Belastingen bij aankoop van een woning in Oostenrijk

Bij aankoop van onroerend goed in Oostenrijk gelden vooral de Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) en de Eintragungsgebühr (inschrijvingsrecht kadaster/Grundbuch). De Grunderwerbsteuer bedraagt in reguliere aankopen 3,5% van de overeengekomen tegenprestatie; bij overdrachten binnen de familie geldt sinds 1 januari 2016 een getrapt tarief op de “Grundstückswert” (0,5%/2%/3,5% per schijf). Voor de inschrijving van eigendom in het Grundbuch is een vaste registratierecht van 1,1% verschuldigd, berekend over de waarde/rechten die worden ingeschreven. Een hypotheek (Pfandrecht) laten inschrijven kost aanvullend 1,2% over het te waarborgen bedrag. Notaris/advocaat (contractopmaak, legalisatie, zelfberekening en afdracht) rekenen doorgaans circa 1–3% plus 20% btw, en makelaarscourtage aan de kopende partij is in de praktijk vaak tot 3% plus 20% btw, conform het Maklergesetz.

• Grunderwerbsteuer (regulier): 3,5%.
• Grunderwerbsteuer (familie/gratuit sinds 2016): 0,5% tot €250.000; 2% €250.000–€400.000; 3,5% boven €400.000 (op de Grundstückswert).
• Eintragungsgebühr eigendom: 1,1%.
• Inschrijving hypotheek: 1,2% van het te waarborgen bedrag.
• Diensten (notaris/advocaat/makelaar): gebruikelijk 1–3% resp. tot 3% + 20% btw.

De overdracht is in Oostenrijk onderworpen aan “Selbstberechnung”: de advocaat/notaris berekent en draagt de Grunderwerbsteuer en registratierechten af, waarna de Grundbuchinschrijving volgt. Ook wanneer de levering met btw belast is (bijv. nieuwbouw door een developer of bouwgrond; standaard 20% btw), blijft de Grunderwerbsteuer verschuldigd naast die btw. Bij zogeheten gekoppelde transacties (grondkoop met verplicht bouwconcept/developer) kan de grond- én bouwcomponent in de heffingsbasis van de Grunderwerbsteuer worden betrokken; dit is vaste praktijk sinds de wetswijziging per 2016. Overdrachten via “share deals” kunnen eveneens Grunderwerbsteuer triggeren: bij overdracht van ten minste 95% van de belangen in een vastgoedvennootschap of personenvennootschap binnen vijf jaar geldt heffing op basis van de Grundstückswert. De wettelijke basis is het Grunderwerbsteuergesetz 1987, ingrijpend gewijzigd per 2015/2016, en de Gerichtsgebührengesetz voor Grundbuchheffingen.

Voor Belgische inwoners wordt de aankoop in Oostenrijk niet belast met Belgische registratierechten; de heffing vindt plaats in Oostenrijk. In België moet een buitenlands onroerend goed binnen vier maanden na verwerving worden gemeld aan de FOD Financiën voor toekenning van een kadastraal inkomen; sinds de wetswijziging van 2021 wordt dit (geïndexeerde) KI in de personenbelasting vrijgesteld met progressievoorbehoud, conform het Belgisch-Oostenrijkse dubbelbelastingkader (onroerend inkomen belast in de staat van ligging). Jaarlijkse Oostenrijkse Grundsteuer blijft lokaal verschuldigd en is doorgaans beperkt. Ter vergelijking met Nederland: de Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt in 2024/2025 10,4% voor belegging/geen eigen bewoning en 2% voor eigen woning (startersvrijstelling onder voorwaarden), terwijl Oostenrijk regulier 3,5% hanteert. Voor nieuwbouw is in Nederland 21% btw van toepassing (naast overdrachtsbelasting-vrijstelling), versus 20% btw in Oostenrijk naast Grunderwerbsteuer.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Oostenrijk

Eigenaren van een Oostenrijks vakantieverblijf betalen jaarlijks vooral de gemeentelijke Grundsteuer (Grundsteuer B) op basis van de verouderde “Einheitswert” (hoofdfeststelling 1973 met latere aanpassingen), geregeld in het Grundsteuergesetz 1955. De berekening verloopt via een federale steuermesszahl (2‰ van de Einheitswert) vermenigvuldigd met een gemeentelijke Hebesatz; de uitkomst is in de praktijk doorgaans enkele tientallen tot enkele honderden euro per jaar voor een appartement, en hoger voor grotere objecten. Aanslagen lopen meestal per kwartaal via de gemeente; bezwaartermijnen en waardewijzigingen volgen de Bundesabgabenordnung. Daarnaast gelden gebruiks- en aansluitheffingen voor water, afval en riool (Gemeindeverordnungen/Kommunalabgabengesetze per deelstaat) en vaak schoorsteenveger-/brandveiligheidsheffingen (Kehrgebühren). Vergeleken met Nederland is de OZB gebaseerd op de WOZ-waarde en daardoor relatief hoger in absolute bedragen (typisch 0,08–0,2% van WOZ), terwijl Oostenrijk door het lage Einheitswert-stelsel in de regel lagere nominale bedragen kent.

• Grundsteuer B: Einheitswert × 2‰ × gemeentelijke Hebesatz; aanslag meestal per kwartaal.
  Rechtsgrond: Grundsteuergesetz 1955 + Gemeindeverordnungen.
• Gebruiksheffingen: water/afval/riool volgens lokale tariefreglementen; Kehrgebühren verplicht.
  Rechtsgrond: Kommunalabgabengesetze per deelstaat.
• Ortstaxe/Kurtaxe bij overnachtingen (verhuur): per persoon per nacht (bv. Tirol/Salzburg) of als % van logiesomzet (Wenen 3,2%).
  Rechtsgrond: deelstaat-Tourismusgesetze/Wiener Tourismusförderungsgesetz.
• Zweitwohnsitz-/Freizeitwohnsitzabgabe in diverse deelstaten, vaak per m² of op (fictieve) huurwaarde; jaarlijks aan de gemeente.
  Rechtsgrond: o.a. Salzburger Zweitwohnsitzabgabegesetz 2018; Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz 2019.
• Eventuele inkomens- en btw-heffing bij exploitatie (zie hieronder); toeristenbelasting innen en afdragen als verhuurder verplicht.

Bij verhuur wordt de netto-huuropbrengst als Oostenrijks broninkomen belast in de inkomstenbelasting (EStG 1988) met progressieve tarieven tot 55% voor zeer hoge inkomens; niet-inwoners zijn in Oostenrijk beperkt belastingplichtig voor deze inkomsten. Aftrekbaar zijn onder meer financieringsrente, beheerkosten, nuts- en gemeenschapslasten, onderhoud/herstellingen en afschrijving op het gebouw (usem 1,5% per jaar over de gebouwwaarde exclusief grond; hogere afschrijving alleen bij aantoonbaar kortere levensduur). Voor kortdurende logies (Beherbergung) geldt in beginsel 10% Oostenrijkse btw op de logiesprestatie (UStG 1994); bijkomende diensten kunnen aan 20% onderworpen zijn. Verhuurders moeten in toeristische gemeenten de Ortstaxe/overnachtingstaks innen en periodiek afdragen; in Wenen is dit 3,2% van de logiesomzet, in veel Alpen-deelstaten een vast bedrag per persoon per nacht. In Nederland geldt voor kortdurende logies doorgaans 9% btw en daarnaast gemeentelijke toeristenbelasting; inkomsten worden in box 1 of box 3 verwerkt afhankelijk van omstandigheden, wat systemisch verschilt van de Oostenrijkse bronheffing met afschrijvingen.

