Financieren zonder Italiaanse hypotheek
Kan ik een huis in Italië volledig met eigen geld kopen?
Ja, en zo koopt de grote meerderheid van de Nederlandse kopers: Italiaanse banken financieren een tweede huis van een niet-inwoner op zijn best voor 50 tot 60%, langzaam en met een imposta sostitutiva van 2% plus een tweede notarisakte erbovenop, en dan is contant betalen niet alleen eenvoudiger maar ook goedkoper. Reken op 8 tot 9% bovenop de koopsom bij een koop van een particulier met prezzo-valore (waarvan de makelaar, die in Italië ook de koper rekent, bijna de helft), en op 14% bij nieuwbouw of zonder prezzo-valore. Wat u zonder bank mist, is de perizia en de controle van de bank; in Italië is het werk dat telt de geometra die vóór het compromesso de conformità catastale en urbanistica nakijkt, en die schakelt u zelf in, met of zonder lening.
Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse woning gebruiken in Italië?
Ja, en dat is de route die de meeste Nederlandse kopers nemen: een verhoging van de hypotheek op de eigen woning, beoordeeld op uw inkomen en de waarde van die woning, tegen de rente van een gewone hypotheek, en het Italiaanse huis contant betaald. De rente op de verhoging is niet aftrekbaar, want het geld dient geen eigen woning. De schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800 per persoon; het Italiaanse huis staat in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer, met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting omdat het verdrag de heffing aan Italië toewijst. In Italië verandert er niets: de IMU loopt door, lening of niet. Zeg de geldverstrekker waar het geld voor is.
Is huurkoop mogelijk in Italië?
Ja, en Italië heeft er sinds 2014 een wettelijke figuur voor: het rent to buy (D.L. 133/2014), een huurcontract met een koopoptie waarbij een deel van de huur op de koopsom in mindering komt, ingeschreven in het register zodat de koper beschermd is tegen een verkoop aan een ander of een faillissement van de verkoper, voor hoogstens tien jaar. Op de markt voor vakantiehuizen komt het weinig voor; bij ontwikkelaars met onverkochte voorraad soms. Wie niet koopt, is het optiedeel van de huur kwijt; wie wel koopt, betaalt de aankoopbelasting bij de overdracht, niet bij het begin. Laat een notaio het contract opstellen; het is geen formulier.
Kan ik een persoonlijke lening gebruiken voor aankoop in Italië?
Voor een klein bedrag, ja: een consumptieve lening in Nederland kent geen onderpand, een korte looptijd en een hogere rente dan een hypotheekverhoging, en telt in box 3 als schuld. Voor een rustico van twee ton is de verhoging op de eigen woning goedkoper. Een Italiaanse bank verstrekt aan een niet-inwoner zonder Italiaans inkomen geen prestito personale.
Zijn er ontwikkelaars die gespreide betaling aanbieden in Italië?
Bij nieuwbouw is gespreide betaling de norm: een reservering, een compromesso met caparra, termijnen tijdens de bouw, en de rest bij het rogito. Wat u moet weten, is de wettelijke bescherming daaromheen: een bouwer die vooruitbetalingen ontvangt voor een woning in aanbouw, moet een fideiussione (bankgarantie of verzekeringsgarantie) afgeven voor elk betaald bedrag, en bij oplevering een polizza decennale postuma voor constructiegebreken; sinds 2019 controleert de notaio dat de garantie er is en is een compromesso zonder garantie nietig. Vraag het bewijs bij elke betaling. Bij levering betaalt u 10% IVA over de hele prijs.
Kan ik via familie of vrienden financieren in Italië?
