Subsidies en fiscale regelingen voor een vakantiewoning in Griekenland
Zijn er subsidies voor energiebesparing in Griekenland?
Ja, ruim, en voor u vrijwel altijd gesloten. Het programma Εξοικονομώ ("Ik bespaar") vergoedt sinds 2011 in opeenvolgende rondes isolatie, kozijnen, warmtepompen, zonneboilers en zonnepanelen voor woningen; de ronde van 2026 (€ 1,2 miljard uit het Sociaal Klimaatfonds, tweede helft 2026, tot 80% van de kosten voor de laagste inkomens en zo'n 62.000 woningen) volgt dezelfde regels als de vorige: de woning is het hoofdverblijf van de aanvrager of wordt als hoofdverblijf verhuurd, de aanvrager doet in Griekenland aangifte met een inkomen onder een grens, en het energiecertificaat moet minstens drie klassen stijgen. Een vakantiewoning van een niet-inwoner valt erbuiten, net als bij de zonnepanelenregeling Φωτοβολταϊκά στη Στέγη ("Zonnepanelen op het dak", subsidie tot 60% voor gezinnen met net-metering), die het hoofdverblijf en een Griekse aangifte vraagt. Wat overblijft, is net-metering zonder subsidie, ook voor een niet-inwoner met een stroomaansluiting op naam: een installatie van 3 tot 5 kWp kost € 4.000 tot € 7.000, de stroom kost € 0,15 tot € 0,20 per kWh, en de terugverdientijd is zes tot acht jaar. De zonneboiler (€ 800 tot € 1.500) staat om dezelfde reden op vrijwel elk Grieks dak.
Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Griekenland?
Van een aantal dat ook voor een niet-inwoner geldt: een overdrachtsbelasting van 3,09%, de opschorting van de btw op nieuwbouw en van de winstbelasting bij verkoop tot 31 december 2026, een ENFIA van enkele honderden euro's met 20% korting voor de verzekerde woning en vrijstelling in dorpen onder 1.500 inwoners, geen vermogensbelasting, € 150.000 vrijstelling per kind bij vererving en € 800.000 bij schenking. Wat er niet is: renteaftrek, kostenaftrek op huur (alleen het forfait van 5%), en de belastingaftrek voor renovatiekosten die Griekse inwoners sinds 2020 krijgen (40% van de arbeidskosten tot € 16.000, verspreid over vijf jaar, alleen voor wie in Griekenland inkomstenbelasting betaalt over meer dan de huur; een niet-inwoner met alleen Griekse huur kan haar in theorie benutten, in de praktijk zelden).
Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Griekenland?
Voor Griekse jonge gezinnen: het programma Σπίτι μου ("Mijn huis", 2023 en de tweede ronde 2025) met rentevrije of laagrentende staatsleningen voor een eerste woning tot een leeftijds- en inkomensgrens, en de garantieregelingen van de Hellenic Development Bank voor eerste kopers. Voor een niet-inwoner en voor een tweede woning niet; een Griekse hypotheek is er op 50 tot 65% van de taxatiewaarde, op uw eigen inkomen, zonder garantie. De Nederlandse NHG geldt voor de eigen woning in Nederland.
Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma's in Griekenland?
Ja, en zij wijzen weg van de kust en naar de leegloop: de regeringen sinds 2019 subsidiëren wonen op kleine eilanden en in berg- en grensdorpen (huursubsidies, de ENFIA-vrijstelling in dorpen onder 1.500 inwoners vanaf 2026, "Ανακαινίζω-Νοικιάζω", renoveren om langdurig te verhuren, met 40% van de kosten tot € 4.000), en de regio's gebruiken EU-geld voor de restauratie van traditionele nederzettingen (Pilion, Zagori, de Cycladen, Mani), waar een eigenaar, ook een buitenlander, soms subsidie krijgt voor de restauratie van een beschermd gebouw volgens de voorschriften van de dienst Monumentenzorg. Voor een gewone vakantiewoning aan de kust is er niets, en het beleid gaat de andere kant op: verhuurverboden in Athene, Thessaloniki, Santorini, Chania, Paros en Chalkidiki, een klimaatheffing die de gast betaalt, en de aangekondigde FMA van 15% voor kopers van buiten de EU.
Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Griekenland?
Indirect: Εξοικονομώ en de zonnepanelenregeling worden uit EU-fondsen betaald (Herstel- en Veerkrachtfaciliteit, Sociaal Klimaatfonds, cohesiefondsen) en de voorwaarden zijn die van Griekenland, dus hoofdverblijf en Griekse aangifte. Er is geen EU-regeling waarop een particulier rechtstreeks een beroep doet voor een tweede woning.
Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Griekenland?
