Belastingen bij aankoop van een woning in Griekenland

In Griekenland betaalt de koper bij een bestaande woning overdrachtsbelasting (FMA) van 3% over de hoogste van koopsom en “objectieve waarde”, vermeerderd met een gemeentelijke opslag van 3% op die belasting (effectief 3,09%). Bij eerste levering van nieuwbouw is in beginsel btw van 24% verschuldigd; de btw-heffing is echter landelijk opgeschort tot en met 31?12?2025 (voor vergunningen vanaf 01?01?2006), waarbij doorgaans opnieuw 3% overdrachtsbelasting geldt. Notariskosten volgen een schijventarief en liggen in de praktijk rond 0,8–1,2% van de contractwaarde, vermeerderd met 24% btw. Registratie bij het hypotheekregister/kadaster kost doorgaans circa 0,475–0,575% plus vaste rechten. Makelaarscourtage is contractueel (vaak 2–2,5% plus 24% btw) en wordt in de praktijk veelal door koper en verkoper separaat voldaan. Voor hypotheekverlening geldt daarnaast een inschrijvingsrecht van circa 0,6–0,8% over het zekerheidsbedrag, naast notariskosten en 24% btw op die diensten.

De heffingsgrondslag is de hoogste van de koopsom en de objectieve waarde (antikeimenikí axía) volgens de zoneprijzen; deze systematiek kan ertoe leiden dat de belasting hoger is dan op basis van de onderhandelde prijs. Overdrachtsbelasting wordt door de koper voorafgaand aan het passeren elektronisch voldaan via TAXISnet; de notaris mag de akte niet tekenen zonder betalingsbewijs. Bij nieuwbouw met btw (buiten de opschorting) int de notaris de btw en draagt de verkoper die af; bij toepassing van de opschorting is opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor het tekenen moeten door of namens de verkoper onder meer een ENFIA?vrijwaringscertificaat, een energieprestatiecertificaat en een technische legaliteitsverklaring worden overgelegd. In Nederland wordt bij aankoop geen Griekse belasting geheven; ter vergelijking bedraagt de Nederlandse overdrachtsbelasting op beleggingen sinds 2023/2024 10,4% (eigen woning 2%), terwijl Griekenland 3% hanteert voor bestaande bouw.

Voor Belgische inwoners heft België geen registratiebelasting of btw over Grieks onroerend goed, maar er geldt wel een meldplicht bij FOD Financiën: binnen 4 maanden na aankoop moet u de gegevens indienen zodat een buitenlands kadastraal inkomen (KI) wordt toegekend. Op basis van het Belgisch?Griekse dubbelbelastingverdrag is het inkomen uit Grieks onroerend goed belastbaar in Griekenland; België past doorgaans vrijstelling met progressie toe. In de Belgische aangifte wordt het buitenlandse onroerend inkomen opgenomen op basis van het (geïndexeerde) KI, veelal vermenigvuldigd met 1,40 wanneer het privé wordt gebruikt of privé wordt verhuurd, louter voor tariefbepaling. Er is geen Belgische onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed; gemeentelijke opcentiemen blijven beperkt tot de daadwerkelijk in België belaste inkomens. Ter vergelijking: een inwoner van Nederland betaalt bij aankoop in Griekenland uitsluitend Griekse aankoopheffingen, maar wordt nadien in box 3 belast naar een forfaitair rendement over de waarde van het buitenlandse vastgoed.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Griekenland

In Griekenland is de jaarlijkse onroerendezaakheffing ENFIA verschuldigd op alle eigendommen, ongeacht de woonstaat van de eigenaar. De heffing is gebaseerd op de “objectieve waarde” en kenmerken zoals oppervlakte, zoneprijs, bouwjaar, etage en gevel, conform wet 4223/2013 en latere wijzigingen (o.a. herijking zoneprijzen per 2022). AADE legt ENFIA jaarlijks op per 1 januari, en de aanslag kan doorgaans in 10 maandelijkse termijnen worden voldaan via TAXISnet. Reducties (50% of 100%) bestaan voor lage inkomens en specifieke categorieën; vrijstellingen gelden voor o.a. gemeenschapsdoeleinden en beschermde monumenten onder voorwaarden. Er is geen algemene Griekse vermogensbelasting naast ENFIA; buitenlandse eigenaren betalen dezelfde tarieven als inwoners. Voor rechtspersonen geldt bovendien een aanvullende ENFIA berekend over de totale objectieve waarde van hun vastgoedportefeuille.

Naast ENFIA heffen gemeenten jaarlijkse lasten via de elektriciteitsrekening: reiniging- en verlichtingsrechten per m2, en het gemeentelijk onroerendgoedrecht T.A.P. T.A.P. wordt berekend als 0,025%–0,035% van de objectieve waarde per m2, waarbij het exacte percentage per gemeente wordt vastgesteld. De m2-gegevens moeten bij de gemeente overeenstemmen met de werkelijkheid; correctie of aanmelding gebeurt elektronisch en voorkomt naheffingen over voorgaande jaren. Voor leegstaande en stroomloos afgekoppelde panden kan de gemeente, na aanvraag en bewijs, de reinigings- en verlichtingsrechten verlagen of tijdelijk op nul zetten; T.A.P. blijft in principe verschuldigd. Er bestaan geen aparte waterschapsheffingen zoals in Nederland; wel kunnen lokale riool- of afvaltarieven apart in rekening worden gebracht door de gemeente of nutsbeheerder.

