Checklist voorbereiding financiering in Griekenland

Checklist: de financiering van een vakantiewoning in Griekenland voorbereiden

Hoe bepaal ik mijn maximale budget in Griekenland?

Twee bronnen: de overwaarde van de eigen woning in Nederland (verhoging tot 90 tot 100% van de waarde, op inkomen, 4 tot 4,5% over 30 jaar) en een Griekse hypotheek (50 tot 65% van de taxatiewaarde, 3,5 tot 4,8%, tot 25 jaar, twee tot vier maanden doorlooptijd). Van wat u kunt vrijmaken gaat 8 tot 11% af aan kosten, want Griekenland heeft een lage overdrachtsbelasting (3,09%) en dure omstanders (notaris, advocaat, kadaster, makelaar, ingenieur), en daarna de buffer. Reken de lasten van een Nederlandse verhoging uit uw inkomen, niet uit de verhuur: de Griekse huurbelasting kent geen kostenaftrek, en de verhuurvergunning (AMA) wordt in steeds meer zones niet meer afgegeven.

Hoe bereken ik de totale aankoopkosten in Griekenland?

Zonder Griekse hypotheek en zonder makelaar (rechtstreeks van een particulier) zakt het naar 6 tot 8%. Bij nieuwbouw onder de btw-opschorting gelden dezelfde posten; met btw komt er 24% bij.

Welke documenten zijn vereist voor financiering in Griekenland?

Voor de koop: paspoort, een Grieks fiscaal nummer (AFM, aan te vragen bij de AADE via uw advocaat of accountant, met een fiscaal vertegenwoordiger als u geen Grieks adres hebt), een Griekse bankrekening (paspoort, AFM, adresbewijs, herkomst van het geld) en het betalingsbewijs van de FMA via myAADE. Van de verkoper, via uw advocaat: de titelakte en het uittreksel van het Ktimatologio of het hypotheekkantoor (titel, lasten, erfdienstbaarheden), de bouwvergunning en de ingenieursverklaring dat het gebouwde met het vergunde overeenkomt (of de legalisatie onder wet 4495/2017), de elektronische gebouw-ID, het energiecertificaat (ΠΕΑ), de ENFIA-verklaring van de laatste vijf jaar, de fiscale en sociale-zekerheidsverklaringen van de verkoper, het topografisch plan met coördinaten (ΕΓΣΑ '87) en bij een perceel buiten de bebouwde kom de verklaring dat het buiten bos, kust en archeologische zone ligt. De notaris weigert de akte zonder deze stukken; in de praktijk bepalen zij de doorlooptijd van de koop.

Moet ik documenten laten vertalen in Griekenland?

Ja. De akte is in het Grieks, en wie geen Grieks spreekt, tekent bij de notaris met een beëdigde tolk of na een vertaling; de notaris legt dat in de akte vast. Nederlandse stukken (aangiften, werkgeversverklaring, huwelijksakte, verklaring van erfrecht, volmacht) gaan met een apostille en een beëdigde Griekse vertaling, via een advocaat-vertaler of de vertaaldienst van het ministerie. Een volmacht aan uw advocaat, in Nederland bij een notaris opgemaakt met apostille en vertaling, of in Griekenland bij een notaris, scheelt een reis; beperk haar tot deze koop en tot een maximumprijs.

Heb ik een lokale bankrekening nodig in Griekenland?

Ja, in de praktijk verplicht: de koopsom moet via een Griekse bank lopen en de notaris vermeldt de betaling in de akte; ook de FMA, de ENFIA, stroom (ΔΕΗ of een andere leverancier), water en de bijdrage aan het gebouw willen een Griekse incasso of overboeking. Het openen kost als niet-inwoner enkele weken door de antiwitwascontroles; begin ermee zodra u een AFM hebt, dus vóór het voorlopige contract.

Hoe vraag ik een financieringsverklaring aan in Griekenland?

Die kent Griekenland niet; een verkoper wil een aanbetaling bij het notariële voorlopige contract (προσύμφωνο), 10% is gangbaar, met een datum voor de definitieve akte. Teken dat contract pas nadat uw advocaat de titel, de lasten en de vergunning heeft gezien, en laat een ontbindende voorwaarde opnemen voor het geval het onderzoek of de ingenieursverklaring iets oplevert; een aanbetaling zonder notarieel contract is een gift aan de verkoper. Wie een Griekse hypotheek wil, vraagt een voorlopige goedkeuring aan vóór het voorlopige contract, en reserveert in het contract drie tot vier maanden.

Welke adviseurs heb ik nodig in Griekenland?

