Alternatieve financieringsopties in Italië

Voor een aankoop in Italië door een Belgische particulier of vennootschap bestaan naast een klassieke Italiaanse “mutuo” diverse alternatieven: heropname of tweede rang op een Belgisch hypothecair krediet, Lombardkrediet (effecten in pand), voorschot op een Belgische levensverzekering (branche 21/23), private leningen (familie of investeerders), vendor loan (deel van de koopsom schuldig gebleven) en rent-to-buy. In Italië worden zekerheden vastgelegd via een “ipoteca volontaria” die door de notaio wordt ingeschreven in de Conservatoria; voor financieringen geldt doorgaans de imposta sostitutiva op het leenbedrag (0,25% bij “prima casa”, 2% bij andere doeleinden; DPR 601/1973, art. 15). De antiwoekergrenzen (tasso soglia) volgen wet 108/1996 en worden per kwartaal door Banca d’Italia gepubliceerd. Het rent-to-buy regime is wettelijk verankerd in art. 23 DL 133/2014 (L. 164/2014), met verplicht registreren van het contract en toerekening van betaalde canoni deels als gebruiksvergoeding en deels als toekomstige prijs. Verkoperskredieten kunnen in Italië worden beveiligd met een tweede rangs hypotheek en/of eigendomsvoorbehoud waar mogelijk onder het Burgerlijk Wetboek.

Fiscaal in België is er geen “woonbonus” meer voor de tweede verblijfplaats (Vlaanderen afgeschaft per 2020; vergelijkbaar geen federale aftrek voor tweede verblijven), en de gebruikelijke hypotheekinterestaftrek geldt dus niet zoals bij de eigen woning. Interest verbonden aan de verwerving of renovatie van buitenlands onroerend goed kan in de personenbelasting enkel worden toegerekend aan het betreffende onroerend inkomen; sinds de hervorming van 2021 wordt voor buitenlands vastgoed een Belgisch kadastraal inkomen toegekend, en de link tussen lening en aankoop moet aantoonbaar zijn (doel in de kredietakte, traceerbare geldstroom). Financiering via een Belgische vennootschap onderworpen aan de vennootschapsbelasting (25% sinds aanslagjaar 2021) valt onder de interestaftrekbeperking van de EBITDA-regel (ATAD, 30% netto-EBITDA vanaf 2019). Crowdlending en tussenkomst van alternatieve financieringsplatformen vallen onder Verordening (EU) 2020/1503 sinds 10?11?2021 met FSMA?toezicht in België. Ter vergelijking: in Nederland is rente op een tweede woning niet aftrekbaar (niet-eigen-woning; vermogen in box 3), terwijl een vendor loan of Lombardkrediet civielrechtelijk gangbaar is onder AFM/ECSP?kaders.

• Heropname Belgische hypotheek: financiering met Belgisch onroerend goed als onderpand; Belgische notariskosten en inschrijvingsrechten zijn van toepassing. Geen Italiaanse imposta sostitutiva; in Italië blijft wel registratie van eigendomsoverdracht en eventuele latere zekerheden vereist.
• Lombardkrediet (België): pand op effectenportefeuille onder de Wet van 11 juli 2013 (zekerheden op roerende goederen; pandregister sinds 2018). Rente doorgaans variabel; geen Italiaanse hypotheek nodig, geen imposta sostitutiva op de lening.
• Voorschot op levensverzekering (branche 21/23): toegestaan onder de Belgische verzekeringswet van 4 april 2014; geen roerende voorheffing op het voorschot zelf. Rente is in principe niet specifiek fiscaal aftrekbaar, maar kan toerekenbaar zijn aan onroerend inkomen indien aantoonbaar gebruikt voor de aankoop.
• Private lening/familielening: civielrechtelijk toegestaan; in België is interest voor de ontvanger roerend inkomen (standaard 30% roerende voorheffing, met mogelijke vrijstellingen of verdragsvoordelen). In Italië kan de verkoper of derde een “ipoteca” krijgen ter zekerheid, met naleving van wet 108/1996 (antiwoeker).
• Vendor loan (Italië): deel van koopsom schuldig gebleven, vastgelegd in de notariële akte; mogelijke tweede rangs “ipoteca”. Kostenelement: imposta sostitutiva 2% indien als financiering kwalificeert en niet “prima casa”.
• Rent-to-buy (Italië): geregeld door DL 133/2014; contractregistratie verplicht, betalingen gesplitst in gebruik en toekomstige prijs. Bij niet-naleving gelden specifieke ontbindings- en restitutieregels; geen Belgische hypotheek vereist.
• Crowdlending/clubdeal: sinds 10?11?2021 onder ECSP-verordening; platformen met FSMA?vergunning kunnen grensoverschrijdend opereren. Structurering doorgaans via een (Belgische of Italiaanse) SPV; in België CIT 25% en EBITDA?interestlimiet kunnen spelen.

Voordelen en risico’s van kopen zonder hypotheek in Italië

Kopen zonder hypotheek in Italië verkort doorgaans de doorlooptijd en verlaagt de transactiekosten die normaliter aan kredietverlening zijn verbonden (geen bankdossierkosten, taxatie- en hypotheekinschrijvingskosten, noch belasting op het leenbedrag). Fiscale lasten op de eigendomsoverdracht blijven wel identiek: bij aankoop van een tweede verblijf van een particulier geldt in de regel 9% registratiebelasting over de (prezzo?valore) kadastrale basis met minimum €1.000, plus vaste €50 imposta ipotecaria en €50 imposta catastale (sinds 2014). Bij aankoop met btw (nieuwbouw/ontwikkelaar) is doorgaans 10% of 22% btw verschuldigd, met elk €200 vaste heffingen voor registro, ipotecaria en catastale. Betaling uit eigen middelen geeft extra onderhandelingsmacht (minder opschortende voorwaarden) en laat u sneller passeren bij de notaio. Het goed blijft bovendien onbezwaard, waardoor u later desgewenst nog een (Italiaanse of Belgische) hypotheek in eerste rang kunt vestigen voor liquiditeitsdoeleinden.

• Kostenuitsparing: geen bank “istruttoria” (typisch 0,5–1% van het leenbedrag), geen verplichte perizia (ca. €300–€600) en geen hypotheekinschrijvings-/kredietbelasting op het leenbedrag.
• Tijdswinst: passeren kan zodra de notaio de titel- en kadastrale controles heeft afgerond; geen bankgoedkeuring of tasso-soglia?toets vereist.
• Onderhandelingspositie: hogere kans op prijsreductie of snellere closing bij verkoop onder tijdsdruk (erfenissen, executies, ontwikkelaars).
• Flexibiliteit: later belenen kan via een “ipoteca volontaria” in eerste rang; lagere LTV geeft doorgaans betere rentemarges.

Het ontbreken van bankfinanciering betekent ook het missen van de extra due?diligence die banken standaard eisen (strikte bouwtechnische en urbanistische controles). De notaio verifieert wel eigendomsketen en bezwaringen (visure ipotecarie/catastali) en bewaakt conformità catastale (D.L. 78/2010), maar bouwkundige gebreken of niet?vergunde werken (“abusivismo edilizio”) vergen een eigen technisch onderzoek. Energieprestatiecertificaat (APE; D.Lgs. 192/2005) en agibilità/informatie uit het gemeentelijk dossier moeten worden beoordeeld, net als eventuele sanatoria/condoni. In appartementsgebouwen is de koper hoofdelijk aansprakelijk voor achterstallige gemeenschapskosten van het lopende en voorafgaande jaar (art. 63 disp. att. c.c.); vraag een schriftelijke liberatoria van de syndicus. Zonder financieringsvoorbehoud verhoogt de caparra?exposure: bij eigen tekortkoming verliest u de waarborg (caparra confirmatoria, art. 1385 c.c.), terwijl bij wanprestatie van de verkoper recht op het dubbele bestaat.

