Belastingen bij een vakantiehuis in Oostenrijk
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Oostenrijk?
De Grunderwerbsteuer is 3,5% van de koopsom, landelijk en zonder uitzondering voor een tweede woning, plus de Eintragungsgebühr van 1,1% voor de inschrijving van de eigendom in het Grundbuch; de tijdelijke vrijstelling van die inschrijvingskosten voor een eigen woning tot € 500.000, die tot 30 juni 2026 liep, gold niet voor een vakantiehuis. De notaris of advocaat die de akte opstelt, berekent de belasting, houdt haar in op de Treuhandrekening en draagt af; zonder de Unbedenklichkeitsbescheinigung van het Finanzamt geen inschrijving. Bij een koopsom van € 300.000 is dat € 10.500 belasting en € 3.300 inschrijving.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Oostenrijk?
Bij nieuwbouw van een Bauträger zit 20% Umsatzsteuer in de prijs die een particulier niet terugkrijgt, en daar komt de Grunderwerbsteuer van 3,5% over de volledige prijs inclusief btw nog bij; Oostenrijk kent geen keuze tussen btw en overdrachtsbelasting zoals Nederland. Wie het appartement als btw-ondernemer belast verhuurt, kan de btw terugvragen, met een herzieningstermijn van twintig jaar waarin de verhuur belast moet blijven; bij de "Buy-to-let"-appartementen met verhuurplicht in de Alpen is dat de constructie waar het aanbod op is gebouwd, en de ontwikkelaar adverteert dan "netto", zonder btw.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Oostenrijk?
De Grundsteuer is laag: het Finanzamt stelt een Einheitswert vast die ver onder de marktwaarde ligt, past daar een Steuermesszahl op toe, en de gemeente vermenigvuldigt met een Hebesatz van vrijwel overal 500%. Voor een vakantiehuis komt dat op enkele honderden euro's per jaar, per kwartaal te betalen. De heffing die telt, is een andere: de Freizeitwohnsitz- of Zweitwohnsitzabgabe van de gemeente.
| Land | Heffing op een tweede woning |
|---|---|
| Tirol | Freizeitwohnsitzabgabe, sinds 1 januari 2026 in elke gemeente verplicht, per m² en per maand zonder hoofdverblijf; in Oetz van € 210 (tot 30 m²) tot € 1.897,50 (boven 250 m²) per jaar |
| Salzburg | Zweitwohnsitzabgabe, tot € 1.000 per jaar bij 100 m² |
| Kärnten | € 11,60 tot € 64,80 per maand naar grootte; per 2027 verdubbeld tot € 24 tot € 130 |
| Vorarlberg | tot € 2.775 per jaar; Bregenz € 8,90 per m² |
| Steiermark | gemeentelijk, sinds 2023, waar de gemeente het besluit |
Daarbovenop komt in toeristische gemeenten een jaarlijks pauschaal aan de Tourismusverband voor eigenaren van een vakantiehuis, de tegenhanger van de Ortstaxe die gasten per nacht betalen.
Hoe worden huurinkomsten belast in Oostenrijk?
In Oostenrijk: het verdrag wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, en u bent daar beschränkt steuerpflichtig. Het tarief is progressief, maar met een Oostenrijkse bijzonderheid: bij het belastbare inkomen van een niet-inwoner wordt een Hinzurechnungsbetrag van € 11.077 opgeteld, zodat van de belastingvrije zone die inwoners hebben maar ongeveer € 2.000 overblijft en de rest vanaf 20% wordt belast. Aftrekbaar zijn de Werbungskosten: rente, de afschrijving van 1,5% per jaar op het gebouw, onderhoud, beheer, de gemeentelijke heffingen, verzekering. Wie het huis ook zelf gebruikt, moet de fiscus met een prognose laten zien dat de verhuur binnen twintig jaar per saldo winst oplevert; anders is het Liebhaberei en zijn verliezen niet verrekenbaar.