Inkomsten uit verhuur van Grieks vastgoed zijn in Griekenland belast bij de eigenaar-natuurlijke persoon tegen afzonderlijke tarieven per schijf, zonder bedrijfsactiviteit, te rapporteren via de jaarlijkse aangifte (E1 met bijlage E2). Residentiële verhuur is vrijgesteld van btw en kent geen Griekse zegelrechten; bij zakelijke huurovereenkomsten kan een zegelrecht van 3,6% op de huur gelden indien geen btw wordt toegepast. Voor kortdurende verhuur via platforms geldt registratie in het Short-Term Rentals-register van AADE en vermelding van het registratienummer in advertenties; bij hotelmatige diensten kan de fiscus dit als ondernemingsactiviteit kwalificeren. Betaling van de jaarlijkse inkomstenbelasting geschiedt in termijnen na de aanslag; er is geen bronheffing op particuliere woonhuur. De tarieven voor particuliere verhuur zijn als volgt.

• 15% over de eerste €12.000 bruto jaarhuur.
• 35% over het deel van €12.000,01–€35.000.
• 45% over het meerdere boven €35.000.

Voor Belgische inwoners worden jaarlijkse Griekse belastingen niet door België overgenomen; er bestaat geen Belgische registratie- of onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed. Wel moet het bezit in België binnen vier maanden worden gemeld voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen; in de aangifte wordt dit (geïndexeerde) KI opgenomen en doorgaans vrijgesteld met progressie op basis van het Belgisch?Grieks verdrag. Huurinkomsten blijven in beginsel uitsluitend in Griekenland belast; België verrekent ze niet, maar gebruikt het KI voor tariefbepaling van uw Belgische inkomsten. Nederland belast daarentegen buitenlandse onroerende zaken jaarlijks in box 3 naar een forfaitair rendement over de waarde per 1 januari, met proportionele voorkoming voor het buitenlandse deel. Zowel België als Griekenland kennen geen algemene vermogensbelasting; in Griekenland vervult ENFIA deze rol functioneel.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Griekenland

Verhuurinkomsten uit Grieks onroerend goed worden bij natuurlijke personen afzonderlijk belast; het belastbare bedrag is in de regel de bruto ontvangen huur zonder aftrek van reguliere kosten of afschrijvingen. Betaalt een Griekse onderneming de huur, dan moet zij doorgaans bronheffing toepassen op de huur aan de verhuurder; die ingehouden belasting wordt verrekend in de jaarlijkse aanslag van de eigenaar. Bij zakelijke huurovereenkomsten zonder btw geldt voor de huurder bovendien zegelrecht over de huur; bij residentiële verhuur is geen btw en geen zegelrecht verschuldigd. Mede-eigendom wordt pro rata belast naar ieders aandeel; schuldinteresten zijn voor particulieren niet aftrekbaar tegen de huur. Rechtspersonen verwerken huurresultaten in de vennootschapsbelasting, met aftrek van werkelijke kosten, afschrijvingen en zegelrechten volgens de algemene regels.

Kortdurende verhuur via platforms vereist inschrijving in het Short-Term Rentals-register van AADE en vermelding van het registratienummer in elke advertentie; niet?naleving leidt tot bestuurlijke boetes en mogelijke de?listing. Verhuur van gemeubileerde woonruimte blijft in beginsel buiten de btw, zolang geen hotelmatige diensten (ontbijt, dagelijkse schoonmaak, receptie e.d.) worden aangeboden. Zodra wel dergelijke diensten worden geleverd, kwalificeert dit als ondernemingsactiviteit met inschrijving bij de fiscus, toepassing van het verlaagde of algemene btw?tarief op de passende componenten en aansluiting bij de sociale zekerheid als zelfstandige. Lokale lasten via de elektriciteitsrekening (reiniging/verlichting en T.A.P.) blijven verschuldigd ongeacht verhuur; partijen kunnen deze contractueel aan de huurder doorbelasten. Nederland belast huur uit buitenlands vastgoed doorgaans niet in box 1; de waarde valt in box 3, los van de feitelijke huur.

Bij verkoop door particulieren voorziet wet 4172/2013 in kapitaalwinstbelasting van 15% over de meerwaarde; de toepassing daarvan is bij wet opgeschort tot en met 31?12?2024. Zolang de opschorting geldt, is er voor particulieren geen Griekse heffing op de verkoopwinst; bij herinvoering geldt het 15%-tarief, met aftrek van specifiek toegestane kosten en investeringen die de waarde aantoonbaar verhogen. Vennootschappen worden niet door de opschorting geraakt: hun verkoopwinst maakt deel uit van de belastbare winst in de vennootschapsbelasting. ENFIA wordt vastgesteld naar de toestand op 1 januari en is juridisch voor rekening van de eigenaar op die datum; een pro?rata verrekening bij overdracht is louter contractueel. Naast de notariële en registratierechten zijn makelaarscourtage en eventuele hypotheekdoorhalingskosten gebruikelijk voor rekening van de verkoper.

• Kosten die bij een latere (her)invoering van Griekse meerwaardebelasting doorgaans aftrekbaar zijn van de verkoopwinst: notaris- en registratierechten bij aankoop; makelaarscourtage; aankoopbelastingen; aantoonbare verbouwings- en verbeteringskosten met facturen; overdrachtskosten (notaris, kadastraal) bij verkoop.
  Niet aftrekbaar voor particulieren: reguliere onderhoudskosten en eigen arbeid zonder factuur.

