Wanneer betaal je btw en wanneer overdrachtsbelasting?
1. Btw bij aankoop
Je betaalt btw (21%) als:
- Je de vakantiewoning koopt van een btw-plichtige ondernemer (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar).
- De woning nog niet langer dan twee jaar in gebruik is genomen na nieuwbouw (de woning is "nieuw" volgens fiscale regels).
2. Overdrachtsbelasting bij aankoop
Je betaalt overdrachtsbelasting (10,4%) als:
- De vakantiewoning wordt verkocht door een particulier of een ondernemer die geen nieuwe woning levert (woning ouder dan twee jaar of geen btw-ondernemer).
- Er sprake is van een doorverkoop of een tweede overdracht zonder nieuwbouwstatus.
Wanneer betaal je zowel btw én overdrachtsbelasting?
Dit kan gebeuren in situaties waarbij:
- Je een vakantiewoning koopt met zowel een woningdeel (waarover btw verschuldigd is) als een grond- of erfpachtdeel dat niet onder de btw valt. Over dat niet-btw-deel wordt overdrachtsbelasting geheven.
- Bij de aankoop van een vakantiewoning met meubilair en inventaris afzonderlijk gefactureerd wordt; de woning zelf kan met overdrachtsbelasting worden belast, maar over de roerende zaken (meubels en apparatuur) geldt btw.
Let op: De Belastingdienst kan bij complexe transacties oordelen dat een deel van de transactie belast is met btw (bijvoorbeeld inventaris of exploitatiecontracten) en een ander deel met overdrachtsbelasting (de stenen en grond).
Voorbeeldsituatie met zowel btw als overdrachtsbelasting
Situatie:
Je koopt een vakantiewoning van een projectontwikkelaar.
- De woning is nieuw gebouwd, en de koopprijs voor de woning (inclusief grond) bedraagt €275.000 exclusief btw.
- Over de woning betaal je 21% btw = €57.750.
- De projectontwikkelaar verkoopt de inventaris apart (meubilair, keukeninventaris) voor €20.000 inclusief 21% btw = €3.471 btw.
Daarnaast blijkt uit de koopakte:
- Het gronddeel is niet belast met btw (omdat het via een apart recht geleverd wordt), hierover wordt overdrachtsbelasting geheven. De waarde van de grond wordt vastgesteld op €75.000.
- Overdrachtsbelasting 10,4% x €75.000 = €7.800.
Totaal betaal je dus:
- Btw over de woning: €57.750
- Btw over de inventaris: €3.471
- Overdrachtsbelasting over de grond: €7.800
Waarom gebeurt dit?
Omdat de fiscus de levering van onroerend goed (woning en grond) en roerende zaken (inventaris) fiscaal verschillend behandelt.
- De woning zelf wordt als nieuwbouw belast met btw.
- Grond kan in sommige gevallen apart belast worden met overdrachtsbelasting.
- Inventaris is roerend goed en altijd belast met btw.
Conclusie
In de meeste gevallen betaal je óf btw (bij nieuwbouw via een ontwikkelaar) óf overdrachtsbelasting (bij bestaande woningen). Maar in complexe constructies met aparte levering van grond, inventaris of erfpacht kan het voorkomen dat je beide moet betalen. Dit maakt het belangrijk om bij de aankoopakte goed te kijken hoe de levering is opgebouwd. Vraag dit altijd na bij de verkopende partij en laat het door de notaris bevestigen, zodat je niet voor onverwachte fiscale lasten komt te staan.
