Vakantiewoningen te koop in Indonesië

Vakantiewoning kopen op Bali of Lombok in 2026: wat een Nederlander wél en niet kan kopen

Wie zoekt op vakantiewoning kopen op Bali of huis kopen op Lombok, komt in een markt terecht die er op de advertentie uitziet als Spanje of Italië, maar juridisch heel anders werkt. Een buitenlander kan in Indonesië geen volle eigendom (Hak Milik) verwerven; een constructie met een Indonesiër op papier (nominee) is nietig en verboden. Wat een Nederlander wél kan kopen, is een gebruiksrecht (Hak Pakai) als hij een verblijfsvergunning heeft, een huurrecht van 25 tot 30 jaar (leasehold), of een bouwrecht via een eigen Indonesische vennootschap (PT PMA). De prijs van een "villa te koop" op Bali is meestal de prijs van dat huurrecht. Wie dat weet, kan op Bali en Lombok goed kopen; wie het niet weet, koopt lucht.

Deze gids behandelt wat u moet weten: de vier eigendomsvormen, wat een villa op Bali en grond op Lombok in 2026 kost, het koopproces met notaris (PPAT) en due diligence, de kosten koper, waarom financiering vrijwel onmogelijk is, de belastingen (BPHTB, PBB, PPh), de verhuurregels (vergunning, SLF, moratorium), verzekeringen, en wat u in Nederland in box 3 betaalt. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026; koers € 1 is ongeveer IDR 20.500. Bali-prijzen worden in de markt in Amerikaanse dollars genoemd; we laten ze zo staan. De bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen over Indonesië: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen in Indonesië? De vier vormen

Voor de meeste Nederlandse kopers zonder verblijfsvergunning is leasehold de enige praktische weg. Dat is geen slechte vorm, mits u drie dingen beseft: het recht loopt af (een villa met nog 18 jaar lease is minder waard dan een met 28 jaar), de verlenging is een afspraak met de grondeigenaar tegen een prijs die u nu vastlegt of later onderhandelt, en de bank in Nederland noch in Indonesië accepteert een leasehold als onderpand. Wie voor langere tijd op Bali wil wonen, kan met een KITAS naar Hak Pakai; wie wil investeren, kijkt naar een PT PMA.

Waarom Bali en Lombok, en wat de risico's zijn

Bali ontving in 2025 een record van 6,95 miljoen buitenlandse bezoekers, 9,7% meer dan in 2024, met Australië als grootste markt (23,4%). De verhuurmarkt is groot en het hele jaar actief, de bouwkosten zijn laag en het klimaat is tropisch. Lombok, een uur varen of een half uur vliegen naar het oosten, is stiller, goedkoper en groeit door het Mandalika-project aan de zuidkust bij Kuta. De risico's zijn even concreet:

• Eigendom. Zie hierboven. Laat elke constructie door een onafhankelijke Indonesische notaris en advocaat toetsen, niet door de advocaat van de verkoper of ontwikkelaar.
• Vergunningen. Een villa heeft een bouwvergunning (PBG) en een gebruikscertificaat (SLF) nodig en moet in een toeristische (roze) zone van het bestemmingsplan liggen; groene zone is landbouw, en daar mag geen villa staan. Sinds 2025 wordt gehandhaafd: in juli 2025 zijn villa's bij Bingin gesloopt en de boetes beginnen bij IDR 50 miljoen.
• Moratorium. Sinds 2025 geldt een bouwstop voor toeristische accommodatie op landbouwgrond in zes regentschappen (Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem en Klungkung). Badung (Canggu, Uluwatu, Seminyak), Gianyar en Denpasar vallen erbuiten, maar hebben strikte zonering. Legaal vergunde bestaande villa's worden niet gesloten.
• Ontwikkelaars. Betalingsschema's tijdens de bouw zonder wettelijke garantie of geblokkeerde rekening; faillissementen en vertragingen komen voor.
• Natuur. Aardbeving, vulkaan en tsunami zijn reële risico's en standaard niet verzekerd.
• Afstand. Zestien uur vliegen; eigen gebruik blijft beperkt tot een paar weken per jaar, dus verhuur en beheer bepalen het rendement.