Voor Belgische inwoners zijn huur en een eventuele verkoopwinst uit Grieks onroerend goed op basis van het Belgisch?Griekse verdrag in Griekenland belastbaar; België past vrijstelling met progressie toe. In België bestaat wel de meldplicht binnen vier maanden na aankoop voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen; dit (geïndexeerde) KI wordt in de aangifte opgenomen voor tariefbepaling. België heft geen eigen registratie? of onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed en rekent geen Belgische belasting over een in Griekenland belastbare meerwaarde. Voor Nederlandse inwoners geldt dat zowel huur als verkoopwinst uit Grieks privévastgoed normaliter niet afzonderlijk worden belast; het object valt jaarlijks in box 3 naar de waarde per 1 januari, met proportionele voorkoming voor het buitenlandse deel.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Griekenland?

België kent geen ‘overdrachtsbelasting’ zoals Nederland, maar registratiebelasting (verkooprecht/droits d’enregistrement) op de notariële koopakte. Voor een tweede verblijf of belegging gelden de algemene tarieven per regio en wordt geheven over de hogere van koopprijs en marktwaarde; onderwaardering kan worden gecorrigeerd via een aanslag op basis van vergelijkingspunten. De belasting wordt door de notaris geïnd bij verlijden van de akte en afgedragen bij registratie; de akte moet uiterlijk binnen vier maanden na het compromis worden verleden. Eventuele kortingen of abattementen voor de eigen, enige woning zijn niet toepasbaar op een tweede verblijf. Voor mede-eigendom of aankoop van een onverdeeld aandeel gelden dezelfde percentages pro rata, inclusief bij aankoop van een bouwgrond voor latere bebouwing. De vaststelling en inning gebeuren door de bevoegde gewestelijke administratie (Vlabel, Brussels Fiscale Administratie of Service Public de Wallonie).

• Vlaanderen: 12% verkooprecht op tweede verblijven, bouwgronden en overige aankopen sinds 1-1-2022; 3% geldt uitsluitend voor de enige eigen woning, 1% enkel bij ingrijpende energetische renovatie van die eigen woning. Geen abattement of meeneembaarheid voor een tweede verblijf; de meeneembaarheid is bovendien afgeschaft sinds 1-1-2024 (met overgangsregels).
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 12,5% registratiebelasting als algemeen tarief. Het abattement (vanaf 2023 opgetrokken tot 200.000 euro) geldt enkel voor de hoofdverblijfplaats en is niet van toepassing op tweede verblijven.
• Wallonië: 12,5% registratiebelasting als algemeen tarief. Verlaagde rechten voor “bescheiden” of eigen woningen blijven voorbehouden aan de hoofdverblijfplaats en zijn niet toepasbaar op tweede verblijven.

Nieuwe gebouwen geleverd door een btw-plichtige verkoper vallen onder btw in plaats van registratiebelasting voor het gebouw; het standaardtarief bedraagt 21%. Een gebouw is ‘nieuw’ voor btw tot 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikneming. De grond valt in de regel onder registratiebelasting tegen het regionale tarief, tenzij verkoper en koper opteren voor btw op de grond wanneer aan de federale voorwaarden is voldaan; in de praktijk passen projectontwikkelaars vaak btw toe op zowel gebouw als grond. Het 6%-btw-regime voor sloop en heropbouw is sinds 2024 permanent maar beperkt tot eigen bewoning of sociale verhuur; voor tweede verblijven is dit uitgesloten. Bij aankoop op plan worden bouwschijven doorgaans onder btw afgerekend en het gronddeel onder registratiebelasting, tenzij voor de grond rechtsgeldig voor btw is geopteerd.

Kredieten met hypotheek zorgen voor bijkomende heffingen. De hypothecaire inschrijving is onderworpen aan 1% hypotheekrechten op het ingeschreven bedrag (vaak hoger dan de leensom om rente en kosten te dekken), plus vaste retributies van het hypotheekkantoor en notariële erelonen waarop 21% btw verschuldigd is. De totale transactiekosten omvatten verder het registratie-/verkooprecht of btw, aktekosten en administratieve rechten; de notaris verrekent alles bij de akte. Vergeleken met Nederland geldt daar sinds 1 januari 2023 10,4% overdrachtsbelasting voor niet-eigen bewoning (zoals tweede woningen) en 2% voor de eigen woning; nieuwe woningen vallen in beginsel onder 21% btw en zijn vrij van overdrachtsbelasting. In België bedragen de algemene tarieven 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel/Wallonië) voor tweede verblijven, met btw in plaats van registratiebelasting bij nieuwe gebouwen.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Griekenland?

In Griekenland is de eerste levering van een nieuwbouwwoning door een btw-plichtige ontwikkelaar in beginsel belast met 24% btw in plaats van overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2020 is die btw-heffing echter tijdelijk geschorst voor eerste verkopen van nieuwe woningen waarvoor de ontwikkelaar de schorsing heeft aangevraagd; in dat geval betaalt de koper geen btw maar onroerendgoedoverdrachtsbelasting van 3% plus 3% gemeentetoeslag over die belasting (effectief 3,09%). De grond en het bijhorende aandeel in gemeenschappelijke delen volgen hetzelfde regime als het gebouw. De belastbare basis is de hoogste van de overeengekomen prijs en de zogenaamde objectieve waarde die door de fiscus wordt vastgesteld. De schorsing geldt per onroerend goed en per ontwikkelaar; zonder geldige schorsingsbeslissing van de belastingdienst blijft 24% btw van toepassing op de eerste levering.