Voor Belgische inwoners blijft de jaarlijkse heffing rond het Oostenrijks onroerend goed primair lokaal: Grundsteuer, gemeentelijke gebruiksrechten en eventuele tweedeverblijfsheffing; België heft geen Belgische onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed. Het bezit moet wel binnen vier maanden na verwerving worden gemeld aan de FOD Financiën voor toekenning van een kadastraal inkomen; in de personenbelasting wordt sinds 2021 het (geïndexeerde) KI van buitenlands vastgoed vrijgesteld met progressievoorbehoud conform het Belgisch-Oostenrijks dubbelbelastingverdrag (inkomsten uit onroerend goed belast in de staat van ligging). Oostenrijks verhuurinkomen wordt dus in Oostenrijk belast; België verleent vrijstelling met impact op het toepasselijk tarief op ander inkomen. In Nederland daarentegen wordt buitenlands onroerend goed doorgaans via de vrijstellingsmethode uit box 3 gehouden of wordt voorkoming van dubbele belasting toegepast, terwijl lokale Nederlandse heffingen (OZB, riool/afval) alleen voor Nederlands gelegen objecten gelden. Jaarlijkse administratieve verplichtingen in Oostenrijk omvatten, indien van toepassing, aangiften inkomstenbelasting, btw en toeristentaks bij de bevoegde Finanzamt/Gemeinde.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Oostenrijk

Verhuurinkomsten uit een Oostenrijks vakantieverblijf zijn in Oostenrijk belast als onroerende inkomsten (EStG 1988, §28), ook voor niet-inwoners met beperkte belastingplicht. Belast wordt de netto-opbrengst: ontvangen huren minus aftrekbare kosten zoals financieringsrente, gebouwbeheer, nuts- en gemeenschapskosten, verzekering, kleine herstellingen en afschrijving op het gebouw (typisch 1,5% per jaar over de gebouwwaarde exclusief grond). Grote onderhouds- en verbeteringskosten kunnen direct, gespreid of geactiveerd worden; eerdere afschrijvingen verlagen bij verkoop de kostengrondslag. De Liebhaberei-regels vereisen een objectieve winstoogmerk binnen een afzienbare periode (richtlijn: doorgaans binnen 20 jaar vanaf start verhuur of 23 jaar vanaf eerste kosten), anders kunnen verliesverrekening en btw-aftrek retroactief worden geweigerd. Voor Belgische inwoners geldt verdragsmatig bronheffing in Oostenrijk; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud en werkt sinds 2021 met een (geïndexeerd) buitenlands kadastraal inkomen in de aangifte personenbelasting.

Kortdurende logies (Beherbergung) is in Oostenrijk btw-belast tegen 10% (UStG 1994, §10), met 20% voor bepaalde extra’s zoals alcoholische dranken; langlopende verhuur van woonruimte is vrijgesteld (UStG §6 Abs 1 Z 16). De Kleinunternehmerregeling geldt tot €35.000 netto-omzet per kalenderjaar; dan wordt geen btw aangerekend en is geen vooraftrek mogelijk, tenzij vrijwillig wordt geopteerd (meestal voor 5 jaar bindend). Bij gemengde aanwending of bestemmingswijziging geldt een herzieningstermijn voor vastgoed van 20 jaar (UStG §12 Abs 10), waardoor eerder afgetrokken btw gedeeltelijk moet worden terugbetaald. Toeristenbelasting (Ortstaxe) moet worden geïnd en afgedragen; daarnaast gelden meldplichten voor gastenregistratie en, bij contante omzet > €7.500 en totale omzet > €15.000, de registrierkassenplicht. In Nederland is kortdurende logies doorgaans belast met 9% btw en langlopende woonverhuur vrijgesteld; het systeem verschilt doordat Oostenrijk kosten en afschrijvingen bij de inkomstenbelasting toelaat en Nederland voor particulieren vaak box 3 toepast.

Bij verkoop van privévastgoed in Oostenrijk is sinds 1 april 2012 de Immobilienertragsteuer verschuldigd via zelfberekening door de notaris/advocaat; het tarief bedraagt 30% over de belastbare meerwaarde (EStG §30). Voor “Neuvermögen” (aangekocht na 31-03-2002) is de grondslag de verkoopprijs minus aanschafkosten, bijkomende kosten en niet-afschrijfbare verbeteringen; eerdere afschrijvingen verhogen de belastbare winst. Voor “Altvermögen” (aangekocht tot 31-03-2002) gelden forfaits: doorgaans 4,2% van de verkoopprijs als grondslag, of 18% indien een latere bestemmingswijziging naar bouwgrond plaatsvond (Umwidmung na 31-12-1987), effectief 1,26% resp. 5,4% belasting. Vrijstellingen bestaan voor de hoofdverblijfplaats (2 jaar ononderbroken gebruik vanaf aankoop of 5 van de afgelopen 10 jaren) en de “Herstellerbefreiung” voor het zelf opgerichte gebouw (niet voor de grond). Zakelijke structuren vallen onder vennootschapsbelasting (KStG; 2024: 23%) in plaats van de 30% ImmoESt.

Voor Belgische inwoners wordt de verkoopwinst op Oostenrijks vastgoed exclusief in Oostenrijk belast op grond van het dubbelbelastingverdrag; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud en heft geen Belgische meerwaardebelasting op buitenlands onroerend goed in de privé-sfeer. De verplichting om het buitenlandse onroerend goed binnen vier maanden te melden aan de FOD Financiën blijft van toepassing tot aan verkoop; na verkoop dient het kadastraal inkomen administratief te worden stopgezet. Kosten verbonden aan de verkoop (notaris, makelaar, contractuele clausules) beïnvloeden in Oostenrijk de berekening van de belastbare meerwaarde, maar hebben in België geen afzonderlijke heffingseffecten. Vergeleken met Nederland geldt dat Nederland voor particulieren geen meerwaardebelasting heft bij verkoop en doorgaans box 3 toepast tijdens bezit, terwijl Oostenrijk de reële verhuurwinst en de gerealiseerde verkoopwinst afzonderlijk belast. Bij transacties via vennootschappen kunnen aanvullende regels voor deelnemingen, btw-opties en voorbelastingherzieningen spelen.

• Btw op logies: 10% (extras vaak 20%); Kleinunternehmer-drempel: €35.000 netto/jaar; herzieningstermijn vastgoed: 20 jaar.
  Rechtsgrond: UStG 1994 §§6, 10, 12.
• Afschrijving gebouw: gebruikelijk 1,5% p.j. over gebouwwaarde; rente en onderhoud aftrekbaar; Liebhaberei-horizon: 20/23 jaar.
  Rechtsgrond: EStG 1988 §28 en richtlijnen.
• ImmoESt: 30%; Altvermögen-forfait: 4,2% of 18% van verkoopprijs als grondslag; hoofdverblijf- en Hersteller-vrijstellingen mogelijk.
  Rechtsgrond: EStG §30 en §30b (Selbstberechnung).
• Registrierkassenplicht: totale omzet > €15.000 en contante omzet > €7.500; toeristenbelasting en gastenmeldingen lokaal verplicht.
  Rechtsgrond: Registrierkassensicherheitsverordnung; Tourismusgesetze deelstaten.
• België: melding buitenlands vastgoed binnen 4 maanden; vrijstelling met progressievoorbehoud voor Oostenrijks onroerend inkomen en meerwaarden.
  Rechtsgrond: Belgisch-Oostenrijks DBV; Belgische wet 2021 KI-hervorming.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Oostenrijk?

