Vakantiewoningen te koop in Griekenland

Vakantiehuis kopen in Griekenland in 2026: regels, prijzen, kosten en belastingen

Een tweede huis in Griekenland kopen is voor een Nederlander vrij: als EU-burger heeft u geen vergunning nodig, ook niet op de eilanden en in de grensgebieden waar niet-EU-burgers wel toestemming moeten vragen. De overdrachtsbelasting is met 3,09% de laagste van Zuid-Europa, er is geen vermogensbelasting, en de jaarlijkse ENFIA blijft voor een gewone vakantiewoning onder de paar honderd euro. Daar staat tegenover dat het vooronderzoek in Griekenland bewerkelijker is dan elders: het kadaster is nog niet overal ingevoerd, eigendomsaktes zijn vaak versnipperd over erfgenamen, en elk gebouw heeft sinds 2021 een elektronische gebouw-identiteit nodig met een ingenieursverklaring dat er niets onvergund is bijgebouwd.

Deze gids behandelt wat u moet weten: of en waar u mag kopen, wat een vakantiehuis op Kreta of Corfu in 2026 kost, het koopproces met AFM, notaris en advocaat, de kosten koper, hypotheek, ENFIA en de andere jaarlijkse lasten, verhuur met AMA-nummer en de nieuwe verboden zones, verkoop en erven, en box 3 in Nederland. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026; de bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen in Griekenland?

Ja, overal en zonder vergunning. De beperking uit wet 1892/1990 voor grensgebieden (de Dodekanesos, de Noord-Egeïsche eilanden, Thracië en delen van Kreta en Macedonië) geldt alleen voor niet-EU-burgers; die moeten een besluit van een commissie afwachten. Voor u speelt dat alleen indirect: het beperkt de kring van kopers aan wie u later kunt doorverkopen.

Wat u wel nodig heeft:

• Een AFM (Grieks fiscaal nummer), aan te vragen bij de belastingdienst of via een gevolmachtigde, vóór de koop.
• Een Griekse bankrekening: de betaling moet via een Griekse bank lopen, zodat de herkomst van het geld is vastgelegd.
• Een notaris (verplicht) en in de praktijk een eigen advocaat, die de titelketen natrekt. Dat laatste is in Griekenland geen luxe: waar het Ktimatologio (kadaster) nog niet is ingevoerd, moet de eigendom uit de oude hypotheekregisters worden herleid, soms decennia terug.
• De documenten van de verkoper: de elektronische gebouw-identiteit (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, verplicht bij elke overdracht sinds 2021), het energiecertificaat, een ingenieursverklaring dat het gebouwde vergund of gelegaliseerd is, een ENFIA-verklaring en een uittreksel uit het Ktimatologio waar dat bestaat.

Wat kost een vakantiehuis in Griekenland in 2026?

De Griekse markt stijgt door, maar minder hard dan in 2024 en 2025. De Bank of Greece meet voor het eerste kwartaal van 2026 een nominale stijging van appartementsprijzen van 5,7% op jaarbasis: Athene +5,2%, Thessaloniki +6,4%, overige steden +5,4% en de rest van het land +6,9%. Eilanden met een internationale luchthaven (Kreta, Corfu, Rhodos, Zakynthos) stegen sinds 2021 gemiddeld 11,3% per jaar.

Bronnen: Bank of Greece (Q1 2026), Spitogatos-index en regionale marktrapporten 2026. In koopsommen: een vakantiehuis op Corfu kopen betekent € 100.000 tot € 200.000 voor een appartement en vanaf € 300.000 voor een vrijstaand huis met tuin; op Kreta kost een vrijstaand huis met zwembad rond Chania of Rethymnon gemiddeld € 350.000, in het binnenland van Apokoronas of Ierapetra vanaf € 180.000. Op de Peloponnesos en in Epirus koopt u een stenen dorpshuis vanaf € 80.000 en een gerenoveerde villa met zeezicht vanaf € 250.000. Op Mykonos, Santorini en Paros begint alles met zeezicht rond € 700.000.

Buitenlands geld blijft binnenkomen, maar anders dan voorheen: in de eerste drie kwartalen van 2025 daalden de investeringen in Grieks vastgoed met 24% tot € 1,46 miljard doordat de Golden Visa-drempels naar € 400.000 en € 800.000 gingen, terwijl het eerste kwartaal van 2026 met € 511,6 miljoen juist 43,4% boven een jaar eerder lag.