Betalingen moeten in Italië traceerbaar verlopen; contante betalingen zijn wettelijk beperkt tot €5.000 per transactie (sinds 1?1?2023), maar onroerend?goedtransacties verlopen in de praktijk via bankoverschrijving of niet?overdraagbare assegni circolari. Notarissen, makelaars en banken hebben KYC? en meldplichten onder het Italiaanse AML?kader (D.Lgs. 231/2007); herkomst van middelen (bankafschriften, verkoopopbrengsten, dividend) moet gedocumenteerd worden. Voor verhoogde betalingzekerheid kan de som via de “conto dedicato” (notariële escrow; L. 147/2013, art. 1, c. 63) worden gestort en pas vrijgegeven na inschrijving van de akte. Het voorlopig koopcontract (compromesso) moet binnen 20 dagen geregistreerd worden; registratie kost €200 plus 0,5% op de caparra en 3% op eventuele acconti, verrekenbaar bij de eindafrekening. Het weglaten van een opschortende voorwaarde voor krediet verhoogt de kans op snelle closing, maar vergroot uw eigen contractuele en liquiditeitsrisico bij onvoorziene issues.

Voor Belgische particulieren wijzigt de fiscale behandeling door het ontbreken van een lening nauwelijks: er is geen woonbonus voor tweede verblijven en betaalde intresten zouden enkel toerekenbaar zijn aan onroerend inkomen; zonder lening is er dus simpelweg geen rente. Het Italiaanse bezit krijgt in België een kadastraal inkomen (sinds 2021) en wordt overeenkomstig aangegeven; lokale Italiaanse heffingen (IMU op tweede verblijf, gemeentelijke TARI) blijven verschuldigd en zijn onafhankelijk van de financieringswijze. Economisch betekent aankopen zonder hypotheek concentratie? en liquiditeitsrisico: geen hefboom, geen aftrekbare rentelast, maar ook geen rentekosten of renterisico. Vergelijking met Nederland: voor Nederlandse residents valt een tweede woning in box 3; schulden verlagen de box 3?grondslag, zodat “all?cash” in NL doorgaans een hogere vermogensrendementsheffing impliceert, terwijl een Belg geen afzonderlijke vermogensbelasting kent. In beide landen vervalt bij contante aankoop de banktaxatie, waardoor eigen technische en juridische due?diligence cruciaal is.

Kan ik een huis in Italië volledig met eigen geld kopen?

Ja, dat kan volledig rechtsgeldig. In Italië bestaat geen verplichting om de aankoop van een woning met een “mutuo ipotecario” te financieren; u kunt de volledige prijs uit eigen middelen betalen en dit wordt in de notariële verkoopsakte vastgelegd. De notaio moet de betaalwijze, bedragen en identificerende gegevens (bijv. IBAN, cheque?nummers) opnemen op grond van art. 35, DL 223/2006 (L. 248/2006), opdat de betaling traceerbaar is voor fiscale en antiwitwasdoeleinden. U betaalt gewoon via SEPA?overschrijving of met niet?overdraagbare bankcheques bij het passeren; een Italiaanse rekening is praktisch, maar niet wettelijk verplicht als uw Belgische bank tijdig kan valideren. Het “prezzo?valore”-regime (introd. 2006) kan worden toegepast bij aankoop van een woning van een particulier of bij btw?vrijgestelde verkoop, waardoor registratiebelasting wordt berekend op de kadastrale waarde; dit geldt niet bij btw?belaste nieuwbouw, waar btw over de contractprijs verschuldigd is.

• Identificatie: Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) vereist voor akte en registraties; paspoort/ID nodig.
  Bank: betaling via SEPA/IBAN of assegni circolari; gegevens worden in de akte vermeld (art. 35, DL 223/2006).
  Escrow: optioneel via de “conto dedicato” van de notaio (L. 147/2013), niet verplicht zoals vaak in NL.
  Preliminair: een “preliminare” kan worden ingeschreven (art. 2645?bis c.c.) ter rangbescherming tot maximaal 3 jaar.
  Bouwregels: akte moet de bouwtitel vermelden (art. 46 DPR 380/2001); voor grond >5.000 m² is een Certificato di Destinazione Urbanistica verplicht (art. 30 DPR 380/2001).
  Energie: APE volgens D.Lgs. 192/2005 vereist; ontbreken leidt tot administratieve boete, niet tot nietigheid van de akte.

Operationeel verschilt betalen met eigen middelen vooral in de contractuele en fiscale documentatie, niet in de overdrachtsformaliteiten: de notaio verricht titel? en lastenonderzoek, stelt de akte op en laat die inschrijven in het register. Om uw positie tussen compromis en akte te beveiligen zonder bank, kunt u het “preliminare” laten transcriberen; dit geeft prioriteit tegen latere beslagen, hypotheken of dubbele verkoop (art. 2645?bis c.c.) binnen de wettelijke termijn. De akte moet de urbanistische status juist weergeven; ontbreken van de bouwvergunninggegevens of verklaring “ante 1967” kan tot nietigheid ex art. 46 DPR 380/2001 leiden, zodat de notaio die elementen strikt controleert. Bij overdracht van grond boven de drempel is het Certificato di Destinazione Urbanistica verplicht, terwijl het energieprestatiecertificaat (APE) en de vermelding van betaalmiddelen sancties bij niet?naleving kennen, maar de eigendomsoverdracht als zodanig doorgaans niet aantasten.

Voor Belgische residents verandert de Belgische personenbelasting door een aankoop zonder lening niet wezenlijk: het Italiaanse onroerend goed krijgt een Belgisch kadastraal inkomen (hervorming 2021; circulaire 2021/C/21), wordt in België aangegeven en het dubbelbelastingverdrag België?Italië laat de heffing over het onroerend inkomen primair aan Italië, met vrijstelling met progressie in België. Zonder lening zijn er in België geen aan de aankoop gelinkte interesten om aan het onroerend inkomen toe te rekenen; de financieringswijze beïnvloedt de Belgische aangifte dus niet behalve de afwezigheid van rente. In Nederland verloopt de betaling verplicht via de derdengeldenrekening van de notaris (escrow is dus standaard), terwijl die notariële escrow in Italië facultatief is; civielrechtelijk zijn beide systemen AML?kadergebonden en vragen zij een herkomstbewijs van middelen. Fiscaal wordt een tweede woning in Nederland in box 3 belast, los van financieringsbron; dit staat los van de Italiaanse eigendomsoverdracht en de daar geldende registratie? of btw?regels.

Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse woning gebruiken in Italië?

Ja, via een (her)financiering op uw Nederlandse woning kunt u liquiditeiten vrijmaken en die in Italië inzetten. In de praktijk gebeurt dit met een tweede hypotheek of een totale herfinanciering onder Nederlands recht, verleden bij een Nederlandse notaris en ingeschreven in het Kadaster; de lening blijft in Nederland gedekt, het Italiaanse goed blijft onbezwaard. Nederlandse kredietverstrekkers hanteren doorgaans LTV?limieten op basis van marktwaarde; voor overwaarde?opname gelden veelal strengere marges (bijv. 60–85%) en geen NHG, omdat de besteding een buitenlands tweede verblijf is. Er is in Nederland geen hypotheekrecht/stamp duty op de inschrijving; u betaalt notariskosten en kadasterrechten volgens het toepasselijke tariefbesluit, plus bankdossier? en advieskosten. In Italië wijzigt hierdoor niets aan de overdrachtsheffingen; er is geen Italiaanse imposta sostitutiva op deze lening, terwijl betalingen bij de overdracht wel volledig traceerbaar moeten zijn en in de akte worden gespecificeerd volgens de Italiaanse transparantie? en AML?regels.

Voor Belgische residents is de Belgische fiscale behandeling van de financiering functioneel: interest op een lening die aantoonbaar dient voor de verwerving/renovatie van buitenlands onroerend goed kan enkel worden toegerekend aan het daarmee verbonden (Belgische) onroerend inkomen van dat buitenlandse goed. Sinds 2021 krijgt het Italiaanse goed een Belgisch kadastraal inkomen; de lening moet qua doel en geldstroom aantoonbaar gekoppeld zijn (vermelding in de kredietakte, bewijs van doorstorting), en gemengde aanwending vereist pro rata toerekening. Er bestaat geen woonbonus of federale aftrek voor tweede verblijven; een eventuele aftrek beperkt zich dus tot de verrekening met het onroerend inkomen van het Italiaanse pand. Betaalde interest aan een Nederlandse bank door een Belgische particulier is niet onderworpen aan Belgische roerende voorheffing; de aftrek gebeurt via de personenbelastingaangifte. Financiering via een Belgische vennootschap valt onder de EBITDA?interestaftrekbeperking (ATAD, 30% netto?EBITDA; vennootschapsbelasting 25%), los van het feit dat het onderpand in Nederland ligt.