De btw: kortdurende verhuur is belast tegen 10%. De Oostenrijkse vrijstelling voor kleine ondernemers, tot € 55.000 omzet, geldt voor wie in Oostenrijk is gevestigd; een Nederlandse verhuurder kan haar via de EU-kleineondernemersregeling bij de Nederlandse Belastingdienst aanvragen. Wie de btw op de aankoop wil terugvragen, kiest voor belaste verhuur en zit daar vijf jaar aan vast, met de herziening van twintig jaar op de teruggevraagde btw als hij eerder stopt.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Oostenrijk?
De Immobilienertragsteuer: 30% over de winst bij verkoop, zonder termijn waarna hij vrij is. De vrijstelling voor een hoofdverblijf geldt niet voor een vakantiehuis. De notaris of advocaat die de verkoop afwikkelt, berekent de belasting en draagt af. Voor grond die vóór 1 april 2002 is gekocht, geldt een forfait van 4,2% van de verkoopprijs, dat voor verkopen na 2026 wordt verhoogd. Aankoopkosten en verbeteringen met factuur verlagen de winst; bewaar ze. Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Oostenrijk?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Oostenrijk toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Oostenrijkse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De huur geeft u in Nederland niet aan; die is Oostenrijks.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Oostenrijk?
Ja, het verdrag van 1 september 1970, sindsdien enkele keren aangepast. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 24 regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag, en dat maakt in dit geval niet uit, want Oostenrijk heeft geen erfbelasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Oostenrijk?
Nee: de Erbschafts- en Schenkungssteuer zijn in 2008 afgeschaft. Wat er wél is bij vererving of schenking van het huis, is de Grunderwerbsteuer volgens een Stufentarif over de Grundstückswert: 0,5% over de eerste € 250.000, 2% over de volgende € 150.000 en 3,5% daarboven, plus de 1,1% inschrijving. Een huis van € 300.000 dat op de kinderen overgaat, kost in Oostenrijk € 2.250 belasting en € 3.300 inschrijving. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner de gewone erfbelasting, en er is geen Oostenrijkse belasting om te verrekenen. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Oostenrijk niet.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Oostenrijk?
- Freizeitwohnsitz- of Zweitwohnsitzabgabe, hierboven; de heffing die een Nederlandse koper niet kent en die in Tirol sinds 2026 nergens meer ontbreekt.
- Leerstandsabgabe in Tirol, Salzburg en Steiermark op woningen die leegstaan zonder hoofdverblijf; een aangemelde Freizeitwohnsitz valt er buiten, een woning die u "af en toe" gebruikt zonder aanmelding niet.
- Tourismusabgabe: het jaarlijkse pauschaal aan de Tourismusverband, en bij verhuur de Ortstaxe of Nächtigungsabgabe per gast per nacht, door u te innen.
- Wasser, Kanal, Müll per gemeente, en de Grundsteuer.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Oostenrijk?
Voor wie het huis zelf gebruikt, geen: Oostenrijk kent geen renteaftrek, en de fiscale voordelen voor een eigen woning (de vrijstelling van de Immobilienertragsteuer, de tijdelijke vrijstelling van de inschrijvingskosten) hangen aan het hoofdverblijf. Voor wie verhuurt, de Werbungskosten en de afschrijving hierboven, en de btw-teruggave bij belaste verhuur. Het grootste voordeel is er een dat u niet aanvraagt: bij vererving geen erfbelasting, alleen de Stufentarif van de Grunderwerbsteuer.
Bronnen
- Grunderwerbsteuergesetz 1987, § 4 en § 7; Gerichtsgebührengesetz TP 9; usp.gv.at, Grunderwerbsteuer.
- Einkommensteuergesetz 1988, § 30 (Immobilienertragsteuer), § 98 en § 102 Abs. 3 (Hinzurechnungsbetrag); Liebhabereiverordnung § 2 Abs. 4.
- Umsatzsteuergesetz 1994, § 6 Abs. 1 Z 27, § 10 en § 12 Abs. 10; BMF, Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer.
- Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz en de Verordnung over de hoogte per 2026; Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz; Salzburger, Vorarlberger en Steiermärkische Zweitwohnsitzabgabegesetze.
- Verdrag Nederland-Oostenrijk van 1 september 1970 (Trb. 1970, 169), art. 6, 13 en 24; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026. De Zweitwohnsitzabgabe is per gemeente; de voorbeelden zijn voorbeelden.