• Een eigen advocaat (δικηγόρος), niet die van de verkoper of de ontwikkelaar; hij doet het titelonderzoek, leest de akte, deponeert en regelt de voorlopige hypotheek.
• De notaris, wettelijk verplicht en onpartijdig; de koper kiest hem in de praktijk.
• Een ingenieur (πολιτικός μηχανικός) voor de verklaring, de gebouw-ID, het energiecertificaat en een bouwkundige keuring.
• Een accountant (λογιστής) voor het AFM, de jaarlijkse aangifte E1/E9 en de huuraangifte; in Nederland voor box 3 en de verdragsvrijstelling.
• Een beheerder bij verhuur, voor de AMA, de minimumeisen en de gasten.

Hoe houd ik rekening met wisselkoersrisico's in Griekenland?

Niet; Griekenland heeft de euro. Het risico dat wél telt, is politiek-fiscaal: de opschortingen van btw op nieuwbouw en van de winstbelasting lopen tot 31 december 2026 en worden per wet verlengd of niet, de ENFIA is sinds 2014 driemaal herzien, en de verhuurregeling verandert elk jaar. Reken met de regels van vandaag en met een Griekse accountant die de regels van morgen leest.

Hoeveel eigen geld moet ik reserveren in Griekenland?

Met een Griekse hypotheek 35 tot 50% van de taxatiewaarde plus 10 tot 13% kosten: bij € 250.000 samen € 115.000 tot € 160.000. Met alleen een Nederlandse verhoging: de kosten en wat de Nederlandse bank niet leent. Bij nieuwbouw op tekening: de termijnen zelf, want de Griekse bank betaalt pas bij oplevering, en de laatste 10 tot 20% houdt u voor de definitieve akte.

Welke buffer is verstandig voor onverwachte kosten in Griekenland?

10% van de koopsom en een jaar vaste lasten. De kandidaten: de boete voor de legalisatie van een aanbouw die de verkoper "vergat" (duizenden euro's onder wet 4495/2017, en zonder legalisatie geen akte), een bijdrage aan het gebouw voor een dak of lift, de airconditioning en de zonneboiler die na tien zomers op zijn, de waterput of de septic tank buiten de bebouwde kom, een verhuurseizoen dat wegvalt door een AMA die niet komt, en de ENFIA-herziening van het volgende jaar.

Checklist afronding en zekerheid in Griekenland

• Titel in Ktimatologio of hypotheekkantoor op naam van de verkoper, zonder hypotheek, beslag of erfdienstbaarheid die u niet kent.
• Bouwvergunning, ingenieursverklaring en gebouw-ID kloppen met wat er staat; ΠΕΑ aanwezig; perceel buiten kuststrook, boskaart en archeologische zone.
• ENFIA vijf jaar betaald; fiscale en sociale-zekerheidsverklaringen van de verkoper.
• AFM en Griekse bankrekening geopend; herkomst van het geld gedocumenteerd.
• Voorlopig contract bij de notaris met ontbindende voorwaarde; aanbetaling op de rekening van de notaris of de verkoper, niet contant.
• Financiering rond vóór het voorlopige contract: voorlopige goedkeuring in Griekenland of de verhoging in Nederland.
• FMA aangegeven en betaald via myAADE vóór de akte; tolk of vertaling geregeld.
• Bij verhuur: AMA aangevraagd (en de zone gecontroleerd), aansprakelijkheidsverzekering, brandblusser en rookmelder, beheerder.
• Na de akte: stroom en water op naam, opstalverzekering met aardbeving, brand en overstroming (ENFIA-korting 20%), E9-aangifte binnen dertig dagen, accountant voor de jaarlijkse E1; box 3 en verdragsvrijstelling in Nederland.
• Buffer van 10% en een jaar vaste lasten apart.

Bronnen

• Grieks Burgerlijk Wetboek art. 369 en 1033 (notariële akte); Notariswet 2830/2000; wet 4495/2017 (legalisatie); wet 4759/2020 (gebouw-ID); wet 2664/1998 (Ktimatologio); wet 2971/2001 (kuststrook); wet 3889/2010 (boskaarten).
• Wet 1587/1950 (FMA); wet 4223/2013 (ENFIA); wet 4172/2013 (KFE); wet 4446/2016 en 5170/2025 (kortetermijnverhuur); Bank of Greece, macroprudentiële maatregelen; wet 4557/2018 (antiwitwas).
• Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Griekenland 1981.

Bedragen zijn praktijkwaarden per 1 januari 2026. Laat elke stap door een Griekse advocaat bevestigen die niet voor de verkoper werkt.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.