Eenmalige aankoopkosten van een vakantiewoning in Griekenland
Hoe hoog zijn de notariskosten in Griekenland?
De notaris is in Griekenland verplicht en de koper betaalt hem: een wettelijk, degressief tarief van ongeveer 0,8 tot 1,2% van de hoogste van koopsom en objectieve waarde, plus 24% btw, plus de kosten van afschriften, de inschrijving en de tolk; voor een huis van € 250.000 komt het op € 2.500 tot € 3.700. De notaris is onpartijdig en controleert de stukken (titel, vergunning, ENFIA, gebouw-ID, FMA-bewijs), niet uw belang; daarvoor is de advocaat, in Griekenland niet meer wettelijk verplicht maar bij een buitenlandse koper altijd nodig, 1 tot 1,5% plus btw, € 3.100 tot € 4.650. Samen zijn notaris en advocaat de grootste post na de makelaar, en groter dan de belasting.
Welke makelaarskosten gelden in Griekenland?
Griekse makelaars rekenen aan beide kanten: 2% plus 24% btw van de koper én van de verkoper is de gewoonte, op de eilanden soms 3% van de koper; voor € 250.000 dus € 6.200. De makelaar moet zijn ingeschreven in het makelaarsregister van de Kamer van Koophandel (wet 4072/2012) en een schriftelijke opdracht hebben; de notaris vermeldt de makelaar en zijn courtage in de akte en de courtage is bij de FMA-aangifte als kost zichtbaar. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaalt de koper vaak niets aan de makelaar, omdat die in de prijs zit.
Moet ik registratierechten of overdrachtsbelasting betalen in Griekenland?
Ja: de FMA van 3,09% over de hoogste van koopsom en objectieve waarde, betaald vóór de akte, en de inschrijving bij het kadaster (Ktimatologio, waar het is ingevoerd, anders het hypotheekkantoor), ongeveer 0,5% plus vaste rechten. Bij nieuwbouw met btw komt er 24% bij, tot eind 2026 opgeschort op keuze van de ontwikkelaar. Een overzicht voor een bestaand huis van € 250.000:
| post | bedrag |
|---|---|
| FMA 3,09% | € 7.725 |
| notaris 0,8 – 1,2% + btw | € 2.500 – 3.700 |
| Ktimatologio ± 0,5% | € 1.250 – 1.500 |
| advocaat 1 – 1,5% + btw | € 3.100 – 4.650 |
| makelaar 2% + btw | € 6.200 |
| ingenieur (verklaring, gebouw-ID, ΠΕΑ, keuring) | € 500 – 1.200 |
| vertalingen, apostille, tolk, volmacht | € 300 – 800 |
| verzekeringen eerste jaar, aansluitingen op naam | € 400 – 800 |
| totaal | ± € 22.000 – 26.600 (9 – 11%) |
Zonder makelaar 6,5 tot 8%; met een Griekse hypotheek € 2.000 tot € 3.000 erbij.
Wat zijn de gemiddelde bank- en hypotheekafsluitkosten in Griekenland?
Bij een Griekse hypotheek: een afsluitprovisie van 0,5 tot 1%, een taxatie van € 300 tot € 500, de opstal- en overlijdensrisicoverzekering met de bank als begunstigde, en de inschrijving van de voorlopige hypotheek (προσημείωση) via de rechtbank en het kadaster, met de advocaat samen ongeveer 0,8% van het bedrag; bij € 125.000 lening € 2.000 tot € 3.000. Bij een verhoging in Nederland: advies en taxatie, € 1.500 tot € 3.000. Geen valutakosten; Griekenland heeft de euro. Wel de Griekse bankrekening, in de praktijk verplicht omdat de koopsom via een Griekse bank moet lopen: gratis, maar enkele weken werk en een Grieks fiscaal nummer (AFM) vooraf.
Hoe hoog zijn de VvE- of community-bijdragen in Griekenland?
In een appartementengebouw betaalt elke eigenaar de gemeenschappelijke kosten (κοινόχρηστα) naar duizendsten (χιλιοστά) die in de splitsingsakte staan: schoonmaak, lift, verlichting, verwarming als die centraal is, en een beheerder; € 30 tot € 100 per maand in een gewoon gebouw, € 100 tot € 300 in een complex met zwembad en beveiliging op Kreta of Rhodos. Griekse gebouwen hebben geen wettelijk verplichte reserve, en achterstallige bijdragen van andere eigenaren zijn een bekend probleem; vraag de administratie van de laatste twee jaar en of er besluiten liggen over dak of gevel. Een vrijstaand huis heeft dit niet, maar wel de tuin, het zwembad en de weg.
Wat kost onderhoud van een woning in Griekenland?