Ja, en voor een Nederlandse familie is dat een Nederlandse kwestie: een lening van ouders aan een kind, schriftelijk, met een zakelijke rente en een aflossingsschema, telt bij het kind in box 3 als schuld en bij de ouders als bezitting. Italië heft daar niets over. Is het geen lening maar een schenking, dan geldt de Nederlandse schenkbelasting: vrijgesteld in 2026 € 6.908 per jaar van ouders aan een kind, eenmalig € 33.129 voor een kind tussen 18 en 40, daarboven 10% tot € 158.669 en 20% daarboven. De Italiaanse schenkbelasting komt pas in beeld als het Italiaanse huis zelf wordt geschonken: 4% boven € 1.000.000 per kind, plus 3% ipotecaria en catastale over de valore catastale, bij een notaio. Let bij de koop op één Italiaans punt: als ouders de koopsom betalen en het kind in de akte staat, wil de notaio dat in de akte vermeld zien (pagamento per conto di terzi), anders ziet de Italiaanse fiscus een verzwegen schenking.
Zijn er private investeerders actief in Italië?
Vooral als kopers: beleggers kopen appartementen aan de meren en in de kunststeden om kort te verhuren, en dat is waarom de cedolare secca voor een tweede woning naar 26% ging en de derde woning een onderneming maakt. Wie met anderen koopt, wordt mede-eigenaar in de akte, met een schriftelijke afspraak over gebruik, kosten en verkoop, ieder met zijn aandeel in box 3 en in de Italiaanse IMU en cedolare. Een investeerder die kapitaal inbrengt tegen een aandeel in de huur, is voor de Italiaanse fiscus mede-verhuurder.
Bestaat crowdfunding voor vastgoed in Italië?
Als beleggingsvorm wel: Italiaanse platforms financieren projectontwikkelaars met leningen en aandelen van particulieren, onder de Europese crowdfundingverordening en toezicht van Consob en de Banca d'Italia. Als financiering van een eigen tweede huis niet; een platform leent aan een project, niet aan een persoon.
Wat zijn de fiscale gevolgen van kopen zonder hypotheek in Italië?
In Italië: geen, en dat is de eenvoud van het Italiaanse stelsel voor een niet-inwoner. De IMU hangt aan de rendita, niet aan de financiering; een niet-verhuurde woning is IRPEF-vrij; en rente op een lening voor een tweede woning is toch niet aftrekbaar. Zonder lening spaart u de imposta sostitutiva van 2%. In Nederland: het huis staat in box 3, en zonder lening is er geen schuld die de grondslag verlaagt; de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting neemt het Italiaanse deel van de grondslag weg. Bij verkoop binnen vijf jaar 26% op de winst, hoe u ook hebt betaald.
Welke risico's loop ik bij kopen zonder hypotheek in Italië?
- Geen tweede blik. Zonder bank controleert niemand de conformità; de geometra en de notaio doen dat, en u schakelt de geometra vóór het compromesso in, niet erna.
- De proposta. Bindend bij aanvaarding, en de makelaar heeft dan recht op zijn provisie; teken pas als de controles klaar zijn of neem een clausola sospensiva op.
- De caparra. Bij het compromesso 10 tot 20%, kwijt als u terugtrekt; de verkoper die terugtrekt betaalt het dubbele.
- Abusi edilizi en erfgenamen. Een rustico met een onvergunde verbouwing of twaalf erfgenamen die allemaal moeten tekenen; een bank had het geweigerd, u moet het zelf zien.
- Liquiditeit. Een huis in een dorp in de Apennijnen is niet binnen een jaar verkocht, en binnen vijf jaar is de winst belast.
Bronnen
- D.L. 133/2014 art. 23 (rent to buy); D.Lgs. 122/2005 (fideiussione en polizza decennale bij nieuwbouw, aangescherpt door D.Lgs. 14/2019).
- Codice civile art. 1385 (caparra), art. 1755 (provisie bij aanvaarding); Legge 39/1989.
- D.Lgs. 346/1990 (schenking); Agenzia delle Entrate over pagamento per conto di terzi in de koopakte.
- Legge 160/2019 (IMU); D.Lgs. 23/2011 art. 8; TUIR art. 67.
- Belastingdienst, schenkbelasting 2026; box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Italië 1990; Consob, portali di crowdfunding.
Tarieven zijn die van 2026. Rentes van platforms en banken staan hier niet; die veranderen sneller dan een artikel.