Niet de nationaliteit maar de fiscale woonplaats telt: een EU-burger die in Griekenland woont en er aangifte doet, heeft dezelfde rechten als een Griek; een niet-inwoner heeft geen toegang tot de woonsubsidies en wel tot alle fiscale regelingen. Wat een Nederlander bij aankoop krijgt, is geen subsidie maar een recht: vrij kopen als EU-burger, ook in de grensgebieden waar niet-EU-burgers een vergunning van het ministerie van Defensie nodig hebben, en verblijf op grond van het EU-recht. De Griekse Golden Visa (€ 250.000 tot € 800.000) is voor niet-EU-burgers en voor een Nederlander overbodig. Wie naar Griekenland verhuist, kan bovendien kiezen voor het regime voor gepensioneerden (7% vlaktaks over buitenlands inkomen, vijftien jaar) of voor nieuwkomers (50% vrijstelling op Grieks arbeidsinkomen, zeven jaar); geen subsidie, wel de reden dat de Griekse fiscus het verschil tussen inwoner en niet-inwoner scherp bewaakt.
Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Griekenland?
Twee. De opschorting van de btw van 24% tot eind 2026, waardoor een nieuwbouwwoning van een ontwikkelaar die ervoor kiest onder de FMA van 3,09% valt; dat is de grootste "korting" in de Griekse vastgoedmarkt en zij geldt ook voor een niet-inwoner. En de vrijstelling van FMA voor de eerste woning (tot € 200.000 voor een alleenstaande, meer met kinderen), die aan het hoofdverblijf en de Griekse woonplaats is gebonden en dus niet voor een vakantiewoning geldt. Voor energiezuinige nieuwbouw geven de banken een rentekorting van 0,1 tot 0,3% (EPC A of B), en de ENFIA rekent voor nieuwbouw een hogere coëfficiënt, geen lagere.
Biedt de overheid in Griekenland speciale leningen aan?
Voor inwoners: "Σπίτι μου" en de Hellenic Development Bank. Voor een niet-inwoner niet. Wat er wél is, is de gewone Griekse hypotheek voor EU-burgers, sinds 2022 weer open, met de rentekorting voor een energiezuinige woning.
Moet ik ingeschreven staan in Griekenland om subsidie te krijgen?
Meer dan dat: de woning moet uw hoofdverblijf zijn en u moet in Griekenland belastingplichtig zijn als inwoner (183 dagen, met een Grieks adres, een AFM als inwoner en een jaarlijkse aangifte over het wereldinkomen). Een vakantiewoning houdt u als niet-inwoner, met een AFM voor niet-inwoners en een fiscaal vertegenwoordiger, en dat is fiscaal de goede keuze zolang u in Nederland woont: een Griekse inschrijving maakt u geen inwoner, een verblijf van meer dan 183 dagen wel, en dan belast Griekenland uw wereldinkomen.
Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Griekenland?
Het energiecertificaat (ΠΕΑ) is verplicht bij elke verkoop en verhuur, ook bij kortetermijnverhuur, en nieuwbouw moet sinds 2021 bijna-energieneutraal zijn; een huis van vóór 2010 heeft in de praktijk label E tot H, enkel glas en een dak zonder isolatie, wat de zomer draaglijk maakt met airconditioning en de winter met olie of elektrisch. Zonneboilers zijn bij nieuwbouw verplicht. Voor een vakantiewoning zonder subsidie is de volgorde: zonneboiler, buitenzonwering en dakisolatie tegen de hitte, dan zonnepanelen met net-metering op naam van de eigenaar (aanvraag bij de netbeheerder ΔΕΔΔΗΕ, met de AFM en de stroomaansluiting, ook voor een niet-inwoner), dan een warmtepomp. En de regel die een koper aan de bosrand raakt: sinds 2024 de wettelijke plicht om een zone rond het huis vrij van brandbaar materiaal te houden, met boetes en met gevolgen voor de verzekering.
Bronnen
- Ministerie van Milieu en Energie: Εξοικονομώ 2026 (Sociaal Klimaatfonds, € 1,2 mld); Φωτοβολταϊκά στη Στέγη; ΔΕΔΔΗΕ, net-metering; wet 4936/2022 (klimaatwet, nZEB).
- Wet 4172/2013 (KFE) art. 39B (renovatieaftrek), art. 5A–5C (regimes nieuwkomers en gepensioneerden); wet 1587/1950 en wet 1078/1980 (FMA-vrijstelling eerste woning); wet 5246/2025 (btw-opschorting); wet 4223/2013 (ENFIA, dorpen < 1.500).
- Wet 5006/2022 en 5170/2025 ("Σπίτι μου", "Ανακαινίζω-Νοικιάζω"); Hellenic Development Bank; wet 4251/2014 art. 20B (Golden Visa); wet 1892/1990 (grensgebieden); Brandweerverordening 2024.
Regelingen en drempels zijn die van 1 januari 2026; de subsidierondes openen en sluiten per jaar en de opschortingen lopen tot eind 2026. Laat elke regeling door een Griekse accountant bevestigen vóór u ermee rekent.
