Er zit bovendien een adder onder het gras die zelden wordt genoemd: het vermogen telt mee voor de eigen bijdrage aan langdurige zorg en voor de vermogensgrenzen van toeslagen. Juist in de levensfase waarin u de woning als pensioen zou aanspreken.
Vakantiewoning tegenover de alternatieven
| Recreatiewoning | Aflossen op de hypotheek | Beleggen in een index | Lijfrente of banksparen | |
|---|---|---|---|---|
| Netto rendement | 2 tot 4% | Gelijk aan uw hypotheekrente | Historisch hoger, met schommelingen | Marktrendement |
| Fiscale faciliteit | Geen | Geen, wel lagere lasten | Geen | Aftrek binnen de jaarruimte |
| Belasting | Box 3 over de WOZ-waarde | Verlaagt box 1-lasten | Box 3 | Box 1 bij uitkering |
| Liquiditeit | Laag; 84 dagen verkooptijd, vaak langer | Geen, tenzij u herfinanciert | Direct | Vast tot de ingangsdatum |
| Werk | Veel | Geen | Geen | Geen |
| Plezier | U kunt er zelf zijn | Geen | Geen | Geen |
Die laatste regel is het echte argument. Een vakantiewoning is de enige belegging waar u zelf in kunt slapen. Wie dat meeweegt, koopt met de juiste reden; wie alleen op het rendementspercentage kijkt, kan beter iets anders doen.
De rekensom voor uw pensioen
Woning van € 245.000, achtentwintig weken verhuurd, vijftien jaar aangehouden:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Netto huurinkomen per jaar | € 8.000 |
| Af: box 3-heffing over € 245.000 | € 5.292, als uw heffingsvrije vermogen al is benut |
| Blijft over per jaar | € 2.700 |
| Over vijftien jaar | € 40.500 |
| Plus waardegroei bij 2% per jaar | ongeveer € 84.000 |
| Af: kosten koper destijds, 8% | € 19.600 |
| Af: verkoopkosten | € 6.000 |
Is dit uw enige vermogen, dan valt de heffing lager uit doordat het heffingsvrije vermogen eerst van de grondslag af gaat: dan komt u op ongeveer € 4.010. Uw box 3-heffing is hier hoe dan ook de grootste kostenpost, groter dan de parkbijdrage. In 2026 wordt gerekend met een forfait van 6,00% en een tarief van 36%, boven een heffingsvrij vermogen van € 59.357. Bij tegenvallend rendement kunt u met de tegenbewijsregeling het werkelijke rendement aangeven; sinds 2026 telt daarbij een voordeel eigen gebruik van 5,06% van de WOZ-waarde mee, naar rato van de periode dat u de woning zelf beschikbaar had. Zie hoe wordt een vakantiewoning belast in box 3.
Passief inkomen bestaat hier niet
De term duikt overal op, en hij klopt niet. Een verhuurde recreatiewoning vraagt per jaar:
- Contact met het park of het platform over prijzen en bezetting.
- Onderhoud, en elke drie tot vijf jaar vervanging van inventaris.
- Aangiften: toeristenbelasting, btw, box 3.
- Beslissingen in de ledenvergadering over bijdragen en investeringen.
- Reageren op schade, klachten en storingen.
Bij volledig beheer via het park kost dat weinig tijd, maar dan levert u 20 tot 35% van de huur in. Passief inkomen is dus niet gratis: u betaalt ervoor met rendement.
De drie risico's die op pensioenleeftijd zwaarder wegen
- Illiquiditeit op het verkeerde moment. Hebt u het geld nodig, dan is een gemiddelde verkooptijd van 84 dagen optimistisch; in een slechte markt duurt het jaren. Een pensioenpot die u niet kunt aanspreken is geen pensioenpot.
- De eigen bijdrage voor langdurige zorg. Bij opname in een instelling telt uw box 3-vermogen mee in de berekening van de eigen bijdrage. Een woning van € 245.000 verhoogt die bijdrage aanzienlijk, terwijl u haar niet zomaar kunt verkopen.
- Het werk. Wat u op uw vijftigste een leuk project vindt, is op uw vijfenzeventigste een last, zeker als het park om vervanging van de woning vraagt.
Daar komt de erfbelasting bij: de woning valt in uw nalatenschap tegen de WOZ-waarde, en erfgenamen moeten die belasting betalen terwijl ze de woning misschien niet snel kunnen verkopen. Zie wat er gebeurt als kinderen een vakantiewoning erven.
De alternatieven op een rij
Waarom een vakantiewoning en niet iets anders? Wie in een vakantiehuis wil beleggen omdat het veilig aanvoelt, vergelijkt vooral met deze vier:
- Aflossen op uw hypotheek. Een gegarandeerd rendement gelijk aan uw rente, zonder werk en zonder risico.
- Aandelen of een indexfonds. Historisch hoger rendement, direct verhandelbaar, maar met schommelingen en zonder gebruik.
- Vastgoed in de stad. Een appartement met een gewone huurder levert stabielere huur op, maar u krijgt huurbescherming, het puntenstelsel en een verhuurdersvergunning erbij; bij vakantiehuis tegenover stadsvastgoed tegenover aandelen is de vakantiewoning de enige die u zelf kunt gebruiken.
- Een beleggingswoning met een gewone huurder. Stabieler, minder werk, maar met huurbescherming en huurprijsregulering.
- Een vakantiewoning huren wanneer u wilt. Voor tien weken per jaar is huren vrijwel altijd goedkoper dan kopen; u koopt vastigheid, geen besparing.
Dat laatste is de eerlijkste vergelijking. Reken uit wat tien weken huren per jaar kost en zet dat naast de jaarlasten plus de gemiste rente op uw koopsom.
Wanneer het wél werkt
- Uw pensioen staat al; dit is de aanvulling en niet de basis.
- U koopt uit eigen middelen, zonder financiering die u moet volhouden.
- U gebruikt de woning zelf zes tot tien weken per jaar, zodat het plezier meetelt in het rendement.
- U hebt een reserve voor onderhoud en voor magere verhuurjaren.
- U kiest een woning op eigen grond, die financierbaar en dus verkoopbaar blijft.
- U hebt een exitmoment in gedachten en houdt daar de staat van de woning op.
Wanneer niet
- U rekent op de huur om uw maandlasten te dekken.
- U hebt het vermogen binnen tien jaar nodig.
- U koopt een chalet op huurgrond; dat daalt in waarde en is niet te financieren voor uw koper.
- U wilt er geen omkijken naar hebben en betaalt tegelijk niet voor beheer.
In het kort
- Als aanvulling op een bestaand pensioen werkt het; als vervanging zelden.
- Netto blijft 2 tot 4% over, en er is geen enkele fiscale faciliteit voor pensioenopbouw.
- De box 3-heffing is vaak de grootste kostenpost, groter dan de parkbijdrage.
- Passief inkomen bestaat hier niet; u betaalt voor ontzorging met rendement.
- Het vermogen telt mee voor de eigen bijdrage aan langdurige zorg.
- Verkopen duurt gemiddeld 84 dagen en in een slechte markt jaren.
- Erfgenamen betalen erfbelasting over een bezit dat lastig te verkopen is.
- Het enige argument dat andere beleggingen niet hebben: u kunt er zelf zijn.
Peildatum 1 september 2026, box 3-cijfers 2026. Dit is geen financieel advies; laat uw situatie doorrekenen. Meer in de landgids Nederland.