Voor Nederlandse residents is de fiscale uitkomst anders dan in België: een lening die wordt gebruikt voor een tweede woning in Italië kwalificeert niet als eigen?woninglening, zodat de rente niet aftrekbaar is in box 1 (Wet IB 2001; sinds 2013 alleen aftrek bij kwalificerende annuïtaire/lineaire EW?lening én besteding aan de eigen woning). De schuld behoort dan in box 3 en verlaagt daar de grondslag; het Italiaanse onroerend goed zelf valt voor een Nederlandse resident eveneens in box 3, met voorkoming van dubbele belasting via de objectvrijstelling voor buitenlands vermogen. NHG is niet beschikbaar voor aankoop of financiering van buitenlands tweede verblijf, en veel Nederlandse banken hanteren strengere leennormen of sluiten deze besteding contractueel uit. In vergelijking: België kent geen vermogensrendementsheffing zoals box 3; de Belgische belastingimpact speelt vooral via het kadastraal inkomen en de beperkte interesttoerekening.

Operationeel zijn er twee notariële trajecten: in Nederland voor de hypotheek op uw woning en in Italië voor de aankoopakte. De Nederlandse notaris passeert de hypotheekakte en schrijft die in bij het Kadaster; de uitbetaling verloopt naar uw rekening, waarna u de koopsom in Italië betaalt via een traceerbare bankoverschrijving of via niet?overdraagbare bankcheques, conform de Italiaanse betaaldisciplines die de notaio in de akte moet vastleggen. Banken en notarissen in beide landen voeren KYC/AML?controles uit; reken op onderbouwing van herkomst van middelen (verkoopakte/eigendomsgegevens Nederlandse woning, recente waardering/WOZ, kredietakte, aflossingsstaten, bankafschriften). Valuta? en grensoverschrijdingsbeperkingen spelen binnen de eurozone niet; wel kunnen tijdslijnen en cut?off?tijden van banken relevant zijn om tijdig bij passeren over de middelen te beschikken. In Italië beïnvloedt de financieringsbron de verschuldigde aankoopheffingen niet; lokale belastingen zoals IMU en TARI blijven verschuldigd los van de herkomst van de koopsom.

• Gebruikelijke opties in Nederland: tweede hypotheek/herfinanciering; “verzilver-/opeethypotheek” (vaak lagere LTV, leeftijds- en inkomenseisen); consumptief krediet is doorgaans ongunstig qua rente/looptijd.
  NHG: niet toepasbaar op buitenlandse tweede woningen; bestedingsdoel moet bij veel banken expliciet worden gemeld.
  Zekerheid: hypotheek onder Nederlands recht op de Nederlandse woning; het Italiaanse pand blijft vrij van hypotheek tenzij u later in Italië een ipoteca vestigt.
• Belgische fiscaliteit (resident): enkel toerekening van betaalde interest aan het onroerend inkomen van het Italiaanse pand, mits aantoonbare bestemming; geen woonbonus voor tweede verblijven.
  Vennootschappen: 30% EBITDA?limiet voor netto?interest (ATAD); CIT 25%.
  Nederlandse fiscaliteit (resident): geen box 1?renteaftrek; schuld in box 3 verlaagt grondslag; buitenlands onroerend goed in box 3 met voorkoming.
• Documenten en timing: recente taxatie/WOZ?waarde NL?woning, inkomensstukken, kredietvoorstel en hypotheekakte, bewijs van doorstorting naar Italië, concept?koopakte Italië, identiteits? en fiscale nummers (codice fiscale).
  Transactiekosten: Nederlandse notariskosten en kadasterrechten voor de hypotheek; in Italië alleen de gebruikelijke overdrachtsheffingen, geen imposta sostitutiva op een Nederlandse lening.

Is huurkoop mogelijk in Italië?

Ja, via het “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione” (art. 23, DL 133/2014, omgezet in L. 164/2014), in de praktijk “rent?to?buy” of “affitto con riscatto” genoemd. Dit contract geeft de verkrijger onmiddellijk gebruik van het pand en een recht (of contractueel opgelegde verplichting) om binnen een termijn te kopen, terwijl de eigendom pas bij de latere notariële overdracht overgaat. Voor rechtszekerheid moet het contract worden geregistreerd bij de Agenzia delle Entrate en worden getranscribeerd in de registri immobiliari; de trascrizione werkt voor de overeengekomen duur met een wettelijk maximum van 10 jaar. Door de trascrizione is de positie van de verkrijger beschermd tegen latere beslagen, hypotheken of faillissement van de eigenaar binnen die termijn. De akte kan als notariële akte of als door de notaris geauthenticeerde private akte worden verleden, zodat de trascrizione en fiscale formaliteiten correct kunnen worden uitgevoerd.

De periodieke betalingen (canoni) worden contractueel opgesplitst in een gebruikscomponent en een component die wordt toegerekend aan de toekomstige koopprijs. Bij beëindiging wegens toerekenbare wanprestatie van de verkrijger mag de eigenaar de reeds betaalde prijscomponent als schadevergoeding behouden, tenzij anders bedongen; de gebruikscomponent geldt als vergoeding voor genoten gebruik en wordt niet terugbetaald (art. 23 DL 133/2014). Bij wanprestatie van de eigenaar kan de verkrijger ofwel de gerechtelijke overdracht vorderen (art. 2932 c.c.) of ontbinden met terugbetaling van de aan de prijs toegerekende bedragen vermeerderd met wettelijke interest. Pre?existente lasten (hypotheken/beslagen) moeten in de akte worden vermeld; de trascrizione van het rent?to?buy geeft voorrang binnen de 10?jaarsduur, maar heft bestaande eerdere inschrijvingen niet op. Looptijd, uitoefeningsvoorwaarden en onderhoudsverdeling worden expliciet in het contract vastgelegd, met analoge toepassing van huurregels voor het gebruiksgedeelte.

Fiscale behandeling volgt de splitsing van de canoni en is verduidelijkt door Agenzia delle Entrate, Circolare 4/E van 19?02?2015. Over de gebruikscomponent is imposta di registro verschuldigd volgens de huurregels: voor woonruimte 2% op de som van de jaarlijkse gebruiksquota voor de gehele duur (betaling bij registratie of per jaar, afhankelijk van de contractuele keuze). Over de tot de prijs toegerekende bedragen geldt, indien de latere verkoop aan btw onderworpen zal zijn, btw tegen het verkooptarief (typisch 10% of 22%) op het moment van betaling, met vaste registratieheffing van €200; is de latere verkoop registratiebelastingplichtig (zonder btw), dan is 3% imposta di registro verschuldigd op acconti?prezzo (verrekenbaar bij de eindkoop), respectievelijk 0,5% op caparra confirmatoria. Bij de uiteindelijke overdracht gelden de normale koopheffingen: doorgaans 9% registratiebelasting (met minimum €1.000) plus €50 imposta ipotecaria en €50 imposta catastale, of, bij btw?leveringen, btw 10%/22% plus driemaal €200 vaste heffingen.

Civielrechtelijk blijven eigendom en daarmee samenhangende lasten tot aan de finale overdracht bij de eigenaar; IMU over een tweede verblijf rust dus op de eigenaar, terwijl de gebruiker in de regel de TARI (afvalheffing) draagt; TASI is sinds 2020 afgeschaft en geïntegreerd in IMU. Gewone onderhoudskosten en lopende mede?eigendomslasten worden vaak aan de gebruiker toegerekend, terwijl buitengewone kosten bij de eigenaar blijven, naar analogie van art. 9 L. 392/1978, tenzij anders overeengekomen. Condominiumachterstallen behoren bij de eigenaar; de gebruiker is geen koper en valt niet onder de hoofdelijke aansprakelijkheid van art. 63 disp. att. c.c. voor jaren t?1/t, maar het contract kan specifieke verdelingen en vrijwaringen bevatten. AML? en transparantieregels blijven van toepassing; betalingen moeten traceerbaar zijn en worden in de geauthenticeerde akte vermeld, en registratie van het contract is verplicht binnen 20 dagen.

