Eenmalige aankoopkosten en vaste lasten bij een vakantiehuis in Oostenrijk
Hoe hoog zijn de notariskosten in Oostenrijk?
In Oostenrijk stelt niet per se een notaris de akte op: de Kaufvertrag wordt door een notaris óf een advocaat opgesteld, die als Vertragserrichter en Treuhänder de hele afwikkeling doet: het Grundbuch controleren, het geld op de Treuhandrekening beheren, de Grunderwerbsteuer berekenen en afdragen, en de inschrijving indienen. Het honorarium is vrij, in de praktijk 1 tot 3% van de koopsom plus 20% btw, en het is de grootste onderhandelbare post van de koop. Daarnaast de Beglaubigung van de handtekeningen door een notaris tegen een vast tarief, en de gerechtskosten: 1,1% van de koopsom voor de inschrijving van de eigendom en 1,2% van het ingeschreven bedrag voor een Pfandrecht, plus kleine Eingabegebühren. Anders dan in Nederland kiest u de Vertragserrichter zelf; in de praktijk stelt de makelaar er een voor, en die werkt dan voor beide partijen.
Welke makelaarskosten gelden in Oostenrijk?
Wettelijk gemaximeerd: de Immobilienmaklerverordnung staat bij een koopsom boven € 48.448 hoogstens 3% plus 20% btw toe, van elke partij afzonderlijk, dus de koper betaalt tot 3,6%. De makelaar werkt in Oostenrijk gebruikelijk voor beide kanten en rekent beide. Het Bestellerprinzip dat sinds 2023 voor huur geldt, geldt niet voor koop. Bij nieuwbouw van een Bauträger is er vaak geen makelaar; bij "Buy-to-let"-projecten zit de verkoopprovisie in de prijs.
Moet ik registratierechten of overdrachtsbelasting betalen in Oostenrijk?
De Grunderwerbsteuer van 3,5% en de Eintragungsgebühr van 1,1%, samen 4,6% van de koopsom, landelijk gelijk en zonder uitzondering voor een tweede woning.
Rekenvoorbeeld bij een ausgewiesener Freizeitwohnsitz van € 300.000 in Tirol, via een makelaar, contant betaald:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% van 300.000 | € 10.500 |
| Eintragungsgebühr | 1,1% van 300.000 | € 3.300 |
| makelaar | 3% plus 20% btw | € 10.800 |
| Vertragserrichtung en Treuhand | ca. 2% plus 20% btw | ca. € 7.200 |
| Beglaubigungen en Eingabegebühren | vaste tarieven | ca. € 500 |
| totaal | ca. € 32.300, 10,8% van de koopsom |
Met een lening van € 180.000 komt daar € 2.160 Pfandrechtseintragung bij. Bij nieuwbouw zit 20% btw in de prijs en wordt de Grunderwerbsteuer daarover berekend.
Wat zijn de gemiddelde bank- en hypotheekafsluitkosten in Oostenrijk?
De Pfandrechtseintragung van 1,2% van het ingeschreven bedrag, de Pfandurkunde die de Vertragserrichter opstelt en de notaris beglaubigt, de Schätzung van de bank en een Bearbeitungsgebühr die banken nog vaak rekenen. Bij een Bauspardarlehen komt daar de Bausparvertrag bij. Wie contant of uit de Nederlandse overwaarde koopt, slaat dit blok over.
Hoe hoog zijn de VvE- of community-bijdragen in Oostenrijk?
Bij een appartement of een huis in Wohnungseigentum betaalt u maandelijks de Betriebskosten via de Hausverwaltung: beheer, verzekering, schoonmaak, lift, sneeuwruimen (in de bergen een echte post), water en riool, en een dotatie aan de Rücklage voor groot onderhoud, die de wet verplicht stelt. Vraag vóór het bod de laatste afrekeningen, de stand van de Rücklage en de besluiten van de eigenaarsvergadering; een lage reserve is een toekomstige omslag. Bij een complex met verhuurplicht komt daar het Betreibervertrag bij: de exploitant houdt een deel van de huur in voor beheer, receptie en schoonmaak, en de afrekening bepaalt uw rendement. Twee wettelijke punten: sinds 2022 mag een eigenaar in Wohnungseigentum zonder toestemming een laadpunt of zonnepanelen aanleggen als de anderen niet binnen twee maanden bezwaar maken, en kortdurende verhuur aan toeristen in een gewoon woongebouw vraagt de toestemming van alle mede-eigenaren en past vaak niet in de Widmung.
Wat kost onderhoud van een woning in Oostenrijk?
Een percentage noemen we niet; een chalet uit de jaren zeventig op 1.500 meter en een appartement uit 2018 in het dal hebben niets gemeen. Wat in de Alpen extra telt: sneeuwlast op het dak en het jaarlijkse ruimen, de verwarming die het hele jaar aanstaat op vorstbeveiliging, de Rauchfangkehrer met zijn wettelijke controle van de stookinstallatie, en bij een huis dat u zelf niet ziet de beheerder die in januari de leidingen controleert. Bij een Freizeitwohnsitz die als zodanig is aangemeld, is leegstand geen heffing; bij een woning die dat niet is, wel.
Hoeveel betaal ik gemiddeld aan gas, water en licht in Oostenrijk?
Geen gemiddelde; het hangt af van hoogte, isolatie, verwarming en gebruik, en de Oostenrijkse energieprijzen bewegen sneller dan een artikel. Wat u kunt doen: het Energieausweis lezen, dat bij verkoop verplicht is en de energiebehoefte per m² geeft, en de laatste afrekeningen van de verkoper opvragen. In de bergen is de verwarming vaak olie, pellets of stadsverwarming; een olieketel is sinds 2026 de reden om de Kesseltausch-subsidie aan te vragen. Water en riool gaan via de gemeente, met een vast deel dat doorloopt als het huis leegstaat.
Zijn er verborgen of onverwachte kosten in Oostenrijk?
- De Freizeitwohnsitz- of Zweitwohnsitzabgabe van de gemeente: in Tirol sinds 2026 overal, in Oetz van € 210 tot € 1.897,50 per jaar; in Salzburg tot € 1.000 bij 100 m²; in Kärnten per 2027 verdubbeld.
- Het pauschaal aan de Tourismusverband voor eigenaren van een vakantiehuis, en bij verhuur de Ortstaxe per gast.
- De Leerstandsabgabe voor een woning zonder hoofdverblijf die niet als Freizeitwohnsitz is aangemeld.
- De omslag van een eigenaarsgemeenschap met een lege Rücklage.
- Aufschließungs- en Erschließungsbeiträge van de gemeente voor weg, water en riool, soms jaren na de aanleg.
- De boete voor een niet-toegestane Freizeitwohnsitz: tot € 40.000 in Tirol, € 50.000 in Salzburg, en het gebruik moet stoppen.
Wat kost een taxatie of keuring in Oostenrijk?
Een bouwkundige keuring is geen gewoonte; de koop is "wie besichtigt" en de gewährleistung van een particuliere verkoper wordt in de akte gebruikelijk beperkt. Een eigen Bausachverständiger die het huis vóór het Kaufanbot bekijkt, kost een paar honderd tot ruim duizend euro en is bij een oud chalet het beste geld van de koop. Een Schätzgutachten van een gerechtelijk beëdigde Sachverständige is alleen nodig als de bank het vraagt; de meeste banken waarderen zelf en berekenen dat door. Tarieven zijn vrij.
Hoeveel betaal ik jaarlijks aan lokale heffingen in Oostenrijk?
De Grundsteuer, door de lage Einheitswerte enkele honderden euro's per jaar; de Freizeitwohnsitz- of Zweitwohnsitzabgabe waar de gemeente die heft, en in Tirol overal; het pauschaal aan de Tourismusverband; water, riool en afval via de gemeente. Bij verhuur komt daar de Oostenrijkse inkomstenbelasting over de huur bij, met de Hinzurechnung van € 11.077 die van de belastingvrije zone maar € 2.000 overlaat; zie het artikel over belastingen.
Bronnen
- Grunderwerbsteuergesetz 1987, § 7; Gerichtsgebührengesetz TP 9; Immobilienmaklerverordnung.
- Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 16 (laadpunt en zonnepanelen, sinds 2022) en § 31 (Rücklage).
- Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz en de Verordnung over de hoogte per 2026; Salzburger en Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetze.
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012.
- Einkommensteuergesetz 1988, § 102 Abs. 3.
Bedragen in het rekenvoorbeeld zijn de wettelijke tarieven van 2026; Vertragserrichtung, Beglaubigung en keuring zijn praktijkwaarden.