Bij een reguliere aankoop van Oostenrijks onroerend goed is Grunderwerbsteuer verschuldigd tegen 3,5% van de overeengekomen tegenprestatie, naast maar los van de 1,1% Eintragungsgebühr voor inschrijving in het Grundbuch. Voor overdrachten binnen de wettelijk begunstigde familiekring en andere kosteloze verkrijgingen geldt sinds 1 januari 2016 een heffing op de Grundstückswert, waarbij voor familietransacties een getrapt tarief geldt: 0,5% tot €250.000, 2% over de schijf €250.000–€400.000 en 3,5% over het meerdere. Bij gekoppelde grond- en bouwtransacties wordt de heffingsbasis uitgebreid met de bouwcomponent indien een bouwverplichting of ontwikkelingsconcept bestaat, waardoor effectief 3,5% over grond plus bouw wordt geheven. De inschrijving van een hypotheekrecht (Pfandrecht) kost aanvullend 1,2% over het te waarborgen bedrag; notariskosten en makelaarscourtage komen daar bovenop en vormen geen overdrachtsbelasting. Leveringen die met Oostenrijkse btw belast zijn (bijvoorbeeld nieuwbouw, standaard 20%) blijven tevens onderworpen aan Grunderwerbsteuer; btw vervangt de overdrachtsbelasting dus niet. De belasting wordt in de praktijk via Selbstberechnung door advocaat of notaris berekend en afgedragen vóór of bij verzoek tot Grundbuchinschrijving.

Bij zogenaamde share deals kan eveneens Grunderwerbsteuer ontstaan: bij overdracht of verenigen van ten minste 95% van de belangen in een vastgoedhoudende personenvennootschap of bij verkrijging van minimaal 95% van de aandelen in een kapitaalvennootschap door één verkrijger binnen vijf jaar, wordt geheven op basis van de Grundstückswert. Voor niet-familiale schenkingen en erfenissen geldt doorgaans 3,5% over de Grundstückswert, terwijl in uitzonderingsregimes (zoals bepaalde bedrijfsreorganisaties) afwijkende berekeningsregels kunnen spelen op grond van het Grunderwerbsteuergesetz 1987 en de hervormingen per 2015/2016. Belgische kopers betalen geen Belgische registratierechten bij aankoop van in Oostenrijk gelegen vastgoed; de heffing vindt exclusief in Oostenrijk plaats, terwijl in België binnen vier maanden na verwerving melding aan de FOD Financiën vereist is voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen (hervormd 2021). Vergeleken met Nederland is de heffing in Oostenrijk lager in standaardgevallen (3,5% versus in NL 10,4% voor belegging/geen eigen bewoning en 2% voor de eigen woning), maar Oostenrijk heft de 3,5% ook naast btw bij nieuwbouw, waar Nederland bij de eerste levering doorgaans alleen btw (21%) kent. Bij te late afdracht kunnen nalatigheidsrente en boeten volgens de Bundesabgabenordnung volgen, en zonder betaling wordt inschrijving van eigendom in het Grundbuch niet toegestaan.

• Grunderwerbsteuer regulier: 3,5% van de tegenprestatie.
• Familietransacties (sinds 01-01-2016): 0,5% tot €250.000; 2% €250.000–€400.000; 3,5% boven €400.000 (op de Grundstückswert).
• Kosteloze verkrijging buiten familie: doorgaans 3,5% op de Grundstückswert.
• Eintragungsgebühr eigendom: 1,1% (Gerichtsgebührengesetz; los van de Grunderwerbsteuer).
• Inschrijving hypotheek (Pfandrecht): 1,2% over het te waarborgen bedrag.
• Share deals: heffing bij ?95% belangenoverdracht/verenigen binnen 5 jaar, grondslag is de Grundstückswert.
• Nieuwbouw/grond met btw: 20% btw naast Grunderwerbsteuer; geen vervanging.
• Procedure: zelfberekening en afdracht door notaris/advocaat vóór Grundbuchinschrijving.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Oostenrijk?

Ja, bij levering van nieuwbouw door een Oostenrijkse ontwikkelaar/aannemer is in de regel 20% btw verschuldigd op de koop-/aanneemsom, omdat de levering van gebouwen en bouwgrond in dat kader niet is vrijgesteld (UStG 1994, standaardtarief §10; de algemene vrijstelling voor onroerendgoedleveringen in §6 Abs 1 Z 9 wordt hierbij doorgaans niet toegepast). Koopt u daarentegen van een puur particuliere verkoper of betreft het een “oud” gebouw dat zonder optie tot belasten wordt verkocht, dan is geen btw verschuldigd. Let op dat de btw niet de Grunderwerbsteuer vervangt: naast btw betaalt u 3,5% overdrachtsbelasting (GrEStG) én 1,1% inschrijvingsrecht voor het Grundbuch (Gerichtsgebührengesetz). De grondslag voor de Grunderwerbsteuer is de overeengekomen tegenprestatie en omvat in de praktijk de prijs inclusief btw indien die in de koopprijs zit verdisconteerd. Vergeleken met Nederland geldt bij de eerste levering van nieuwbouw daar 21% btw en doorgaans vrijstelling van overdrachtsbelasting, terwijl Oostenrijk btw cumuleert met 3,5% Grunderwerbsteuer.

Komt de aankoop tot stand via een gesplitste structuur (grondkoop plus afzonderlijk bouwcontract), dan is het bouwdeel als dienst aan 20% btw onderworpen, terwijl het gronddeel btw-belast is wanneer het om bouwgrond gaat die door een ondernemer wordt geleverd; verkoop van grond door een particulier blijft vrijgesteld. Voor de overdrachtsbelasting worden grond- en bouwcomponent als één samenhangende transactie behandeld zodra een bouwverplichting of -concept bestaat, zodat de heffingsbasis van 3,5% beide delen omvat; dit is vaste administratieve praktijk na de wetswijzigingen per 2015/2016. In Bauträgervertragsconstructies wordt btw naar rato van de wettelijke betalingsschema’s afgerekend naarmate de bouw vordert, met escrow-beveiliging conform het Bauträgervertragsgesetz. Bij “gebruikte” gebouwen kan een ondernemer de vrijgestelde levering facultatief met btw belasten om voorbelasting te behouden; in B2C wordt btw gefactureerd, in B2B kan omgekeerde heffing spelen. Ten opzichte van Nederland is het onderscheid vergelijkbaar, maar cruciaal is dat Oostenrijk ook bij nieuwbouw wél overdrachtsbelasting heft naast btw.

