Checklist voorbereiding financiering in Griekenland

Belgische banken hanteren bij tweede verblijven doorgaans een lagere loan-to-value (LTV) dan bij een eigen woning; voor niet-inwoners ligt dit vaak rond 70–80%, afhankelijk van inkomen en schuldenlast. De maandlastnorm bedraagt in de praktijk circa 33–40% van het netto-gezinsinkomen, met strengere toetsing voor variabele inkomsten en bestaande kredieten. Bij aankoop gelden registratierechten van 12% in Vlaanderen (tweede verblijf) en 12,5% in Brussel en Wallonië; voor nieuwbouw geldt 21% btw in plaats van registratierechten. Een onderhandse koop (“compromis”) wordt gevolgd door de notariële akte, die in de regel binnen vier maanden wordt verleden om nalatigheidsinteresten te vermijden. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor een tweede woning/investering in 2025 10,4%; Nederlandse banken financieren buitenlands vastgoed doorgaans niet rechtstreeks, waardoor voor Belgische panden meestal een Belgische hypotheekverstrekker wordt benaderd.

• Identificatie en antiwitwas (Wet 18-09-2017): paspoort/ID, woonplaatsbewijs, UBO-informatie (bij BV), verklaring herkomst middelen.
  Bank kan aanvullende bronverificatie eisen.
• Inkomensdocumenten: recente loonstroken/jaaropgaven, aanslagbiljet(ten) BE/NL, pensioenoverzichten, overzicht lopende kredieten.
• Kredietinformatie: BKR-rapport (NL) en/of bevestiging geen betalingsachterstand; Belgische banken raadplegen de CKP waar van toepassing.
• Eigen middelen: bankafschriften, bewijs van herkomst (spaargeld, verkoop, schenking), voldoende buffer voor kosten.
• Koopdocumenten: compromis met opschortende financieringsvoorwaarde en einddatum; gebruikelijk voorschot 10% op geblokkeerde rekening.
• Waardering: schattingsverslag door erkend (RICS/landmeter-expert) vereist voor hypotheekbepaling.
• Kosteninschatting: registratierechten 12% (VL) of 12,5% (BXL/WAL) of 21% btw bij nieuwbouw; notaris- en aktekosten; hypotheekrecht 1% op de ingeschreven som.
• Verzekeringen: offerte brandverzekering (niet-levensverzekering; premietaks 9,25%) en schuldsaldoverzekering (levensverzekering; premietaks 2%).
• Stedenbouw/milieu: stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest (OVAM in Vlaanderen), EPC, asbestattest (Vlaanderen: verplicht bij verkoop voor bouwjaar vóór 2001 sinds 23?11?2022).
• Toeristische verhuur: registratie/vergunning conform Vlaams Logiesdecreet 2016, Brusselse ordonnantie 27?04?2018 of Waals Code du Tourisme; mogelijke gemeentelijke verblijfsbelastingen.
• Betaalafwikkeling: Belgische rekening voor domiciliëring maandlasten kan door de bank worden verlangd.

De totale financieringskosten omvatten naast het aankooprecht ook akte- en zekerheidskosten. De hypotheek wordt ingeschreven voor een hoger bedrag dan de leningshoofdsom (vaak 120–200%) om rente en kosten te dekken; het hypotheekrecht van 1% wordt berekend op deze ingeschreven som. Notarisereloon en aktekosten zijn wettelijk geregeld en onderworpen aan 21% btw; daarboven komen vaste retributies voor overschrijvingen en uittreksels. Bij latere doorhaling (“handlichting”) van de hypotheek gelden bijkomende registratierechten en notariskosten. In Nederland zijn notariële kosten niet uniform gereguleerd en bestaat geen afzonderlijk hypotheekrecht van 1%; wel zijn er kadaster- en inschrijvingskosten en advies-/bemiddelingskosten. De Belgische kostenstructuur leidt er in de praktijk toe dat de totale bijkomende kosten bij financiering significant hoger uitvallen dan uitsluitend het aankooprecht.

Fiscaal wordt een tweede verblijf in België belast via onroerende voorheffing (gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen, met provinciale/gemeentelijke opcentiemen) en via de personenbelasting voor niet-inwoners op basis van het (geïndexeerd en verhoogd) kadastraal inkomen. Bij verhuur aan particuliere huurders voor bewoning wordt niet het werkelijke huurrendement belast; bij verhuur aan vennootschappen of gemengde verhuur kan een berekening op reële huur minus forfaitaire kosten gelden. Voor kortetermijnverhuur gelden per gewest registratie- en veiligheidsverplichtingen en vaak lokale toeristentaks. In Nederland valt een tweede woning in box 3; de werkelijke huur is in beginsel niet afzonderlijk belast, de schuld verlaagt de grondslag, en hypotheekrente is niet aftrekbaar. Belgische btw van 21% is verschuldigd op nieuwbouw en op bepaalde hotelmatige uitbating; in Nederland kan btw spelen bij kort verblijf met diensten.

Het proces verloopt doorgaans als volgt: na ondertekening van de compromis met financieringsvoorwaarde vraagt de bank een waardering en stelt zij een kredietaanbod op, onder voorbehoud van acceptatie en verzekeringen. De notaris bereidt de kredietakte en de aankoopakte voor; de bank stort pas na inschrijving van de hypotheek en het verlijden van de akte de gelden op de derdenrekening van de notaris. De termijn tussen compromis en akte bedraagt in de regel maximaal vier maanden; overschrijding kan leiden tot nalatigheidsinteresten of contractuele sancties. De notaris controleert titel, hypotheken, beslagen, stedenbouw en bodem, en int de registratierechten of btw. In Nederland is de doorlooptijd vergelijkbaar, maar de financieringstoets en zekerheidsinschrijving verlopen via het Nederlandse kadaster zonder afzonderlijke hypotheekrecht-heffing, en de koop ontbindt vaak via een drie dagen wettelijke bedenktijd die België niet kent.

Checklist documenten en bankzaken in Griekenland

Voor aankoop in Griekenland is eerst een Grieks fiscaal nummer (AFM/???) vereist, aangevraagd bij de bevoegde DOY (voor niet-ingezetenen: DOY Katoikon Exoterikou) met paspoort en adresbewijs. Registratie bij AADE (Taxisnet) is nodig voor aangiften en het indienen van het E9 binnen 30 dagen na eigendomsinschrijving in het Ktimatologio of Hypothikofilakio. Een Griekse bankrekening is niet wettelijk verplicht, maar is praktisch voor betalingsafwikkeling en voor de “???????? ????????? ?????????/?????????????” (bewijs van buitenlandse fondsen), relevant ter voorkoming van tekmeria (vermoedens van inkomen). Anti-witwasregels volgen Wet 4557/2018; banken vragen bron- en herkomstbewijzen en CRS/FATCA-zelfcertificatie. In Nederland volstaat voor transacties het BSN en bestaat geen afzonderlijk bewijs van buitenlandse fondsen; tekmeria spelen daar niet, waardoor het Griekse bewijsstuk een duidelijk verschil vormt.