Een gebouw geldt in Griekenland als ‘nieuw’ als het voor het eerst wordt verkocht vóór eerste bewoning of ingebruikneming; oudere of reeds bewoonde panden vallen onder de overdrachtsbelasting en niet onder btw. Koop je van een particulier of na de eerste overdracht, dan is steeds 3,09% overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor bouwgronden en onbebouwde percelen geldt in de regel geen btw maar overdrachtsbelasting; btw op grond is niet gebruikelijk. Bij aankoop op plan verplicht de schorsing, indien toegekend, dat geen btw wordt aangerekend op schijven; de overdrachtsbelasting wordt dan vlak vóór de notariële akte betaald. Meubilair of losse roerende zaken die mee worden verkocht, blijven wel aan 24% btw onderworpen als aparte levering, mits afzonderlijk geprijsd in de koopdocumenten. Als de schorsing niet is aangevraagd of wanneer zij afloopt vóór de akte, is 24% btw verschuldigd over het volledige gebouw en de bijbehorende grondcomponent.

In België wordt de levering van een nieuw gebouw door een btw?plichtige verkoper belast met btw op het gebouw, terwijl de grond doorgaans onder de gewestelijke registratiebelasting valt; gunstregimes voor de enige eigen woning zijn niet van toepassing op tweede verblijven. In Nederland is de levering van nieuwe woningen door een ontwikkelaar in beginsel aan btw onderworpen en vrijgesteld van overdrachtsbelasting; bestaande woningen kennen een lager tarief voor eigen bewoning en een hoger tarief voor overige verkrijgingen. In Griekenland wordt de overdrachtsbelasting vóór de notariële akte aan de belastingdienst betaald op basis van de objectieve waarde of de prijs; de notaris controleert het betaalbewijs. De koper moet een Grieks fiscaal nummer (AFM) hebben en het dossier moet, indien relevant, een beslissing over btw-schorsing bevatten. De toepassing van de schorsing wordt door de verkoper/ontwikkelaar aangevraagd; de koper kan dit niet eenzijdig afdwingen.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Griekenland?

Griekenland heft jaarlijks ENFIA (Uniform Real Estate Property Tax) op alle in Griekenland gelegen onroerende zaken, ongeacht de woonplaats van de eigenaar. De heffing geldt voor wie op 1 januari van het jaar eigenaar is en wordt opgelegd door de belastingdienst AADE op basis van de E9?registratie; niet?ingezetenen hebben hiervoor een Grieks fiscaal nummer (AFM) nodig. ENFIA bestaat uit een hoofdheffing per onroerend goed; de aanvullende ENFIA voor natuurlijke personen is vanaf aanslagjaar 2022 afgeschaft (Wet 4916/2022), maar blijft voor rechtspersonen bestaan. Betaling verloopt doorgaans in tot maximaal tien maandelijkse termijnen binnen hetzelfde aanslagjaar via het myAADE?portaal; bij te late betaling gelden nalatigheidsrente en administratieve boeten volgens de Griekse Algemene Wet inzake Belastingprocedures (Wet 4174/2013). De regeling is van toepassing op tweede verblijven, verhuurde en leegstaande objecten zonder differentiatie naar gebruik.

De berekening van ENFIA volgt het stelsel van “objectieve waarden” en houdt rekening met zoneprijs per m², oppervlakte, gebruik (woning, bedrijfsruimte, perceel), ouderdom, verdieping, gevelbreedte/hoekligging en mede?eigendomsaandeel. Voor gebouwen geldt een nationaal basistarief per m² dat toeneemt met de zoneprijs en wordt vermenigvuldigd met coëfficiënten; bergingen en parkeerplaatsen worden aan een verlaagd percentage van het basistarief belast. Grond en percelen kennen afzonderlijke m²?tarieven en liggingcoëfficiënten; landbouwgrond voor natuurlijke personen wordt tegen lage eenheden belast maar is niet vrijgesteld. Rechtspersonen betalen daarnaast een aanvullende ENFIA over de som van de objectieve waarden (in de praktijk doorgaans 0,55% voor niet?eigen gebruik en 0,10% voor eigen gebruik). Verminderingen van 50% of 100% bestaan voor specifieke sociale gevallen (inkomens? en vermogensgrenzen, handicap, meerkinders), niet voor het enkele feit dat het een hoofd- of tweede verblijf is.

Naast ENFIA heffen gemeenten jaarlijkse lasten via de elektriciteitsrekening, waaronder de gemeentelijke onroerendgoedheffing (TAP) en reinigings?/verlichtingsrechten, doorgaans op basis van m² en lokale tarieven. De eigenaar is uiteindelijk aansprakelijk; bij leegstand en afsluiting van stroom moet een “verklaring van niet?gebruik” bij de gemeente worden ingediend om variabele heffingen stop te zetten en TAP rechtstreeks te voldoen. In België bestaat geen ENFIA maar de onroerende voorheffing op het (geïndexeerd) kadastraal inkomen met gewestelijk basistarief vermeerderd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen; veel gemeenten heffen bovendien een aparte jaarlijkse “belasting op tweede verblijven”. In Nederland is de OZB een gemeentelijke heffing over de WOZ?waarde; tarieven variëren per gemeente en er is geen nationaal equivalent van ENFIA. Het Griekse stelsel combineert dus een nationale waarde?gebaseerde ENFIA met lokale m²?heffingen, zonder generieke gunstregeling voor de hoofdverblijfplaats.