Voor Belgische kopers is btw in Oostenrijk enkel terugvorderbaar als zij daar als btw-ondernemer optreden en het pand voor belaste prestaties aanwenden, bijvoorbeeld kortdurende logiesverhuur (10% btw op logies) met registratie bij het Österreichische Finanzamt; de kleineondernemersregeling (tot €35.000 netto/jaar) sluit aftrek uit tenzij men vrijwillig opteert, doorgaans minimaal vijf jaar bindend. Bij gemengd of deels privégebruik geldt pro rata-aftrek en een herzieningstermijn van 20 jaar voor vastgoed, waardoor latere aanwendingswijzigingen tot terugbetaling kunnen leiden. Wordt het pand louter privé gebruikt of langlopend residentieel verhuurd (vrijgesteld), dan is geen vooraftrek mogelijk en wordt betaalde btw een kostprijscomponent. Indien een “oude” gebouwlevering optioneel met btw belast wordt, kan in B2B de omgekeerde heffing (§19 UStG) gelden; particuliere kopers betalen de gefactureerde btw. België zelf heft geen btw of registratierechten op de Oostenrijkse aankoop; wel blijft de aanmelding van het buitenlandse onroerend goed bij de FOD Financiën binnen vier maanden vereist.

• Btw verschuldigd: levering nieuwbouw door ontwikkelaar/aannemer (20%); levering van bouwgrond door ondernemer (20%); facultatieve belaste levering van “oud” vastgoed door ondernemer.
  Geen btw: verkoop door particuliere verkoper; vrijgestelde levering zonder optie; grondverkoop door particulier.
• Naast btw: Grunderwerbsteuer 3,5% over de tegenprestatie (in de praktijk inclusief btw) en Grundbuch-inschrijvingsrecht 1,1%; hypotheekinschrijving 1,2% over het te waarborgen bedrag.
• Vergelijking Nederland: eerste levering nieuwbouw 21% btw en doorgaans vrijstelling van overdrachtsbelasting; in Oostenrijk blijft 3,5% Grunderwerbsteuer naast 20% btw verschuldigd.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Oostenrijk?

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Oostenrijk is de gemeentelijke Grundsteuer. Voor vakantiehuizen en andere niet-landbouwpercelen geldt Grundsteuer B; de heffingsbasis is de federale Einheitswert, vastgesteld door het Finanzamt volgens het Bewertungsgesetz 1955 met een hoofdvaststelling uit 1973 en latere aanpassingen (Fortschreibung). De berekening verloopt in twee stappen: eerst een steuermessbetrag van 2 promille van de Einheitswert (steuermesszahl 0,2%), vervolgens toepassing van een door de gemeente vastgesteld multiplicator (Hebesatz), wat de uiteindelijke aanslag oplevert. De bedragen zijn daardoor in de praktijk vaak beperkt (voor een appartement doorgaans enkele tientallen tot een paar honderd euro per jaar), maar lopen op bij grotere of duurdere objecten. Aanslagen worden veelal per kwartaal door de gemeente geïnd; de juridische basis ligt in het Grundsteuergesetz 1955 en de relevante gemeentelijke/deelstatelijke tariefverordeningen.

Neben de Grundsteuer bestaan er jaarlijkse lokale lasten die geen onroerendgoedbelasting zijn, maar wel structureel terugkeren: onder meer water-, riool- en afvalheffingen en verplichte schoorsteenvegerkosten volgens de Kommunalabgabengesetze van de deelstaten. In diverse Alpen-deelstaten geldt aanvullend een Zweitwohnsitz- of Freizeitwohnsitzabgabe voor tweede verblijven, doorgaans berekend per m² of op basis van (fictieve) huurwaarde (bv. Salzburg 2018; Tirol 2019). Toeristenbelasting (Ortstaxe) is niet van toepassing bij louter eigen gebruik, maar wel bij verhuur per overnachting of als percentage van logiesomzet, afhankelijk van de deelstaat. Voor Belgische inwoners wordt op het Oostenrijkse vastgoed geen Belgische onroerende voorheffing geheven; wel moet de eigendom binnen vier maanden aan de FOD Financiën worden gemeld voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen (hervorming 2021). Vergeleken met Nederland (OZB op WOZ-waarde, percentage per gemeente) vallen de Oostenrijkse bedragen door de verouderde waarderingsbasis doorgaans lager uit in absolute zin.

• Heffingssoort: Grundsteuer B voor niet-landbouw; berekening via Einheitswert ? 2‰ steuermesszahl ? gemeentelijke Hebesatz.
• Waarderingsbasis: Einheitswert (hoofdfeststelling 1973) met latere Fortschreibungen; rechtsgrond: Bewertungsgesetz 1955.
• Inning: meestal kwartaalgewijs door de gemeente; rechtsgrond: Grundsteuergesetz 1955 + lokale verordeningen.
• Aanvullende periodieke lasten: water/afval/riool, kehrgebühren; mogelijk Zweitwohnsitz-/Freizeitwohnsitzabgabe per deelstaat.
• Internationaal: België heft geen eigen jaarlijkse belasting op dit buitenlandse goed; Nederland kent OZB op actuele WOZ-waarde, vaak hoger in euro’s.

Hoe worden huurinkomsten belast in Oostenrijk?

Huur uit Oostenrijks vastgoed valt onder “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” (EStG) en wordt progressief belast bij de verhuurder; niet-inwoners zijn in Oostenrijk beperkt belastingplichtig voor dit broninkomen. De heffingsbasis is het nettoresultaat: bruto huren verminderd met aftrekbare kosten zoals rente op financiering, beheers- en syndicuskosten, nuts- en gemeenschapslasten, verzekering, klein onderhoud en een lineaire afschrijving op het gebouw. De afschrijving bedraagt gebruikelijk 1,5% per jaar over de gebouwwaarde (grond niet afschrijfbaar); hogere percentages vergen een onderbouwde kortere gebruiksduur. Aankoopkosten die de aanschafwaarde van het gebouw verhogen zijn via afschrijving verwerkbaar; overdrachtsheffingen op de grond, grondcomponenten en niet?aftrekbare verbeteringen beperken de basis. Privégebruik leidt tot pro rata?correcties. In Nederland wordt regulier niet het werkelijke resultaat belast maar veelal box 3, terwijl Oostenrijk de reële netto-opbrengst (met kosten en afschrijving) in de heffing betrekt.

De belastingheffing sluit aan bij de aard van de verhuur voor btw-doeleinden: kortdurende logies (hotelmatig/airbnb?achtig) is in beginsel btw?belast, terwijl langdurige woonverhuur vrijgesteld is. Bij logies wordt 10% Oostenrijkse btw toegepast op de logiesprestatie; aanvullende diensten kunnen aan 20% onderworpen zijn. De kleineondernemersregeling geldt tot €35.000 netto?omzet per kalenderjaar; er wordt dan geen btw geheven en geen vooraftrek toegestaan, tenzij vrijwillig voor belastingheffing wordt geopteerd (meestal meerjarig bindend), met een herzieningstermijn van 20 jaar voor onroerend goed. Voor vrijgestelde langetermijnverhuur is geen btw?aftrek mogelijk; bij gemengd gebruik geldt pro rata?aftrek met herzieningsplicht bij bestemmingswijziging. In Nederland is het lage btw?tarief voor kort verblijf doorgaans 9%, maar de inkomstenbelastingbenadering verschilt wezenlijk door het boxensysteem en het ontbreken van afschrijving voor particulieren.