• AFM-aanvraag (formulieren M1/M7) bij DOY; paspoort, bewijs buitenlands adres, eventuele volmacht (notarieel, met apostille) voor tussenpersoon.
• AADE/Taxisnet-activatie; e-mail en vaak een mobiel nummer voor OTP’s.
  Niet-ingezeten EU-burgers zijn niet verplicht een fiscale vertegenwoordiger te benoemen.
• Bank-KYC: adres- en inkomensbewijs, recente bankafschriften, bron van middelen (spaargeld/verkoop/schenking) met documenten.
• CRS/FATCA-zelfcertificatie; aanvullende vragen bij US-indicia of PEP-status.
• Bewijs van ingevoerde fondsen (“???????? ????????? ?????????/?????????????”) voor latere fiscale onderbouwing.

Voor de overdracht vereist de notaris eigendoms- en conformiteitsstukken; technische legalisatie is verplicht vóór ondertekening. De elektronische Gebouwwaarkaart (“??????????? ????????? ???????”) is sinds 2021 verplicht bij overdracht van bebouwde eigendommen. Een beëdigd ingenieur verklaart conformiteit en eventuele regularisaties op basis van Wet 4495/2017; tevens is een Energieprestatiecertificaat (???) nodig. Kadastrale uittreksels (Ktimatologio) of registraties bij het Hypothikofilakio, plus topografisch plan (EGSA ’87), worden betrokken voor perceelsafbakening. Verkopers leveren ENFIA-betaalstatus (meestal 5 jaar), TAP-municipale belastingvrijwaringsattest en fiscale zuiveringsverklaring; in Nederland bestaat geen ingenieurslegalisatieplicht, terwijl kadastrale controle vergelijkbaar is.

• Ingenieursverklaring legaliteit (Wet 4495/2017) en Elektronische Gebouwwaarkaart (sinds 2021).
• ??? (energieprestatiecertificaat); bouwvergunning/tekeningen en eventuele regularisaties.
• Kadastraal uittreksel en diagram (Ktimatologio) of uittreksel Hypothikofilakio.
• Topografisch plan (EGSA ’87); indien van toepassing: bos-/archeologie-verklaringen en bestemmingsbevestiging.
• Verkoper: ENFIA-verklaring laatste 5 jaren, TAP-vrijwaringsbewijs, fiscale zuiveringsverklaring.
• Notariële akteontwerp; beëdigde tolk indien koper geen Grieks spreekt.

Betalingen omvatten overdrachtsbelasting (???) 3% over de hogere van koopprijs of objectieve waarde, vermeerderd met 3% gemeentelijke opslag over de ??? (effectief 3,09% van de grondslag). Btw 24% geldt bij nieuwe gebouwen, maar de btw-heffing is opgeschort voor veel nieuwbouwoverdrachten tot en met 31-12-2025, waardoor in die periode ??? van toepassing kan zijn. Notariskosten liggen doorgaans rond 0,8–1,2% van de verklaarde waarde plus 24% btw; kadaster-/registerrechten circa 0,5–0,7%. Makelaarscourtage is gebruikelijk 2–3% per zijde plus 24% btw, afhankelijk van de overeenkomst. Kapitaalrestricties zijn per 01-09-2019 opgeheven; banken passen evenwel Wet 4557/2018 en EU-richtlijnen toe. In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor belegging/tweede woning in 2025 10,4%, en er is geen Grieks-achtig bewijs van fondsenimport vereist.

Hypotheken in Griekenland vallen onder de EU Mortgage Credit Directive (transponering: Wet 4438/2016); banken leveren een ESIS en toetsen inkomen en herkomst van middelen. Voor niet-ingezetenen wordt veelal een conservatieve LTV aangehouden (indicatief circa 50–70%), met looptijden tot 25–30 jaar; rente doorgaans variabel (Euribor 3M/6M plus opslag). Zekerheid wordt vaak gevestigd via voorlopige hypotheekinschrijving (pre-notation/prohypotheke) met heffing rond 0,50% op de zekerde som; een volledige hypotheek kent een hogere heffing (circa 0,75%). Brand-/aardbevingsverzekering met cessie aan de bank is standaard. Nederlandse banken financieren Griekse zekerheden in de regel niet; in Nederland geldt eveneens de MCD, maar inschrijvingsheffingen en zekerhedensystematiek wijken af.

• Identiteit: paspoort, AFM, AADE-registratie en CRS/FATCA-formulieren.
• Inkomen: werkgeversverklaring/contract, recente loonstroken, 2–3 jaar aanslagbiljetten; vertalingen/legali­saties indien vereist.
• Vermogen/lasten: 6–12 maanden bankafschriften, schuldenoverzicht, bewijs eigen middelen/herkomst.
• Pand: eigendomsakte, kadastrale stukken, taxatie door bankpanel-taxateur, ingenieursverklaring, ???.
• Verzekeringen: offerte brand/earthquake met cessie; bank kan aanvullende dekkingen verlangen.
• Juridisch: toestemming kredietcheck, PEP-/sanctiescreening, volmacht indien ondertekening op afstand.

Voor rekeningopening eisen Griekse banken doorgaans persoonlijke verschijning, AFM, paspoort, bewijs woonadres, buitenlands TIN en inkomensdocumenten; remote-opening via volmacht is beperkt mogelijk per bankbeleid. US-persons ondervinden extra FATCA-due diligence; aanvullende verklaringen of weigering komt voor. Betalingen voor koop verlopen via SEPA-overschrijving naar verkoper of notariële/advocatescrow; bewaar bankcertificaten van fondsenimport voor fiscale controle. Na overdracht volgt E9-mutatie en jaarlijkse ENFIA-betaling, waarvoor automatische incasso via Griekse IBAN praktisch is. In Nederland gebeurt de derdengeldenafwikkeling via de notarisrekening; escrow is in Griekenland niet uniform verplicht, maar wel beschikbaar en gebruikt naar afspraak.

Checklist afronding en zekerheid in Griekenland

Leg de koop formeel vast in een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) met duidelijke opschortende voorwaarden: financiering (termijn en bedrag), stedenbouwkundige conformiteit, negatief bodemattest en afwezigheid van inschrijvingen/hypotheken anders dan te schrappen bij akte. Vraag vóór ondertekening de verplichte attesten en inlichtingen per gewest: in Vlaanderen o.a. het OVAM-bodemattest (Bodemdecreet, art. 101), EPC, asbestattest (vanaf 23-11-2022 voor bouwjaar ?2000), elektrische keuring (AREI, 18 maanden hersteltermijn bij non-conformiteit) en stedenbouwkundige info (VCRO). In Brussel is een bodemattest van Leefmilieu Brussel en in Wallonië een attestation du sol (SPW) vereist. Voor appartementen moet de syndicus informatie en een schuldenattest bezorgen conform de Appartementswet (wijzigingen 2010/2018). Dit alles wordt door de notaris geverifieerd via hypothecaire en kadastrale opzoekingen bij het Kantoor Rechtszekerheid.