Voor Belgische residents heeft een rent?to?buy vóór de uiteindelijke koop geen impact in de Belgische aangifte van onroerende inkomsten: er is nog geen Belgisch kadastraal inkomen en betaalde canoni zijn geen fiscaal aftrekbare interesten. Pas na de notariële aankoop kent België een kadastraal inkomen toe (hervorming 2021), en geldt de gebruikelijke vrijstelling met progressie voor buitenlands onroerend inkomen volgens het Belgisch?Italiaanse verdrag; Italiaanse IMU is niet verrekenbaar in de Belgische PB. Financieringsinteresten in België kunnen slechts aan het onroerend inkomen worden toegerekend indien en voor zover een lening aantoonbaar is aangegaan voor de verwerving/renovatie na effectieve eigendomsoverdracht; betalingen tijdens de gebruiksfase kwalificeren daar niet voor. Vergelijking met Nederland: huurkoop/”rent?to?buy” voor woningen is civielrechtelijk mogelijk maar zeldzaam en streng gereguleerd; betalingen zijn niet aftrekbaar in box 1, terwijl het uiteindelijke bezit in box 3 valt en eventuele schulden de box 3?grondslag verlagen. In Italië is notariële escrow facultatief, terwijl in Nederland betaling via derdengeldenrekening van de notaris gebruikelijk is.

• Rechtsgrond: art. 23 DL 133/2014 (L. 164/2014); trascrizione beschermt maximaal 10 jaar.
  Wanprestatie: eigenaar mag prijsquota behouden bij tekortkoming verkrijger; verkrijger kan art. 2932 c.c. inroepen bij tekortkoming eigenaar.
• Registratiebelasting gebruiksgedeelte: 2% (woonruimte) over de som van jaarlijkse gebruiksquota; betaling bij registratie of jaarlijks volgens contract.
• Prijsquota: btw tegen verkooptarief (meestal 10% of 22%) met €200 registratie, of 3% imposta di registro op acconti; 0,5% op caparra; verrekenbaar bij eindakte.
• Eindoverdracht: zonder btw doorgaans 9% registratiebelasting (min. €1.000) + €50 + €50; met btw driemaal €200 vaste heffingen.
• Lokale lasten: IMU bij eigenaar tot overdracht; TARI bij gebruiker; TASI afgeschaft sinds 2020.

Kan ik een persoonlijke lening gebruiken voor aankoop in Italië?

Ja, dat kan, mits de herkomst van de middelen volledig traceerbaar is en de notaio de betaalwijze in de akte preciseert. In Italië bestaat geen verplichting om met een hypotheek te financieren; de koopsom mag dus worden betaald met middelen die u via een Belgische persoonlijke lening (lening op afbetaling of een ongedekte kredietlijn) heeft verkregen. De notaio moet de betaalinstrumenten en referenties opnemen (art. 35, DL 223/2006), en de antiwitwasregels (D.Lgs. 231/2007) vereisen passende documentatie van het krediet en de doorstortingen. Contante betalingen boven €5.000 per transactie zijn verboden; in de praktijk worden SEPA?overschrijvingen of niet?overdraagbare assegni circolari gebruikt. De Italiaanse overdrachtsheffingen (registratie/btw, imposta ipotecaria/catastale) blijven identiek; er is geen Italiaanse imposta sostitutiva verschuldigd op een in België afgesloten persoonlijke lening zonder Italiaanse inschrijving.

Onder Belgisch recht is het productkader doorslaggevend: een krediet dat bestemd is voor de verwerving van een onroerend goed met woonbestemming valt doorgaans onder de regels voor hypothecair krediet (Boek VII WER; omzetting Richtlijn 2014/17/EU), ook wanneer geen hypotheek wordt vestigd. Wordt het krediet als consumentenkrediet aangeboden, dan gelden de JKP?plafonds en informatieplichten uit het consumentenkredietkader (Boek VII WER en uitvoerings?KB’s), terwijl bij hypothecair krediet ESIS?informatie, kredietwaardigheidstoets en variabele?rente?kaders gelden onder FSMA?toezicht. Veel Belgische banken sluiten gebruik van een “persoonlijke lening” voor vastgoedverwerving contractueel uit of beperken bedrag en looptijd significant (korte looptijden, hogere JKP’s). Juridisch is de inzet van een ongedekte lening voor een aankoop in Italië niet verboden, maar u moet de contractuele bestemming en reglementering van uw Belgische kredietgever strikt naleven. Voor de Italiaanse verkoper en notaio is de kredietkwalificatie in België niet relevant zolang de betaling wettig en traceerbaar is.

Fiscaal in België bestaat er geen woonbonus of generieke federale aftrek voor een tweede verblijf; betaalde interest is enkel relevant in de mate dat zij aantoonbaar dient voor de verwerving/renovatie van het betreffende buitenlandse onroerend goed. Ook zonder hypotheek kan interest van een persoonlijke lening aan het Belgische onroerend inkomen van dat Italiaanse pand worden toegerekend, op voorwaarde dat de bestemming in de kredietdocumentatie is vastgelegd en de geldstromen rechtstreeks traceerbaar zijn naar de aankoop. Sinds 2021 wordt aan buitenlands vastgoed een Belgisch kadastraal inkomen toegekend; de toerekenbare interest vermindert enkel het overeenkomstige onroerend inkomen en creëert geen algemene aftrek elders. In Italië levert deze financieringsvorm voor een tweede verblijf geen renteaftrek op; lokale heffingen (IMU, TARI) en de Italiaanse inkomstenregels voor verhuur (bijv. cedolare secca of het 95%-regime onder IRPEF) blijven ongewijzigd door de kredietsoort. De Belgische roerende voorheffing is niet van toepassing op door u betaalde kredietinterest; de verwerking gebeurt via de personenbelastingaangifte.

In Nederland is rente op een lening voor een tweede woning (zoals een persoonlijke lening) niet aftrekbaar in box 1; de schuld valt in box 3 en vermindert daar de heffingsgrondslag, rekening houdend met de wettelijke drempels. Nederlandse aanbieders moeten krediet met woonvastgoeddoel in beginsel als hypothecair krediet behandelen onder de Wet op het financieel toezicht en MCD?regels, waardoor een “persoonlijke lening” voor aankoopdoeleinden vaak niet wordt aangeboden of streng wordt gelimiteerd. Civiel en notarieel verandert er in Italië niets: de notaio hoeft geen Nederlandse of Belgische zekerheden te registreren, maar verlangt wel sluitende betalingsreferenties. Operationeel schuilt het risico vooral in timing en liquiditeit: consumptieve kredieten kennen korte looptijden en hogere totale kosten, waardoor vertraging of niet?uitbetaling rond het passeren kan leiden tot contractuele sancties (bijvoorbeeld verlies van caparra confirmatoria). Dit beïnvloedt de koopformaliteiten in Italië niet, maar verhoogt uw eigen nakomingsrisico.

• Documentatie voor de notaio: kredietcontract/offer en doelomschrijving; bankafschriften van uitbetaling; bewijs van doorstorting naar de verkoper/escrow; identiteitsstukken en codice fiscale.
  Betaling: SEPA?overschrijving of assegni circolari; vermelding van IBAN/chequenummers in de akte (art. 35, DL 223/2006).
  Fiscale koppeling België: zorg voor een duidelijke bestedingsclausule in de kredietakte en een directe geldstroom naar de aankoop om interest aan het onroerend inkomen te kunnen toerekenen.
  Geen Italiaanse kredietheffing: een in België afgesloten ongedekte lening triggert geen imposta sostitutiva in Italië; overdrachtsheffingen blijven standaard van toepassing.

Zijn er ontwikkelaars die gespreide betaling aanbieden in Italië?

