Belastingen bij een vakantiewoning in Griekenland
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Griekenland?
De FMA (φόρος μεταβίβασης ακινήτων) bedraagt 3,09%: 3% rijksbelasting plus een gemeentelijke opslag van 3% daarover, voor de koper, over de hoogste van de koopsom en de objectieve waarde (αντικειμενική αξία), de fiscale waarde die de belastingdienst per zone en per m² vaststelt en die sinds de herziening van 2021 en 2025 aan de kust en op de eilanden dicht bij de marktwaarde ligt. De belasting wordt vóór de akte aangegeven en betaald via myAADE; de notaris tekent niet zonder betalingsbewijs. Voor een huis op Kreta van € 250.000 is dat € 7.725. Daar komt de rest van de Griekse koop bij: de notaris (0,8 tot 1,2% plus 24% btw), het kadaster (ongeveer 0,5%), de advocaat (1 tot 1,5% plus btw), de makelaar (2% plus btw, ook van de koper) en de ingenieur; samen 8 tot 11%, en dat is de Griekse werkelijkheid: de belasting is laag, de rest niet. Nederlanders zijn EU-burgers en hebben ook in de grensgebieden (Dodekanesos, Rhodos, Kos, Lesbos, Thracië) geen vergunning nodig; de aangekondigde verhoging van de FMA naar 15% per 2027 geldt alleen voor kopers van buiten de EU.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Griekenland?
Op papier 24%, in de praktijk tot eind 2026 niet. Nieuwbouw met een bouwvergunning van na 2006 valt bij eerste levering door een ontwikkelaar onder de btw van 24%, maar Griekenland heeft die btw sinds 2020 opgeschort en de opschorting bij wet 5246/2025 verlengd tot 31 december 2026; een ontwikkelaar die ervoor kiest, levert zonder btw en u betaalt dan de gewone FMA van 3,09%. De keuze is aan de ontwikkelaar (die zijn eigen voorbelasting dan niet terugkrijgt), dus vraag het per project, en vraag of het in het voorlopige contract staat. Loopt de opschorting na 2026 af, wat sinds 2020 elk jaar is aangekondigd en elk jaar niet gebeurd, dan is het verschil 24% tegenover 3,09%; wie in 2026 een nieuwbouwwoning koopt, tekent de akte vóór 31 december.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Griekenland?
De ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων), sinds 2014, berekend per m² met een basistarief per zone (€ 2 tot € 13 per m²) en coëfficiënten voor bouwjaar, verdieping, gevel en oppervlakte; voor een gewone vakantiewoning komt het op € 2 tot € 6 per m² per jaar, een huis van 100 m² dus € 200 tot € 600, in maandelijkse termijnen vanaf april. Twee kortingen doen ertoe. Wie de woning het hele voorgaande jaar heeft verzekerd tegen aardbeving, brand én overstroming, op de herbouwwaarde van minstens € 900 per m², krijgt 20% korting (10% bij een woning boven € 500.000) via de aangifte van de verzekeraar bij de AADE; de polis kost vaak minder dan de korting. En woningen in dorpen met minder dan 1.500 inwoners zijn vanaf 2026 vrijgesteld, wat in de Griekse binnenlanden en op kleine eilanden veel vakantiewoningen raakt.
Griekenland heft geen vermogensbelasting: de aanvullende ENFIA over het totale vastgoedvermogen van particulieren is in 2022 afgeschaft, en er is geen belasting over spaargeld of beleggingen van een niet-inwoner. Wie in Nederland "vermogensbelasting Griekenland" zoekt, bedoelt de ENFIA, en die is een belasting per vierkante meter, niet per euro vermogen.
Hoe worden huurinkomsten belast in Griekenland?
In Griekenland, in een aparte categorie "inkomsten uit onroerend goed" met eigen schijven, voor inwoners en niet-inwoners gelijk: 15% tot € 12.000, 25% van € 12.000 tot € 24.000 (nieuw sinds 2026, de oude sprong naar 35% is verzacht), 35% tot € 35.000 en 45% daarboven, over de bruto huur min een forfait van 5% voor kosten; werkelijke kosten, rente en afschrijving zijn niet aftrekbaar. Een huis dat € 15.000 per jaar opbrengt, betaalt € 14.250 belastbaar: € 1.800 plus € 562, ruim € 2.360, 16%. De aangifte (E1 met bijlage E2) gaat jaarlijks via myAADE, en een niet-inwoner met Grieks vastgoed doet die aangifte ook zonder huur, met de vermogensopgave E9, want de AADE verwacht van elke eigenaar een Grieks fiscaal nummer (AFM) en een fiscaal vertegenwoordiger of een Grieks adres.
Voor verhuur aan toeristen is het AMA-registratienummer van de AADE verplicht, per woning, in elke advertentie; sinds oktober 2025 gelden minimumeisen (aansprakelijkheidsverzekering, brandblusser, rookmelder, EHBO-doos, verklaring elektrische installatie) met boetes van € 5.000 tot € 20.000, en de gast betaalt de klimaatheffing van € 8 per nacht in het seizoen (€ 15 voor een huis boven 80 m²; € 2 en € 4 van november tot maart). In het centrum van Athene zijn nieuwe registraties sinds 2025 verboden, in 2026 verlengd en uitgebreid naar het centrum van Thessaloniki, Santorini, Chania, Paros en delen van Chalkidiki; wie daar koopt om aan toeristen te verhuren, koopt een woning die alleen voor meer dan zestig dagen mag worden verhuurd. Wie meer dan twee woningen kortetermijn verhuurt, wordt ondernemer met btw.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Griekenland?
De wet kent een winstbelasting van 15% voor particulieren (wet 4172/2013, art. 41), en die is sinds 2014 elk jaar opgeschort, nu tot 31 december 2026; wie in 2026 verkoopt, betaalt in Griekenland over de winst niets. Wordt de opschorting ooit beëindigd, dan geldt 15% met een vermindering naar bezitsduur. Wat een verkoper wél moet leveren: een verklaring dat de ENFIA van de laatste vijf jaar is betaald, een fiscale schuldvrijverklaring, de ingenieursverklaring dat het gebouwde klopt met het vergunde, en de elektronische gebouw-ID. Het verdrag wijst de heffing aan Griekenland toe; Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Griekenland?
U geeft de woning aan in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, en Nederland verleent onder het verdrag een vrijstelling voor het deel van de box 3-heffing dat aan de Griekse woning is toe te rekenen, met progressievoorbehoud. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan; een schuld die u er in Nederland tegenover zet, telt in box 3 als schuld.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland?
Ja, het verdrag van 16 juli 1981 (Trb. 1981, 178). Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij vervreemding, en artikel 24 regelt de Nederlandse vrijstelling. Voor de erfbelasting is er geen verdrag; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Griekse belasting op grond van het Besluit voorkoming dubbele belasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Griekenland?
Ja, mild voor de naaste familie. Voor partner en kinderen (categorie A) is per erfgenaam € 150.000 vrijgesteld, daarboven 1% tot € 300.000, 5% tot € 600.000 en 10% daarboven; een huis van € 250.000 dat naar twee kinderen gaat, kost in Griekenland niets. Een schenking van ouders aan kinderen is sinds 2021 vrij tot € 800.000 per kind, ook van de woning zelf, met alleen de notaris en het kadaster als kosten; dat maakt de Griekse schenking bij leven een gangbare planning. Verdere familie en derden betalen 5 tot 40%. Naar de Europese erfrechtverordening kan een Nederlander in zijn testament het Nederlandse erfrecht kiezen; de afwikkeling loopt via een Griekse notaris, met de aangifte erfbelasting binnen negen maanden (twaalf voor een erflater in het buitenland) en de Europese verklaring van erfrecht. Nederland heft de gewone erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap (10 tot 20% voor kinderen boven de vrijstelling) en verrekent de Griekse.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Griekenland?
- ENFIA, hierboven.
- ΤΑΠ (gemeentelijke onroerendgoedheffing), 0,025 tot 0,035% van de objectieve waarde, en δημοτικά τέλη (reiniging, verlichting) per m², beide via de stroomrekening; samen € 100 tot € 300 per jaar. Bij leegstand zonder stroomaansluiting vervallen zij, maar de aansluiting afsluiten kost bij heraansluiting meer.
- Klimaatheffing bij verhuur aan toeristen, betaald door de gast, afgedragen door de verhuurder.
- Bijdrage aan het gebouw (κοινόχρηστα) in een appartementengebouw, naar duizendsten (χιλιοστά); geen belasting, wel de vaste post.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Griekenland?
Een overdrachtsbelasting van 3,09%, btw op nieuwbouw en winstbelasting die tot eind 2026 zijn opgeschort, een ENFIA van enkele honderden euro's met 20% korting voor wie verzekert, geen vermogensbelasting, € 150.000 vrijstelling per kind bij vererving en € 800.000 bij schenking. Wat ertegenover staat: 8 tot 11% totale aankoopkosten door notaris, advocaat, kadaster en makelaar, huurschijven zonder kostenaftrek, een verhuurregeling die per jaar strenger wordt, en de plicht om als eigenaar elk jaar in Griekenland aangifte te doen, ook zonder inkomen. De Griekse belastingdienst is sinds 2020 digitaal en streng; een AFM, een accountant (λογιστής) voor € 150 tot € 300 per jaar en een Griekse bankrekening zijn de drie dingen die u regelt vóór de akte.
Bronnen
- Wet 1587/1950 (FMA 3% + gemeentelijke opslag); wet 4223/2013 (ENFIA) en de kortingen 2026 (verzekerde woning, dorpen < 1.500); wet 4172/2013 (KFE) art. 39–41 en de schijf van 25% per 2026; wet 5246/2025 (opschorting btw en CGT tot 31-12-2026); wet 2961/2001 (erf- en schenkbelasting) en wet 4839/2021 (€ 800.000).
- Wet 4446/2016 art. 111 en wet 5170/2025 (kortetermijnverhuur, AMA, minimumeisen, verbodszones); ΚΥΑ klimaatheffing 2025/2026; AADE, myAADE-gidsen voor niet-inwoners.
- Verdrag Nederland-Griekenland van 16 juli 1981 (Trb. 1981, 178), art. 6, 13 en 24; Besluit voorkoming dubbele belasting 2001; Verordening (EU) 650/2012; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven en drempels zijn die van 1 januari 2026; de opschortingen van btw en winstbelasting lopen tot 31 december 2026 en worden per wet verlengd of niet. Laat elk cijfer door een Griekse advocaat en accountant bevestigen.