• OVAM-bodemattest (VL) / attestation du sol (WA) / bodemattest Leefmilieu Brussel (BXL)
• Energieprestatiecertificaat (EPC) en eventuele keuringsverslagen
• Asbestattest (VL, gebouwen van vóór 2001)
• Elektrische installatiekeuring (AREI; herstel binnen 18 maanden bij afkeuring)
• Stedenbouwkundige inlichtingen (vergunningen, verkaveling, voorkooprechten, inbreuken)
• Attest stookolietank conform VLAREM (indien van toepassing)
• Syndicusinformatie en schuldenattest VME (bij mede-eigendom)
• Hypothecair getuigschrift en uittreksels kadastrale gegevens

Stort het voorschot gebruikelijk 5–10% op de derdengeldenrekening van de notaris of stel een bankwaarborg; er is geen wettelijk plafond, maar 10% is marktpraktijk. De onderhandse koop moet binnen vier maanden worden geregistreerd (vast recht, doorgaans 50 EUR) en de notariële akte passeert meestal binnen drie à vier maanden, afhankelijk van termijnen voor voorkooprechten en opzoekingen. Juridisch gaat eigendom en risico in principe over bij wilsovereenstemming (oud BW art. 1583), tenzij anders bedongen; in de praktijk wordt vaak bepaald dat risico bij akte overgaat en verzekert de koper uiterlijk vanaf compromis. De notaris controleert de herkomst van gelden onder de antiwitwaswet (2017) en vraagt identiteits- en UBO-gegevens. Sleutels worden pas afgegeven bij verlijden en volledige betaling via de notariële rekening.

Bereken de aankoopkosten per gewest: registratierechten voor een tweede/verblijfswoning bedragen in Vlaanderen 12% (sinds 1-1-2022) en in Brussel/Wallonië 12,5%; verlaagde tarieven gelden niet voor tweede verblijven. Bij levering van een nieuw gebouw (eerste ingebruikneming niet langer dan twee jaar) is doorgaans 21% btw verschuldigd op het gebouw; de grond valt meestal onder registratierechten, tenzij aan de voorwaarden voor btw-levering van grond is voldaan. Notariële erelonen zijn federaal gereglementeerd (KB 16-12-1950, recent herzien; forfaitaire aktekosten en administratie komen erbij). Voor een hypotheek betaal je o.a. het hypotheekrecht (circa 1% op het gewaarborgd bedrag) plus vaste en administratieve rechten, bovenop het notarieel ereloon. Ter vergelijking: in Nederland is de waarborgsom doorgaans 10%, bestaat een wettelijke drie dagen bedenktijd en geldt 10,4% overdrachtsbelasting voor belegging/tweede woning.

Zorg voor titelzekerheid: de notaris vraagt een recent hypothecair getuigschrift (encumbrances, beslagen, erfdienstbaarheden) en laat bestaande inschrijvingen van de verkoper schrappen via handlichting bij de akte. Controleer stedenbouwkundige conformiteit, lopende regularisaties en eventuele bestuurlijke maatregelen; voorkooprechten (bv. erfgoed, domeinen, ruimtelijke ordening) worden nagegaan en desgevallend uitgeoefend binnen de wettelijke termijnen. Bij mede-eigendom worden achterstallige bijdragen, hangende procedures, lopende werken en fondsen van de VME in de akte opgenomen. De koopprijs, registratierechten, btw (indien van toepassing) en kosten staan tijdig op de derdengeldenrekening; na registratie en overschrijving in de registers levert de notaris uit. Nadien volgen de aanmelding nutsmeters, eigenaarswijziging bij het kadaster en de heffing van onroerende voorheffing en eventuele gemeentelijke belasting op tweede verblijven.

Bij financiering door niet-inwoners hanteren Belgische banken vaak een loan-to-value van circa 70–80%, met vereiste inkomensdocumentatie en veelal een schuldsaldoverzekering. De hypotheek wordt ingeschreven voor een bepaalde duur (vaak 30 jaar maximum); vervroegde doorhaling vereist een handlichtingsakte met bijkomende kosten. Voor aankoop op plan of met aanneming geldt de Wet Breyne (1971): maximale voorschotten, betalingsschijven naargelang voortgang, verplichte voltooiingswaarborg en verplichte beschrijving van het goed; dit verhoogt de afwerkingszekerheid tot aan oplevering. Voor kortverhuur gelden bijkomende regels zoals het Vlaams Logiesdecreet (2017) met meldings- en veiligheidsnormen; btw-plicht kan spelen bij hotelmatige diensten. Ter vergelijking: in Nederland borgt de notaris eveneens titel en doorhaling, maar nieuwbouwgaranties verlopen via waarborgstelsels; btw/overdrachtsbelasting volgt andere systematiek.

Hoe bepaal ik mijn maximale budget in Griekenland?

Uw maximale aankoopprijs in Griekenland volgt uit (1) eigen middelen na aftrek van alle bijkomende kosten en reserveringen en (2) de leenruimte op basis van inkomen. Belgische kredietgevers hanteren voor een tweede verblijf doorgaans een debt-service-to-income van circa 30–35% van het nettogezinsinkomen, berekend met rentestress en realistische vaste lasten. Ze financieren in de regel enkel de koopprijs; de aankoop- en financieringskosten moet u zelf inbrengen. De maximale lening wordt veelal annuitair getoetst op 20–25 jaar; langere looptijden zijn uitzonderlijk bij tweede verblijven. De werkbare formule is: maximale prijs = eigen inbreng + maximale lening ? totale Griekse transactiekosten ? akte-/zekerheidskosten voor de financiering, waarbij wisselkoers- en renteschommelingen het prudente budget verder verkleinen.

Bereken eerst de Griekse kosten koper. Bij bestaande bouw geldt overdrachtsbelasting 3% over de hoogste van koopsom of objectieve waarde, vermeerderd met 3% gemeentelijke toeslag (effectief circa 3,09%). Bij levering met btw (nieuwbouw met btw-plicht) is 24% btw op het gebouw verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting; de grondcomponent volgt de kwalificatie in de akte. Notaris- en registratierechten zijn doorgaans samen ongeveer 1,2–2,0% van de contractwaarde, afhankelijk van honorariumschalen en of het Ktimatologio al operationeel is. Courtage van de makelaar bedraagt veelal 2–3% per partij, te vermeerderen met 24% btw; een advocaat (niet verplicht) rekent vaak 0,5–1% plus btw. Inclusief dossier-, vertaal- en technische keuringskosten komt het totaal bij bestaande bouw vaak op 7–10% en bij btw-plichtige nieuwbouw substantieel hoger.

• Overdrachtsbelasting: 3% over waarde, plus 3% gemeentetoeslag op die belasting (effectief ~3,09%).
• Btw op nieuwbouw: 24% over het gebouw (vervangt overdrachtsbelasting); grond kan anders worden behandeld.
• Notaris: ca. 0,65–1,20% honorarium + 24% btw; Registratie/Kadaster: ca. 0,475–0,775% aan rechten en emolumenten.
• Makelaar: 2–3% per partij + 24% btw; Advocaat: 0,5–1% + 24% btw; Technische controle: ca. 300–1.200 EUR.
• Bank/financiering: afsluitprovisie 0,5–1%; hypotheekinschrijving in Griekenland ca. 0,775% van het gewaarborgd bedrag + notaris/kadaster.