Formeel gebeurt aangifte via de Oostenrijkse inkomstenbelasting (formulier E1 met bijlage E1b voor verhuur); niet?inwoners verkrijgen een Oostenrijks Steuernummer en ontvangen eventueel voorschotnota’s. Er is geen bronheffing op huur, de aanslag volgt na beoordeling; verliezen kunnen slechts worden erkend indien er objectief een winstoogmerk bestaat (Liebhaberei?regels), doorgaans aangetoond met een realistische prognose die binnen een redelijke termijn tot totaalwinst leidt. Bij structurele onrendabiliteit kunnen verliesverrekening en eventuele btw?aftrek retroactief worden geweigerd. Belgische inwoners worden verdragsmatig in Oostenrijk belast voor dit onroerend inkomen; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud en werkt sinds 2021 met een (geïndexeerd) buitenlands kadastraal inkomen in de aangifte. Lokale verplichtingen zoals toeristenbelasting en gastenregistratie gelden bij kortverhuur afzonderlijk. Vergeleken met Nederland is er in Oostenrijk geen box 3?forfait; de fiscale uitkomst wordt bepaald door werkelijke inkomsten en kosten, inclusief afschrijving.

• Inkomstenbelasting: nettohuur belast volgens tariefstructuur tot hoge schijven; categorie “Vermietung und Verpachtung”.
  Rechtsgrond: EStG 1988, §28 e.v.
• Afschrijving: doorgaans 1,5% p.j. over de gebouwwaarde; grond niet afschrijfbaar; aankoopkosten op gebouw via afschrijving.
• Btw: kortdurende logies 10% (extras vaak 20%); langlopende woonverhuur vrijgesteld; drempel kleineondernemer €35.000 netto/jaar; herziening vastgoed 20 jaar.
  Rechtsgrond: UStG 1994 §§6, 10, 12.
• Liebhaberei: winstoogmerk vereist; prognose nodig, bij uitblijven winst geen verliesverrekening/btw?aftrek.
• België: Oostenrijk heeft heffingsrecht; België vrijstelling met progressievoorbehoud (KI?systeem sinds 2021). Nederland: vaak box 3 (forfait) i.p.v. nettoresultaat; btw kortverhuur meestal 9%.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Oostenrijk?

Voor particuliere verkoop van Oostenrijks onroerend goed geldt sinds 1 april 2012 de Immobilienertragsteuer, een afzonderlijke heffing op de gerealiseerde meerwaarde tegen 30% (EStG §30 jo. §30b). Bij “Neuvermögen” (verkregen na 31?03?2002) is de belastbare grondslag het verschil tussen de verkoopopbrengst en de historische aanschafprijs, verhoogd met aantoonbare aankoop- en verbeteringskosten; verkoopkosten (bijv. makelaar) verlagen de winst, indexatie is niet toegestaan en eerder geclaimde afschrijvingen verhogen de belastbare winst. Voor “Altvermögen” (verkregen tot 31?03?2002) geldt een forfaitaire benadering: 30% wordt toegepast op 14% van de verkoopprijs (effectief 4,2% van de opbrengst), of op 60% bij bestemmingswijziging naar bouwgrond na 31?12?1987 (effectief 18%). De hoofdverblijfplaatsvrijstelling geldt indien het pand ofwel vanaf de verwerving ten minste twee jaren onafgebroken als hoofdverblijf diende, of gedurende ten minste vijf van de laatste tien jaren; daarnaast bestaat de “Herstellerbefreiung” voor het zelf opgerichte gebouw (uitsluitend het gebouw, niet de grond).

De heffing verloopt in de praktijk via zelfberekening door de Oostenrijkse advocaat/notaris die de koopsom afwikkelt; de ImmoESt wordt uit de koopprijs ingehouden en vóór of bij het Grundbuch?verzoek afgedragen (EStG §30b). Vrijstellingen en bijzondere berekeningen moeten bij die zelfberekening worden aangegeven; een latere aanslag of teruggaaf is mogelijk via een aangifte of correctie indien de voorlopige berekening afwijkt. Meerwaarden op onroerend goed dat deel uitmaakt van een onderneming worden niet met ImmoESt afgerekend, maar als bedrijfswinst belast (inkomstenbelasting voor natuurlijke personen of vennootschapsbelasting; KSt 23% in 2024), waarbij de bijzondere Alt-/Neuvermögen?forfaits niet gelden. De vroegere “spekulatie­termijn” is voor onroerend goed sinds 2012 vervangen door dit stelsel, zodat de houdperiode op zichzelf geen vrijstelling meer oplevert buiten de specifieke hoofdverblijf- en fabrikantenvrijstellingen. Bij verkoop kunnen naast inkomstenbelasting ook andere regimes meespelen, zoals btw?herziening bij eerder afgetrokken voorbelasting op vastgoed (herzieningstermijn 20 jaar onder UStG).

Voor Belgische inwoners is de meerwaarde op Oostenrijks onroerend goed op grond van het Belgisch?Oostenrijkse dubbelbelastingverdrag in Oostenrijk belastbaar; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud en heft in de privésfeer geen afzonderlijke Belgische meerwaardebelasting op dit buitenlandse vastgoed. De Belgische administratieve melding van buitenlands vastgoed (toekenning kadastraal inkomen binnen vier maanden na aankoop) blijft vereist tot aan verkoop; na vervreemding moet het KI bij de FOD Financiën worden stopgezet. Vergeleken met Nederland is het verschil groot: Nederland kent voor particulieren in beginsel geen heffing over de gerealiseerde verkoopwinst op een tweede woning, terwijl Oostenrijk de reële meerwaarde afzonderlijk belast tegen 30% (met de genoemde forfaits voor oud bezit). Bij transacties via rechtspersonen geldt in beide landen vennootschapsbelasting over de winst, maar de tarieven, grondslagen en afschrijvingseffecten verschillen; in Oostenrijk beïnvloeden gedane afschrijvingen de latere belasting op de verkoopwinst rechtstreeks.

• Tarief ImmoESt: 30% over de meerwaarde; Altvermögen-forfaitaire grondslag 14% (effect 4,2%) of 60% bij Umwidmung na 31?12?1987 (effect 18%).
• Grondslag (Neuvermögen): verkoopprijs minus aanschafkosten en verbeteringen; verkoopkosten aftrekbaar; geen indexatie; afschrijvingen verhogen de belastbare winst.
• Vrijstellingen: hoofdverblijf (2 jaar onafgebroken sinds aankoop of 5/10?jarenregel); “Herstellerbefreiung” voor het zelf opgerichte gebouw (grond blijft belast).
• Procedure: zelfberekening en afdracht door notaris/advocaat vóór Grundbuch?inschrijving; correcties via aangifte mogelijk.
• Zakelijk: in de onderneming geen ImmoESt maar ESt/KSt (2024: 23%); btw?herziening vastgoed 20 jaar kan bij verkoop spelen.
• Internationaal: België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud; Nederland heft bij particulieren doorgaans geen meerwaardebelasting op verkoop van een tweede woning.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Oostenrijk?

Als u in Nederland belastingplichtig bent voor de inkomstenbelasting, moet een Oostenrijks vakantiehuis wel in box 3 worden opgegeven, maar Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor in het buitenland gelegen onroerende zaken. Op grond van het voorkomingsbesluit (Besluit voorkoming dubbele belasting 2001) wordt de box 3?rendementsgrondslag verminderd met het aandeel dat toerekenbaar is aan het buitenlandse onroerend goed (netto: waarde minus toerekenbare schuld), zodat hierover per saldo geen Nederlandse box 3?heffing verschuldigd is. Waarderingsgrondslag is de waarde in het economische verkeer per 1 januari; bij financiering hoort de corresponderende schuld tot de in mindering te brengen component. Huuropbrengsten en vermogenswinsten op Oostenrijks vastgoed zijn volgens het Nederlands?Oostenrijkse belastingverdrag belastbaar in Oostenrijk (staat van ligging), waarna Nederland vrijstelling verleent. Lokale Nederlandse heffingen zoals OZB, riool? of afvalstoffenheffing zijn niet van toepassing op buiten Nederland gelegen onroerend goed.