1 tot 1,5% van de waarde per jaar voor een appartement, 1,5 tot 2,5% voor een vrijstaand huis met tuin en zwembad, en op een eiland meer door zout, wind en de aanvoer van materiaal en vaklui. Concreet: buitenwerk (kalk, stuc) elke drie tot vijf jaar, houten kozijnen en luiken jaarlijks olie of lak, airconditioning en zonneboiler die na acht tot tien zomers op zijn, een zwembad voor € 100 tot € 200 per maand, een septic tank die buiten de bebouwde kom wordt leeggezogen, en een tuinman (€ 100 tot € 200 per maand) voor wat zonder water niet groeit. Een beheerder voor sleutels, controle en verhuur rekent 15 tot 25% van de huuromzet of € 50 tot € 100 per maand.
Hoeveel betaal ik gemiddeld aan gas, water en licht in Griekenland?
Stroom (ΔΕΗ of een andere leverancier, sinds 2024 met vaste en variabele contracten) kost € 0,15 tot € 0,20 per kWh; een huis met airconditioning in de zomer en elektrische verwarming in de winter € 80 tot € 150 per maand, plus de gemeentelijke heffingen (ΤΑΠ en δημοτικά τέλη, € 100 tot € 300 per jaar) en de ERT-bijdrage die op de stroomrekening staan. Water via de gemeente of het eiland is goedkoop (€ 10 tot € 30 per maand) maar op de Cycladen en de Dodekanesos schaars en met een tank of een put; gas alleen in Athene en Thessaloniki, elders flessen. Verwarming op olie in de bergen, met een tank en een levering per winter. Internet € 25 tot € 35. Samen € 120 tot € 250 per maand bij gebruik, de helft bij leegstand.
Zijn er verborgen of onverwachte kosten in Griekenland?
- De legalisatie. Een aanbouw, een dichtgezette veranda of een kelder die niet in de vergunning staat, moet onder wet 4495/2017 worden gelegaliseerd vóór de akte; de boete is voor de verkoper, tenzij het contract anders zegt, en de ingenieur die het ontdekt, is uw ingenieur.
- De objectieve waarde. De FMA en de notaris rekenen over de hoogste van koopsom en objectieve waarde; in zones waar die in 2025 is verhoogd, betaalt u meer dan 3,09% van de prijs.
- De makelaar aan twee kanten, en de courtage die de verkoper in de prijs doorberekent.
- De btw na 2026. Wie nieuwbouw koopt met de akte na de opschorting, betaalt 24% in plaats van 3,09%.
- De AFM en de jaarlijkse aangifte. Een accountant voor € 150 tot € 300 per jaar, ook zonder huur.
- De weg en het water. Buiten de bebouwde kom: een onverharde weg die de gemeente niet onderhoudt, een put, een tank, een septic tank; op de eilanden de aanvoer van alles.
- De verhuurregels. AMA, minimumeisen sinds 2025, klimaatheffing, en zones waar niets meer mag.
Wat kost een taxatie of keuring in Griekenland?
De ingenieur is in Griekenland de figuur die telt: de ingenieursverklaring dat het gebouwde met het vergunde overeenkomt, de elektronische gebouw-ID (verplicht bij elke overdracht sinds 2021) en het energiecertificaat kosten samen € 500 tot € 1.200, en dezelfde ingenieur doet voor € 300 tot € 600 een bouwkundige keuring (beton, dak, vocht, elektra, septic tank). Een taxatie door een gecertificeerd taxateur (register van het ministerie van Financiën) kost € 300 tot € 500 en vraagt de bank altijd. Wat uw advocaat nakijkt: de titel in het Ktimatologio of het hypotheekkantoor, de lasten, de vergunning bij de dienst bouwtoezicht, het topografisch plan en de ligging ten opzichte van kust, bos en archeologische zone.
Hoeveel betaal ik jaarlijks aan lokale heffingen in Griekenland?
De ENFIA, € 2 tot € 6 per m² per jaar (met 20% korting voor de verzekerde woning en vrijstelling in dorpen onder 1.500 inwoners vanaf 2026), en de gemeentelijke heffingen via de stroomrekening, € 100 tot € 300; samen voor een huis van 100 m² € 300 tot € 900 per jaar, plus bij verhuur de klimaatheffing die de gast betaalt. Geen vermogensbelasting. Met de bijdrage aan het gebouw, de stroom, de verzekering en de accountant komen de vaste lasten op € 2.500 tot € 5.000 per jaar vóór het onderhoud.
Bronnen
- Notariswet 2830/2000 en het notaristarief (KYA 2013/2023); wet 4072/2012 (makelaars); wet 1587/1950 (FMA); Ktimatologio, inschrijvingsrechten 2026; wet 4759/2020 (gebouw-ID); wet 4495/2017 (legalisatie); wet 4122/2013 (ΠΕΑ).
- Wet 3741/1929 (appartementsrecht, κοινόχρηστα); wet 4223/2013 (ENFIA); ΔΕΗ en RAAEY, stroomtarieven 2026; gemeentelijke verordeningen ΤΑΠ en δημοτικά τέλη.
- Bank of Greece, macroprudentiële maatregelen; Grieks Burgerlijk Wetboek art. 1274 e.v. (προσημείωση).
Bedragen zijn praktijkwaarden per 1 januari 2026, op de eilanden aan de bovenkant. Laat elke post door een Griekse advocaat bevestigen.