Ja, Italiaanse ontwikkelaars bieden in de praktijk gespreide betaling aan via meerdere rechtsgeldige modellen. Voor nieuwbouw vóór overdracht gebeurt dit doorgaans met termijnen per bouwstadium (SAL), waarbij elke vooruitbetaling verplicht moet worden gedekt door een bank- of verzekeringsgarantie (fideiussione) onder D.Lgs. 122/2005; bij de overdracht levert de verkoper tevens de decennale postuma (tienjarige bouwverzekering). Na overdracht komt gespreide betaling neer op een uitgestelde prijs (rateizzazione del prezzo) of verkoperskrediet, dat civielrechtelijk kan worden zeker gesteld met de wettelijke hypotheek van de verkoper (ipoteca legale ex art. 2817 c.c.) of een vrijwillige hypotheek in akte. Rente en kosten op uitgestelde betaling moeten binnen de antiwoekergrenzen van Wet 108/1996 blijven (tasso soglia per kwartaal door Banca d’Italia). De betalings- en zekerheidsafspraken worden notarieel vastgelegd en zijn onderworpen aan KYC/AML?regels en traceerbaarheid van geldstromen.

Een andere vorm is het accollo del mutuo edilizio: de koper neemt (met toestemming van de bank) de bestaande ontwikkelaarslening over op grond van art. 1273 c.c., zodat een deel van de koopprijs feitelijk via de bank wordt voldaan en nadien in termijnen aan de bank wordt afgelost. Dit verandert de Italiaanse overdrachtsbelastingen niet; er ontstaat geen extra imposta sostitutiva tenzij een nieuwe of aanvullende banklening wordt afgesloten, waarvoor de substitutiebelasting op het leenbedrag geldt (0,25% “prima casa”/2% overige). Bij uitgestelde prijs zonder bank is er geen imposta sostitutiva; eventuele rente is contractueel verschuldigd aan de verkoper en volgt de civiele antiwoekerregels. Voor Belgische residents kan rente op een verkoperskrediet of overgenomen lening, voor zover aantoonbaar aangewend voor de aankoop of renovatie, in België enkel worden toegerekend aan het onroerend inkomen van het Italiaanse pand (sinds 2021 met Belgisch kadastraal inkomen), zonder algemene aftrek. Lokale Italiaanse lasten (IMU voor tweede verblijf, TARI) blijven los van de betalingsregeling verschuldigd.

Operationeel worden SAL?betalingen in Italië niet standaard via een derdengeldenrekening afgerekend; escrow bij de notaris (conto dedicato) is facultatief, terwijl in Nederland termijnen gangbaar via de notaris en garantie?/waarborgregelingen (zoals Woningborg/SWK) gebruikelijk zijn. In Italië waarborgen de fideiussione en de decennale postuma de koper bij nieuwbouw; daarnaast kan de koper het preliminair contract laten transcriberen om rang te beveiligen tot aan de overdracht. Contante betalingen zijn beperkt en betalingen moeten volledig herleidbaar zijn; IBAN?gegevens of cheque?referenties worden in de akte opgenomen voor fiscale transparantie. Voor Belgische kopers verandert de Italiaanse heffing op de overdracht niet door de gespreide betaling; in Nederland daarentegen lopen gespreide (bouw)betalingen vrijwel altijd via de notaris en staan zij los van een eventuele bankfinanciering of bouwdepot. Civielrechtelijk vereist elke Italiaanse gespreide betalingsregeling duidelijke contractuele vastlegging en, bij post?rogito uitstel, adequate zekerheden.

• SAL?termijnen (nieuwbouw): vooruitbetalingen verplicht gedekt door fideiussione (D.Lgs. 122/2005); decennale postuma wordt bij overdracht geleverd; betalingen per stadium met duidelijke SAL?certificatie door de aannemer/ontwikkelaar.
• Uitgestelde prijs na overdracht: rateizzazione del prezzo met zekerheid via ipoteca legale van de verkoper (art. 2817 c.c.) of vrijwillige hypotheek; rente onder de tasso?soglia (Wet 108/1996); voorwaarden notarieel vastleggen.
• Accollo mutuo edilizio: koper neemt de bouwlening van de ontwikkelaar over (art. 1273 c.c.) met banktoestemming; geen extra imposta sostitutiva zonder nieuwe lening; aflossing nadien rechtstreeks aan de bank.
• Rent?to?buy: gebruik met latere koopoptie/verplichting en trascrizione tot max. 10 jaar (art. 23, DL 133/2014); betalingen gesplitst in gebruik en prijscomponent volgens fiscale regels.
• Leasing immobiliare abitativo: gespreide canoni via een bank/lease?maatschappij met finale riscatto; inzetbaar bij nieuwbouwprojecten wanneer de ontwikkelaar met een leasemaatschappij samenwerkt.
• België/Nederland vergeleken: België kent geen woonbonus voor tweede verblijven; toerekening van rente enkel aan onroerend inkomen van het Italiaanse pand. In Nederland lopen bouwtermijnen doorgaans via de notaris; rente op financiering voor een tweede woning is niet aftrekbaar in box 1, terwijl schulden en bezittingen in box 3 worden verwerkt.

Kan ik via familie of vrienden financieren in Italië?

Ja, particulieren mogen in Italië volledig rechtsgeldig financieren via familie of vrienden. De lening kan worden vastgelegd als een “mutuo” (art. 1813 c.c.) in een onderhandse akte met gelegaliseerde handtekeningen of als notariële akte; wordt een hypotheek gewenst, dan is een notariële akte verplicht en volgt inschrijving in de registri immobiliari. Een buitenlandse (bijv. Belgische) particuliere geldgever heeft geen Italiaanse vergunning nodig zolang geen beroeps- of openbaar kredietbedrijf wordt uitgeoefend (TUB, D.Lgs. 385/1993), maar de notaio past altijd KYC/AML toe (D.Lgs. 231/2007). Rente en kosten moeten onder de antiwoekergrenzen blijven (L. 108/1996; tasso soglia per kwartaal door Banca d’Italia, inclusief mora- en bijkomende kosten in de TAEG?toets). Partijen kunnen voor de verbintenisrechtelijke aspecten Belgisch recht kiezen (Rome I, Verordening (EG) 593/2008), maar zekerheden op Italiaans onroerend goed volgen dwingend Italiaans recht en formaliteiten.

Zekerstelling gebeurt via een vrijwillige hypotheek (ipoteca volontaria, art. 2821 e.v. c.c.) in een notariële akte, met inschrijving bij de Servizi di Pubblicità Immobiliare. In de akte worden rang (grado), het maximaal gegarandeerde bedrag en looptijd bepaald; gebruikelijk is een garantiemaximum van circa 120–150% van het geleende kapitaal om rente en kosten te dekken. De hypotheekinschrijving geldt twintig jaar en kan tijdig worden vernieuwd; zonder inschrijving heeft een schuldbekentenis geen rang tegen derden. Privéleningen genieten niet van de imposta sostitutiva (DPR 601/1973) die voor bankkredieten geldt; bij registratie van de leningsakte in Italië is in beginsel imposta di registro verschuldigd (DPR 131/1986), en voor de hypotheekinschrijving gelden de hypotheekrechten en vaste heffingen volgens D.Lgs. 347/1990. Betalingen moeten traceerbaar zijn en worden met referenties (IBAN/cheque) in de akte opgenomen (art. 35, DL 223/2006).

Voor Belgische residents is de fiscale behandeling tweeledig. Bij de ontlener (particulier) kan betaalde interest enkel worden toegerekend aan het Belgische onroerend inkomen van het Italiaanse pand, voor zover de bestemming tot verwerving/renovatie in de kredietdocumentatie is vastgelegd en de geldstromen aantoonbaar zijn; sinds 2021 wordt aan buitenlands vastgoed een Belgisch kadastraal inkomen toegekend. Er bestaat geen woonbonus of federale aftrek voor tweede verblijven; de aftrek blijft dus beperkt tot het onroerend inkomen van dat pand. Bij een Belgische particuliere geldgever is ontvangen interest roerend inkomen dat in de regel aan 30% roerende voorheffing onderworpen is; bij private leningen zonder tussenkomst van een Belgische inhoudingsplichtige gebeurt de heffing via de aangifte. Bij gebruik van een Belgische vennootschap spelen de vennootschapsbelasting (25%) en de EBITDA?interestaftrekbeperking (ATAD, 30% netto?EBITDA sinds 2019) op het niveau van de vennootschap.

