kosten, één jaaraangifte in januari.
- Frankrijk: minimaal 20% plus 7,5% solidariteitsheffing, met een forfaitaire aftrek van 30% of 50%.
- Italië: cedolare secca van 21% over de bruto huur.
- Duitsland: inkomstenbelasting vanaf de eerste euro, met aftrek van rente, afschrijving en onderhoud.
- Zweden en de andere Scandinavische landen: een eigen regime met vrijstellingen; laat het per land toetsen.
In Nederland geeft u de buitenlandse woning op in box 3 en verleent Nederland een vermindering onder het belastingverdrag; de huur wordt hier dus niet nog eens belast. Zie de fiscale gevolgen van kopen in het buitenland.
Wat u praktisch regelt
- Bepaal of u btw-ondernemer bent en meld u zo nodig aan bij de Belastingdienst.
- Reken door of de kleineondernemersregeling gunstiger is.
- Geef de woning en een eventuele lening op in box 3, tegen de WOZ-waarde.
- Int de toeristenbelasting bij de gast en draag die af.
- Bewaar uw boekingen en kosten; bij het tegenbewijs heeft u ze nodig.
In het kort
- Over de werkelijke huur betaalt u in Nederland geen inkomstenbelasting.
- Box 3 belast de waarde: forfait 6,00%, tarief 36% in 2026.
- Btw op logies is per 1 januari 2026 van 9% naar 21% gegaan.
- Onder € 20.000 omzet kunt u kiezen voor de kleineondernemersregeling.
- Bij een bv of bij meer dan normaal vermogensbeheer is de huur wel belast.
- In het buitenland wordt de werkelijke huur juist bijna altijd belast.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw situatie door een belastingadviseur toetsen. Meer in de landgids Nederland.