Wat kost een villa op Bali of een huis op Lombok in 2026?

De vraagprijzen op Bali worden in dollars genoemd. Uit een analyse van ruim 16.000 advertenties (april 2026) blijkt de mediane vraagprijs van een villa met een leasehold van 25 jaar of langer $ 300.000 en van een freehold-villa (alleen bruikbaar via Hak Pakai of PT PMA) $ 430.000:

Bron: Propertia marktdata april 2026; Balitecture en Magnum Estate grondprijzen 2026. Een are is 100 m². De prijs van een leasehold-villa hangt sterk af van de resterende jaren: een villa van $ 300.000 met 29 jaar lease is per jaar ruim $ 10.000 "huur vooruit".

Lombok is een fractie daarvan. Grond bij Kuta Mandalika kost in 2026 rond IDR 350 miljoen per are (circa $ 25.000 of € 17.000), tien procent meer dan een jaar eerder; in de omliggende baaien (Selong Belanak, Tanjung Aan, Gerupuk) minder. Een nieuwe villa met twee slaapkamers en zwembad kost op leasehold $ 120.000 tot $ 250.000; freehold-grond koopt u alleen via een PT PMA of met Hak Pakai. Wie zoekt op "wat kost een huis in Indonesië" buiten de toeristengebieden (Java, Sumatra) vindt gewone woningen vanaf IDR 500 miljoen (€ 24.000), maar die zijn voor een buitenlander zonder verblijfsvergunning niet te verwerven.

Regio's: Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur en Lombok

Canggu, Berawa en Pererenan zijn de drukste en duurste verhuurgebieden, met de hoogste bezetting en de meeste concurrentie; Pererenan en Kedungu ten noorden ervan groeien. Uluwatu en de Bukit bieden klifvilla's, surf en meer rust, met een lagere grondprijs. Ubud is het binnenland: rijstvelden, yoga, kunst, een jaarrond publiek en lagere prijzen. Sanur en Nusa Dua zijn rustig en gericht op gezinnen en oudere reizigers. Noord- en Oost-Bali (Lovina, Amed) zijn goedkoop maar vallen deels onder het moratorium en hebben minder verhuurvraag. Lombok: Kuta en Mandalika (circuit, resorts), Senggigi in het westen en de Gili-eilanden; kleine markt, groeiend, met minder regelgeving én minder rechtszekerheid.

Het koopproces stap voor stap

Stap 1: due diligence

Laat een onafhankelijke advocaat de grondtitel (certificaat), de identiteit van de grondeigenaar, de zonering (RDTR), de PBG en SLF, eventuele beslagen en de betaalde belastingen controleren. Vraag bij leasehold naar de resterende termijn, de verlengingsclausule en de prijs daarvan, en of de grondeigenaar tussentijds mag verkopen. Kosten: $ 1.500 tot $ 3.000.

Stap 2: reserveringsovereenkomst en aanbetaling

Gebruikelijk is een reservering met 10% aanbetaling en een termijn van 30 tot 60 dagen voor de due diligence; leg vast dat de aanbetaling terugkomt als de controle negatief uitvalt.

Stap 3: notaris (PPAT) en akte

Een geregistreerd recht (Hak Pakai, HGB) gaat over via een Akta Jual Beli bij een PPAT en wordt ingeschreven bij het kadaster (BPN). Een leasehold wordt vastgelegd in een notariële huurovereenkomst (Akta Sewa Menyewa), in het Indonesisch met een beëdigde vertaling. Betaling loopt bij voorkeur via de derdenrekening van de notaris; contant is ongebruikelijk en onverstandig.