In Nederland is een familielening voor een tweede woning civielrechtelijk toegestaan, maar de betaalde rente is voor een Nederlandse resident niet aftrekbaar in box 1; zowel het Italiaanse pand als de schuld behoren tot box 3, waarbij de schuld de grondslag verlaagt. Een onderlinge lening vereist marktconforme voorwaarden om schenkbelastingrisico’s te vermijden indien de vergoeding evident te laag is; dit staat los van de Italiaanse overdracht en zekerheden. Voor hypotheekzekerheid op Italiaans onroerend goed moet steeds een Italiaanse notariële akte worden verleden en de ipoteca in Italië worden ingeschreven; Nederlandse notariële escrow is niet van toepassing. Financiële toezichtregels (Wft) beperken kredietverstrekking aan het publiek door niet?vergunde partijen, maar een eenmalige familielening valt daar in de regel buiten. In beide landen geldt dat betalingen rond de Italiaanse koop transparant en documenteerbaar moeten zijn conform AML?kaders.

• Benodigdheden: codice fiscale voor geldgever en ontlener; identiteitsdocumenten; schriftelijke leningsovereenkomst (kapitaal, looptijd, rente, aflossing, doelbestemming); bewijs van overboeking; bij hypotheek: notariële akte en kadastrale gegevens van het pand.
• Zekerheden: ipoteca volontaria met rang en maximumbedrag (vaak 120–150% van kapitaal); inschrijving geldig 20 jaar en hernieuwbaar; registratie in de Servizi di Pubblicità Immobiliare.
• Kosten en heffingen Italië: geen imposta sostitutiva bij privéleningen; registratie van de lening valt onder DPR 131/1986; hypotheekinschrijving onder D.Lgs. 347/1990; notariële honoraria en vaste rechten van toepassing.
• Rentegrenzen: toets aan tasso soglia (L. 108/1996) inclusief vergoedingen en moratoire rente; overschrijding leidt tot nietigheid van de usurair geachte rente en mogelijke sancties.
• België/Nederland: België kent sinds 2021 een kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed; interest enkel toerekenbaar aan het onroerend inkomen van het Italiaanse pand. In Nederland geen box 1?aftrek; schuld en bezit in box 3, met eventuele schenkbelasting bij niet?marktconforme familierente.

Zijn er private investeerders actief in Italië?

Ja. In Italië zijn actieve private investeerders en niet?bankaire financiers aanwezig, variërend van family offices en private?debtfondsen tot opportunistische “bridge lenders” en particuliere geldgevers. Structureel krediet aan het publiek vergt een vergunning als bank of als financiële intermediair ingeschreven in het art. 106?register van de Banca d’Italia (Testo Unico Bancario, D.Lgs. 385/1993), met toezicht op kapitaal, governance en rapportering. Kredietbemiddeling vereist inschrijving bij de OAM (D.Lgs. 141/2010; mediatori creditizi/agenti in attività finanziaria), en hypothecair consumentenkrediet valt onder de MCD?regels in de TUB (art. 120?quinquies e.v.). Een incidentele particuliere lening zonder publieke wervingsactiviteit is civielrechtelijk toegestaan, maar mag niet neerkomen op “abusiva” uitoefening van kredietbedrijf. Alle kredietvormen, ook privé, moeten de antiwoekergrenzen van Wet 108/1996 respecteren (tasso soglia per categorie, per kwartaal gepubliceerd door Banca d’Italia).

Deze investeerders verstrekken in de praktijk kortlopende overbruggingskredieten, mezzanine?financiering of uitgestelde prijsstructuren, doorgaans gedekt door een eerste of tweede rangs hypotheek (ipoteca volontaria, art. 2821 e.v. c.c.). Vestiging en rang van de ipoteca gebeuren via notariële akte en inschrijving in de Servizi di Pubblicità Immobiliare; de inschrijving dekt vaak 120–150% van het kapitaal om rente en kosten te waarborgen. Contractuele kosten (arrangement fee), mora?rente en verzekeringen tellen mee in de TAEG?toets tegen de tasso soglia; overschrijding maakt de usurair geachte rente nietig en kan sancties triggeren. Bij wanbetaling volgt tenuitvoerlegging via pignoramento immobiliare bij de tribunale, met voorrang volgens rang. Informatie? en transparantieplichten (TUB/TUF) en AML?kaders (D.Lgs. 231/2007) gelden steeds, ongeacht of de geldgever Italiaans of buitenlands is.

Toegang tot private investeerders verloopt vaak via gereguleerde tussenpersonen (OAM?geregistreerde bemiddelaars), via real?estate?crowdfunding onder Verordening (EU) 2020/1503 (projectplafond doorgaans €5 miljoen per 12 maanden) of via clubdeals/SPV’s (S.r.l./società semplice) met contractuele afspraken over winstverdeling en exit. Crowdfunding?dienstverleners die in België onder FSMA?toezicht staan kunnen grensoverschrijdend werken met ECSP?vergunning; in Italië houden CONSOB en Banca d’Italia toezicht binnen hun respectieve domeinen. Bij equity?co?investeringen kunnen AIFMD?regels spelen (TUF, D.Lgs. 58/1998) als sprake is van collectief beheer; private debt?voertuigen opereren dan als FIA of art. 106?intermediair. Betaalstromen moeten traceerbaar zijn; de notaio neemt IBAN/cheque?referenties in de akte op en kan, facultatief, werken met een conto dedicato. Contante betalingen kennen drempels en zijn voor vastgoedtransacties praktisch uitgesloten.

Voor Belgische kopers is private financiering juridisch inzetbaar, maar de Belgische fiscale impact blijft beperkt tot toerekening van betaalde interest aan het onroerend inkomen van het Italiaanse pand (hervorming 2021 met kadastraal inkomen; geen woonbonus voor tweede verblijven). Een Belgische particulier die interest aan een Italiaanse of andere buitenlandse private investeerder betaalt, houdt normaal geen Belgische roerende voorheffing in; verwerking gebeurt via de personenbelasting, terwijl de investeerder in zijn jurisdictie wordt belast. In Nederland zijn eveneens private investeerders actief (buy?to?let/bridge), maar aanbieden van consumentenhypotheken vereist een AFM?vergunning; voor Nederlandse residents is rente op financiering van een tweede woning niet aftrekbaar in box 1 en behoren schuld en bezit tot box 3. In Italië blijven overdrachtsheffingen en lokale lasten (IMU/TARI) ongewijzigd door de financieringsbron; essentieel zijn correcte zekerheidsvestiging, tasso?soglia?naleving en AML?documentatie.

• Vergunningen: controleer art. 106?register Banca d’Italia voor niet?bankaire kredietverstrekkers; bemiddelaars moeten in het OAM?register staan.
  Consumentenkrediet: hypothecair krediet aan natuurlijke personen valt onder TUB/MCD?kaders met informatie? en adviesplichten.
• Zekerheden: ipoteca in eerste/secondo grado via notariële akte; inschrijving geldt 20 jaar en is hernieuwbaar; garantiemaximum dekt rente/kosten.
• Usury?toets: hanteer TAEG inclusief fees en boeterente; vergelijk met tasso soglia per kwartaal en categorie (Banca d’Italia, L. 108/1996).
• Crowdfunding: ECSP?platform met vergunning; projectlimiet per 12 maanden; KIIS?document en beleggersindeling verplicht.
• Fiscaliteit BE/NL: België—interest enkel toerekenbaar aan onroerend inkomen Italiaanse woning; geen woonbonus. Nederland—geen box 1?aftrek; schuld/bezit in box 3; aanbieders onder AFM?toezicht.

Bestaat crowdfunding voor vastgoed in Italië?

Ja. Vastgoedcrowdfunding is in Italië toegestaan en operationeel via equity- en lending?platformen die sinds 10 november 2021 onder de EU?verordening inzake Europese crowdfundingdienstverleners (Verordening (EU) 2020/1503) vallen. Italië heeft het kader aangepast via nationale wijzigingen van het TUF (D.Lgs. 58/1998), onder toezicht van CONSOB (gedrag/informatie) en, voor betalings- en prudentiële aspecten, Banca d’Italia; de nationale overgangsregimes zijn beëindigd en platforms hebben een ECSP?vergunning nodig. Per projecteigenaar geldt een fondsenwervingsplafond van €5 miljoen in een periode van 12 maanden, met verplichte KIIS (Key Investment Information Sheet), passendheidstoets en een wettelijke bedenktijd van 4 kalenderdagen voor retailbeleggers. Platforms mogen geen cliëntgelden aanhouden; geldstromen lopen via een betaaldienstverlener onder PSD2, en AML/KYC?regels van D.Lgs. 231/2007 zijn van toepassing. In vergelijking met Nederland is het regime inhoudelijk gelijk (ECSP), maar in Italië is het historisch CONSOB?portaalregime geïntegreerd in ECSP, terwijl in Nederland AFM het toezicht voert binnen hetzelfde Europese kader.