Financiering kan in Griekenland of België worden aangegaan. Griekse banken verstrekken aan niet-inwoners doorgaans 60–70% loan-to-value, met looptijden tot 25–30 jaar, variabele rente (Euribor 3/6m + marge 2–4%), afsluitprovisie 0,5–1% en hypotheekrechten/registratie rond 0,775% van het gewaarborgd bedrag, plus notaris- en kadastrale kosten. Belgische banken financieren een buitenlands pand vaak alleen met bijkomende zekerheden in België (hypotheek op Belgische woning of pand op effecten); het 1% Belgisch hypotheekrecht is dan verschuldigd bij inschrijving, terwijl een hypothecair mandaat initieel enkel vaste rechten oplevert. Illustratief: bij netto-inkomen 6.000 EUR/maand en 35% DTI resteert 2.100 EUR voor woonlasten; annuitair 25 jaar aan 5,5% resulteert in circa 342.000 EUR leencapaciteit. Het maximale budget is dan die leencapaciteit plus eigen middelen, verminderd met de in Griekenland en voor de financiering verschuldigde kosten.

Neem in uw draagkracht jaarlijks terugkerende lasten op. In Griekenland omvat dit ENFIA (jaarlijkse onroerendezaakbelasting met tarief per m² afhankelijk van zone- en correctiefactoren, met een eventuele aanvullende heffing bij hoge totale vastgoedwaarde), gemeentelijke heffingen via de elektriciteitsfactuur (afval/straatverlichting per m²), verzekering, VvE-bijdragen en onderhoud. België belast buitenlands onroerend goed via vrijstelling met progressie: de FOD Financiën kent een (geïndexeerd) kadastraal inkomen toe; dat telt mee voor het tarief in de personenbelasting, terwijl de inkomsten zelf in België worden vrijgesteld conform het Belgisch?Griekse verdrag. Ter vergelijking: in Nederland sturen inkomensnormen (Nibud) de leencapaciteit en is financiering van buitenlandse tweede woningen beperkt; jaarlijks wordt een tweede woning daar in box 3 belast op een forfaitair rendement over de waarde minus schulden, wat de netto draagkracht beïnvloedt.

Hoe bereken ik de totale aankoopkosten in Griekenland?

Begin met het bepalen van het toepasselijke fiscale regime. Bij bestaande bouw geldt overdrachtsbelasting van 3% over de hoogste van de koopprijs of de objectieve (zonale) waarde, vermeerderd met 3% gemeentelijke toeslag op die belasting (effectief circa 3,09%). Bij levering met btw is 24% btw verschuldigd op het gebouw en doorgaans overdrachtsbelasting op de grond; let op de tijdelijke opschorting van btw op nieuwe woningen die in Griekenland voor bepaalde bouwvergunningen is verlengd tot 31-12-2024, waardoor in die gevallen de 3% overdrachtsbelasting terug geldt. Parkeerplaatsen en bergingen die afzonderlijk worden geleverd volgen dezelfde kwalificatie. Ter vergelijking: in Nederland betaalt u voor een tweede woning 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom (geen objectieve waarde), terwijl btw bij nieuwbouw 21% kan zijn; dit maakt het belastingdeel in Nederland doorgaans zwaarder dan in Griekenland bij bestaande bouw.

Tel vervolgens de transactie- en registratiekosten. Het notariële honorarium in Griekenland wordt degressief berekend en komt in de praktijk veelal uit tussen ongeveer 0,65% en 1,20% van de contractwaarde, vermeerderd met 24% btw en kleine uitgaven. Inschrijving in Hypothikofilakeio of Ktimatologio kost doorgaans circa 0,475% tot 0,775% plus vaste rechten en certificaatkosten; het tarief verschilt per gebied en stelsel. Makelaarscourtage is contractueel maar gebruikelijk 2–3% per partij, te vermeerderen met 24% btw; controleer of de koper formeel opdrachtgever is. Een advocaat is niet verplicht, maar rekent vaak 0,5–1,0% plus 24% btw; een technische controle en legaliteitscheck door een ingenieur kost typisch 300–1.200 EUR. Reken indien nodig kosten voor beëdigde tolk aan de akte en beëdigde vertalingen (documentafhankelijk), alsook geringe kadastrale uittreksels en zegels.

In geval van financiering komen bancaire kosten erbij. Bij een Griekse hypotheek zijn gangbaar: afsluitprovisie 0,5–1% van het geleende bedrag, taxatiekosten (ca. 150–400 EUR), dossierkosten en de hypotheekinschrijving van circa 0,775% over het gewaarborgde bedrag (meestal 120–130% van de lening), plus notariskosten en registratierechten voor de hypotheekakte. Financiering via een Belgische bank voor een Grieks pand gebeurt vaak met aanvullende zekerheden in België; dan is in België het hypotheekrecht van 1% op het gewaarborgde bedrag verschuldigd, naast vaste rechten en het gereglementeerde notarishonorarium, terwijl een hypothecair mandaat initieel lagere rechten heeft maar bij omzetting alsnog het 1% recht triggert. Griekenland gebruikt de euro, dus er is geen wisselkoersrisico; internationale overschrijvings- of bankkosten kunnen wel voorkomen. In Nederland kennen hypotheekinschrijvingen geen percentagebelasting zoals het Belgische 1% recht; kosten bestaan daar vooral uit notaris- en kadastertarieven.

• Bepaal belastingregime: overdracht (3% + 3% toeslag op die belasting) of btw (24% op gebouw); controleer eventuele btw?opschorting t/m 31?12?2024.
  Bereken over de hoogste van koopprijs/objectieve waarde waar toepasselijk.
• Tel notariële kosten (degressief tarief + 24% btw + uitgaven) en inschrijvingsrechten Hypothikofilakeio/Ktimatologio.
• Voeg toe: makelaarscourtage (2–3% per partij + 24% btw), advocaat (0,5–1% + 24% btw), ingenieur/keuring, tolk/vertalingen.
• Bij lening in Griekenland: afsluitprovisie, taxatie, hypotheekinschrijving (~0,775% van gewaarborgd bedrag) + aktekosten.
• Bij lening in België: 1% Belgisch hypotheekrecht op gewaarborgd bedrag + vaste rechten/notaris; mandaat later kan tot 1% leiden.
• Neem kleine disbursements en prorata?afrekeningen (VvE, nuts, gemeentelijke lasten) op in het afrekenschema.

Rekenvoorbeeld 1 (bestaande bouw, koopprijs 300.000 EUR, objectieve waarde lager): overdrachtsbelasting 9.270 EUR; notaris en registratie stel 1,6% totaal ? 4.800 EUR; makelaar 2% + btw ? 7.440 EUR; advocaat 0,75% + btw ? 2.790 EUR; ingenieur/tolk 1.200 EUR; som transactiekosten circa 25.500 EUR (? 8,5%). Rekenvoorbeeld 2 (btw?nieuwbouw, gebouw 250.000 EUR, grond 50.000 EUR, geen btw?opschorting): btw op gebouw 60.000 EUR; overdrachtsbelasting grond 1.545 EUR; notaris/registratie 1,4% ? 4.200 EUR; makelaar en overige zoals boven ? 11.400 EUR; totaal circa 77.000 EUR (? 25,7%). Met Griekse financiering van 210.000 EUR komen bijvoorbeeld afsluitprovisie 1.680 EUR, taxatie 300 EUR en hypotheekinschrijving ± 1.950–2.100 EUR plus aktekosten erbij. Werk met de concrete offertes en lokale tarieven om deze bandbreedtes te verfijnen.