Regio's: Kreta, de Ionische eilanden, de Peloponnesos en de Cycladen

Kreta is de grootste markt voor Nederlandse kopers: een eiland met twee vliegvelden, een seizoen van april tot november, steden om het jaar rond te wonen (Chania, Rethymnon) en het goedkoopste aanbod van de grote eilanden in het oosten en het binnenland. Corfu en de Ionische eilanden (Kefalonia, Zakynthos, Lefkada) zijn groener en natter in de winter, met een sterke Britse en Nederlandse gemeenschap; noordoost-Corfu is het duurste stuk. De Peloponnesos is per auto vanaf Athene bereikbaar, met Kalamata, Nafplio, de Mani en Porto Heli; sterk gestegen maar nog altijd de helft van de eilandprijzen. De Cycladen (Mykonos, Santorini, Paros, Naxos) zijn het internationale luxesegment met de hoogste verhuuropbrengsten en de strengste bouwregels. Chalkidiki bedient vooral de Balkanmarkt en ligt op rijafstand van Nederland via Thessaloniki. Let op: in Santorini, Chania, Paros en delen van Chalkidiki gelden sinds 2026 beperkingen op nieuwe verhuurregistraties (zie hieronder).

Het koopproces stap voor stap

Stap 1: AFM, advocaat en bankrekening

Vraag een AFM aan, open een Griekse bankrekening en neem een eigen advocaat (1 tot 1,5% van de koopsom plus btw). De advocaat doet het titelonderzoek in het hypotheekkantoor of het Ktimatologio en controleert of de verkoper daadwerkelijk (en volledig) eigenaar is.

Stap 2: technisch onderzoek

Een ingenieur (€ 300 tot € 800) controleert of het gebouwde overeenkomt met de bouwvergunning, stelt de elektronische gebouw-identiteit op en signaleert onvergunde delen die eerst gelegaliseerd moeten worden onder wet 4495/2017. Zonder die verklaring kan de notaris de akte niet passeren.

Stap 3: voorlopig contract of direct de akte

Een notarieel voorcontract (προσύμφωνο) met aanbetaling van 10% is gebruikelijk als er nog voorwaarden open staan; anders gaat u direct naar de akte. De koper betaalt de overdrachtsbelasting FMA vóór de akte via myAADE.

Stap 4: notariële akte en registratie

De akte wordt in het Grieks verleden, met een beëdigde tolk of vertaling als u geen Grieks leest. Na ondertekening schrijft uw advocaat de akte in bij het hypotheekkantoor of het Ktimatologio; pas daarmee is de overdracht tegenover derden voltooid. Meld daarna de woning aan in uw Griekse aangifte (E9) en zet de nutsvoorzieningen over.

Kosten koper: 8 tot 11%

De eenmalige aankoopkosten zijn qua belasting laag, maar de bijkomende beroepskosten zijn hoger dan elders:

Rekenvoorbeeld voor een huis van € 300.000 op Kreta: FMA € 9.270, notaris 1% plus btw € 3.720, inschrijving € 1.500, advocaat 1,2% plus btw € 4.464, makelaar 2% plus btw € 7.440, ingenieur € 600, samen circa € 27.000, ofwel 9%. De objectieve waarde (αντικειμενική αξία) ligt vaak onder de koopsom, maar de belasting wordt over de hoogste van de twee berekend; een lagere prijs in de akte zetten dan u werkelijk betaalt is een strafbaar feit en levert bij verkoop een hogere winstbelasting op.

Hypotheek in Griekenland

De hypotheekmogelijkheden zijn er, maar beperkt: Alpha Bank, Eurobank, de National Bank of Greece en Piraeus verstrekken aan niet-inwoners 50 tot 65% van de taxatiewaarde, met een looptijd tot 25 jaar en tot 70 à 75 jaar oud. De rente ligt in 2026 rond 3,5 tot 4,8%, met vaste periodes van drie tot tien jaar die bij sommige banken vanaf circa 2,9% beginnen en daarna overgaan in Euribor plus 2,5 tot 3%. Kosten: 0,5 tot 1% afsluitprovisie, taxatie € 300 tot € 500 en de inschrijving van een voorlopige hypotheek (προσημείωση) van circa 0,8% inclusief advocaat en rechtbank. Reken op een aanvraagtraject van twee tot vier maanden en op volledige Nederlandse inkomensdocumentatie. Wie dat niet wil, financiert uit eigen geld of Nederlandse overwaarde; die rente is in Nederland niet aftrekbaar. Zie alternatieve financieringsopties in Griekenland.