In de Italiaanse vastgoedpraktijk worden drie structuren gebruikt: equity in een project?SPV (meestal een S.r.l.) voor aan- of uitontwikkeling, lending aan de ontwikkelaar/SPV (korte tot middellange looptijd, vaak 9–24 maanden) en soms minibonds/notes die via het platform worden geplaatst. Zekerheden voor lending zijn typisch een eerste of tweede rangs hypotheek (ipoteca volontaria ex art. 2821 e.v. c.c.), een pandrecht op de aandelen/quote van de SPV en cessie van vorderingen uit voorverkoopcontracten; inschrijving en rang gebeuren via notariële akte en de openbare registers. Hypotheekrechten en vaste heffingen volgen D.Lgs. 347/1990, met inschrijvingen die twintig jaar gelden en hernieuwbaar zijn; registratie? en notariële kosten worden contractueel gedragen door de projectpartij. Rente, fees en boetes moeten binnen de antiwoekergrenzen van Wet 108/1996 blijven (tasso soglia per categorie per kwartaal door Banca d’Italia, TAEG?toets). Fiscaal verandert crowdfunding niets aan Italiaanse overdrachtsheffingen op de onderliggende transacties; die blijven volgens de normale registratie? of btw?regels verschuldigd.

Voor particuliere woningaankoop door een consument (bijvoorbeeld een Belg die een tweede verblijf koopt) is crowdfunding in Italië in de regel geen alternatief voor een hypotheek: consumentenhypotheekverlening valt onder de Testo Unico Bancario en ECSP laat projectpromotie door consumenten niet toe. Platforms financieren doorgaans ondernemingen/SPV’s, niet natuurlijke personen als eindkopers; “peer?to?peer” consumentenhypotheken zijn zonder bankvergunning niet toegestaan. Wie toch crowdfunding wil aanboren, werkt daarom met een project?SPV die het onroerend goed ontwikkelt of verwerft en vervolgens verkoopt of verhuurt; financiering verloopt dan als bedrijfsfinanciering met zakelijke zekerheden. De notaio kan voor de zekerheden (ipoteca/pegno) optreden, maar de koop van het privé?gebruikspand zelf verloopt los daarvan met de gebruikelijke traceerbare betalingen en vermelding van betaalmiddelen in de akte (art. 35, DL 223/2006). Ten opzichte van Nederland is dit vergelijkbaar: ook daar is vastgoedcrowdfunding gericht op ontwikkelaars/beleggings?SPV’s en niet op consumentenhypotheken.

Voor Belgische deelnemers zijn de fiscale gevolgen afhankelijk van de rol. Een Belgische belegger in Italiaans vastgoedcrowdfunding wordt in België belast op ontvangen interest of dividenden als roerend inkomen; er is doorgaans geen Belgische inhouding bij buitenlandse uitbetalers en verwerking gebeurt via de aangifte, onder voorbehoud van eventuele Italiaanse bronheffingen en verdragsreducties volgens het Belgisch?Italiaanse dubbelbelastingverdrag. Een Belgische vennootschap die via crowdfunding in een Italiaans project participeert, valt in België onder de vennootschapsbelasting (25%) en de ATAD?interestaftrekbeperking (30% van de fiscale EBITDA) voor schuldfinanciering. Een Belgische koper die via een eigen SPV crowdfunding aantrekt voor een Italiaans project behoudt in Italië dezelfde overdrachtsheffingen; lokale lasten (IMU/TARI) zijn onafhankelijk van de financieringsbron. In Nederland worden voor residenten opbrengsten uit dergelijke beleggingen in beginsel in box 3 verwerkt, terwijl in België geen box 3?achtige vermogensrendementsheffing bestaat maar wel een kadastraal?inkomensregime voor eigen buitenlands vastgoed sinds 2021.

• Vergunning en toezicht: gebruik uitsluitend ECSP?vergunde aanbieders; controleer registers van CONSOB/Banca d’Italia.
  Documentatie: KIIS, risicoprofiel, passende?toets en 4?dagenbedenktijd voor retailbeleggers zijn verplicht.
  Zekerheden: ipoteca/pegno via notariële akte; rang en maximumbedrag expliciet; antiwoekertoets (L. 108/1996) op TAEG.
  Plafond: maximaal €5 miljoen per projecteigenaar per 12 maanden; betalingen via PSD2?betaaldienstverlener.
  Belgische fiscaliteit: roerende inkomsten aangeven; voor vennootschappen ATAD?limiet 30% netto?EBITDA; geen impact op Italiaanse overdrachtsheffingen.

Wat zijn de fiscale gevolgen van kopen zonder hypotheek in Italië?

In Italië verandert het ontbreken van een hypotheek niets aan de overdrachtsheffingen op het onroerend goed: bij aankoop van een tweede verblijf van een particulier blijft de imposta di registro verschuldigd tegen 9% met een minimum van €1.000, berekend op de kadastrale “prezzo?valore”-basis (DPR 131/1986), naast vaste imposta ipotecaria en catastale volgens D.Lgs. 347/1990. Bij een btw?levering (DPR 633/1972) blijft btw van 10% of 22% gelden, plus drie vaste heffingen van €200 elk voor registro, ipotecaria en catastale; de financieringswijze is daarbij irrelevant. Het wel directe fiscale effect van kopen zonder lening is de afwezigheid van kredietheffingen: er is geen imposta sostitutiva op het leenbedrag (DPR 601/1973, art. 15; normaal 0,25% “prima casa” of 2% anders) en geen hypotheekinschrijvingsheffingen die met een bancaire mutuo samenhangen. Eventuele bankdocument? of taxatiekosten die vaak een semi?fiscaal karakter hebben bij krediet, vallen eveneens weg. De notariële werkzaamheden, registraties en kadastrale mutaties volgen verder het reguliere regime, los van de financieringsbron.

Voor de jaarlijkse Italiaanse heffingen heeft “all?cash” geen afzonderlijke fiscale status: IMU op tweede verblijven blijft verschuldigd op basis van L. 160/2019 (nieuwe IMU sinds 2020; termijnen juni/december), met gemeentelijke tarieven doorgaans tussen circa 0,86% en maximaal 1,06% (10,6‰), afhankelijk van de delibera van de gemeente. De TARI (afvalheffing) blijft verschuldigd volgens lokaal tarief en wordt niet beïnvloed door het al dan niet bestaan van een hypotheek. Bij verhuur wijzigt de belastinggrond niet door de financieringswijze: onder cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) geldt een vlak tarief van 21% of 10% bij canone concordato, zonder kostenaftrek; onder het IRPEF?regime is 95% van de ontvangen huur belast, met beperkte forfaits en zonder afzonderlijke renteaftrek voor particuliere tweede verblijven. De bekende Italiaanse renteaftrek (19% IRPEF?detrazione op betaalde hypotheekrente tot €4.000) geldt uitsluitend voor de “abitazione principale” en is zodoende niet van toepassing op een tweede woning; zonder lening is er bovendien geen rente om af te trekken. Ook toekomstige meerwaardebelasting bij verkoop (art. 67 TUIR; 26% imposta sostitutiva op verzoek in akte) is niet afhankelijk van financiering.