Bij aankoop en verkoop wordt in Nederland geen overdrachtsbelasting of meerwaardebelasting geheven over in Oostenrijk gelegen onroerend goed; de heffing ligt daar (o.a. Grunderwerbsteuer en ImmoESt). In box 3 geldt de overbruggingswet 2023–2025 (Wet IB 2001): het Oostenrijkse object valt in de categorie “overige bezittingen” voor de berekening, maar door de objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed resulteert dat deel in vrijstelling van Nederlandse heffing, met verrekening van toerekenbare schulden. De Nederlandse btw is niet van toepassing; btw?aspecten lopen volledig via het Oostenrijkse UStG (bijvoorbeeld 10% op logies, 20% op nieuwbouw). Bij aanhouding via een Nederlandse BV worden winsten in beginsel in Nederland in de vennootschapsbelasting betrokken, met voorkoming van dubbele belasting onder het Bvdb 2001; Oostenrijk behoudt bronheffing op onroerend?goedinkomsten volgens zijn nationale regels. Nederlandse gemeenten heffen geen eigendoms? of gebruikslasten over in het buitenland gelegen objecten.

Voor Belgische inwoners geldt geen Belgische onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed; wel moet het Oostenrijkse goed binnen vier maanden na aankoop aan de FOD Financiën worden gemeld voor toekenning van een (geïndexeerd) kadastraal inkomen (hervorming 2021). In de Belgische personenbelasting wordt het buitenlandse KI opgenomen, maar het bijhorende onroerend inkomen wordt vrijgesteld met progressievoorbehoud conform het Belgisch?Oostenrijkse dubbelbelastingverdrag (heffingsrecht in de staat van ligging). Belgische registratierechten en btw spelen niet bij aankoop in Oostenrijk; lokale Oostenrijkse belastingen (Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, ImmoESt bij verkoop) blijven daar verschuldigd. Vergeleken met Nederland: Nederland past in box 3 een objectvrijstelling toe waarmee het (netto) buitenlandse onroerend goed uit de heffingsgrondslag wordt gehaald, terwijl België werkt met een systeem van KI?vaststelling en vrijstelling met progressievoorbehoud in de personenbelasting. In beide landen geldt dat gemeentelijke lasten uitsluitend verschuldigd zijn in de staat waar het onroerend goed ligt.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Oostenrijk?

Ja, Nederland en Oostenrijk hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting en het voorkomen van belastingontduiking inzake belastingen naar het inkomen (en, historisch, vermogen), oorspronkelijk gesloten in 1970 en nadien aangevuld met protocollen; het verdrag is bovendien gedeeltelijk gewijzigd door het OESO?Multilateraal Instrument (MLI), dat sinds 2019/2020 tussen beide landen doorwerkt. Het verdrag volgt in hoofdlijnen het OESO?model: inkomsten uit onroerende zaken zijn belast in de staat waar het onroerend goed is gelegen; ondernemingswinsten zijn belast in de woonstaat, tenzij er een vaste inrichting in de andere staat is; en voor dividenden, interest en royalty’s gelden verlaagde of begrensde bronheffingen volgens verdragsbepalingen. Voor Nederlandse inwoners met in Oostenrijk gelegen vastgoed oefent Oostenrijk het primaire heffingsrecht uit; Nederland verleent voorkoming op basis van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 (vrijstellingsmethode met progressie voor onroerend?goedinkomen en de objectvrijstelling in box 3 voor buitenlands onroerend vermogen). Het MLI introduceert onder meer de principal purpose test (anti?misbruik), aangepaste tie?breakerregels voor dual?resident entiteiten en een aangepaste preambule. Ter vergelijking: België heeft eveneens een verdrag met Oostenrijk; Oostenrijk belast het onroerend inkomen, België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud en verwerkt sinds 2021 het buitenlandse kadastraal inkomen in de aangifte.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Oostenrijk?

Oostenrijk kent sinds 1 augustus 2008 geen erfbelasting (Erbschaftsteuer) of schenkbelasting (Schenkungsteuer) meer; de vroegere heffingen zijn afgeschaft na waarderingskritiek door het Verfassungsgerichtshof. Bij verkrijging van Oostenrijks onroerend goed door schenking of door overlijden is echter wel Grunderwerbsteuer verschuldigd, sinds 1 januari 2016 gebaseerd op de Grundstückswert. Binnen de wettelijk begunstigde familiekring geldt een getrapt tarief: 0,5% tot €250.000, 2% over €250.000–€400.000 en 3,5% over het meerdere; buiten die kring is doorgaans 3,5% van de Grundstückswert van toepassing. Daarnaast is voor inschrijving van eigendom in het Grundbuch 1,1% registratierecht (Eintragungsgebühr) verschuldigd en voor de inschrijving van een hypotheek 1,2% van het te waarborgen bedrag. De rechtsgrond ligt in het Grunderwerbsteuergesetz 1987 (ingrijpend gewijzigd per 2015/2016) en het Gerichtsgebührengesetz; een verrekening met een Oostenrijkse erf? of schenkbelasting speelt dus niet. Vergeleken met Nederland, waar erf- en schenkbelasting wel bestaan naast overdrachtsbelasting, belast Oostenrijk enkel de onroerendgoedoverdracht zelf en niet de erfenis of schenking als zodanig.

De Grundstückswert kan worden bepaald via het wettelijke Pauschalwertmodell, via de door de administratie aanvaarde Immobilienpreisspiegel of middels een onafhankelijke marktwaardebepaling; de keuze bepaalt de heffingsbasis voor de Grunderwerbsteuer. De begunstigde familiekring omvat onder meer echtgenoten/geregistreerde partners, samenwonenden met een gemeenschappelijke hoofdverblijfplaats (minimaal drie jaar), bloedverwanten in op- of neergaande lijn, alsook broers en zussen en neven/nichten conform het GrEStG. Los van onroerend goed geldt een meldplicht voor schenkingen van geld, vorderingen en roerende zaken (Schenkungsmeldegesetz 2008): melding bij het Finanzamt binnen drie maanden is vereist zodra drempels worden overschreden. Richtdrempels zijn in de praktijk €50.000 binnen één jaar tussen naaste familieleden en €15.000 binnen één jaar tussen anderen, plus een algemene vijfjaarsdrempel van €150.000; onroerende schenkingen vallen buiten deze meldplicht omdat zij reeds via de Grunderwerbsteuerprocedure worden geregistreerd. Niet?melding kan worden gesanctioneerd onder het Finanzstrafgesetz; verervingen lopen procedureel via het Verlassenschaftsverfahren met de notaris als Gerichtskommissär, met kosten volgens het Gerichtsgebührengesetz en het Notariatstarifgesetz. In Nederland worden schenkingen en nalatenschappen belast volgens de Successiewet 1956 (tarieven ruwweg 10–40% afhankelijk van verwantschap en schijven), terwijl een verkrijging van onroerend goed door overlijden daar niet aan overdrachtsbelasting onderworpen is.