Hoe worden huurinkomsten belast in Griekenland?

In België worden particuliere huurinkomsten als onroerende inkomsten belast. Bij verhuur aan een particulier voor louter privégebruik is de belastbare basis het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40% (1,40 × geïndexeerd KI). Deze basis wordt bij de overige inkomsten gevoegd en belast aan de progressieve personenbelasting (tot 50%), vermeerderd met gemeentebelasting. Betaalde interesten op een lening voor het verhuurde pand zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten; de onroerende voorheffing is voor particulieren niet aftrekbaar. Bij verhuur aan een huurder die het goed geheel of gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt, wordt de werkelijke huur en voordelen belast na forfaitaire kostenaftrek van 40%, met een wettelijk plafond van twee derde van het geherwaardeerd, geïndexeerd KI. Kosten die de huurder draagt maar normaal ten laste van de verhuurder zijn, worden bij de belastbare huur geteld.

Bij gemeubileerde verhuur wordt het meubilair afzonderlijk belast als roerend inkomen aan 30%, na een forfaitaire kostenaftrek van 50%. Als het huurcontract geen opsplitsing maakt, wordt doorgaans 40% van de totale huur aan het meubilair toegerekend; het restant volgt de regels voor onroerend inkomen. Korte verblijven met hotelmatige diensten vallen niet onder de btw-vrijstelling; sinds 1 juli 2022 is btw verschuldigd (meestal 6% voor logies) zodra dergelijke diensten worden aangeboden. Niet-inwoners met Belgisch vastgoed volgen dezelfde grondslagen in de belasting van niet-inwoners, met sinds aanslagjaar 2020 een federale aanvullende heffing van 7% in plaats van gemeentebelasting. In Nederland wordt verhuur van tweede woningen doorgaans niet als inkomsten belast maar via box 3 (forfaitair rendement; tarief 36% in 2024), terwijl feitelijke huur daar in principe onbelast blijft tenzij sprake is van box 1-inkomen uit onderneming of overige werkzaamheden.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Griekenland?

Griekenland kent formeel een vermogenswinstbelasting op onroerend goed voor particulieren van 15% (Wet 4172/2013), maar de toepassing daarvan is sinds de invoering herhaaldelijk uitgesteld. De heffing is bij wet geschorst tot ten minste 31 december 2024; bij een verkoop gedurende die periode is er in de praktijk geen Griekse meerwaardebelasting voor natuurlijke personen op de verkoop van Grieks vastgoed. Niet-inwoners vallen in beginsel onder dezelfde bronheffing, omdat het heffingsrecht voor onroerendgoedwinsten bij de situsstaat ligt. Voor rechtspersonen worden meerwaarden op Grieks onroerend goed belast als gewone winst onder de Griekse vennootschapsbelasting (22% in 2024). De 15%-heffing op meerwaarden uit de verkoop van aandelen door particulieren (ook in vastgoedvennootschappen) is niet geschorst; voor beursgenoteerde aandelen geldt bovendien een afzonderlijke transactietaks van 0,2% over de verkoopprijs.

Voor Belgische inwoners wijst het dubbelbelastingverdrag België–Griekenland het heffingsrecht over meerwaarden op onroerend goed toe aan de staat waar het goed is gelegen (OECD-model, art. 13(1)), zodat België vrijstelling met progressie verleent. Daardoor blijft Belgische personenbelasting op de meerwaarde van een in Griekenland gelegen vakantiewoning in principe nihil, ongeacht de Belgische 5-jaar/8-jaar-regels voor binnenlands vastgoed; de vrijstelling beïnvloedt wel het tarief op andere inkomsten via het progressievoorbehoud. Gemeentebelastingen in België zijn dan niet verschuldigd over de vrijgestelde meerwaarde. In Nederland worden particuliere meerwaarden op tweede woningen niet afzonderlijk belast; de woning valt in box 3 met forfaitair rendement en Nederland verleent verdragsvrijstelling voor buitenlands onroerend goed. Indien Griekenland de geschorste 15%-heffing heractiveert, heeft Griekenland het primaire heffingsrecht; België en Nederland voorkomen dan dubbele belasting volgens het verdrag.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Griekenland?

Als u fiscaal inwoner van België bent en een woning in Griekenland bezit, bent u in principe niet in Nederland belastingplichtig voor die woning. Nederland heeft zonder fiscale woonplaats of andere Nederlandse aanknopingspunten geen heffingsrecht over buitenlands onroerend goed; de heffing ligt bij de liggingstaat (Griekenland) en, voor Belgische inwoners, bij België volgens de Belgische regels voor buitenlandse onroerende inkomsten. U vermeldt het pand in België met een door FOD Financiën vastgesteld buitenlands kadastraal inkomen; België past de vrijstelling met progressie toe voor in Griekenland belastbare onroerende inkomsten en meerwaarden. Nederland heft geen Nederlandse overdrachtsbelasting, onroerendezaakbelasting of inkomstenbelasting over uitsluitend in Griekenland gelegen vastgoed van Belgische particulieren. Alleen in specifieke situaties kan toch Nederlandse heffing spelen, zie de uitzonderingen hieronder.