Voor Belgische residents blijft de personenbelasting identiek qua structuur ongeacht het bestaan van een lening: sinds 2021 kent de FOD Financiën een Belgisch kadastraal inkomen toe aan buitenlands vastgoed (circulaire 2021/C/21), dat in België wordt aangegeven met vrijstelling met progressie conform het Belgisch?Italiaanse dubbelbelastingverdrag. Zonder hypotheek zijn er simpelweg geen aanwijsbare interesten om toe te rekenen aan het onroerend inkomen van het Italiaanse pand; andere buitenlandse lasten zoals Italiaanse IMU of TARI zijn niet verrekenbaar in de Belgische aangifte. De Belgische woonbonus bestaat niet voor tweede verblijven en er is geen federale generieke aftrek op de eigen woning meer voor dit type bezit, zodat all?cash fiscaal niet ongunstiger is dan aankoop met niet?aftrekbare rente. Bij latere verhuur in Italië blijft de Belgische behandeling gebaseerd op het toegekende kadastraal inkomen en de verdragsvrijstelling, los van de gekozen Italiaanse huurregeling (IRPEF of cedolare secca). Meerwaarden bij latere verkoop zijn in België bij particulieren doorgaans niet belast buiten speculatieve of korte termijn?gevallen; de Italiaanse meerwaarderegels (vijfjaarstermijn) blijven leidend en zijn onafhankelijk van hypotheekgebruik.

In Nederland (ter vergelijking) heeft de financieringswijze wél een effect op de box 3?grondslag: een tweede woning in Italië valt daar in box 3 en wordt tegen de waarde per 1 januari belast onder de Overbruggingswet box 3 (2023–2025), terwijl schulden in box 3 de grondslag verlagen. Zonder hypotheek ontbreekt die schuldpost en is de heffingsgrondslag dus hoger; rente is in elk geval niet aftrekbaar in box 1 omdat het niet om een eigen?woninglening gaat (Wet IB 2001). De forfaitaire rendementen in box 3 verschillen per vermogenscategorie en worden jaarlijks vastgesteld (sparen, overige beleggingen, schulden), zodat het belastingeffect van “all?cash” versus gefinancierd primair via de aanwezigheid van een box 3?schuld loopt. De Italiaanse overdrachtsheffingen en lopende IMU/TARI blijven ook voor Nederlandse residents volledig onveranderd door de financieringsvorm. Notariële escrow is in Nederland standaard, maar dit is civiel/operationeel en heeft geen invloed op de Italiaanse of Nederlandse fiscale behandeling van de aankoop zonder hypotheek.

Welke risico’s loop ik bij kopen zonder hypotheek in Italië?

Kopen zonder hypotheek verhoogt het contractuele risico omdat doorgaans geen opschortende voorwaarde voor financiering wordt bedongen. In de praktijk werkt men met een “proposta irrevocabile” of een “preliminare” met caparra confirmatoria; bij eigen tekortkoming verliest u de waarborg (art. 1385 c.c.) en kan daarnaast een clausola penale (art. 1382 c.c.) spelen. Liquiditeits- en timingfouten (bank?cut?off, valutadatum) leiden snel tot verzuim op de afgesproken passeerdatum, terwijl de verkoper ontbinding en schadevergoeding kan inroepen. Bovendien bestaat er tussen ondertekening en trascrizione van de akte een kwetsbaar moment: de tegenwerpelijkheid aan derden ontstaat pas met de inschrijving in de registri immobiliari (art. 2643 e.v. c.c.). Zonder gebruik van een notariële “conto dedicato” kan de prijs reeds vrijgegeven worden vóór trascrizione, wat uw blootstelling vergroot bij beslag, dubbele verkoop of onmiddellijke faillissementsrisico’s van de verkoper.

Rechtszekerheid over de titel kent eigen risico’s die losstaan van de financiering. De verkoper waarborgt tegen evictie (art. 1483–1486 c.c.), maar u kunt toch worden geconfronteerd met revocatoria door schuldeisers of curator bij benadeling (art. 2901 c.c.; voor insolventie ook regels uit D.Lgs. 14/2019), waardoor de transactie wordt teruggedraaid of betwist. Bestaande huurovereenkomsten met “data certa” binden de koper (art. 1599 c.c.) en kunnen het beoogde eigen gebruik doorkruisen; op landbouwgronden gelden bovendien sterke agrarische voorrechten (prelazione/riscatto) voor de coltivatore diretto/IAP van naastgelegen of gepachte percelen (L. 590/1965; L. 817/1971). Specifieke lasten zoals usi civici (L. 168/2017) of erfdienstbaarheden kunnen de gebruiksmogelijkheden beperken en vergen nauwkeurige dossiercontrole. Bij onroerend goed onder cultureel? of landschapsregime (D.Lgs. 42/2004) kunnen vergunnings- en prelatieschema’s van de overheid gelden, met vertragingen of verbouwingen die slechts onder strikte voorwaarden zijn toegestaan.

Urbanistische en technische risico’s nemen toe zonder bankperizia, omdat banken normaliter extra controles afdwingen die bij “all?cash” ontbreken. De notaris verifieert kadastrale conformiteit, maar de volledige “stato legittimo” van het gebouw berust op technische documentatie en aansprakelijke verklaringen (D.L. 76/2020, conv. L. 120/2020); eerdere niet?vergunde werken kunnen later legalisatie of herstel vergen. Het ontbreken van agibilità leidt niet tot nietigheid van de akte, maar kan grond voor ontbinding of schadevergoeding vormen volgens vaste cassatie?rechtspraak; APE?verplichtingen blijven administratief sanctioneerbaar. Voor verborgen gebreken geldt een korte klacht- en vervaltermijn: onder art. 1495 c.c. doorgaans melding binnen 8 dagen na ontdekking en verval binnen 1 jaar na levering; voor ernstige bouwgebreken geldt de bijzonder lange aansprakelijkheid van art. 1669 c.c. (10 jaar), met afzonderlijke termijnen voor kennisgeving en actie. Zonder voorafgaande technische due?diligence is het risico op kostbare post?closing correcties aanzienlijk.

Betaal- en compliance?risico’s zijn groter, omdat u zonder kredietinstelling volledig op eigen AML?documentatie en betalingsdiscipline bent aangewezen. Antiwitwasregels (D.Lgs. 231/2007) vereisen herkomstbewijzen; onvolledige traceerbaarheid of betalingen buiten de akte (art. 35, DL 223/2006) leiden tot fiscale sancties en potentiële strafrechtelijke exposure (D.Lgs. 74/2000) bij onder?de?tafel?afspraken. Contante betalingen zijn beperkt tot €5.000 per transactie, waarmee praktische cash?afwikkeling uitgesloten is; betalingen aan niet?vergunde makelaars (L. 39/1989, REA?inschrijving) brengen het risico mee dat commissies oninbaar of terugvorderbaar zijn en dat u onvoldoende escrow?bescherming heeft. Bij nieuwbouw vóór overdracht vormt het ontbreken van de wettelijke koperbescherming (fideiussione voor vooruitbetalingen en decennale postuma; D.Lgs. 122/2005) een substantieel insolventierisico op de ontwikkelaar. Ter vergelijking: in Nederland is notariële escrow verplicht en verlaagt dit operationele risico, terwijl voor Nederlandse residents “all?cash” fiscaal leidt tot een hogere box?3?grondslag door het ontbreken van een schuldpost; in België bestaat geen vermogensbelasting, maar AML?controles zijn identiek streng.

• Contractuele sancties: caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) en mogelijke clausola penale (art. 1382 c.c.); risico op verlies waarborg en aanvullende schadevergoeding bij verzuim.
• Tegenwerpelijkheid: effect tegen derden pas na trascrizione (art. 2643 e.v. c.c.); kwetsbaarheid bij onmiddellijke prijsuitkering zonder notariële escrow.
• Titelrisico’s: evictie?waarborg (art. 1483–1486 c.c.), revocatoria (art. 2901 c.c.; D.Lgs. 14/2019), binding door bestaande huurovereenkomsten (art. 1599 c.c.), agrarische prelatie (L. 590/1965; L. 817/1971).
• Urbanistische conformiteit: “stato legittimo” (D.L. 76/2020), beperkingen onder D.Lgs. 42/2004, verborgen gebreken (art. 1495 c.c.) en ernstige bouwgebreken (art. 1669 c.c.).
• Compliance en betalingen: AML?plicht (D.Lgs. 231/2007), prijs?transparantie (art. 35, DL 223/2006), cash?limiet €5.000, makelaarsvergunning (L. 39/1989/REA), nieuwbouwgaranties (D.Lgs. 122/2005).