Voor Belgische inwoners blijft het ontbreken van een Oostenrijkse erf- of schenkbelasting zonder invloed op de Belgische heffing: België belast de wereldwijde nalatenschap van inwoners, zodat Oostenrijks vastgoed bij overlijden in de Belgische erfbelasting valt. In Vlaanderen bedraagt het tarief in rechte lijn en tussen partners 3% tot 27% naargelang de schijven; voor broers/zussen en voor derden lopen de tarieven op tot respectievelijk 55%. In Brussel en Wallonië zijn de maxima hoger voor verre verwanten en derden (tot 65% respectievelijk 80%). Een schenking van Oostenrijks onroerend goed is in België in de regel niet aan Belgische schenkbelasting onderworpen, omdat registratierechten op onroerende schenkingen enkel gelden voor in België gelegen vastgoed; de overdracht verloopt naar Oostenrijks recht met Grunderwerbsteuer en Grundbuchkosten. Dubbele belasting ontstaat daardoor niet via een Oostenrijkse erf- of schenkbelasting, maar Belgische erfbelasting cumuleert wel met de Oostenrijkse Grunderwerbsteuer en inschrijvingskosten bij gratis verkrijgingen. Ter vergelijking: Nederland belast eveneens nalatenschappen en schenkingen wereldwijd voor inwoners, terwijl in Oostenrijk alleen de onroerendgoedoverdracht (met Grundstückswert?grondslag) en de vaste kadasterheffingen spelen.

• Oostenrijk: geen erf-/schenkbelasting sinds 01-08-2008; wel GrESt op gratis verkrijgingen van vastgoed (familie 0,5%/2%/3,5% op Grundstückswert; anders 3,5%).
• Inschrijving eigendom: 1,1% Eintragungsgebühr; hypotheekinschrijving: 1,2% van het te waarborgen bedrag.
• Schenkingsmeldplicht roerende giften: drempels €50.000 (familie)/€15.000 (overig) per jaar; extra grens €150.000 in 5 jaar; melding binnen 3 maanden.
• België: erfbelasting op wereldwijde nalatenschap van inwoners (Vlaanderen 3–27% in rechte lijn; hogere tarieven voor overige verwantschappen); geen Belgische schenkbelasting op buitenlandse onroerende schenkingen.
• Nederland: erf-/schenkbelasting van toepassing voor inwoners; geen verrekening met Oostenrijk nodig omdat Oostenrijk geen erf-/schenkbelasting heft.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Oostenrijk?

Lokale lasten in Oostenrijk vallen primair onder gemeentelijke en deelstatelijke regels (Kommunalabgabengesetze en Bauordnungen). Terugkerende heffingen zijn de Grundsteuer (op basis van de federale Einheitswert), water- en rioolgebruik (Wasserbezugsgebühr en Kanalbenützungsgebühr), afvalinzameling (Müllabfuhrgebühr) en verplichte schoorsteenvegerskosten (Kehrgebühren via de deelstaat?Kehrordnungen). Eenmalige bijdragen kunnen verschuldigd zijn bij (ver)bouw en aansluiting: Wasser?/Kanal?Anschlussbeitrag en ontwikkelings?/ontsluitingsbijdragen (Aufschließungsbeitrag, Erschließungsbeitrag) volgens de Bauordnung van de betreffende deelstaat of gemeente. Voor de Grundsteuer gelden doorgaans kwartaalvervaldagen (15?02, 15?05, 15?08, 15?11); invordering en verzuimboeten volgen de Bundesabgabenordnung (eerste Säumniszuschlag 2% bij te late betaling). Bedragen en tariefstructuren verschillen per gemeente; de heffingsgrondslagen zijn veelal objectief (m², watermeterstanden, inzamelvolume of Einheitswert) en worden in verordeningen of tariefreglementen vastgesteld.

Toeristische en tweede?verblijfsheffingen zijn aanvullend van belang. De overnachtingstaks (Ortstaxe/Nächtigungsabgabe) wordt door verhuurders geïnd en periodiek afgedragen aan gemeente of Tourismusverband; in Wenen is dit 3,2% van de logiesomzet (Wiener Tourismusförderungsgesetz), terwijl in Alpen?deelstaten vaak een vast bedrag per persoon per nacht geldt (bijv. Tiroler Tourismusgesetz 2006; tarieven per gemeente). Diverse deelstaten kennen een jaarlijkse heffing voor tweede verblijven, veelal gebaseerd op m² nuttige vloeroppervlakte of een fictieve huurwaarde; rechtsgronden zijn onder meer het Salzburger Zweitwohnsitzabgabegesetz 2018 en het Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz 2019. Naast inning gelden meld? en registrieplichten voor gasten (Meldegesetz) en, bij bepaalde omzet?/contante drempels, de registrierkassenplicht. Tariefkeuze, vrijstellingen en aangiftefrequentie zijn lokaal bepaald en staan in de betreffende gemeentelijke/touristische verordeningen.

Administratief worden deze heffingen opgelegd aan de eigenaar of gebruiker conform lokale verordeningen; in appartementsgebouwen lopen sommige posten via de gemeenschappelijke Betriebskosten en worden naar aandelen (WEG?Miteigentumsanteile) doorbelast. Aansluiting? en ontwikkelingsbijdragen worden doorgaans geheven bij vergunningverlening of feitelijke aansluiting en zijn gebaseerd op parameters als bebouwde oppervlakte, bouwklasse of aansluitdiameter. Niet?betalen leidt tot aanmaning, verzuimboeten volgens de BAO en, indien nodig, dwanginvordering; bezwaar en beroep volgen de termijnen van de Bundesabgabenordnung en de gemeentelijke procedureregels. Voor Belgische inwoners geldt geen Belgische onroerende voorheffing of gemeentebelasting op in Oostenrijk gelegen vastgoed; wel blijft binnen vier maanden na aankoop de melding bij de FOD Financiën voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen verplicht (hervorming 2021). Vergeleken met Nederland: Oostenrijks afval/water/riool zijn vergoedingen voor diensten, terwijl Nederland OZB (WOZ?basis), afval? en rioolheffingen kent met andere waarderingsgrondslagen.

• Grundsteuer B: jaarlijkse gemeentebelasting op basis van de Einheitswert; heffing via steuermessbetrag en gemeentelijke multiplicator.
  Rechtsgrond: Grundsteuergesetz 1955; invordering conform Bundesabgabenordnung (Säumniszuschlag 2%).
• Water: Wasserbezugsgebühr (periodiek) en Wasser?Anschlussbeitrag (eenmalig, bij aansluiting).
  Rechtsgrond: Kommunalabgabengesetz/Bauordnung per deelstaat; tarief per m³ en/of vaste component.
• Riool: Kanalbenützungsgebühr (periodiek) en Kanal?Anschlussbeitrag (eenmalig).
  Rechtsgrond: Kommunalabgabengesetz/Bauordnung per deelstaat; basis m³/afvoercoëfficiënt en/of m².
• Afval: Müllabfuhrgebühr volgens bakvolume en ophaalfrequentie; soms afzonderlijke biobak?/papiercomponenten.
  Rechtsgrond: gemeentelijke afvalverordening op basis van deelstaat?Abfallwirtschaftsgesetze.
• Schoorsteenveger: Kehr? en Überprüfungsgebühren; frequentie en tarieven per district.
  Rechtsgrond: deelstaat?Kehrordnungen/Feuerpolizeiliches Recht.
• Ontwikkelingsbijdragen: Aufschließungs?/Erschließungsbeitrag en eventuele Ergänzungsabgaben bij (ver)bouw en verdichting.
  Rechtsgrond: Bauordnung per deelstaat/gemeente; basis m², bouwklasse, frontbreedte.
• Toeristenbelasting: Ortstaxe/Nächtigungsabgabe; in Wenen 3,2% van logiesomzet, elders vaak bedrag p.p.p.n.; aangifte periodiek.
  Rechtsgrond: Tourismusgesetze en lokale verordeningen (bv. Wiener Tourismusförderungsgesetz; Tiroler Tourismusgesetz 2006).
• Tweede?verblijfsheffing: Zweitwohnsitz?/Freizeitwohnsitzabgabe, veelal per m² of (fictieve) huurwaarde; jaarlijks aan de gemeente.
  Rechtsgrond: o.a. Salzburger Zweitwohnsitzabgabegesetz 2018; Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz 2019.
• België/Nederland: België heft lokaal niets op Oostenrijks vastgoed; melding KI binnen 4 maanden blijft verplicht. Nederland kent OZB/afval/riool op binnenlands vastgoed; grondslagen verschillen van Oostenrijk.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Oostenrijk?