• U wordt (mede) fiscaal inwoner van Nederland in het jaar: wereldinkomen en vermogen vallen dan in Nederland in de heffing (met verdragsvrijstelling voor buitenlands onroerend goed).
• U houdt het pand via een Nederlandse entiteit (bijv. BV/FGR): resultaten vallen onder Nederlandse vennootschapsbelasting; uitkeringen kunnen onder Nederlandse dividendheffing vallen.
• U verricht vanuit Nederland ondernemingsactiviteiten die tot box 1-inkomen leiden (meer dan normaal vermogensbeheer); verdragen en toerekening kunnen de heffing beperken maar Nederlandse aangifteplicht blijft.
• Bij schenking/erfopvolging door een in Nederland woonachtige schenker/erflater kan Nederlandse schenk- of erfbelasting spelen, ongeacht de ligging van het onroerend goed.

Woont u in Nederland, dan moet u de Griekse woning opnemen in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari, verminderd met toerekenbare schulden; betaalde hypotheekrente is in box 3 niet aftrekbaar als kosten. Ter voorkoming van dubbele belasting past Nederland voor in het buitenland gelegen onroerende zaken de vrijstellingsmethode toe: het aan de Griekse woning toerekenbare deel van het box 3-voordeel wordt vrijgesteld via een evenredige vermindering van de box 3-heffing. Feitelijke huurinkomsten zijn in Nederland in de regel niet afzonderlijk belast, tenzij sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden door actief beheer. Meerwaarden bij verkoop worden in Nederland niet separaat belast; de waardeontwikkeling werkt slechts via box 3 door zolang u eigenaar bent. In België daarentegen worden buitenlandse onroerende inkomsten van Belgische inwoners belast volgens de onroerende-inkomenregels met het buitenlandse kadastraal inkomen als basis.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland?

Ja. Nederland en Griekenland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting op inkomsten en vermogen, ondertekend in 1981 en nog steeds van kracht. Het verdrag dekt onder meer Nederlandse inkomsten-, loon-, vennootschaps- en dividendbelasting en de Griekse belasting naar het inkomen; het bevat standaard OESO-bepalingen over woonplaats, vaste inrichting en niet?discriminatie. Onroerende goederen worden belast in de liggingstaat (Griekenland), en ondernemingswinsten in de andere staat alleen bij aanwezigheid van een vaste inrichting aldaar. Nederland verleent doorgaans vrijstelling met progressie voor in Griekenland belastbare onroerende inkomsten en vaste?inrichtingswinsten, en past verrekening toe voor bronheffingen op passieve inkomsten. Het verdrag is door beide landen aangewezen onder het BEPS?MLI; in elk geval geldt de Principal Purpose Test en is de tie?breaker voor dual?resident vennootschappen aangepast naar onderling overleg.

Het verdrag beperkt bronheffingen in de regel tot maximaal 5% (dividenden bij kwalificerend deelnemingspercentage) of 15% (overige dividenden), 10% (interest) en 0% (royalty’s), mits de gerechtigde de uiteindelijk gerechtigde is. Deze maxima werken naast EU?richtlijnen: de Moeder?Dochterrichtlijn en de Rente? en Royaltyrichtlijn kunnen bij gelieerde EU?vennootschappen de Griekse bronheffing reduceren tot 0% indien aan de voorwaarden is voldaan. Nationaal hanteert Griekenland sinds 2020 een tarief van 5% op dividenden; Nederland verrekent buitenlandse bronheffing beperkt tot de Nederlandse belasting over dat inkomen. Ter vergelijking: België heeft eveneens een verdrag met Griekenland en past voor onroerende inkomsten doorgaans vrijstelling met progressie toe; in Nederland worden buitenlandse onroerende zaken voor inwoners vrijgesteld binnen box 3 via de evenredige vermindering.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Griekenland?

Griekenland heft erf- en schenkbelasting op basis van Wet 2961/2001 (Code Erf-, Schenk- en Ouderlijkebijdragebelasting), gewijzigd o.a. door Wet 4839/2021 per 1-10-2021. Niet-ingezetenen worden in Griekenland belast voor verkrijgingen van aldaar gelegen goederen; voor Griekse ingezetenen kan de heffing ook wereldwijde vermogensbestanddelen omvatten. Waardering van onroerend goed gebeurt volgens de ‘objective value’ (antikeimeniki axia) op de datum van overlijden of schenking; roerende goederen worden tegen marktwaarde belast. De aangifte erfbelasting moet in de regel binnen 6 maanden na overlijden worden ingediend (12 maanden indien de erflater of erfgenaam in het buitenland verbleef); voor schenkingen vóór het passeren van de notariële akte. De tarieven en vrijstellingen hangen af van de verwantschapscategorie (A, B, C); voor ouderlijke toebedelingen en giften tussen eerstegraadsverwanten geldt sinds 2021 een aparte, ruime vrijstelling.

• Categorie A (echtgenoot/echtgenote, (klein)kinderen, ouders – erfbelasting): vrijstelling €150.000 per verkrijger; 1% over de volgende €300.000; 5% over de volgende €300.000; 10% over het meerdere.
  Waardering volgens objective value; aftrekken van schulden conform de code.
• Categorie B (broers/zussen, grootouders, schoonverwanten – erfbelasting): vrijstelling €30.000; 5% over de volgende €70.000; 10% over de volgende €900.000; 20% over het meerdere.
• Categorie C (overigen – erfbelasting): vrijstelling €6.000; 20% over de volgende €66.000; 30% over de volgende €195.000; 40% over het meerdere.
• Schenkingen/ouderlijke toebedelingen categorie A: sinds 1-10-2021 vrijstelling tot €800.000 per begiftigde; 10% over het meerdere; van toepassing op onroerend goed en geld; notariële akte en voorafgaande belastingbetaling vereist voor registergoederen.
• Schenkingen categorie B/C: in de regel dezelfde schijven en tarieven als bij erfbelasting; niet-ingezetenen betalen Griekse schenkbelasting alleen over in Griekenland gelegen goederen; waardering/formaliteiten als bij erfbelasting.

Voor Belgische rijksinwoners met Grieks onroerend goed geldt: Griekse erf- of schenkbelasting is in Griekenland verschuldigd, en daarnaast is Belgische erf- respectievelijk schenkbelasting verschuldigd volgens de regionale regels. België heeft geen erf- of schenkbelastingverdrag met Griekenland; wel voorzien de gewesten in een eenzijdige belastingkrediet/verrekening voor in het buitenland betaalde erfbelasting op buitenlands onroerend goed, beperkt tot de Belgische belasting die op dat goed drukt. Niet-geregistreerde bank- of handgiften tellen in België mee bij overlijden binnen de termijn (Vlaanderen: 5 jaar sinds 1-7-2023; Brussel/Wallonië: 3 jaar). In Nederland worden erf- en schenkbelasting geheven over wereldwijde verkrijgingen van inwoners, met tarieven grofweg 10–40% en een 10-jaarstermijn voor geëmigreerde Nederlanders (schenk: 10 jaar; erf: 10 jaar). Nederland heeft evenmin een verdrag met Griekenland; doorgaans geldt unilaterale verrekening.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Griekenland?

Op onroerend goed heffen Griekse gemeenten met name: het schoonmaak- en verlichtingsrecht (???????? ???? – ??) en het onroerendgoedrecht ??? (????? ???????? ??????????). ?? wordt per m² vastgesteld door de gemeenteraad (verschillend voor woningen en bedrijfsruimte) en geïnd via de elektriciteitsrekening van het aansluitpunt; bij niet-geëlektrificeerde panden volgt rechtstreekse aanslag door de gemeente. ??? is geregeld in art. 24 Wet 2130/1993; het tarief ligt tussen 0,025% en 0,035% van de “objective value” (antikeimeniki axia) van het perceel/gebouw, afhankelijk van de gemeente. Eigenaren moeten de juiste oppervlakte (m²) bij de gemeente melden; correcties lopen via de landelijke E9-registratie en het m²–portaal (gov.gr). Voor onbruikbaar verklaarde én niet-geëlektrificeerde panden geldt doorgaans vrijstelling van ?? voor die periode; ??? blijft in beginsel verschuldigd.

• ???????? ???? (??) – schoonmaak en verlichting: tarief per m² door gemeenteraad; onderscheid woning/handel; inning via elektriciteitsrekening; vrijstelling mogelijk bij verklaring “niet-geëlektrificeerd en ongebruikt”.
• ????? ???????? ?????????? (???): art. 24 Wet 2130/1993; 0,025%–0,035% van de objective value; verschuldigd door eigenaar per 1 januari; inning via elektriciteitsrekening of directe aanslag bij geen aansluiting.
• Gemeentelijke opslag op overdrachtsbelasting: 3% over de overdrachtsbelasting van 3% (effectief 3,09% over de belastbare waarde); niet van toepassing bij aankopen belast met 24% btw (nieuwe gebouwen, behoudens tijdelijke btw-suspensies).
• Klimaatcrisis-bijdrage op overnachtingen (vanaf 1-1-2024): nationaal; vaste bedragen per nacht naar categorie/seizoen (tot €10 bij 5?sterrenhotels in hoogseizoen); geïnd door exploitant en afgedragen via AADE; voor gemeubileerde korte verhuur geldt een lager vast bedrag.
• Overige gemeentelijke heffingen (ondernemers): reclame-/uithangbordheffing en precario voor gebruik van openbare ruimte; tarieven en vergunningplichten via gemeentelijke verordeningen; niet van toepassing op louter particulier gebruik.

Niet alle veelgenoemde vastgoedheffingen zijn gemeentelijk: ENFIA is een staatsbelasting, separaat van ?? en ???. De heffing van ??/??? volgt het elektriciteitsaansluitpunt; bij verkoop moet de nieuwe eigenaar de m²?gegevens en het ???? (kadastraal ID uit E9) actualiseren, anders blijven vorige tarieven doorlopen. Gemeenten kunnen heraanslaan wanneer te weinig m² zijn opgegeven; invordering en boetes volgen de Gemeente- en Gemeenschapscode (Wet 3463/2006) en de regels voor invordering van openbare vorderingen. Bij appartementsrechten worden m² doorgaans naar breukdeel verdeeld; voor gemeenschappelijke ruimten gelden aparte regels per gemeentelijke verordening. Voor huurobjecten worden ??/??? in de praktijk aan de eigenaar toegerekend; exploitanten van toeristische verhuur innen daarentegen de klimaatbijdrage van de gast en dragen deze af.