Welke documenten zijn vereist voor financiering in Griekenland?

Voor een hypotheek in Griekenland vragen banken om volledige KYC en inkomensdocumentatie van Belgische aanvragers. Identiteit (Belgische eID of paspoort) en bewijs burgerlijke staat zijn vereist; dankzij Verordening (EU) 2016/1191 is voor bepaalde Belgische uittreksels binnen de EU geen apostille meer nodig, maar een beëdigde vertaling naar het Grieks blijft gebruikelijk. U moet een Grieks fiscaal nummer (AFM) hebben en vaak een Griekse bankrekening voor aflossingen. Inkomensstukken omvatten recente loonfiches, arbeidsovereenkomst en aanslagbiljetten personenbelasting; zelfstandigen leveren jaarrekeningen en btw?aangiften. Banken vragen doorgaans 6–12 maanden bankafschriften, bewijs herkomst eigen middelen en een schuldenoverzicht via de Belgische CKP (NBB); daarnaast wordt de Griekse kredietregistratie (Teiresias) geraadpleegd. Ten opzichte van Nederland, waar BKR?toetsing en een werkgeversverklaring standaard zijn, leggen Griekse banken zwaarder accent op bron?van?middelen en local KYC.

• Identiteitsbewijs (Belgische eID/paspoort) en uittreksel burgerlijke staat; EU 2016/1191 beperkt apostille, maar beëdigde vertaling naar Grieks blijft gangbaar.
• Grieks fiscaal nummer (AFM) en vaak een Griekse IBAN voor incasso.
• Inkomensbewijzen: 3–12 loonfiches, arbeidsovereenkomst, laatste 2 aanslagbiljetten personenbelasting; zelfstandigen: jaarrekeningen, btw?aangiften, FOD Financiën?attesten.
• Bankafschriften 6–12 maanden; bewijs herkomst eigen middelen (verkoopakte, erfenisattest, spaarhistorie) conform AML.
• Kredietrapport: attest CKP (NBB) en toestemming voor raadpleging Teiresias; in NL is BKR?overzicht gebruikelijk.
• Bewijs woonplaats (uittreksel bevolkingsregister) en document huwelijksvermogensstelsel; partner?toestemming indien van toepassing.
• Eigendomsakte verkoper, Ktimatologio/Ypothikofilakeio?uittreksel en verklaring geen hypotheken/beslagen.
• Ingenieursverklaring Wet 4495/2017, bouwvergunning en topografisch plan (EGSA’87); ????energiecertificaat; ENFIA?status van het object.
• Taxatierapport door bank?erkende taxateur en voorlopige polis opstal/brand.
• Notariële volmacht(en) en beëdigde vertalingen; indien buiten EU: apostille, binnen EU vaak niet (2016/1191).

Object? en zekerheidsdocumenten zijn eveneens verplicht. Vereist zijn de eigendomsakte van de verkoper, een kadastraal/landregister?uittreksel (Ypothikofilakeio/Ktimatologio) en een recente lasten? en beslagvrije verklaring. Voor legaliteit van bebouwing moet een ingenieursverklaring ex Wet 4495/2017, bouwvergunning en topografisch plan (EGSA’87?coördinaten) worden overgelegd, plus het Griekse energieprestatiecertificaat (???). Verder verlangt de bank een taxatierapport door een geaccrediteerde taxateur en meestal een voorlopige polis opstal/brand. De hypotheek wordt doorgaans gevestigd als “prosimíosi ipothíkis” (pre?notation) via de rechtbank; daarvoor zijn notariële volmachten, gelegaliseerde/vertalde Belgische documenten en registratie bij het Ktimatologio nodig. In Nederland volstaat hypotheekverlening bij de notaris met directe inschrijving in het Kadaster, zonder gerechtelijke pre?notation; de gevraagde objectstukken (kadaster?uittreksel, splitsingsstukken, energie?label) zijn vergelijkbaar maar procedureel eenvoudiger.

Moet ik documenten laten vertalen in Griekenland?

Voor procedures bij Griekse banken, notarissen en het kadaster geldt dat stukken in het Grieks beschikbaar moeten zijn; documenten in het Nederlands, Frans of Engels worden zelden zonder officiële vertaling geaccepteerd. Verordening (EU) 2016/1191 schrapt voor bepaalde Belgische burgerlijke uittreksels de apostille binnen de EU en biedt meertalige standaardformulieren, maar deze dekken slechts kerngegevens en volstaan doorgaans niet voor hypotheek- en notariële akten. Ontvangers in Griekenland vragen daarom meestal om een gecertificeerde vertaling naar het Grieks. Vertalingen door leden van het Griekse Register van Beëdigde Vertalers of door Griekse advocaten worden breed geaccepteerd; vertalingen door Belgische beëdigde vertalers worden soms geweigerd. In Nederland accepteren banken en notarissen vaak Engelstalige stukken of een beëdigde vertaling naar het Nederlands/Engels, terwijl Griekenland strikter vasthoudt aan Grieks.

• Burgerlijke uittreksels: geboorte, huwelijk, gezinssamenstelling en bewijs nationaliteit; meertalig EU?formulier kan bijgevoegd worden, maar vaak blijft Griekse vertaling vereist.
• Bewijs huwelijksvermogensstelsel of huwelijkscontract (notariële akte België) en, indien van toepassing, echtscheidingsvonnis of partnerschapsakte.
• Inkomens- en kredietstukken: loonfiches, arbeidsovereenkomst, aanslagbiljetten, attest CKP (NBB); enkele banken accepteren bankafschriften in het Engels, overige stukken doorgaans niet.
• Uittreksel strafregister (voor KYC/AML) en bewijs woonplaats (bevolkingsregister).
• Volmachten en verklaringen bestemd voor Griekse notaris; bij niet?Griekse tekst is een Griekse versie of gecertificeerde vertaling vereist.

Gecertificeerde vertalingen in Griekenland mogen worden verzorgd door: (i) leden van het “?????? ?????????????? ???????????” bij het Griekse ministerie van Buitenlandse Zaken (wet 4781/2021) en (ii) Griekse advocaten die vertalingen officieel waarmerken op grond van de Advocatenwet (wet 4194/2013). De vertaler of advocaat voegt een verklaring, stempel, handtekening en vaak een kopie van het brondocument bij de vertaling. Belgische beëdigde vertalingen hebben binnen de EU geen automatische bindende werking; acceptatie ligt bij de Griekse ontvanger, waardoor Griekse certificering in de praktijk de doorlooptijd reduceert. Meertalige EU?formulieren blijven nuttig als bijlage, maar voor contractopstelling, hypotheekverlening en kadastrale inschrijving verlangen banken en notarissen normaliter volledige Griekse vertalingen.

Voor legalisatie geldt: Belgische notariële volmachten en afschriften die buiten het EU?2016/1191?bereik vallen hebben voor gebruik in Griekenland een apostille nodig (Haags Apostilleverdrag 1961). Een volmacht die integraal in het Grieks is opgesteld en in België enkel voor de handtekening is gelegaliseerd, vereist meestal geen aanvullende vertaling, maar wel de apostille. Niet?publieke documenten (loonfiches, bankafschriften) zijn niet apostille?geschikt; daarvan volstaat een gewaarmerkte Griekse vertaling. Gebruikelijk zijn tarieven van circa €20–€40 per pagina voor gecertificeerde vertalingen in Griekenland, met doorlooptijden van twee tot vijf werkdagen; spoed kan binnen 24–48 uur tegen opslag. In Nederland wordt bij hypotheken vaker Engels geaccepteerd en is een apostille zelden aan de orde, terwijl Griekse instellingen formeler toetsen op taal, vertaalstempel en legalisatie.