Voor eigenwoningbezitters in Oostenrijk zijn er enkele structurele fiscale voordelen. Er wordt geen fictief huurvoordeel (eigenwoningforfait/eigenmietwert) belast; het loutere eigen gebruik leidt dus niet tot een jaarlijkse inkomstenheffing. De gemeentelijke Grundsteuer is gebaseerd op de verouderde Einheitswert (hoofdfeststelling 1973; Grundsteuergesetz 1955), waardoor de nominale aanslag voor woningen in de praktijk vaak laag uitvalt vergeleken met waardegerelateerde systemen. Bij verkoop van de hoofdverblijfplaats geldt een ruime vrijstelling van de Immobilienertragsteuer (EStG §30): vrijstelling bij ononderbroken eigen bewoning gedurende ten minste twee jaren vanaf verwerving, of bij gebruik gedurende ten minste vijf van de laatste tien jaren. Oostenrijk kent sinds 1 augustus 2008 geen erf- of schenkbelasting meer; gratis verkrijgingen van onroerend goed blijven wel aan Grunderwerbsteuer onderworpen. Ter vergelijking: Nederland kent geen meerwaardebelasting op de eigen woning, maar wel een eigenwoningforfait en gemeentelijke OZB op actuele WOZ-waarde.

Voor particuliere verhuurders biedt Oostenrijks recht aftrek van werkelijke kosten en afschrijving, wat de nettoheffing kan verlagen ten opzichte van forfaitaire systemen. Onder EStG 1988 §28 zijn onder meer financieringsrente, beheers-/syndicuskosten, nuts- en gemeenschapslasten, verzekering, onderhoud en lineaire afschrijving op het gebouw (typisch 1,5% per jaar over de gebouwwaarde; grond niet afschrijfbaar) aftrekbaar. Kortdurende logies is btw-belast tegen 10% (UStG §10), met toegang tot vooraftrek; bij nieuwbouw of renovatie kan voorbelasting op bouwkosten en inrichting worden teruggevraagd, met een herzieningstermijn van 20 jaar (UStG §12 Abs 10). De Kleinunternehmerregeling tot €35.000 netto-omzet per jaar voorkomt btw-heffing en administratieve lasten, zij het zonder vooraftrek, met de optie om vrijwillig te belasten (meestal meerjarig bindend). Verliesverrekening is mogelijk mits een objectief winstoogmerk (Liebhaberei-jurisprudentie; richttermijn doorgaans binnen 20/23 jaar). In Nederland worden particuliere tweede woningen veelal in box 3 geplaatst, zonder kostenaftrek; btw op logies is daar doorgaans 9%.

Bij transacties en vervreemdingen bestaan gerichte faciliteiten die de totale last kunnen beperken. Binnen de wettelijk begunstigde familiekring en bij kosteloze verkrijgingen geldt voor de Grunderwerbsteuer een getrapt tarief op de Grundstückswert van 0,5% tot €250.000, 2% over €250.000–€400.000 en 3,5% over het meerdere, in plaats van het standaardtarief van 3,5% over de tegenprestatie (GrEStG 1987; hervormd 2015/2016). Voor “Altvermögen” (verkregen tot 31?03?2002) biedt de verkoop een forfaitaire heffingsbasis: 14% van de verkoopprijs (effectief 4,2% belasting bij 30% tarief), of 60% bij latere Umwidmung naar bouwgrond na 31?12?1987 (effectief 18%). Daarnaast bestaat de Herstellerbefreiung: meerwaarde op het zelf opgerichte gebouw is vrijgesteld (de grond blijft belast). Er is geen provinciale variatie of cumulatie van registratierechten: naast de GrESt spelen landelijke kadasterrechten (1,1% Eintragungsgebühr eigendom; 1,2% hypotheekinschrijving). In Nederland ontbreekt een meerwaardebelasting voor particuliere woningen; overdrachtsbelastingtarieven verschillen daar naar gebruik (2024/2025: 2% eigen woning, 10,4% belegging).

Voor Belgische inwoners met Oostenrijks vastgoed zijn er verdragsmatige voordelen die dubbele heffing voorkomen. Op grond van het Belgisch?Oostenrijkse dubbelbelastingverdrag worden onroerende inkomsten en meerwaarden in de staat van ligging belast; België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud. Sinds de Belgische hervorming van 2021 wordt een (geïndexeerd) buitenlands kadastraal inkomen toegekend na melding aan de FOD Financiën binnen vier maanden na verwerving, maar het bijhorende onroerend inkomen uit Oostenrijk blijft in België vrijgesteld met progressievoorbehoud. België heft geen onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed; de jaarlijkse last blijft in Oostenrijk beperkt tot onder meer Grundsteuer en lokale heffingen. Bij verkoop wordt enkel in Oostenrijk ImmoESt afgerekend; België kent in de privésfeer geen bijkomende meerwaardebelasting op dit buitenlandse onroerend goed. Ter vergelijking: Nederland verleent voor buitenlands onroerend goed een objectvrijstelling in box 3, zodat het nettovermogen dat toerekenbaar is aan de Oostenrijkse woning buiten de Nederlandse box 3-heffing blijft.

• Eigen gebruik: geen fictieve huurheffing; lage Grundsteuer door Einheitswert (1973); hoofdverblijf vrijstelling ImmoESt (2?jaar?ononderbroken of 5/10?jarenregel).
• Erf/schenking: sinds 01?08?2008 geen erf? of schenkbelasting; wel GrESt op gratis onroerend?verkrijgingen; Grundbuch: 1,1% inschrijving, hypotheek: 1,2%.
• Verhuur: kostenaftrek incl. rente en 1,5% afschrijving; btw op logies 10%, vooraftrek mogelijk; Kleinunternehmer tot €35.000 netto/jaar; herzieningstermijn vastgoed 20 jaar.
• Verkoop: Altvermögen?forfait (effectief 4,2% of 18% ImmoESt); Herstellerbefreiung voor het gebouw; standaard ImmoESt?tarief 30% voor overige gevallen.
• België: vrijstelling met progressievoorbehoud (DBV); geen Belgische onroerende voorheffing; KI?melding binnen 4 maanden; Nederland: box?3 objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed.