Een hypotheek voor een vakantiehuis in Oostenrijk
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Oostenrijk?
Ja, maar de bank is niet de eerste horde. Oostenrijkse banken financieren een vakantiehuis ook aan een EU-inwoner zonder Oostenrijks inkomen, met een Pfandrecht op het huis als zekerheid en met meer eigen inbreng dan voor een inwoner. Wat elke bank vooraf wil zien, is of het huis als Freizeitwohnsitz mag worden gebruikt: in Tirol mag een woning alleen als vakantiehuis dienen als hij als zodanig is ausgewiesen, in Salzburg alleen in aangewezen Zweitwohnungsgebiete, en in gemeenten met te veel tweede woningen moet elke koper verklaren dat hij er gaat wonen. Een huis dat u niet als vakantiehuis mag gebruiken, financiert geen bank, en het is ook geen koop. Dat geldt voor Oostenrijkers net zo; EU-burgers zijn bij de koop gelijkgesteld, en de beperkingen ook.
Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Oostenrijk?
Eerst de Kaufnebenkosten, die altijd uit eigen zak komen:
| Post | Hoogte |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1% |
| makelaar | maximaal 3% plus 20% btw, dus 3,6% |
| Vertragserrichtung en Treuhand door notaris of advocaat | 1 tot 3% plus btw |
| Pfandrechtseintragung bij een lening | 1,2% van het ingeschreven bedrag |
Dat is 10 tot 12% zonder en tot 15% met financiering. Daar bovenop het deel van de koopsom dat de bank niet financiert: bij een vakantiehuis van een niet-inwoner gangbaar 30 tot 40%. De Oostenrijkse toezichthouder hanteert sinds het aflopen van de KIM-Verordnung in juni 2025 als richtwaarde een belening van hoogstens 90%, een schuldendienst van hoogstens 40% van het netto-inkomen en een looptijd van hoogstens 35 jaar; dat is het plafond voor een inwoner met een eigen woning, niet wat een niet-inwoner voor een vakantiehuis krijgt.
Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Oostenrijk?
Die noemen we niet; ze veranderen meerdere keren per jaar. Wat blijvend is: Oostenrijk kent variabele leningen op de driemaands-Euribor plus een opslag en Fixzins-leningen met een vaste rente voor tien tot vijfentwintig jaar, en sinds 2022 kiest de meerderheid vast. Voor een niet-inwoner ligt de opslag hoger. Wat de wet regelt, is het vervroegd aflossen: bij een vaste rente mag de bank hoogstens 1% van het afgeloste bedrag rekenen (0,5% als de looptijd nog hoogstens een jaar is), tot € 10.000 per jaar kosteloos, en bij een variabele rente niets. Voor contracten die vanaf 2027 worden gesloten, mag dat in de vaste periode tot 3% worden; wie in 2026 tekent, houdt de 1%. En de rente is nergens aftrekbaar: het huis zit in Nederland in box 3.
Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Oostenrijk?
De regionale banken in het dal waar het huis staat, de Landes-Hypothekenbanken en de Bausparkassen; een lijst met namen is binnen een jaar onjuist. Wat blijft: een bank in de regio kent de gemeente, de Widmung en de exploitant van het complex, en financiert een appartement met verhuurplicht eerder dan een bank in Wenen. Bij een nieuwbouwproject met touristischer Nutzung heeft de ontwikkelaar vaak een afspraak met de bank die het project financiert; dat is een optie, geen plicht.
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Oostenrijk?
- paspoort en, bij een lening, een Oostenrijks Steuernummer of de aanvraag ervan;
- inkomensbewijzen: loonstroken en de laatste aangiften, of jaarrekeningen bij een eigen bedrijf; een Oostenrijkse bank kent de BKR niet en vraagt bankafschriften en een overzicht van de Nederlandse hypotheek;
- het ontwerp van de Kaufvertrag, het Grundbuchsauszug en het Energieausweis;
- het bewijs dat het huis als Freizeitwohnsitz mag worden gebruikt: de Ausweisung in Tirol, de Widmung in Salzburg en Vorarlberg, of het verhuurcontract met de exploitant bij een appartement met verhuurplicht;
- een Schätzgutachten of de waardering van de bank zelf, en bij verhuur de bezettingsprognose van de exploitant.
Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Oostenrijk?
Als niet-inwoner gangbaar 60 tot 70% van de door de bank vastgestelde waarde, die onder de koopsom kan liggen; voor een inwoner is 80% en meer gebruikelijk binnen de richtwaarde van 90%. Een ausgewiesener Freizeitwohnsitz in Tirol is schaars en houdt zijn waarde; een appartement met verhuurplicht wordt gewaardeerd op de exploitatie, en de bank leest het contract met de exploitant mee.
Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?
| Onderwerp | Oostenrijk | Nederland |
|---|---|---|
| renteaftrek | geen; box 3 | alleen eigen woning |
| belening | 60–70% voor een niet-inwoner; richtwaarde 90% | tot 100% van de woningwaarde |
| rentevast | Fixzins 10–25 jaar of variabel op Euribor | rentevaste periode |
| vervroegd aflossen | max. 1% bij vaste rente, € 10.000 per jaar vrij; variabel kosteloos; vanaf 2027 tot 3% bij nieuwe contracten | vergoeding bij lagere marktrente |
| zekerheid | Pfandrecht in het Grundbuch, 1,2% inschrijving | hypotheekrecht bij de notaris |
| looptijd | tot 35 jaar, meestal korter voor een niet-inwoner | 30 jaar |
| voorwaarde vooraf | Freizeitwohnsitz toegestaan | bestemming recreatie |
| garantie | geen | NHG, niet voor recreatie |
Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Oostenrijk?
Een Kreditvermittler die met meerdere banken werkt, is nuttig als u wilt vergelijken; belangrijker is de advocaat of notaris die de Kaufvertrag opstelt en als Treuhänder het geld beheert. Die controleert vóór het tekenen het Grundbuch, de Widmung en de Freizeitwohnsitz-status, en dat is werk dat vóór de bank komt. In Tirol en Salzburg is een makelaar die zegt dat "het wel geregeld wordt" de reden om een eigen jurist te nemen.
Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Oostenrijk?
Niet op het Oostenrijkse huis: Nederlandse geldverstrekkers nemen een buitenlands onderpand vrijwel nooit. Wel op de eigen woning: een verhoging uit de overwaarde, waarmee u het huis contant betaalt. De rente op die verhoging is niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800, en het Oostenrijkse huis staat in box 3 met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Oostenrijk toewijst. Contant kopen bespaart in Oostenrijk de Pfandrechtseintragung van 1,2% en de kosten van de bank, en het maakt de Treuhandabwicklung korter.
Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Oostenrijk?
Annuïtair, twintig tot dertig jaar, met de richtwaarde van 35 jaar als bovengrens en een einde vóór het pensioen als praktijk van de banken. Fixzins voor tien tot vijfentwintig jaar met daarna variabel of een nieuwe vaste periode; bij een variabele lening is de rente per kwartaal aangepast. Het Bauspardarlehen is de Oostenrijkse bijzonderheid: een lening van een Bausparkasse met een wettelijk gemaximeerde rente, vaak als tweede tranche naast de bankhypotheek. Aflossingsvrij komt bij een vakantiehuis vrijwel niet voor.
Bronnen
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz § 20 (vervroegde aflossing); Budgetbegleitgesetz 2025 (vergoeding vanaf 2027).
- Finanzmarktaufsicht, Rundschreiben zur Vergabe privater Wohnimmobilienkredite (1 juli 2025); KIM-Verordnung, verlopen 30 juni 2025.
- Grunderwerbsteuergesetz § 7; Gerichtsgebührengesetz TP 9; Immobilienmaklerverordnung.
- Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, §§ 13 e.v.; Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, § 31, en de Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024.
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Oostenrijk 1970, art. 6 en 24.
Beleningspercentages en rentes zijn per bank en per dossier; de percentages in dit artikel zijn bandbreedtes uit de praktijk, geen toezegging.