Heb ik een lokale bankrekening nodig in Griekenland?

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een Griekse bankrekening te hebben om onroerend goed te kopen of te bezitten; betaling van de koopprijs kan via een SEPA?overboeking vanaf een Belgische rekening naar de rekening van de verkoper. In de notariële akte wordt de betaalwijze en het transactie?bewijs opgenomen; een buitenlandse bankoverschrijving wordt geaccepteerd mits de herkomst van de middelen aantoonbaar is en de betaling traceerbaar blijft. In de praktijk vragen partijen op de transportdag vaak om een Griekse bankcheque (trapezikí epitagí) voor onmiddellijke afwikkeling; uitgifte daarvan vergt een rekening bij een Griekse bank. Voor hypothecaire leningen in Griekenland eisen banken doorgaans afschrijving via een lokaal IBAN voor incasso en beheerskosten; aanvragen zonder GR?IBAN worden zelden geaccepteerd. Vergeleken met Nederland, waar aflossingen en betalingen breed via elk EU?IBAN verlopen, hanteren Griekse instellingen strengere operationele eisen.

• Hypotheekaflossing en premies gekoppelde opstal/brandverzekering: automatische incasso via GR?IBAN is standaard.
• Betaling overdrachtsbelasting (???) en andere AADE?schulden met ATO?kenmerk: Griekse e?banking/filiaal ondersteunt de gestructureerde referentie; buitenlandse SEPA?overboekingen worden vaak niet correct gematcht.
• ENFIA?onroerendezaakbelasting en gemeentelijke heffingen via elektriciteitsrekening (TAP) en nutsbedrijven: incasso verloopt via het DIAS?systeem; leveranciers vragen veelal een GR?IBAN.
• VvE/servicekosten en lokale dienstverleners (water, internet, alarm): regelmatige incasso’s en standing orders vereisen meestal een Griekse rekening.
• Dagelijkse betalingen ter plaatse (bijv. uitgifte bankcheque op transportdag): operationeel alleen via een Griekse bankrekening uitvoerbaar.
• Let op: IBAN?discriminatie is verboden op grond van Verordening (EU) 260/2012, maar naleving door Griekse ontvangers is wisselend; klachten lopen via de Bank of Greece.

Voor het openen van een rekening als Belgische niet?ingezetene vragen Griekse banken doorgaans een Grieks fiscaal nummer (AFM), identiteitsdocument (eID/paspoort), bewijs woonadres, Belgisch TIN, CRS/FATCA?zelfcertificering en bewijs van inkomsten/bron van middelen conform AML?regels. Veel banken (NBG, Piraeus, Eurobank, Alpha) verlangen fysieke aanwezigheid of een video?identificatie; doorlooptijden liggen gebruikelijk tussen één en drie weken, met een minimale eerste storting en maandelijkse kosten. Documenten in het Engels worden meestal aanvaard; Nederlandstalige/Franstalige stukken kunnen een beëdigde vertaling vereisen. Cashgebruik is beperkt; grote transacties verlopen via bankinstrumenten en worden in de akte gespecificeerd. In Nederland is voor eigendom of nutsbetalingen een lokale rekening zelden noodzakelijk omdat instellingen EU?IBANs breder accepteren; in Griekenland is een GR?IBAN in de uitvoering veelal onmisbaar.

Hoe vraag ik een financieringsverklaring aan in Griekenland?

In Griekenland wordt een financieringsverklaring doorgaans verstrekt als “???????? ??????????? ???????” (pre?approval) of, na objectkeuze, als “???????? ???????? ??????????????” van de bank. De verklaring vermeldt het maximaal leenbedrag, valuta, indicatieve renteformule (bijv. Euribor + opslag), LTV?grens en geldigheidsduur (meestal 60–90 dagen), plus voorwaarden. De pre?approval is niet bindend maar volstaat vaak voor een reserveringscontract; voor de transportakte kan de notaris een object?gebonden goedkeuringsbrief verlangen. Banken baseren de informatieverstrekking op Richtlijn 2014/17/EU (Mortgage Credit Directive) en de Griekse implementatie, inclusief afgifte van de ESIS vóór een bindend aanbod. Voor kopers zonder lening volstaat een “proof of funds” van de bank. In Nederland wordt doorgaans gewerkt met een financieringsvoorbehoud en een bindend hypotheekaanbod; de Griekse praktijk steunt meer op voorwaardelijke bankbrieven met kortere geldigheid.

De aanvraag start bij een Griekse bank die aan niet?ingezetenen uitleent; u vraagt een Grieks fiscaal nummer (AFM) aan en dient een kredietaanvraag in met KYC?, inkomens? en schuldeninformatie. U autoriseert raadpleging van Teiresias (Griekse kredietregistratie) en levert een CKP?attest van de NBB; inkomensbewijzen en herkomst eigen middelen worden conform AML getoetst. Documenten in NL/FR/EN worden vaak naar het Grieks vertaald; voor civiele uittreksels binnen de EU beperkt Verordening 2016/1191 de legalisatie?eisen. Pre?assessment duurt doorgaans 1–3 weken; sommige banken brengen geen behandelkosten aan deze fase in rekening. Bij positieve uitkomst ontvangt u een pre?approval in het Grieks (optioneel tweetalig), met een maximaal leenbedrag onder voorbehoud van object, waardering en finale controles. In Nederland volstaat voor deze fase vaak een Engelstalige werkgeversverklaring en BKR?toets; Griekenland vraagt striktere bron?van?middelen?stukken en lokale checks.

Na keuze van het object vraagt de bank om object? en lastenstukken en bestelt zij een taxatie door een erkende valuator; de vergoeding ligt vaak tussen €250 en €500, plus kosten voor juridische titelcontrole. Bij een toereikende waarde en positieve due diligence ontvangt u een bindend kredietaanbod (ESIS + aanbodbrief) en een “???????? ???????? ??????????????”, doorgaans geldig 30–60 dagen. De brief specificeert bedrag, looptijd, renteformule, LTV en opschortende voorwaarden zoals opstalverzekering, opening van een GR?IBAN voor incasso en vestiging van een (pre?)hypotheek. Uitbetaling gebeurt bij de transportakte, nadat de hypotheekpre?notatie via de rechtbank en registratie bij Ktimatologio/Ypothikofilakeio is geregeld. In Nederland wordt de hypotheek direct bij de notaris gevestigd en in het Kadaster ingeschreven, zonder gerechtelijke pre?notatie; de bankverklaring/aanbod wordt breder als bewijs van financiering aanvaard.