Jaarlijkse belastingen: ENFIA en de rest

Uit belastingen bij aankoop en bezit:

• ENFIA: de jaarlijkse vastgoedbelasting, berekend per m² (€ 2 tot € 16,25 naar zone, leeftijd en verdieping) met een toeslag boven een totale waarde van € 500.000 (5% tot 20%). In maart 2026 werd voor ruim 7 miljoen eigenaren in totaal € 2,29 miljard aangeslagen. Voor een vakantiewoning van 100 m² in een gewone zone is € 300 tot € 700 per jaar gebruikelijk. Nieuw is een korting van 20% als u het hele voorgaande jaar een verzekering had tegen aardbeving, brand en overstroming op de herbouwwaarde (10% bij een waarde boven € 500.000); die korting maakt de polis vaak vrijwel gratis. Sinds 2026 geldt bovendien een vrijstelling in dorpen met minder dan 1.500 inwoners.
• Gemeentelijke heffingen: ΤΑΠ van 0,025 tot 0,035% van de objectieve waarde en de reinigings- en verlichtingsheffing per m², beide via de stroomrekening.
• Geen vermogensbelasting voor particulieren sinds de aanvullende ENFIA in 2022 verviel.
• Overige lasten: verzekering € 150 tot € 450, water, stroom en internet € 1.000 tot € 2.000, onderhoud en zwembad.

Voor een huis van € 300.000 op Kreta komt het totaal op circa € 2.000 tot € 4.000 per jaar zonder hypotheeklasten. Ook als u niets verhuurt, doet u jaarlijks aangifte (E1 met de vermogensopgave E9).

Verhuren: AMA-nummer, verboden zones en de klimaatheffing

Kortetermijnverhuur is sinds 2025 en 2026 fors gereguleerd:

• AMA-registratie bij de belastingdienst per woning, met het nummer in elke advertentie. Sinds 1 oktober 2025 gelden minimumeisen: aansprakelijkheidsverzekering, brandblusser, EHBO-doos, rookmelder en een gebouw dat als woning is bestemd.
• Verboden zones. In het eerste tot en met derde district van Athene worden tot en met 31 december 2026 geen nieuwe AMA's afgegeven; per 1 maart 2026 is die maatregel uitgebreid naar het centrum van Thessaloniki, en in 2026 volgden delen van Santorini, Chania, Paros en Chalkidiki. In die zones is het AMA-nummer bovendien niet meer overdraagbaar: verkoopt of vererft u een woning daar, dan vervalt de registratie en kan de nieuwe eigenaar er geen krijgen. Controleer dit vóór de koop; het raakt zowel uw verhuurplannen als de doorverkoopwaarde.
• Klimaatheffing (ΤΑΚΚ): € 8 per nacht van april tot oktober en € 2 daarbuiten voor een appartement, en € 15 respectievelijk € 4 voor een huis groter dan 80 m²; de gast betaalt, u draagt af.
• Maximaal twee woningen per natuurlijk persoon zonder bedrijfsstatus; vanaf drie bent u ondernemer en btw-plichtig.

Fiscaal: huurinkomsten uit onroerend goed worden belast tegen 15% tot € 12.000, 25% van € 12.000 tot € 24.000 (nieuw in 2026), 35% tot € 35.000 en 45% daarboven, met een forfaitaire kostenaftrek van 5%. Een niet-inwoner valt onder dezelfde schijven en doet aangifte in Griekenland. Het verdrag Nederland–Griekenland van 16 juli 1981 wijst de heffing aan Griekenland toe; Nederland verleent vrijstelling in box 3. Rendement: een huis met zwembad op Kreta of Corfu verhuurt in het hoogseizoen voor € 900 tot € 2.000 per week; na beheer (20 tot 25%), belasting en vaste lasten is 3 tot 5% netto van de koopsom realistisch, op de Cycladen meer.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Griekse woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het verdrag van 1981 wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Griekenland toe; Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Griekse woning in uw box 3-vermogen. De ENFIA is niet verrekenbaar.

Verkoop, erven en schenken

De Griekse winstbelasting bij verkoop van 15% is opgeschort tot en met 31 december 2026 (net als in alle jaren sinds 2019), zodat een verkoop nu belastingvrij is; de verkoper betaalt geen FMA maar moet wel aantonen dat de ENFIA over vijf jaar is betaald en dat er geen fiscale schulden zijn. Nederland belast de verkoopwinst niet.

De Griekse erfbelasting is voor gezinnen mild: partner en kinderen zijn vrijgesteld tot € 150.000 per verkrijger, daarboven 1% tot € 300.000, 5% tot € 600.000 en 10% daarna. Een schenking aan kinderen is vrijgesteld tot € 800.000. Er is geen erfbelastingverdrag met Nederland; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent. Laat een testament met rechtskeuze opstellen: zonder testament wikkelt de Griekse notaris de nalatenschap af volgens Grieks recht, en erfgenamen moeten binnen strikte termijnen aanvaarden.

Verzekeringen en subsidies

Verzekeren is niet wettelijk verplicht (behalve de aansprakelijkheidsverzekering bij kortetermijnverhuur sinds 2025 en een polis bij een hypotheek), maar met de ENFIA-korting van 20% is een polis met aardbeving, brand en overstroming vrijwel kosteloos: € 150 tot € 450 per jaar voor een woning van 100 m². Griekenland ligt in een seismisch actief gebied; neem de aardbevingsmodule. Subsidies zoals Εξοικονομώ 2026 (€ 1,2 miljard, tot 80% van de kosten, tweede helft 2026) en "Ανακαινίζω-Νοικιάζω" zijn bedoeld voor hoofdverblijven van Griekse inwoners en niet voor een vakantiewoning van een niet-inwoner. Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen en subsidies bij aankoop en renovatie.

Waar moet u op letten bij het kopen van een huis in Griekenland?

• De titel. Laat de eigendomsketen natrekken tot de bron; bij een erfenis moeten alle erfgenamen meetekenen.
• Onvergunde bouw. Serres, veranda's, zwembaden en extra verdiepingen zijn vaak zonder vergunning gebouwd; legalisatie kost geld en tijd en is niet altijd mogelijk.
• De zonering. Buiten de bebouwde kom (εκτός σχεδίου) gelden minimumkavels en bouwbeperkingen; controleer of het perceel bebouwbaar is en of er toegang over eigen weg is.
• Kustlijn en archeologie. Binnen de zone langs zee (αιγιαλός) en in de nabijheid van archeologische vindplaatsen beslissen andere instanties mee.
• Verhuurbeperkingen. Zie de verboden zones hierboven.

Checklist: vakantiehuis kopen in Griekenland

• Vraag een AFM aan en open een Griekse bankrekening.
• Neem een eigen advocaat voor het titelonderzoek en een ingenieur voor de gebouw-identiteit.
• Reken met 8 tot 11% kosten koper; nieuwbouw met btw is fors duurder, maar de btw is tot eind 2026 opgeschort.
• Controleer of de gemeente in een zone ligt waar nieuwe AMA-registraties zijn geblokkeerd.
• Financiering: Griekse bank tot 50 à 65%, of eigen geld; reken op twee tot vier maanden.
• Begroot ENFIA, gemeentelijke heffingen, verzekering en onderhoud: € 2.000 tot € 4.000 per jaar bij € 300.000.
• Sluit een polis met aardbevingsdekking en vraag de ENFIA-korting van 20% aan.
• Doe jaarlijks aangifte (E1 en E9), ook zonder verhuur.
• Regel een testament met rechtskeuze.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vrijstelling onder het verdrag van 1981.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Griekenland.

Bronnen

• Wet 1587/1950 (FMA), wet 4223/2013 en wet 5104/2024 (ENFIA), wet 4172/2013 art. 40 en 41 (huur en verkoopwinst), wet 5246/2025 (opschorting btw en winstbelasting tot 31-12-2026), wet 4446/2016 en 5170/2025 (kortetermijnverhuur), wet 2961/2001 (erfbelasting), wet 1892/1990 (grensgebieden), wet 4495/2017 (legalisatie)
• AADE en ministerie van Financiën: ENFIA-aanslag maart 2026 (€ 2,29 miljard, ruim 7 miljoen eigenaren), AMA-register, klimaatheffing ΤΑΚΚ
• Bank of Greece, indices of residential property prices Q1 2026; Spitogatos-index en regionale marktrapporten 2026; Bank of Greece, buitenlandse investeringen in vastgoed 2025 en Q1 2026
• Belastingverdrag Nederland–Griekenland van 16 juli 1981 (Trb. 1981, 178), art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers. De btw- en winstbelastingopschorting lopen tot en met 2026 en worden jaarlijks verlengd; de lijst met verboden verhuurzones verandert per ministerieel besluit. Laat de stand door een Griekse advocaat en accountant bevestigen voordat u tekent.