Stap 4: belastingen en registratie

Bij een geregistreerd recht betaalt de koper BPHTB en de verkoper PPh; bij een leasehold betaalt de verhuurder PPh over de huursom, die hij vaak in de prijs verwerkt. Daarna volgen de inschrijving, de overdracht van nutscontracten en, bij verhuur, de vergunning.

Kosten koper

De eenmalige aankoopkosten verschillen per eigendomsvorm:

Rekenvoorbeeld leasehold Canggu $ 330.000: notaris 1,5% ($ 4.950), advocaat $ 2.500, vertalingen en kadasterkosten $ 500, samen circa $ 8.000 (2,4%). Hak Pakai met KITAS op een huis van IDR 4 miljard (€ 195.000) op Bali: BPHTB 5% over IDR 3,92 miljard = IDR 196 miljoen (€ 9.560), notaris 1,5% (€ 2.900), advocaat (€ 2.300), samen circa € 14.800 (7,6%).

Financiering: reken op eigen geld

De hypotheekmogelijkheden zijn voor een Nederlander vrijwel nihil. Indonesische banken verstrekken een KPR (hypotheek) in de praktijk niet aan niet-inwoners; sinds juni 2025 heeft één bank een product voor expats met een KITAS. Een leasehold is geen onderpand, ook niet voor een Nederlandse bank. Ontwikkelaars bieden betalingsschema's tijdens de bouw, zonder garantie. Wie op Bali koopt, betaalt dus uit eigen middelen of uit een overwaarde-opname op de Nederlandse woning, waarvan de rente in Nederland niet aftrekbaar is. Leaseholds zijn vaak in dollars geprijsd; leg de koers en de valuta van betaling in het contract vast. Zie alternatieve financieringsopties in Indonesië.

Belastingen tijdens het bezit en bij verhuur

Uit belastingen bij aankoop en bezit in Indonesië:

• PBB (grond- en gebouwbelasting): 0,1 tot 0,3% van de taxatiewaarde (NJOP) per jaar, per regio; bij een leasehold volgens het contract vaak voor de huurder. Voor een villa van $ 330.000 enkele honderden euro's per jaar.
• Verhuur: een niet-inwoner betaalt 20% bronbelasting (PPh 26) over de bruto huur, ingehouden door de huurder, het platform of de beheerder; het belastingverdrag Nederland–Indonesië (2002, gewijzigd 2015) verlaagt dat voor vastgoed niet. Via een PT PMA geldt 22% vennootschapsbelasting over de winst.
• Geen vermogensbelasting en geen erfbelasting; wel BPHTB bij vererving van een geregistreerd recht boven IDR 300 miljoen, en een erfgenaam zonder verblijfsvergunning moet een Hak Pakai binnen een jaar overdragen. Een leasehold vererft als contractueel recht.
• Verkoop: overdracht van een geregistreerd recht 2,5% PPh voor de verkoper; overdracht van een leasehold 10% over de ontvangen som, en 20% voor een verkoper zonder Indonesisch fiscaal nummer (NPWP). Vraag dus een NPWP aan zodra u koopt.

Rekenvoorbeeld verhuur: een villa in Canggu met $ 40.000 bruto huur per jaar betaalt $ 8.000 PPh 26; na beheer (25 tot 30%), onderhoud, personeel en PBB blijft er $ 15.000 tot $ 20.000 over, ofwel 5 tot 6% van $ 330.000, exclusief de afschrijving van de lease zelf (ruim $ 10.000 per jaar). Netto, inclusief die afschrijving, is 2 tot 3% realistisch; de brochures die 12 tot 15% beloven, rekenen zonder belasting, leegstand en leaseverloop.