• Stap 1: Selecteer een Griekse bank die niet?ingezetenen financiert; controleer beleid (max. LTV vaak 60–70%, looptijd tot 25–30 jaar, rente variabel of vast).
• Stap 2: Vraag een AFM aan bij AADE; regel identiteits? en adresverificatie en autoriseer krediet? en AML?checks.
• Stap 3: Dien de kredietaanvraag in met inkomensgegevens en schuldenoverzicht; vertalingen naar het Grieks kunnen vereist zijn.
• Stap 4: Ontvang pre?approval (???????? ???????????) binnen ca. 1–3 weken; gebruik deze voor een reserveringscontract onder financieringsvoorwaarde.
• Stap 5: Na objectkeuze: lever objectstukken aan, laat de bank taxatie uitvoeren (meestal 5–10 werkdagen) en wacht op juridische toets.
• Stap 6: Ontvang bindend aanbod + “???????? ???????? ??????????????” (geldig 30–60 dagen); open een GR?IBAN en sluit opstalverzekering voor uitbetaling.
• Stap 7: Plan transport; de bank stort op de transportdag na vestiging (pre?)hypotheek en registratie bij Ktimatologio/Ypothikofilakeio.

Welke adviseurs heb ik nodig in Griekenland?

In Griekenland is de notaris (symvolaiográfos) wettelijk vereist voor overdracht van onroerend goed; de akte moet notarieel worden verleden en vervolgens worden ingeschreven bij Ypothikofilakeio/Ktimatologio. Daarnaast schakelt een koper doorgaans een advocaat (dikígoros) in voor titel? en lastenonderzoek en een civiel ingenieur (politikos michanikós) voor de wettelijk verplichte controle op bouwlegaliteit. Een accountant (logistís) regelt het Grieks fiscaal nummer (AFM), aangiften en heffingen zoals ??? (overdrachtsbelasting) en ENFIA. Bij financiering verlangt de bank een taxatie door een bank?erkende valuator; voor documenten is vaak een gecertificeerde Griekse vertaling nodig. Vergeleken met Nederland, waar de notaris een breder due?diligencepakket uitvoert en een aparte kopersadvocaat minder gebruikelijk is, berust in Griekenland juridische en technische controle in de praktijk bij de advocaat en de ingenieur.

• Notaris: akte en registraties; honorarium ca. 0,80–1,20% van koopsom + 24% btw; int tevens registratierechten (±0,5%).
• Advocaat: titelonderzoek, lasten, proces? en beslagcheck; forfaitair ca. 1,0–1,5% of uurtarief €120–€250 + btw.
• Civiel ingenieur: verklaring Wet 4495/2017 en topografisch plan (EGSA’87); €300–€800 (verklaring) en €400–€900 (opmeting).
• Bank?valuator: taxatie t.b.v. lening; gebruikelijk €250–€500.
• Accountant: AFM, ???/ENFIA?afhandeling en jaarlijkse aangifte; jaarpakket niet?resident €300–€700; AFM?aanvraag €50–€150.
• Gecertificeerd vertaler/Griekse advocaat: vertalingen €20–€40 per pagina; POA’s uit België met apostille (Haags 1961).
• Makelaar (mesítis): geregistreerd in ????; courtage doorgaans 2–3% per partij + 24% btw met schriftelijke bemiddelingsovereenkomst.

De notaris stelt de koopakte op, verifieert identiteit, koopsom en fiscale afwikkeling, en draagt zorg voor inschrijving; de Notariële Code (Wet 2830/2000) en het Burgerlijk Wetboek eisen notariële vorm voor eigendomsoverdracht. Registratierechten worden bij indiening geheven door het Ypothikofilakeio/Ktimatologio, naast vaste kantoorkosten; de notaris incasseert doorgaans ook ??? (3% van de contractwaarde, vermeerderd met kleine toeslagen). De advocaat voert een brononderzoek naar eigendom uit over minstens twintig jaar, controleert erfdienstbaarheden, beslagen, vruchtgebruik, voorkeursrechten en eventuele gerechtelijke procedures. Bij hypotheken behandelt de advocaat de pre?notation (prosimíosi ipothíkis) via de rechtbank voordat definitieve inschrijving volgt. In Nederland combineert de notaris veel van deze controles, waardoor de rol van een aparte advocaat minder centraal is.

De civiel ingenieur levert de wettelijk vereiste verklaring conform Wet 4495/2017 dat er geen niet?geregulariseerde bouwinbreuken bestaan en beoordeelt vergunningen, samen met een topografisch plan met EGSA’87?coördinaten. Voor appartementen controleert hij splitsingstekening, bouwvergunning en eventuele “afwijkingen” die tot niet?overdraagbaarheid kunnen leiden. Een energieprestatiecertificaat (???) is verplicht bij overdracht en verhuur; dit wordt opgesteld door een erkende energie?inspecteur. Banken laten daarnaast een onafhankelijke waardering uitvoeren via een geaccrediteerde taxateur van hun panel; deze waarde is bepalend voor LTV?berekening. In Nederland is een bouwkundige keuring facultatief en volstaat voor overdracht doorgaans de notariële en kadastercontrole; een aparte ingenieursverklaring zoals de Griekse 4495/2017?verklaring kent Nederland niet.

De accountant vraagt het AFM aan bij AADE, dient de elektronische aangifte ??? in voorafgaand aan de akte, en verzorgt nadien ENFIA en eventuele inkomstenbelasting bij verhuur. Voor kortetermijnverhuur registreert hij het pand bij AADE (AMA) en verwerkt nachtverblijven; btw is bij bestaande woningen normaliter niet verschuldigd, maar lokale heffingen en toeristenbelasting kunnen gelden. De makelaar moet in ???? staan ingeschreven; praktijkconform zijn exclusieve of open opdrachten met schriftelijke bevestiging en courtage opeisbaar bij ondertekening van de akte of bindende overeenkomst. Voor buitenlandse documenten regelt een gecertificeerde Griekse vertaler of een Griekse advocaat de officiële vertaling; Belgische volmachten worden in België verleden en met apostille gelegaliseerd voor gebruik in Griekenland. In Nederland zijn makelaarscommissies en vertaal?/legalisatie?eisen doorgaans lager/soepeler, mede omdat Engels vaker wordt geaccepteerd en apostilles minder voorkomen.

Hoe houd ik rekening met wisselkoersrisico’s in Griekenland?

Specificeer uw concrete vraag en dossierparameters, zodat ik de juiste Belgische regels, tarieven en formaliteiten kan toepassen. Vermeld de ligging (Vlaanderen, Brussel of Wallonië) en of het om nieuwbouw onder btw (meestal 21%) dan wel bestaande bouw met registratierechten gaat (tweede verblijf: 12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel/Wallonië). Geef het beoogde gebruik aan (eigen gebruik, lange termijnverhuur, toeristische verhuur), omdat logiesdiensten btw-plicht en lokale vergunningen/brandnormen kunnen meebrengen. Noteer uw kopersprofiel (BE- of NL-inwoner, particulier of vennootschap), want dit bepaalt aangifteplicht in de Belgische niet-inwonersbelasting, onroerende voorheffing en eventuele meerwaardebelasting bij verkoop binnen 5 jaar. Licht de financiering toe (Belgische hypotheek of grensoverschrijdend krediet, LTV en valuta), gezien bijkomende hypotheekrechten rond 1% en notariskosten volgens wettelijk barema. Ter vergelijking: Nederland kent overdrachtsbelasting (2% eigen woning, 10,4% overige) en box 3-heffing, terwijl België voor particuliere verkopers na 5 jaar doorgaans geen meerwaardebelasting heft.

