Er zijn drie uitzonderingen waarin het wél belast is: als de woning tot een onderneming of een bv behoorde, als uw activiteiten verder gingen dan normaal vermogensbeheer, en als de btw op de aankoop is teruggevraagd en de herzieningstermijn nog loopt.
De hoofdregel: box 3
Zolang u de woning privé bezit en normaal beheert, telt hij mee als bezitting in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een belastingtarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening op de woning telt als schuld, tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800.
Die heffing loopt elk jaar door, of u nu huur ontvangt of niet, en of de woning nu stijgt of daalt in waarde. Bij verkoop verdwijnt de woning uit uw box 3-vermogen en komt het geld ervoor in de plaats; over de winst zelf betaalt u niets extra.
De tegenbewijsregeling
Sinds de arresten van de Hoge Raad mag u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait, en dan wordt over dat lagere bedrag geheven. Let op wat "werkelijk rendement" hier betekent: het is de huur plus de waardeontwikkeling van de woning, en kosten zijn niet aftrekbaar. Vanaf 2026 telt bovendien het voordeel van eigen gebruik mee, gesteld op 5,06% van de WOZ-waarde naar rato van de periode dat de woning voor u beschikbaar is.
Dat betekent dat een jaar met stijgende WOZ-waarde ook zonder verhuur een hoog werkelijk rendement kan opleveren. De regeling helpt vooral in jaren waarin de waarde daalde. Reken beide uitkomsten door voordat u kiest.
Uitzondering 1: onderneming of bv
Zat de woning in een eenmanszaak, een vof of een bv, dan is de verkoopwinst wél belast. In box 1 tegen het progressieve tarief voor de winst uit onderneming, in een bv tegen de vennootschapsbelasting, waarna een dividenduitkering nog eens in box 2 valt.
Dat is de keerzijde van de aftrekposten die een bv biedt. Zie kan ik mijn vakantiewoning inbrengen in een bv.
Uitzondering 2: meer dan normaal vermogensbeheer
Doet u structureel meer dan een gewone belegger, dan kan de Belastingdienst uw activiteiten aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden, en dan is de winst in box 1 belast. Denk aan het stelselmatig kopen, opknappen en binnen korte tijd doorverkopen van meerdere woningen, of aan het zelf verrichten van verbouwingen met de bedoeling waarde te creëren.
Voor wie één vakantiewoning bezit en die normaal onderhoudt en verhuurt, speelt dit niet. Voor wie een derde woning koopt met de bedoeling hem door te verkopen, wel; laat dat vooraf toetsen.
Uitzondering 3: de btw
Hebt u de woning als btw-ondernemer gekocht en de btw op de aankoopprijs teruggevraagd, dan zit u aan een herzieningstermijn vast van negen jaar na het jaar van aanschaf. Stopt u binnen die termijn met btw-belaste verhuur, bijvoorbeeld door te verkopen of de woning zelf te gaan gebruiken, dan moet u per resterend jaar tien procent van de teruggevraagde btw terugbetalen.
Belangrijk voor 2026: het btw-tarief op logies is per 1 januari 2026 verhoogd van 9% naar 21%. Dat verandert de rekensom achter btw-belaste verhuur ingrijpend, want u draagt nu over de huur 21% af terwijl de teruggevraagde btw dezelfde blijft.
De verkoop zelf is meestal vrijgesteld van btw: de levering van een bestaande woning is een vrijgestelde levering. Alleen bij een pand dat nog geen twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is de levering met 21% btw belast; dan geldt voor de koper de samenloopvrijstelling en betaalt hij geen overdrachtsbelasting.
Wat u wél betaalt bij verkoop
Geen winstbelasting dus, maar er gaan wel kosten af: makelaarscourtage, energielabel, eventueel een overdrachtsbijdrage aan het park, en de doorlopende lasten tot de leveringsdatum. De opbouw staat in wat zijn de verkoopkosten van een vakantiewoning. De overdrachtsbelasting van 8% is voor rekening van de koper, niet van u.
En bij overlijden of schenken?
Bij overlijden valt de woning in de nalatenschap en wordt erfbelasting geheven over de waarde in het economisch verkeer. Schenkt u de woning, dan geldt schenkbelasting: voor 2026 een jaarlijkse vrijstelling van € 6.908, eenmalig € 33.129 voor een kind tussen 18 en 40, en een tarief van 10% tot € 158.669 en 20% daarboven voor partner en kinderen. De koper of ontvanger betaalt daarnaast overdrachtsbelasting.
In het kort
- Particulier in box 3: geen belasting over de verkoopwinst.
- Box 3 in 2026: forfait 6,00%, tarief 36%, heffingvrij € 59.357 per persoon.
- Tegenbewijs mag, maar telt vanaf 2026 ook het eigen gebruik mee.
- In een onderneming of bv is de winst wel belast.
- Structureel kopen en doorverkopen kan box 1 worden.
- Teruggevraagde btw kent een herzieningstermijn van negen jaar.
- Btw op logies is per 1 januari 2026 van 9% naar 21% gegaan.
Peildatum 1 januari 2026. Laat uw eigen situatie door een belastingadviseur toetsen. Meer in de landgids Nederland.