Verhuren aan toeristen: vergunning, SLF en beheerder

Een buitenlander mag niet zelf een homestay-vergunning (Pondok Wisata) houden; die is aan Indonesiërs voorbehouden. Verhuur loopt daarom via een PT PMA met villa-licentie (KBLI 55193) of via de vergunning van een Indonesische beheerder of grondeigenaar. Verplicht zijn de PBG en SLF van het gebouw, de ligging in een toeristische zone, gastenregistratie via de beheerder bij politie en immigratie, en de Bali-toeristenheffing van IDR 150.000 per buitenlandse bezoeker (betaalt de gast). Zonder SLF is verhuur illegaal en sinds 2025 wordt dat bestraft. Kies een beheerder met een eigen vergunning en een schriftelijk contract over omzetverdeling, onderhoud en rapportage.

Box 3 in Nederland

Voor een inwoner van Nederland valt een Indonesische villa in box 3, ook een leasehold van 25 tot 30 jaar: dat is een vermogensrecht met een waarde. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het verdrag Nederland–Indonesië wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Indonesië toe; Nederland verleent voor een geregistreerd recht een vermindering naar evenredigheid. Voor een leasehold is de verdragspositie minder eenduidig; laat uw adviseur beoordelen of de vermindering geldt. De Indonesische bronbelasting van 20% op huur is niet verrekenbaar met box 3.

Verzekeringen en subsidies

Er is geen verzekeringsplicht. Een standaardpolis dekt brand en storm; aardbeving, vulkaanuitbarsting en tsunami zijn een aparte module (RSMDCC) met een premie van 0,05 tot 0,15% van de waarde bovenop de basispremie van 0,15 tot 0,35%. Bij een leasehold verzekert de huurder het gebouw als het contract dat zegt; regel dat expliciet. Subsidies voor buitenlanders bestaan niet. Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen in Indonesië en subsidies bij aankoop en renovatie in Indonesië.

Checklist: vakantiewoning kopen op Bali of Lombok

• Bepaal de eigendomsvorm: leasehold zonder verblijfsvergunning, Hak Pakai met KITAS, PT PMA voor bouwen of commercieel verhuren. Nooit een nominee.
• Neem een onafhankelijke advocaat en notaris; laat titel, zonering, PBG en SLF, beslagen en belastingen controleren.
• Bij leasehold: resterende jaren, verlengingsprijs en -voorwaarden, verkooprecht van de grondeigenaar, valuta.
• Controleer of de locatie onder het moratorium of in een groene zone valt.
• Reken met 1 tot 3% kosten bij leasehold en 6 tot 8% bij een geregistreerd recht; financier uit eigen geld.
• Vraag een NPWP aan en regel de PBB en de aangifte via een lokale accountant.
• Verhuur alleen via een beheerder of PT PMA met vergunning; SLF verplicht; 20% bronbelasting op de huur.
• Verzeker aardbeving en vulkaan als module.
• Geef de villa of het huurrecht in Nederland op in box 3.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Indonesië.

Bronnen

• Undang-Undang Pokok Agraria 1960 art. 21 en 26; Peraturan Pemerintah 18/2021 (Hak Pakai voor buitenlanders, art. 51 e.v.) en de ministeriële besluiten over minimumprijzen per provincie
• UU 1/2022 (BPHTB en PBB); PP 34/2016 en PPh pasal 4(2) en 26; UU HPP (PPN 11/12%)
• Permenpar 18/2016 (Pondok Wisata); PP 16/2021 (PBG en SLF); Perda Bali 2024 (toeristenheffing); besluiten over het bouwmoratorium 2025 in zes regentschappen
• BPS-Statistics Bali, buitenlandse aankomsten januari–december 2025 (2 februari 2026)
• Propertia, Bali villa market data (april 2026, ruim 16.000 advertenties); Balitecture, Magnum Estate en Prestige Property, grondprijzen 2026; Lombok Investment en Nour Estates, grondprijzen Kuta Mandalika 2026
• Belastingverdrag Nederland–Indonesië 2002, gewijzigd 2015, art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers; koers € 1 ≈ IDR 20.500. Drempelbedragen per provincie en regio veranderen; laat elke constructie door een Indonesische notaris en een onafhankelijke advocaat bevestigen voordat u betaalt.