• Ligging: Vlaanderen, Brussel of Wallonië; gemeente en eventuele toeristische zone.
• Type pand: nieuwbouw (btw 21%) of bestaande bouw (registratierechten 12%/12,5%).
• Gebruik: eigen gebruik, lange termijnverhuur, toeristisch/kort verblijf met diensten.
• Kopersprofiel: woonstaat (BE/NL), particulier of vennootschap, UBO-structuur.
• Financiering: Belgische hypotheek of buitenlands krediet; LTV, looptijd, valuta.
• Tijdslijn en status: voorovereenkomst/compromis, opschortende voorwaarden, geplande akte.

Hoeveel eigen geld moet ik reserveren in Griekenland?

Kopers in Griekenland storten doorgaans eerst een reserveringsbedrag van circa €5.000–€10.000. Bij het ondertekenen van de private agreement (voorovereenkomst) is in de praktijk een aanbetaling van 10% van de koopprijs gebruikelijk; bij afzegging door de koper vervalt deze, bij verzuim van de verkoper is een dubbele terugbetaling gangbaar op basis van arrha-praktijk. De eigendomsoverdracht volgt bij de notaris met betaling van het saldo en alle belastingen. De totale aankoopkosten bij bestaande bouw bedragen meestal circa 7–9,5% van de koopprijs; nieuwbouw kan onder 24% btw vallen, maar voor eerste verkopen is de btw op nieuwbouw in Griekenland opgeschort tot en met 31-12-2025 (dan geldt overdrachtsbelasting i.p.v. btw). Zonder financiering impliceert dit dat bovenop de koopprijs circa 7–10% eigen middelen nodig zijn bij bestaande bouw, of circa 25–30% wanneer 24% btw van toepassing is.

De belangrijkste Griekse kostenposten zijn: overdrachtsbelasting 3% vermeerderd met gemeentelijke toeslag (totaal 3,09%) over de objectieve waarde of koopsom, afhankelijk van welke hoger is. Notaris en aktekosten bedragen doorgaans circa 0,8–1,2% van de koopprijs, te vermeerderen met 24% btw; Kadaster/Grondregister rekent circa 0,5–0,7%. Een eigen advocaat rekent veelal 0,5–1% plus 24% btw; een makelaarscourtage voor de koper is in veel regio’s 2% plus 24% btw. Technische due diligence (ingenieur/keuring), beëdigde vertalingen en het aanvragen van een Grieks fiscaal nummer (AFM) leiden samen typisch tot circa 0,3–1% additionele kosten; internationale overschrijvingen/valutawissel variëren rond 0,2–0,5%. Opgeteld resulteert dit voor bestaande bouw doorgaans in circa 7–9% aankoopnevenkosten; bij nieuwbouw vervangt 24% btw (indien geen vrijstelling) de 3,09% overdracht, waardoor het totaal ruwweg 25–30% kan bedragen.

Bij financiering in Griekenland verstrekken banken aan niet-ingezetenen beperkt hypotheken met een loan-to-value rond 60–70%, waardoor 30–40% eigen inbreng nodig is. Daarnaast komen hypotheekregistratie en gerelateerde rechten/notariële kosten doorgaans op circa 1,5–2,5% van het leenbedrag, plus eventuele dossier-/uitkeringskosten (circa 0,3–1%). In dat scenario ligt de totale cashbehoefte ruwweg op eigen inbreng 30–40% plus aankoopnevenkosten 7–9% en circa 1–2% prijs-equivalent aan financieringskosten, dus ongeveer 38–51% van de koopprijs. Belgische kopers financieren vaak in België met onderpand in België; er is dan geen Griekse hypotheekregistratietaks, maar de Griekse 10%-aanbetaling moet wel contant worden voldaan. Ter vergelijking: in Nederland is de waarborgsom van 10% veelal via bankgarantie gebruikelijk en geldt bij een tweede woning 10,4% overdrachtsbelasting, terwijl Griekenland bij bestaande bouw 3,09% hanteert (nieuwbouw: 24% btw tenzij vrijstelling tot 31-12-2025).

Welke buffer is verstandig voor onverwachte kosten in Griekenland?

Reserveer bovenop de begrote aankoopkosten een transactiebuffer van 3–5% van de koopprijs voor onvoorziene posten. Dit dekt onder meer bijstellingen wanneer de Griekse “objectieve waarde” hoger blijkt dan de koopprijs (waardoor extra overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn), aanvullende notariële/vertalingskosten en kadastrale correcties. Houd rekening met mogelijke kosten voor regularisatie van niet?vergunde aan- of verbouwingen die pas bij technische due diligence aan het licht komen. Bij financiering in Griekenland kunnen uitbetalings-, dossier- en registratieposten hoger uitvallen dan initieel ingeschat (reken extra 0,5–1% van het leenbedrag). Financiering vanuit België met onderpand in België vereist doorgaans een bijkomende buffer voor hypotheekrecht van 1% op het gewaarborgde bedrag plus notarishonoraria volgens het Belgische barema (KB 16/12/2013), wat niet in Griekse kostenramingen zit.

Voor het eerste exploitatiejaar is een operationele buffer van 1–2% van de vastgoedwaarde zinvol voor onderhoud, vervangingen en verzekeringen (inclusief seismische dekking). Voor (korte termijn) verhuur is bijkomend 10–20% van de verwachte bruto jaarhuur aangewezen voor seizoensschommelingen, leegstand, vergunningseisen (EOT/registratie), brandveiligheidsaanpassingen en een Griekse accountant voor aangiften (E1/E2) en lokale heffingen. Houd ruimte voor mogelijke herberekening van ENFIA na wijziging van objectieve waarden of oppervlaktecorrecties en voor afrekeningen van VvE?achterstanden op het moment van overdracht. Belgische inwoners melden het Griekse onroerend goed in de Belgische aangifte; de inkomsten zijn normaliter vrijgesteld met progressie, maar kunnen uw tarief op andere inkomsten beïnvloeden. Ter vergelijking: Nederland heft jaarlijks box?3 over buitenlands vastgoed (2024: forfaitair rendement vastgoed 6,04% belast tegen 36% = effectief circa 2,17% over het vermogen na schulden), wat een aparte jaarlijkse buffer vergt.

• Transactiebuffer: 3–5% van de koopprijs voor objectieve?waardeverschillen, extra notariële/vertalingshandelingen en kadastrale correcties.
• Regularisatie/techniek: 1–3% voor legalisatie van niet?vergunde bouw, attesten, aanvullende keuringen en eventuele boetes.
• Financiering: Griekenland 0,5–1% van het leenbedrag extra voor uitbetaling/registratie; België ±1% hypotheekrecht op Belgisch onderpand + notariskosten.
• Eerstejaars exploitatie: 1–2% van de vastgoedwaarde voor onderhoud/verzekeringen + 10–20% van de bruto jaarhuur voor leegstand, EOT/brandveiligheid en accountant.
• Fiscale marge: Griekse huur belast tegen 15% (tot €12.000), 35% (€12.000–€35.000), 45% (boven €35.000); in België aangifte met vrijstelling met progressie.