Voor Belgische rijksinwoners met Grieks vastgoed zijn ??, ??? en de 3%-opslag op overdrachtsbelasting uitsluitend in Griekenland verschuldigd. Deze heffingen kwalificeren niet als buitenlandse “inkomstenbelastingen” in de zin van Belgische verdragen en leveren geen belastingkrediet of verrekening in België op; zij verlagen evenmin het Belgische forfaitaire kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed. In Nederland worden vergelijkbare lasten gemeentelijk geheven: OZB (percentage van WOZ-waarde), afvalstoffen- en rioolheffing en toeristenbelasting per overnachting die de gemeente zelf vaststelt. In Griekenland is daarentegen het grootste deel van de verblijfsheffing (klimaatcrisis-bijdrage) nationaal geregeld en is de onroerendgoedcomponent lokaal een combinatie van ??? (promillage van waarde) en ?? (tarief per m²). Dubbele heffing tussen België/Nederland en Griekenland op deze lokale lasten doet zich daardoor in de praktijk niet voor.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Griekenland?

Eigen gebruik van een woning wordt in Griekenland niet belast in de inkomstenbelasting: er bestaat geen heffing over een fictieve huurwaarde van de eigen woning en er is geen aparte vermogensbelasting; eigenaren betalen wel de jaarlijkse onroerendgoedbelasting ENFIA. Er is sinds 2014 geen generieke hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen; oude regelingen zijn uitgefaseerd. Niet-verhuurde tweede woningen genereren in Griekenland geen belastbaar inkomen; alleen ENFIA blijft verschuldigd. Ter vergelijking: België belast tweede verblijven op basis van (geïndexeerd) kadastraal inkomen, ook zonder verhuur; Nederland kent geen vermogensbelasting in box 1 voor de eigen woning, maar wel een eigenwoningforfait, terwijl tweede woningen in box 3 worden betrokken. Voor Griekse eigenaren betekent dit dat, buiten ENFIA en lokale heffingen, het aanhouden en eigen gebruik fiscaal beperkt wordt geraakt.

ENFIA kent gerichte verminderingen en vrijstellingen op grond van art. 7 Wet 4223/2013. Er geldt een 50%-reductie per huishouden indien cumulatief: gezinsinkomen niet hoger dan €9.000 plus €1.000 per echtgenoot/ten laste, totale gebouwde oppervlakte ?150 m², en totale objectieve waarde ?€85.000 (alleenstaand), ?€150.000 (gehuwd zonder kinderen) of ?€200.000 (gehuwd met één of meer kinderen). Een 100%-vrijstelling geldt bij gezinnen met ten minste drie kinderen of met een lid met ?80% invaliditeit, indien het gezinsinkomen niet hoger is dan €12.000 plus €1.000 per ten laste en de oppervlakte ?150 m² blijft. Voor onvoltooide en niet-geëlektrificeerde gebouwen die niet worden gebruikt, geldt een ENFIA-korting van 60% totdat ze worden voltooid of aangesloten. Deze gerichte voordelen staan los van eventuele algemene tariefaanpassingen die periodiek worden vastgesteld.

Bij verwerving van de eerste en eigen hoofdverblijfplaats geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting (3%) volgens Wet 1078/1980, binnen waardelimits en voorwaarden. Voor een woning is de vrijstelling doorgaans tot €200.000 (alleenstaand) en €250.000 (gehuwd), vermeerderd met €25.000 voor elk van de eerste twee kinderen en €30.000 voor het derde en volgende; voor bouwgrond gelden lagere grenzen (circa €50.000 alleenstaand, €100.000 gehuwd, met kindertoeslagen van €10.000/€15.000). De koper mag geen andere “geschikte” woning bezitten en moet de woning gedurende 5 jaar aanhouden, anders vervalt de vrijstelling met naheffing. De 24% btw op de eerste verkoop van nieuwe woningen is op verzoek van de ontwikkelaar opgeschort tot en met 31-12-2025; in die periode is reguliere overdrachtsbelasting verschuldigd. Daarnaast is de 15% meerwaardebelasting op onroerendgoedverkopen (art. 41 Wet 4172/2013) opgeschort tot en met 31-12-2025, zodat particuliere verkopers in die periode geen Griekse meerwaardebelasting betalen; België belast privéverkoop van gebouwen na 5 jaar doorgaans niet, Nederland kent evenmin een particuliere meerwaardebelasting.

Voor verhuur geldt dat woonhuurovereenkomsten vrijgesteld zijn van zegelrecht; het gebruikelijke zegelrecht van 3,6% treft enkel niet-residentiële of specifieke contracten. Verhuur van woningen is in beginsel btw-vrijgesteld; btw (13%) speelt slechts bij hotelachtige diensten. In de inkomstenbelasting worden huurinkomsten afzonderlijk belast met progressieve tarieven (15%–35%–45%), met een forfaitaire kostenaftrek van 5% voor onderhoud en kleine uitgaven; afschrijvingen zijn voor particulieren niet aftrekbaar. Niet-verhuurde woningen genereren geen huurinkomen en worden dus niet in de inkomstenbelasting betrokken; enkel ENFIA blijft verschuldigd. Ter vergelijking: België belast private verhuur aan natuurlijke personen op kadastraal inkomen en niet op werkelijke huur, terwijl Nederland particuliere verhuur buiten de eigen woning in box 3 valt; in Griekenland is alleen reëel verhuurinkomen belast en bestaat er geen aanvullende vermogenscomponent buiten ENFIA.